2020_CBS_07242 - Omgevingsvergunning - OMV_2020055620. Bosstraat ZN. District Berendrecht - Zandvliet - Lillo - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/12/2019: weigering (20191884) voor het nieuw bouwen van 37 assistentieflats;

-          18/10/2019: voorwaardelijke vergunning (20191189) voor bouwen van 21 ééngezinswoningen;

-          21/12/2017: vergunning (20177) voor het verkavelen van een terrein in 23 loten voor eengezinswoningen (loten 3 t/m 25), een lot voor twee appartementsgebouwen (lot 2), een lot voor een gebouw met assistentiewoningen (lot 1), een buurtplein en nieuwe openbare wegenis.

Vergunde toestand

-          verkaveld terrein voor eengezinswoningen, meergezinswoningen en woonzorgcentrum.

Huidige toestand

-          een braakliggend grasterrein met struiken tussen Bosstraat, Frans Brandsstraat, Snellekreekstraat en Frederik Hendrikstraat;

-          de wegenaanleg moet nog uitgevoerd worden, maar de waarborg voor de wegenaanleg is reeds betaald.

Gewenste toestand

-          2 volumes van 3 bouwlagen onder plat dak in open bebouwing, ingericht met 32 appartementen;

-          gevel in geelbruine gevelsteen met kwartsgrijs pvc schrijnwerk;

-          1 een-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 60m²;

-          28 twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van minstens 80m²;

-          3 drie-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 110m²;

-          het gemiddelde van de netto-vloeroppervlakte van alle appartementen bedraagt 86 m².

Inhoud van de aanvraag

-          oprichten van 2 meergezinswoningen, verbonden door een ondergrondse bouwlaag met 53 parkeerplaatsen;

-          een fietsenberging wordt op het gelijkvloers voorzien;

-          aanleggen van het terrein rond de meergezinswoningen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan .

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verkavelingsvergunning 20177.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• Artikel 12: de toegang van de parkeergarage heeft onderaan de inrit een hoogte van slechts 2m12 in plaats van de minimaal vereiste 2m30.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: er moeten in de fietsenbergingen minstens 3 elektrische oplaadpunten voorzien worden, het aantal staat niet benoemd op de plannen;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden geen elektrische oplaadpunten voor wagens voorzien in de ondergrondse parking;
• artikel 38 Groendaken: het dakgedeelte van de ondergrondse parking tussen de 2 gebouwen wordt niet voorzien van een grondlaag met een dikte van minimaal 1m.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 6 juli 2016. (De nota werd bekrachtigd op 8 augustus 2016) zie bijlage
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het oprichten van twee meergezinswoningen met in totaal 32 appartementen, een ondergrondse parkeergarage en een gelijkvloerse fietsenberging. Het maakt deel uit van een groter woonproject met assistentiewoningen en eengezinswoningen en is in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Op lot 2 van de verkavelingsvergunning worden twee meergezinswoningen gebouwd. Het gaat om 2 volumes van 3 bovengrondse bouwlagen onder een plat dak in open bebouwing. In het volume met de gelijkvloerse fietsenberging worden 15 appartementen voorzien. In het volume ernaast worden er 17 appartementen opgericht. De volumes zijn onderling verbonden door een ondergrondse bouwlaag waarin zich onder meer de bergruimten en de parkeergarage bevinden. Aan de achterzijde van de volumes bevinden zich de terrassen die uitkijken op het nieuwe buurtplein. De volumes zijn qua bouwhoogte en bouwdiepte ruimtelijk aanvaardbaar en in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt zijn ze inpasbaar in de omgeving.

Visueel-vormelijke elementen

De gevels van de meergezinswoningen worden in een geelbruine gevelsteen opgetrokken met kwartsgrijs pvc schrijnwerk. De lichte kleurstelling van de gevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld. De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen de verkaveling met vergunningsnummer BD/2017/V/0004. Hierbij werd, zoals verplicht volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.2 een archeologienota toegevoegd (ID 118, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/118), het daaruit voortvloeiend programma van maatregelen beval een onderzoek met ingreep in de bodem in uitgesteld traject. Van de archeologienota, opgemaakt door Studiebureau Archeologie, werd aktegenomen op 12/07/2016.

Het programma van maatregelen, met een landschappelijk bodemonderzoek en een proefsleuvenonderzoek, werd uitgevoerd door Archebo en gerapporteerd in een nota (ID 7080, https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/notas/7080). Hiervan werd door het agentschap Onroerend Erfgoed akte genomen op 27/04/2018. Het programma van maatregelen beval geen verder archeologisch onderzoek en gaf het terrein vrij. De gehele verkaveling is ondertussen geïnventariseerd als Gebieden Geen Archeologie (GGA, https://besluiten.onroerenderfgoed.be/besluiten/14870).

Milieuaspecten

Voor voorliggende aanvraag werd het advies van de stadsdienst milieuvergunningen ingewonnen:

“Er is geen bezwaar tegen het voorgenomen project. Uit de plannen blijkt dat er één ondergrondse bouwlaag (parking) wordt voorzien. Wellicht zal dus een tijdelijke bemaling noodzakelijk zijn. Het is ondertussen voldoende gekend dat een dergelijke bemaling een vergunningsplichtige activiteit is. Alvorens met de werken kan worden gestart moert een omgevingsvergunning of melding worden aangevraagd en bekomen voor de bemalingswerken.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De woning voldoet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

De appartementen worden voorzien van veel ramen. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en garanderen het gebruiksgenot van de woningen.

De geplande verbouwingswerken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Het dak van de ondergrondse parking tussen de 2 meergezinswoningen is minder dan 1 meter dik. De dikte van de grondlaag dient conform artikel 38 (groendaken) van de bouwcode minimaal 1 meter te zijn. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij vergunning.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid

Voor de aansluiting op de openbare weg, meer bepaald de Bosstraat, wordt gevraagd om contact op te nemen met de verkeerspolitie.

De toegang van de parking laat geen kruisend verkeer toe. Deze moet daarom uitgerust worden met een verkeerslicht. Dit wordt opgelegd als voorwaarde bij vergunning.

Bovendien heeft de inrit van de parkeergarage slechts een hoogte van 2,20m in plaats van de vereiste 2,30m conform artikel 12 van de verordening toegankelijkheid. Dit wordt eveneens opgelegd als voorwaarde bij vergunning.

Fietsvoorzieningen

Er is een gemeenschappelijke fietsenberging voorzien die plaats biedt aan 100 fietsen. De fietsenberging is afgesloten met een deur. Aan de andere kant van de inrit van de parking is er nog een ruimte die plaats biedt aan 16 fietsen. Dit aantal is toereikend.

Uit de plannen blijkt niet duidelijk hoeveel elektrische oplaadpunten in de fietsenberging worden voorzien. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd om 3 elektrische oplaadpunten te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode.

Woninggrootte

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds.

De meergezinswoningen maken deel uit van een verkavelingsvergunning met 23 eengezinswoningen (loten 3 t/m 25), twee appartementsgebouwen (lot 2), een gebouw met assistentiewoningen (lot 1), een buurtplein en nieuwe openbare wegenis. De verscheidenheid aan typologieën is met andere woorden verzekerd. Om de kwaliteit van appartementsblokken te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn. Het aanbod van 1 een-slaapkamerappartement, 28 twee-slaapkamerappartementen en 3 drie-slaapkamerappartementen vormen een aanvaardbare mix.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het tevens belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is het het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden voldoende wooncomfort bieden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bijgevoegde maatregelen van Proximus strikt na te leven;

3.      de bijgevoegde maatregelen van Aquafin strikt na te leven;

4.      het dak van de ondergrondse parking tussen de twee gebouwen van de meergezinswoningen moet een grondlaag hebben van minimaal 1 meter, conform artikel 38 van de bouwcode;

5.      voor de aansluiting op de openbare weg, meer bepaald de Bosstraat, dient contact genomen te worden met de verkeerspolitie;

6.      de inrit van de ondergrondse parking dient een hoogte van 2,30m te hebben conform artikel 12 van de verordening inzake toegankelijkheid;

7.      de toegang van de parking moet worden uitgerust met een verkeerslicht;

8.      per 10 autostalplaatsen dient er telkens één elektriciteitsvoorziening voorzien te worden ten behoeve van elektrische oplaadpunten voor wagens, conform artikel 30 van de bouwcode;

9.      er moeten 3 elektrische oplaadpunten voor elektrische fietsen voorzien worden, conform artikel 29 van de bouwcode;

10.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten