2020_CBS_07227 - Omgevingsvergunning - OMV_2020059433. Braziliëstraat 38. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/09/1948: vergunning (18#24869) gevelverandering;

-          09/10/1947: vergunning (18#23381) gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde toestand

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen plus een zolderverdieping in gesloten bebouwing.

Huidige toestand

-          eengezinswoning van 3 bouwlagen plus een zolderverdieping in gesloten bebouwing.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 6 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing, ingericht met 5 appartementen;

-          1 éénslaapkamer-appartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 50m²;

-          3 éénslaapkamer-appartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 52m²;

-          1 tweeslaapkamer-duplex met een netto-vloeroppervlakte van circa 97m².

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van de bestaande eengezinswoning;

-          oprichten van een meergezinswoning van 6 bouwlagen onder plat dak, ingericht met 5 appartementen;

-          er worden privé buitenruimtes en een gemeenschappelijke fietsenberging ingericht;

-          op het gelijkvloers wordt een doorgang naar een achterliggend magazijn voorzien;

-          het plat dak wordt als groendak aangelegd;

-          de voorgevel bestaat uit een zandkleurige baksteen met aluminium buitenschrijnwerk in bronskleur.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Eilandje op volgende punten:

-          0.5 Draagkracht: de nieuwbouw van deze meergezinswoning creëert een extra parkeerdruk van 5 plaatsen op het openbaar domein;

-          0.9 Vrije hoogte van het gelijkvloers: het gelijkvloers bezit een hoogte van slechts 2m60 in plaats van de minimaal vereiste 3m20;

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de ondergrondse fietsenberging heeft een hoogte van slechts 2m10 in plaats van de minimaal vereiste 2m20;
• Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: de voorziene, smalle buitenruimte bij het gelijkvloers appartement bevindt zicht achter het naastliggend perceel tussen scheidingsmuren van circa 7m hoog waardoor ze niet als een bruikbare, kwalitatieve buitenruimte kan beschouwd worden;
• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van het plat, groendak bezitten geen opstand van minimaal 30cm ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Er is geen aanleiding om het college te adviseren (beargumenteerd) af te wijken van de geldende voorschriften.             

Functionele inpasbaarheid

Het bouwen van een meergezinswoning is in overeenstemming met de bestemming van het perceel en de aanwezige woonfuncties op de omliggende percelen.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan niet ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 4 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site ruim overschreden.

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 97 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige-, maatschappelijke- en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds.

De aanvraag voorziet met vier éénslaapkamerappartementen  en één duplex 2-slaapkamerappartement een eenzijdig aanbod van kleine appartementen. Dit is vanuit de beoogde mix niet wenselijk. Door kleine woningen te realiseren wordt ook het aanvaardbaar aantal woningen in functie van de grootte van het perceel overschreden en daarmee ook de draagkracht van het perceel en de omgeving. De aanvraag dient hierom te worden geweigerd.

Daarnaast wordt opgemerkt dat de woningoppervlakte niet bij ieder van de aangevraagde woningen in verhouding staat met het aantal slaapkamers en dus met het aantal potentiële bewoners. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. De éénslaapkamerappartementen hebben slechts een oppervlakte van 50 m²  (gelijkvloers) en 52 m²  (verdiepingen). Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een éénslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan eveneens niet ingestemd worden met het volume. Zowel links als rechts wordt aangesloten op de bouwdiepte van de aanpalende panden. Er dient echter opgemerkt dat het gebouw zich op geen van de bovenliggende verdiepingen bevindt binnen een verticaal vlak onder 45° ten opzichte van de kop van de scheidsmuur van het minst diepe naastliggende bouwwerk. Op slecht 1,10 meter van de perceelgrens wordt er 4,35 meter dieper gebouwd dan het aanpalende pand links. Dit heeft een onaanvaardbaar grote impact op de daglichttoetreding in het aanpalende pand en kan bijgevolg niet aanvaard worden. De aanvraag dient hierom te worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt bepaald door een hoofdzakelijk gevelafwerkingen in baksteen in rode en roodbruine tinten in combinatie met afwerkdetails in natuursteen en of beton.

Voor de nieuwe gevelafwerking wordt een zandkleurige gelijmde baksteen voorgesteld in combinatie met bronskleurig buitenschrijnwerk en balustrades. Ook de gelijkvloerse plint zal worden uitgevoerd in een bronskleurige gevelbekleding.

Strijdig met het RUP is de vrije hoogte van het gelijkvloers slechts 260 cm. Dit uit zich ook in de gevel waar dient opgemerkt dat de plint te laag is en of niet in verhouding is tot de bovenliggende gevelopeningen.

Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en materialisatie, maar onvoldoende aan geleding zodat het nieuwe gebouw zich onvoldoende integreert in de bestaande omgeving. De aanvraag dient hierom ongunstig te worden beoordeeld.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de bouwcode heeft de ondergrondse fietsenstalling maar een hoogte van 2,10 meter. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.

De buitenruimte van het gelijkvloers appartement bevindt zich achter het naastliggend perceel tussen scheidingsmuren van circa 7m hoog waardoor ze bezwaarlijk als een bruikbare, kwalitatieve buitenruimte kan beschouwd worden. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan, de aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd. Het ontbreken van een kwalitatieve buitenruimte heeft bovendien een grote negatieve impact op de leefkwaliteit van het gelijkvloerse appartement.

Strijdig met de bouwcode is de opstand van de scheimuur te laag. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan, de aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.

De terrassen achteraan bevinden zich niet binnen een verticaal vlak onder 45° ten opzichte van de kop van de scheidsmuur van het minst diepe naastliggende bouwwerk. Hierdoor is er vanop de terrassen rechtstreekse inkijk in de aanpalende woning. Dit is naar privacy niet aanvaardbaar. De aanvraag dient ook hierom te worden geweigerd.

Bovendien bevinden deze terrassen zich, strijdig met het burgerlijk wetboek, op minder dan 190 cm van de achterste perceelgrens. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de eventuele vergunning onwerkzaam.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

4 appartementen met 1 slaapkamer : 4 x 2 = 8

1 appartement met 2 slaapkamers : 1 x 3 = 3

Er moeten 11 fietsenstallingen voorzien worden.

Er wordt een fietsenberging ingericht in de kelder. De inrichting staat niet op de plannen waardoor niet kan beoordeeld worden of hier 11 fietsen gestald kunnen worden.

De fietsenberging moet voldoen aan de inrichtingsprincipes uit de bouwcode.

De fietsenberging is toegankelijk via een trap naar de kelder.

Deze toegang is, strijdig met de bouwcode, niet vlot te gebruiken met de fiets, verschillende deuren, trap met bocht, bochten boven en onderaan de trap, te weinig opstelruimte aan de trap boven en beneden,…Hier kan geen afwijking op worden toegestaan, de aanvraag dient hierom te worden geweigerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

De bezwaren laten zich als volgt samenvatten:

EIGENDOMSRECHT

Schending eigendomsrechten: Het bezwaar dat de tuin zich bevindt op het eigendom van de bezwaarindiener.

Beoordeling: Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard. Het bezwaar is ongegrond.

DRAAGKRACHT

Overschrijding draagkracht: Het bezwaar dat de ruimtelijke draagkracht met 5 units wordt overschreden, waarbij de gehele parkeerbehoefte wordt afgewenteld op openbaar domein.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Het is correct dat de draagkracht van het perceel door het voorzien van 5 kleine units wordt overschreden. Het bezwaar is gegrond.

VOORSCHRIFTEN

Overschrijding bouwdiepte: Het bezwaar dat het project niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving m.b.t. de bouwdiepte. De beoogde bouwdiepte overschrijdt deze van de bezwaarindiener waardoor de lichtinval in de woning en zicht vanuit de woning en vanop het terras van de bezwaarindiener sterk zal verminderen.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Het is correct dat het gebouw zich niet bevindt binnen een verticaal vlak onder 45° ten opzichte van de kop van de scheidsmuur van het minst diepe naastliggende bouwwerk. Het bezwaar is gegrond.

Strijdig met bouwcode: Het bezwaar dat de fietsenstalling niet vlot toegankelijk en bereikbaar is.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Het is correct dat de fietsenstalling niet voldoet aan de geldende regelgeving. Het bezwaar is gegrond.

Strijdig met bouwcode: het bezwaar dat er geen kwalitatieve buitenruimte wordt voorzien op het perceel.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Het is correct dat de voorzien buitenruimte onvoldoende kwaliteit heeft om als buitenruimte te kunnen gebruiken. Het bezwaar is gegrond.

Strijdig met bouwcode: het bezwaar dat er ter compensatie van de te slopen eengezinswoning geen voldoende groot appartement voorzien wordt.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Het bezwaar is gegrond.

Strijdig met RUP Eilandje: Het bezwaar dat de aanvraag strijdig is met art 0.9. waarin gesteld wordt dat de vrije hoogte van het gelijkvloers minimaal 3,20 meter moet bedragen.

Beoordeling: Het is de taak van de omgevingsambtenaar om de aanvraag af te toetsen aan de geldende wetgeving. Het is echter correct dat de aanvraag in strijd is met het RUP

Het bezwaar is gegrond.

Brandweer: Het bezwaar tegen de gevraagde afwijking op de brandweervoorschriften. De aanvrager vroeg een afwijking op het voorzien van een brandladder achteraan.

Beoordeling: De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de brandweer. Zij gaven een voorwaardelijk gunstig advies. In dit advies werd echter geen rekening gehouden met de vraag tot afwijking. Het bezwaar is ongegrond.

OVERLAST

Geluidsoverlast: het bezwaar tegen geluidsoverlast door de inplanting van de ventilatieroosters in de zijgevel ter hoogte van de achteraan gelegen slaapvertrekken van de bezwaarindiener.

Beoordeling: Het bezwaar omtrent geluidsoverlast betreft niet aantoonbare, subjectieve elementen die niet van stedenbouwkundige aard zijn  en die bijgevolg niet mee in afweging kan worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend project. Het bezwaar is ongegrond;