2020_CBS_07230 - Omgevingsvergunning - OMV_2020027729. Edward Pecherstraat 17-19-21. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          15/06/1987: toelating (86#87059) voor bouwen van een serre, binnenverbouwingswerken en het afbreken van een achterbouw;

-          06/07/1956: toelating (18#35488) voor verbouwingswerken;

-          09/10/1953: toelating (18#31688) voor verbouwingswerken;

-          07/12/1951: toelating (18#28798) voor verbouwingswerken;

-          03/03/1914: toelating (1914#5207) voor het bouwen van magazijnen en een paardenstal;

-          03/03/1907: toelating (1907#1235) voor het bouwen van huis met bijgebouw en een stal;

-          21/02/2020: welstandscommissie (WSC / 2020 / 1656)

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

Edward Pecherstraat 17/19

• magazijnen op het gelijkvloers en de eerste verdieping;
• op de hoogste verdieping zijn 3 kamers en een koer vergund;
• een centrale 'doorrij' op het gelijkvloers naar open binnenkoer;
• achteraan het perceel is er een koetshuis en een paardenstal op het gelijkvloers

op de eerste verdieping van dit achterhuis is een hooizolder vergund;
Edward Pecherstraat 21

• een eengezinswoning met op het gelijkvloers een kantoor;

-          bouwvolume:

Edward Pecherstraat 17/19

• het pand bestaat uit een hoofdvolume met vooraan 3 bouwlagen en achteraan 2 bouwlagen afgewerkt met een plat dak met langs de voorgevel centraal een klein trapgevelelement;
• het hoofdvolume heeft een bouwdiepte van 12,34 meter en gevelbreedte van 12,71 meter;
• een open koer scheidt het hoofdvolume van een kleiner bouwvolume achteraan het perceel met 1 en gedeeltelijk 2 bouwlagen;
  Edward Pecherstraat 21
• het pand bestaat uit een bouwvolume met 4 bouwlagen;
• op het gelijkvloers is achteraan een serre aangebouwd;
• achter het hoofdvolume bevindt zich een private tuin;

-          gevelafwerking:

• de laatst vergunde toestand geeft geen duidelijke weergave van de gebruikte voorgevelmaterialen;

Huidige toestand

• 29/03/2019: vaststelling (ID: 208989) als bouwkundig erfgoed/pakhuis;
• 29/03/2019: vaststelling (ID: 208990) als bouwkundig erfgoed/eclectisch burgerhuis;

-          functie:

• de functies van beide panden zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van de laatst vergunde toestand

-          bouwvolume:

• het bouwvolume van beide panden is ongewijzigd gebleven ten opzichte van de laatst vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

Edward Pecherstraat 17/19

• de voorgevel bestaat momenteel uit rood bakstenen parementsteen met hardstenen kordons en zwarte bakstenen banden met onderaan een hardstenen plint.
• de voorgevel is bekroond met een kleine centrale trapgevel;
• Edward Pecherstraat 21
• een lijstgevel met een eclectische uitwerking, met art-nouveau-elementen in: geel bakstenen parement met zwarte belijning;
• een hoefijzerbogig deurvenster op de eerste verdieping,
• fraai houtwerk en ijzerwerk met art-nouveaulijnvoering voor balkon en traliewerk van de dubbele voordeur.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 7 woonentiteiten
• Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 3 een-slaapkamerappartementen, waarvan er 2 een netto vloeroppervlakte van circa 64 m² hebben en één met een  netto vloeroppervlakte van circa 81 m²;
  • 2 twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van respectievelijk  circa 106 m² en circa 117 m²;
  • 1 drie-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 138 m²;
  • een eengezinswoning met 3 slaapkamers en een netto-vloeroppervlakte van circa 239 m²;
  • de gemiddelde netto vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 116 m²

-          bouwvolume:

• het achterhuis tegen de achterste perceelsgrens zal volledig gesloopt worden om plaats te maken voor een gezamenlijke binnentuin;
• op het hoofdvolume langsheen de straatzijde wenst men 2 teruggetrokken bouwlagen realiseren bovenop het bestaande hoofdvolume;
• het huidige bouwvolume zal men uitbreiden op zowel de gelijkvloerse als de eerste verdieping;

-          gevelafwerking:

• de bestaande voorgevels blijven behouden;
• de 2 nieuwe bouwlagen zullen langsheen de straatzijde afgewerkt worden met een rode gevelsteen;
• de nieuwe achtergevel zal afgewerkt worden met een gevelsteen in combinatie met prefab-betonelementen en bronskleurig aluminium buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• de centrale doorrij blijft behouden en zal plaats geven aan 1 autostaanplaats op het eigen perceel.

Inhoud van de aanvraag

-          het omvormen van een opslagloods met portierswoning naar een meergezinswoning met 7 woonentiteiten.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is niet in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan. De aangevraagde teruggetrokken daklaag, wijkt af op artikel 2.1.9.en 2.1.4.2 van dit ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie: de woning DW NR.21 is enkel toegankelijk via fietsenberging;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: men voorziet slechts 1 autostalplaats binnen dit project;
• artikel43 Septische putten: men vermeldt geen nuttige inhoud van de septische putten op de bouwplannen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 2.1.9 en 2.1.4.2 van RUP-Binnenstad. Dubbelhoge teruggetrokken daklagen zijn niet kenmerkend voor de omgeving en de kroonlijst aan de voorzijde is lager dan die aan de achterzijde. Echter is een afwijking op deze voorschriften verdedigbaar en hiervoor werd een openbaar onderzoek georganiseerd. Vanuit ruimtelijk oogpunt is het bijkomende volume op het platte dak van de voormalige opslagloods inpasbaar en verenigbaar met de omgeving. De uitvoering hiervan is atypisch, maar omwille van erfgoedkundige redenen is de aanvraag genoodzaakt om het volume op enige afstand van de voorgevel te plaatsen. Door de voorgestelde opstelling zullen nieuwe lagen niet geheel waarneembaar zijn vanaf de straat waardoor zij de erfgoedwaarde van het pand niet aanzienlijk aantasten. Omwille van dezelfde reden is daarom de kroonlijst achteraan hoger voorzien. Doormiddel van een architecturale articulatie werd een visueel herkenbare kroonlijst achteraan voorzien zodat het bouwvolume werd beëindigd.

Ook werd vastgesteld dat de aanvraag afwijkt van artikel 25 en 43 van de bouwcode. De toegang naar de woning in nr.21 is alleen toegankelijk via een fietsenberging. De fietsenberging van deze woning is een inkomhal waar ook fietsen worden gestald. Deze hal is privaat en vormt onderdeel van de woning. In deze planindeling is het daarom aanvaardbaar om een toegang naar een ruime woning via een hal waar fietsen worden gestald toe te laten. Met toepassing van artikel 3 is een afwijking op artikel 25 gerechtvaardigd.

Het is onduidelijk of de septische putten voldoen aan artikel 43 van de bouwcode. Om onduidelijkheden te vermijden wordt in voorwaarden opgenomen om te voldoen aan artikel 43 van de bouwcode.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een voormalige portierswoning en opslagloods om te vormen naar een woonproject met 7 wooneenheden rond een gedeelde binnentuin.

De aanwezige woonentiteiten zijn kwalitatief en bevatten voldoende wooncomfort waardoor de draagkracht van het perceel niet wordt overschreden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag wenst op een voormalig pakhuis met drie bouwlagen twee teruggetrokken bouwlagen te voorzien.

De omgeving van de Edward Pecherstraat wordt gekenmerkt door aaneengesloten rijwoningen, burgerwoningen en meergezinswoningen met zowel vier als vijf bouwlagen. Aan de overzijde is een recenter opgetrokken meergezinswoningencomplex aanwezig met vier bouwlagen en een teruggetrokken daklaag. Gelet op de bestaande context is voorgestelde bouwhoogte in overeenstemming met de kenmerkende configuraties inzake bouwhoogte, de goede ruimtelijke ordening van de plaats en in harmonie met het referentiebeeld.

Het terrein achter het magazijn wordt ontpit. Een bouwvolume van twee bouwlagen wordt verwijderd uit het binnengebied en maakt plaats voor een gemeenschappelijke tuin. Aan de linker- en rechterzijde van het perceel zijn gelijkvloerse uitbouwen voorzien met daarachter een private buitenruimte. Deze éénlaagse bebouwing is niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd.

De panden Edward Pecherstraat 17-19 en 21 zijn volgens het RUP Binnenstad gelegen in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, waarbij de wenselijkheid van het behoud vooropgesteld wordt. Het pakhuis met huisnummers 17-19 en de burgerwoning met nummer 21 zijn opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij ministerieel besluit van 14 maart 2019.

De voorgenomen verbouwing werd vooraf aan de dienst monumentenzorg ter bespreking voorgelegd. Het aanvraagdossier bevat slechts zeer summiere cultuurhistorische informatie maar wel een fotoreportage.

Beschrijving

Het pand 17-19 in neotraditionele stijl werd opgetrokken volgens een bouwaanvraag van 1914 voor C. Cautereels. In de Edward Pecherstraat waren behalve woonhuizen van bij het begin heel wat werkplaatsen en magazijnen aanwezig, waarvan dit gebouw nog een getuige is.

Het is een deels onderkelderde baksteenbouw van drie bouwlagen en drie traveeën onder platte bedaking. De centrale poortdoorgang leidt naar een koer waaraan een achterbouw paalt van twee bouwlagen met een paardenstal voor vier paarden, een remise en een hooizolder.

Het hoofdgebouw heeft op de begane grond en op de eerste verdieping magazijnen, op de bovenverdieping drie kamers voor de portier. Voorgevel met rood bakstenen parement met hardstenen kordons en zwarte bakstenen banden; hardstenen plint. Centrale poorttravee als risaliet uitgewerkt en bekroond met trapgevel, oorspronkelijk met topstuk. Rechthoekige muuropeningen onder rechte, ijzeren latei waarboven bakstenen ontlastingsbogen.

Huisnummer 21 is een burgerhuis in eclectische stijl, opgetrokken samen met een op de achtertuin uitgevende paardenstal, gebouwd naar een bouwaanvraag van 1907 voor rekening van Léon Ruwet, officier in de artillerie.

Enkelhuis van drie traveeën en oorspronkelijk drie bouwlagen onder zadeldak; in de jaren 1950 wordt de woning met een halve bouwlaag verhoogd. De lijstgevel heeft een eclectische uitwerking, met art-nouveau-elementen: geel bakstenen parement met zwarte belijning, afwisselende, origineel vormgegeven muuropeningen met onder meer een hoefijzerbogig deurvenster op de eerste verdieping, fraai houtwerk en ijzerwerk met art-nouveaulijnvoering voor balkon en traliewerk van de dubbele voordeur.

De brede voordeur geeft uit op een gang die leidt naar de koer met paardenstal. Deze paardenstal kreeg een neotraditionele vormgeving, met bakstenen gevels, puntgevel boven poorttravee, zadeldak met dakvenster onder puntig dak.

Bespreking

Met de voorliggende aanvraag wenst men het pakhuis op te delen in vijf woonentiteiten. Het hoofdvolume wordt opgetopt met 2 bouwlagen. De bestaande paardenstal achteraan op het perceel wordt afgebroken. De daarnaast gelegen burgerwoning wil men splitsen in twee woonentiteiten, waarvan de bovenste woning toegankelijk is vanuit het nummer 17-19.

De verbouwing van het voormalige pakhuis houdt voldoende rekening met de interne structuur van het gebouw en zorgt voor de herwaardering van de gevel. Dit pand bevat geen noemenswaardige interieurafwerking. De optopping met 2 bouwlagen respecteert de erfgoedwaarde van het pand. Bij de vernieuwing van het schrijnwerk adviseert de dienst monumentenzorg in de bestaande voorgevel het gebruik van houten schrijnwerk naar oorspronkelijk model. Voor de architecturale uitwerking van het nieuwbouwvolume sluit de dienst monumentenzorg zich aan bij het advies van de Welstandscommissie.

Het burgerwoning op nummer 21 heeft niet alleen een fraaie geveluitwerking, maar het interieur bevat nog heel wat oorspronkelijke en waardevolle elementen. Deze elementen worden maximaal gevaloriseerd in het voorliggend ontwerp, zoals beschreven in de beschrijvende nota bij de aanvraag. Enkel het verwijderen van de trap tussen niveau 1 en 2 zorgt voor een ingrijpende structurele wijziging aan het oorspronkelijk gebouw. Ook de achtergevel ondergaat enkele belangrijke wijzigingen.

Dit voorwaardelijk gunstig advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden. In voorwaarden wordt opgenomen om de het schrijnwerk in de oorspronkelijke historische gevel te voorzien naar oorspronkelijk model, ter goedkeuring voor te leggen aan de stedelijke dienst Monumentenzorg.

Voorliggende voorgevel van de nieuwbouw voorziet in een bakstenen gevelbekleding. De nieuwe gevelopeningen volgende de geleding van de onderliggende historische gevel. Arduinen dorpels gaan enige vervlakking tegen en de gevelopeningen van de tweede teruggetrokken laag zijn van een zelfde formaat als die van de onderbouw. De grotere ramen van de eerste teruggetrokken laag zijn niet waarneembaar vanaf de straatzijde.

De nieuwe laag houdt, zoals in het verslag monumentenzorg wordt gesteld, voldoende rekening met de erfgoedwaarde van het bestaande gebouw.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Appartement 1.2 is niet voorzien van een private buitenruimte. De aanvraag voorziet wel in een gedeelde buitenruimte op het gelijkvloers. Bij goed weer kan de gebruiker van het appartement de brede ramen openzetten en indien gewenst gebruik maken van de collectieve achtertuin.

De voorziene appartementen zijn ruim en bevatten voldoende woonkwaliteit.

Vastgesteld wordt dat de buitenruimte op de gelijkvloerse uitbouw links mogelijks inkijk veroorzaakt naar de leefruimtes van de linkerbuur. In voorwaarden wordt daarom opgelegd om deze buitenruimte te beperken binnen een denkbeeldige lijn van 45°, gemeten vanaf de perceelgrens met de linkerbuur.

De stedelijke mobiliteitsdienst stelt vast dat er niet achter elke fietsstalplaats een vrije ruimte van 1,7 meter is voorzien. In voorwaarden wordt opgenomen om hieraan te voldoen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      bij vervanging van het schrijnwerk in de historische gevel van het pakhuis 17-19 gebruik maken van houten schrijnwerk naar oorspronkelijk model, ter goedkeuring voor te leggen aan de dienst monumentenzorg;

3.      het terras op de gelijkvloerse uitbouw links beperking binnen een denkbeeldige hoek van 45°, gemeten vanaf de perceelgrens met de linkerbuur;

4.      voldoen aan artikel 43 van de bouwcode;

5.      er moeten 16 fietsstalplaatsen voorzien worden conform de afmetingen van de bouwcode

6.      achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een minimale vrije ruimte van 1m70 voorzien worden;

7.      de parkeerplaats in de centrale toegang wordt uitgesloten in deze vergunning;

8.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd één bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over:

Densiteit, draagkracht en harmonie: Het bezwaar dat voorliggende aanvraag niet verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening omwille van het enorm bouwvolume dat gerealiseerd wordt, de schaal en de beoogde densiteit (5 appartementen en 2 duplexwoningen), de functionele inpasbaarheid, de mobiliteit die het project met zich meebrengt. Hierdoor is de draagkracht van het perceel en de omgeving overschreden waardoor het aangevraagde project niet in harmonie is met de omgeving.

Beoordeling: Bij de beoordeling van een aanvraag tot stedenbouwkundige vergunning behoort het tot de appreciatiebevoegdheid van de vergunningverlenende overheid om de aspecten zoals schaal, inpasbaarheid, mobiliteit etc. af te wegen ten aanzien van de ruimtelijke context. Voorliggende aanvraag is tot stand gekomen na een grondige analyse van de omgeving wat vertaald is geworden in een bouwprogramma waarbij ook de impact op het bestaand weefsel in consideratie werd genomen. Op grond van de ingewonnen sectorale adviezen en op grond van de gangbare stedenbouwkundige principes, kan geconcludeerd worden dat voorliggende aanvraag wel degelijk verenigbaar is met de goede ruimtelijke ordening en in harmonie is met de omgeving. De grondslag die ligt aan deze conclusie is verder terug te vinden in de beoordeling. Het bezwaar is ontvankelijk maar ongegrond;

Verkeersoverlast: Het bezwaar tegen extra verkeersbelasting door het geplande project.

Beoordeling: De stedelijke dienst mobiliteit heeft voorliggend dossier voorwaardelijk gunstig geadviseerd en eventuele bijkomende verkeersbelasting werd aanvaardbaar bevonden, rekening houdend met het bestaande wijkcirculatieplan. Er kan in alle redelijkheid gesteld worden dat de impact van het project op de mobiliteit in de omgeving toelaatbaar is. Het bezwaar is ongegrond.

Harmonie en bouwvolume: De aanvraag is niet in harmonie met de omgeving. De rechtstreekse aanpalers zijn één bouwlaag lager en minder diep dan voorliggende aanvraag.

Beoordeling: Het klopt dat de rechtstreekse aanpalers minder hoog en diep zijn dan voorliggend project. Echter wordt vastgesteld dat in de omgeving zowel 4 als 5 bouwlagen met platdak voorkomen. Het gebouw aan de overzijde telt 4 bouwlagen met platdak. Voorliggende aanvraag wenst op een gebouw met 3 bouwlagen, 2 teruggetrokken bouwlagen toe voorzien. Aan de achterzijde is er een gelijkvloerse uitbouw met een beperkte bouwdiepte ingepland. Gelet op de voorgestelde configuratie is het bouwvolume wel degelijk in harmonie met het referentiebeeld en het maximale aanvaardbare bouwvolume is niet overschreden. Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht door de verhoging van het volume van nr. 17 aan de straatzijde met 2 teruggetrokken bouwlagen.

Beoordeling: De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Edward Pecherstraat gekenmerkt wordt door burgerwoningen, rijhuizen en meergezinswoningen met zowel 4 als 5 bouwlagen onder platdak. Het geplande volume vormt inderdaad een beperking van het uitzicht voor de achterburen, toch wordt opgemerkt dat de geplande bouwhoogte aansluit bij de kenmerkende bouwhoogte in de omgeving. Achteraan is er bovendien voorzien in een ontpitting waarbij een tweelaags-volume in binnengebied gesloopt wordt. De uitbreiding is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het bezwaar is ongegrond.

Verlies van lichtinval: Het bezwaar tegen het verlies van lichtinval door de verhoging van het bouwvolume van nr. 17 met twee teruggetrokken bouwlagen. De bewoners aan de overzijde van de Edward Pecherstraat verliezen 2 uren ochtendzon.

Beoordeling: De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Edward Pecherstraat gekenmerkt wordt door burgerwoningen, rijhuizen en meergezinswoningen met zowel 4 als 5 bouwlagen onder platdak. De geplande bouwhoogte van met twee teruggetrokken bouwlagen sluit aan bij de kenmerkende bouwhoogte in de omgeving. De hoogte correspondeert met het bouwvolume van het overliggende gebouw in de Edward Pecherstraat Het is correct dat de uitbreiding een beperking vormt voor de lichttoetreding van overliggende eigendommen, toch is de invloed van de verhoging niet van dien aard wat de woonkwaliteit in het gedrang komt door gebrek aan zon - of daglicht.

De uitbreiding is stedenbouwkundig aanvaardbaar. Het bezwaar is ongegrond.

Strijdigheden RUP-Binnenstad: De aanvraag wijkt af van artikel 2.1.4.1 en 2.1.4.2 van RUP Binnenstad omdat de kroonlijsthoogte vooraan lager is dan de kroonlijsthoogte achteraan.

Beoordeling: Omwille van erfgoedkundige redenen diende een nieuw volume voldoende afstand van de voorgevel te bewaren. Hierdoor is het niet mogelijk een kroonlijst aan de achterzijde op een zelfde hoogte, of lager te voorzien dan de achterzijde. Aan de achterzijde werd door middel van een architecturale articulatie wel een beëindiging van het dak aangekondigd waardoor de aanvraag in een visueel herkenbare kroonlijst voorziet. Vanuit ruimtelijk oogpunt is het aanvaardbaar om af te wijken van de artikelen uit RUP-Binnenstad inzake kroonlijsthoogte. Het bezwaar is ongegrond.

Strijdigheden Bouwcode: De aanvraag is strijdig met artikel 27 en 28 van de bouwcode. Het perceel van nr. 21 voorziet in minder dan 20 procent ontpitting en appartementen 1.1 en 1.2 hebben geen private buitenruimte.

Beoordeling: Appartement 1.1 heeft een terras op het platte dak van de gelijkvloerse uitbouw links. Het klopt dat appartement 1.2 niet voorzien is van een buitenruimte. Echter is dit een duplexwoning waar de mogelijkheid bestaat om de brede ramen bij goed weer open te zetten. Ook is er op de gelijkvloerse verdieping een gedeelde buitenruimte aanwezig voor bewoners die nood hebben aan een grotere buitenruimte. In totaal voorziet het project in een ontpitting die groter is dan de gevraagde 20 procent. Het bezwaar is ongegrond.

Schending van de privacy: Het bezwaar tegen verlies van privacy vanaf de geplande buitenruimtes en gevelopeningen in de achterzijde van het gebouw. Deze veroorzaken inkijk in de verblijfsruimten aan de achterzijde van de woning en voorzijde van de bezwaarindiener. Het terras achteraan op het platte dak links is niet in overeenstemming met het Burgerlijk Wetboek.

Beoordeling: De mogelijke inkijk die ontstaat na het inrichten van leefruimtes aan de achterzijde van het gebouw is niet van die aard dat de privacy van de achterburen op een onaanvaardbare manier wordt aangetast. Ook de mogelijke impact op de privacy van omwonende van het uitkragende terras werd als aanvaardbaar bevonden. Het valt te betwijfelen er rechtstreekse inkijk kan ontstaan vanaf het terras op het platte dak aan de straatzijde naar de leefruimtes van de overbuur. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de woonkwaliteit in het gedrang komt

Het klopt dat het terras op het platte dak links mogelijks inkijk kan veroorzaken in de leefvertrekken van de linkerbuur. In voorwaarden wordt daarom opgenomen om deze buitenruimte te beperken binnen een denkbeeldige hoek van 45° gemeten vanaf de perceelgrens van de linkerbuur. Hierdoor wordt inkijk tot een minimum herleid. Een stedenbouwkundige beoordeling houdt geen rekening met burgerrechtelijke aspecten, maar opgemerkt wordt dat de buitenruimte op 1,9 meter van de perceelgrens is ingericht. Het bezwaar is deels gegrond.

Bodemsanering: Door de voormalige ingerichte activiteiten op het perceel is de bodem mogelijks verontreinigd en dienen de gronden gesaneerd te worden. Hier bestaat geen zekerheid over of de gronden al dan niet worden gesaneerd.

Beoordeling: Dit bezwaar is mogelijks van milieutechnische en niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.