De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
3 februari 2020 | 3 maart 2020 | 7 | 0 | 0 | 0 |
7 mei 2020 | 5 juni 2020 | 19 | 0 | 0 | 0 |
Bespreking van de bezwaren
Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.
1. Gewijzigd ontwerp: Het bezwaar van meerdere bezwaarindieners dat het volume en ontwerp grondig gewijzigd werd ten opzichte van de buurtinformatiesessie en dat hiernaar verwezen wordt in de beschrijvende nota;
Beoordeling: Het bezwaar is niet van stedenbouwkundige aard.
Het bezwaar is bijgevolg;
2. Verlies van uitzicht en zonlicht: Het bezwaar van meerdere bezwaarindieners tegen het verlies van uitzicht op de kapel van Sint-Anna en het verlies van zonlicht in de tuin door de verhoging van het bestaand volume tot vier bouwlagen langs de kant van de Bourcetstraat en Mellinetplein, in strijd met artikel 10 van de bouwcode;
Beoordeling: De bebouwing heeft langs de kant van de Bourcetstraat een kroonlijsthoogte van 13,8 meter en bevindt zich op een afstand van 13,8 meter van de perceelgrens met de tuinen van de eengezinswoningen in de Bourcetstraat/Mellinetplein. Het nieuwbouwvolume bevindt zich dus binnen een vlak van 45° ten opzichte van de perceelgrens. Bijkomend is het volume afgestemd op de volledige site van Sint-Anna.
Het project bevindt zich in een stedelijke context. Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen en zal er een impact zijn. Het volume brengt echter de bewoonbaardheid van de aanpalenden niet in het gedrang. Het project bevindt zich op voldoende afstand om een onaanvaardbaar verlies aan zonlicht te voorkomen.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond;
3. Schending van erfdienstbaarheden: Het bezwaar dat een reeds meer dan 30 jaar bestaande erfdienstbaarheid met betrekking tot licht en zicht wordt afgenomen.;
Beoordeling: Bezwaar betreft een burgerrechtelijk aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend dossier.
De bebouwing heeft langs de kant van de Bourcetstraat een kroonlijsthoogte van 13,8 meter en bevindt zich op een afstand van 13,8 meter van de perceelgrens met de tuinen van de eengezinswoningen in de Bourcetstraat/Mellinetplein. Het nieuwbouwvolume bevindt zich binnen een vlak van 45° ten opzichte van de perceelgrens. Het bouwvolume houdt voldoende rekening met de daglichttoetreding en uitzicht van de verblijfsruimtes en tuinen van de omliggende woningen.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond;
4. Beperkt uitzicht en zonlicht: Het bezwaar dat het project als een ingesloten volume voorzien wordt, waardoor de bewoners een onaangenaam en onaantrekkelijk uitzicht krijgen en dat het zonlicht voor de groenzone afgenomen wordt;
Beoordeling: De binnentuin heeft een breedte van circa 48 meter en een diepte van circa 35 meter. Deze schaal is ruim voldoende om een kwalitatief uitzicht en voldoende daglichttoetreding te voorzien.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond;
5. Bouwvolume: Het bezwaar tegen het voorzien van vier bouwlagen;
Beoordeling: Het bouwvolume is in overeenstemming met het reeds vergunde gedeelte van de site met vier bouwlagen. Het bouwvolume sluit maximaal aan bij het bestaande erfgoed (kapel Sint-Anna) en komt de erfgoedwaarde van het project ten goede.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond;
6. Blinde muren: Het bezwaar het voorzien van een blinde muur niet in harmonie is met de woonzone;
Beoordeling: Het project wordt alzijdig voorzien. Bij de nieuwe buitengevel van het project worden voldoende raamopeningen voorzien. Enkel ter hoogte van het bestaande erfgoed (kapel Sint-Anna) wordt een gedeelte van de gevel met een beperkt aantal ramen behouden.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond;
7. Overaanbod: Het bezwaar tegen de grote concentratie aan assistentiewoningen die het huidige overaanbod in de buurt vergroot;
Beoordeling: Voorliggend project voldoet aan alle gestelde eisen inzake modern wooncomfort, veiligheid en tracht door organisatie en opbouw mogelijke hinder voor de omgeving te beperken. Het bezwaar dat voorliggend dossier het huidig overaanbod aan assistentiewoningen in de buurt vergroot, is louter hypothetisch en niet stedenbouwkundig van aard.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond;
8. Nood aan bijkomende parkeerplaatsen: Het bezwaar dat het creëren van bijkomende woongelegenheden een grotere parkeernood veroorzaakt;
Beoordeling: Het klopt dat het creëren van bijkomende woongelegenheden bijkomende parkeerbehoefte veroorzaakt.
Indien een bouwproject (voorlopig) zijn autoparkeerbehoefte zelf niet kan opvangen of indien het maatschappelijk beter wordt geacht om dit niet in het bouwproject zelf te doen, zorgt de belasting voor een eerlijke compensatie.
Enerzijds levert elke bouwheer op deze manier zijn bijdrage en wordt voor elk gelijkaardig bouwproject eenzelfde inspanning gevraagd (zelf bouwen of compenseren). Anderzijds zorgt de belasting voor middelen voor de stad Antwerpen om de parkeerdruk op te vangen of deze te vermijden. De middelen kunnen zo bijvoorbeeld later ingezet worden voor de bouw of aankoop van buurtstallingen of buurtparkings/buurtparkeerplaatsen.
Het bezwaar is bijgevolg gegrond;
9. Harmonie Sint-Anna: Het bezwaar dat de nieuwbouwdelen niet beschikken over een puntdak, conform de kapel Sint-Anna;
Beoordeling: Het voorzien van een puntdak is niet noodzakelijk om aan te sluiten bij de architectuur en erfgoedwaarde van de kapel. Het volume, materiaalgebruik en architectuur van de nieuwbouwdelen werden maximaal afgestemd op het cultuurhistorische gedeelte (kapel Sint Anna).
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond;
10. Schending van de privacy: Het bezwaar van meerdere bezwaarindieners tegen verlies van privacy door inkijk in de vensters, terrassen en tuin aan de achterzijde van de woning van de bezwaarindiener en dat de bomenrij onvoldoende afscherming biedt;
Beoordeling: Gelet op de grote afstand van 13,8 meter tussen de gevels van het project en perceelgrens, én gelet de grote afstand van circa 26 tot circa 32 meter de achtergevel van de eengezinswoningen langs de kant van de Bourcetstraat/Mellinetplein , kan deze stelling niet worden bijgetreden. Bijkomend bevindt zich tussen de woningen en het project een hoge bomenrij. Gelet op de afstand tot de achtergevels zal zelfs tijdens periodes van bladverlies deze zone een voldoende bufferende werking hebben. Er kan bijgevolg bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de bewoning in het gedrang komt.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond;
11. Schaal achtergevel: Het bezwaar van meerdere bezwaarindieners dat de achtergevel een solide muur vormt van circa 70 meter;
Beoordeling: De achtergevel beschikt over een kroonlijsthoogte van 13,8 meter en heeft een breedte van 72,2 meter. Het omvat hier geen solide muur. Het gaat hier om een alzijdig project, waarbij er voldoende variatie en detaillering voorzien wordt in het gevelontwerp.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond;
12. Harmonie Bourcetstraat en Mellinetplein: Het bezwaar van meerdere bezwaarindieners dat het bouwvolume niet afgestemd is op de woningen met twee bouwlagen langs de Bourcetstraat en het Mellinetplein, in strijd met artikel 6 van de bouwcode;
Beoordeling: Het is inderdaad zo dat het project een grotere schaal heeft dan de woningen langs de kant van de Bourcetstraat. Deze beschikken hoofdzakelijk over twee bouwlagen (met bijkomend een half verzonken kelderverdieping) tot maximaal vier bouwlagen. Het project is echter niet zichtbaar vanuit de Bourcetstraat, het project heeft dus geen negatieve impact op de harmonie van de achterliggende straten. De nieuwbouw is in harmonie met de vergunde volumes in het binnengebied van de site Sint-Anna en is afgestemd op de schaal van de kapel Sint-Anna.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond;
13. Gehinderde toegang van scholen: Het bezwaar een deel van de schoolgaande kinderen dagelijks via Sint-Anna de schooltoegangen (school Pulhof en school Leopold II) bereiken;
Beoordeling: De scholen blijven voldoende toegankelijk. Het kan inderdaad zijn dat tijdens de werken de scholen minder vlot bereikbaar zijn vanuit de kant van de Floraliënlaan (via de site Sint-Anna). Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de aanvrager/bouwheer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten vóór en tijdens de uitvoer der werken.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond;
14. Hinderen van daglichttoetreding van de school: Het bezwaar van meerdere bezwaarindieners dat de uitbreiding van het volume de daglichttoetreding van de school zal hinderen;
Beoordeling: De bebouwing heeft langs de kant van de Bourcetstraat een kroonlijsthoogte van 13,8 meter en bevindt zich op een afstand van 13,8 meter van de perceelgrens met school. De afstand tot de speelplaats van de school betreft minimaal 28,5 meter. Het nieuwbouwvolume bevindt zich dus binnen een vlak van 45° ten opzichte van de perceelgrens. Het volume brengt de verblijfskwaliteit van de school niet in het gedrang.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond;
15. Schaal van het woonzorgcentra: Het bezwaar het voorzien een woonzorgcentra van dergelijke omvang niet aanvaardbaar is tijdens de huidige Covid-19 crisis;
Beoordeling: Het bezwaar handelt over de uitbating en is niet van stedenbouwkundige aard.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond;
16. Behouden bomen: Het bezwaar dat de bezwaarindiener de bomen op eigen terrein niet zal kunnen verwijderen of vervangen door lagere bomen, om zo de privacy van de eigen tuin te bewaren;
Beoordeling: De bezwaarindiener wordt door een eventuele vergunning van voorliggende aanvraag niet verplicht de eigen bomen te verwijderen of te behouden. Gelet op de afstand tussen de gevels kan er bezwaarlijk gesteld worden dat de privacy dermate geschonden wordt dat de bewoning in het gedrang komt.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond;
17. Procedurefouten: Het bezwaar een procedurefout zou betreffen om een project in te dienen of behandelen dat niet in overeenstemming is met artikel 6 en artikel 10 van de bouwcode;
Beoordeling: Het is onduidelijk uit het bezwaarschrift op te maken naar welk artikel van de goedgekeurde regelgeving over de omgevingsvergunning het bezwaarschrift verwijst.
Het bezwaar is ongegrond;
18. Privacywet: Het bezwaar het project in strijd is met het burgerlijk wetboek inzake inkijk op de eigendom van de nabuur;
Beoordeling: Bezwaar betreft een burgerrechtelijk aangelegenheid die losstaat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggend dossier.
Het bezwaar is bijgevolg ongegrond.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2019073213 |
Gegevens van de aanvrager: | Ver.OCMW Zorgbedrijf Antwerpen met als contactadres Ballaarstraat 35 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Floraliënlaan 400C te 2600 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 23 sectie C nrs. 290D en 290E |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | project Sint-Anna fase 2: bouwen van 63 assistentiewoningen met een lokaal dienstencentrum |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 16/05/2014: vergunning (20136188) voor het afbreken van een deel van zorgcentrum Sint-Anna en bouwen van een nieuw woonzorgcentrum met 190 kamers en een ondergrondse parking;
- 25/11/1997: vergunning (961#1641) voor het uitbreiden van het R.V.T.Sint-Anna.
Vergunde toestand
- gebouw A, het nieuwe woonzorgcentrum Ruytenburg links op het perceel, werd reeds gerealiseerd;
- het centrale gebouw C bestaat uit een kapel en 2 aanpalende vleugels plus een aantal te slopen gebouwen achteraan.
Huidige toestand
- idem vergunde toestand
Gewenste toestand
- het voorste gedeelte van het gebouw met de kapel blijft behouden en de vleugels worden herbouwd tot 4 bouwlagen onder plat dak;
- een nieuwe achtervleugel van eveneens 4 bouwlagen wordt opgericht die de zijvleugels achteraan verbindt;
- het geheel wordt ingericht als dienstencentrum plus 63 assistentiewoningen.
Inhoud van de aanvraag
- oprichten van een lokaal dienstencentrum met 63 assistentiewoningen;
- de gelijkvloerse bebouwing vlak achter de te behouden kapel en de gebouwen achteraan worden gesloopt;
- de linkse, externe buitenvleugel werd reeds gesloopt in de 1ste fase, de rechtse, externe buitenvleugel wordt zo laat mogelijk gesloopt;
- de binnenvleugels worden herbouwd, voorzien van een passerelle en via een nieuwe achtervleugel van 4 bouwlagen verbonden;
- het binnengebied van dit bouwblok B wordt als groene zone ingericht;
- via het dienstencentrum is er een verbinding met de parkeergarage van gebouw A;
- naast de 25 geplande bovengrondse parkeerplaatsen wordt een noodzakelijke 2de ondergrondse parking voorzien in een latere fase.
Stedenbouwkundige lasten
De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2018_CBS_02203).
Het college besliste op 20 maart 2020 (Jaarnummer 2020_CBS_02754) dat voor het project ‘Sint-Anna, Floraliënlaan 400C, district Berchem’ aan de stedenbouwkundige last voldaan is binnen de aanvraag van het project.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
AQUAFIN NV | 24 januari 2020 | 19 maart 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 24 januari 2020 | 6 maart 2020 | Ongunstig |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 15 april 2020 | 11 mei 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 24 januari 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
lokale politie/ verkeerspolitie (LP/VK/SE) | 24 januari 2020 | 19 februari 2020 | Geen bezwaar |
PROXIMUS | 24 januari 2020 | 4 februari 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
autonoom gemeentebedrijf vastgoed en stadsprojecten Antwerpen | 27 april 2020 | 5 mei 2020 |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 24 januari 2020 | 17 februari 2020 |
stadsbeheer/ groen en begraafplaatsen | 24 januari 2020 | 24 januari 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 24 januari 2020 | 14 februari 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ archeologie | 24 januari 2020 | 30 januari 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 24 januari 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
stadsontwikkeling/ ruimte (inzake SOK) |
| 31 januari 2020 |
stadsontwikkeling/ vergunningen/ dienst milieuvergunningen | 24 januari 2020 | 4 februari 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 07/10/2019.
De nota toont gemotiveerd aan dat er geen verder archeologisch onderzoek moet plaatsvinden.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het bouwen van een lokaal dienstencentrum met 63 assistentiewoningen, waarbij de bestaande kapel geïntegreerd wordt. Het dienstencentrum en de assistentiewoningen zijn onlosmakend met elkaar verbonden.
De kapel maakt integraal onderdeel uit van het dienstencentrum, maar kan ook verhuurd worden voor het organiseren van evenementen. Er worden ook een cafetaria en multifunctionele ruimte voorzien die openstaan voor buurtactiviteiten.
Het nieuwe pand (gebouw C) is onlosmakend verweven met het eerder gebouwde deel (gebouw A). Hier bevinden zich de service- en wellnesscluster van het woonzorgcentrum.
Dit is de tweede fase van het masterplan site Sint-Anna en is inpasbaar in de stedelijke context van de woonwijk.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Het bouwvolume wordt grotendeels ingepland conform het masterplan site Sint-Anna. Het bouwvolume is in overeenstemming met de recente bebouwing op de site en de behouden kapel Sint-Anna.
De nieuwbouwvleugels hebben een kroonlijsthoogte van circa 13,8 meter en worden voorzien als 4 bouwlagen. De achtergevel bevindt zich op 13,8 meter van de percelen met de woningen in de Bourcetstraat. Deze afstand is voldoende om de impact op de privacy en de daglichttoetreding van de tuinen (en de verder gelegen achtergevels) aanvaardbaar te beperken.
Visueel-vormelijke elementen
De gevels van de bestaande kapel blijven maximaal behouden. De beperkte ingrepen worden in een hedendaagse taal gedaan en geïntegreerd met de bestaande architectuur. De wijzigingen gebeuren maximaal met natuursteen en recuperatiesteen. De raamindeling wordt gewijzigd naar de originele raamindeling in houten schrijnwerk. De nieuwe valbeveiliging wordt voorzien in wit gelakt staal met chemische verankering. Dit wordt positief geadviseerd.
De buitengevels van de nieuwbouwvolumes worden voorzien in baksteenarchitectuur met horizontale details in beton (als hedendaagse vertaling van de natuurstenen elementen in de historische gevel). Het ritme van de gevelopeningen wordt afgestemd op het gevelritme van de bestaande bebouwing. De toegangen tot de gelijkvloerse functies worden omwille de leesbaarheid van de gevels benadrukt door verticaal baksteenmetselwerk. Dit is in harmonie met de bestaande bebouwing op de site en wordt positief geadviseerd. De materialisatie van het schrijnwerk en de balustrades wordt onvoldoende verduidelijkt. In voorwaarden wordt opgelegd dit te voorzien zoals de voorgevel.
De binnengevels van het nieuwbouwvolume worden voorzien in minerale pleister . De passerelle en plint worden uitgewerkt in zichtbeton. De inkom van elke assistentiewoning wordt benadrukt door een reliëfwijziging in het pleisterwerk. Dit wordt positief geadviseerd.
Cultuurhistorische aspecten
Het project werd uitvoerig besproken met de stedelijke dienst monumentenzorg. Bij het ontwerp wordt maximaal ingezet om de erfgoedwaarde de kapel Sint-Anna te behouden. Er wordt bewust niet gekozen voor een historiserende stijl, maar voor een geheel met een hedendaagse stijl die maximaal aansluit bij het bestaande patrimonium. De nieuwbouwvolumes zijn op vlak van volume, gevelontwerp en materiaalgebruik in harmonie met de kapel Sint-Anna. Dit wordt positief geadviseerd.
Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatief gebied. Het betreft een projectgebied boven 3000 m² (nl. 19 313 m²) en een nieuwe ingreep boven 1000 m² (ca. 6 668 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.
De archeologienota werd ingediend door Lares op 21/09/2019 en waarvan door het agentschap Onroerend Erfgoed akte genomen op 07/10/2019. Er is een correct verband tussen aangevraagde ingrepen en deze vermeld in de archeologienota. Het bijhorende programma van maatregelen beveelt geen vervolgonderzoek met ingreep in de bodem (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/12434). Eventuele vondsten dienen gemeld te worden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4).
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Zoals beschreven in de nota van de architect dienen de nieuwe straatbomen inderdaad beschermd te worden tijdens de werken door ze af te schermen met een hekwerk. Dit om takbreuk en materiaalopslag op de wortelzone te vermijden.
Op het binnenplein adviseert de groendienst een variatie aan bomen waarvan enkele bomen van 1e grootte.
De aanvraag betreft fase 2 van het project Sint-Anna. Hieronder valt de bouw van 63 assistentiewoningen en een dienstencentrum. Het volledige project omvat 8 gebouwen met bijhorende tuinen en buitenruimtes. Deze aanvraag handelt enkel over gebouw C dat bestaat uit een te behouden kapel en twee aanpalende vleugels met assistentiewoningen en aan de achterzijde een nieuw te bouwen dienstencentrum op gelijkvloers met daarboven tevens assistentiewoningen. Overeenkomstig Vlarem II hoofdstuk 6.12 dient de uitvoerder van de sloopwerken de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken. Er werd een sloop- en asbestinventaris aan het dossier toegevoegd. De aanbevelingen vermeld in de inventaris dienen door de uitvoerder van de sloopwerken gevolgd te worden. In 2017 werd voor de hele site een milieuvergunning bekomen (MV2017417). Door de veranderingen die reeds uitgevoerd zijn en nog moeten uitgevoerd worden, is de kans reëel dat deze aanvraag moet aangepast worden. De exploitant dient dit na te gaan.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 50 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met 63 assistentiewoningen. 63 assistentiewoningen met parkeernorm 0,8 : 63 x 0,8 = 50,4 De werkelijke parkeerbehoefte van de 63 assistentiewoningen is 50.
|
De plannen voorzien in 50 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
Er worden 11 bovengrondse parkeerplaatsen voorzien en 26 in de bestaande ondergrondse garage. Er worden conform een aanvullende nota van de aanvrager ook tijdelijk 13 bovengrondse parkeerplaatsen extra voorzien op reeds verharde oppervlakte.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 50.
Op de site worden er uiteindelijk 2 ondergrondse parkeergarages voorzien, die de behoefde van het programma op de site dekt. In de eerste fase werden reeds 57 parkeerplaatsen onder het WZC voorzien. Het aantal parkeerplaatsen dient dus zowel voor het WZC als voor een deel van de assistentiewoningen (nl 26 plaatsen waarvan 2 miva) De overige parkeerplaatsen die nodig zijn zullen de tijdelijk bovengrondse 11 + 13 parkeerplaatsen zijn. Deze 24 zullen dan in een volgende fase, samen met de overige bovengrondse plaatsen opgenomen worden in de 2de ondergrondse parkeerbak.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen na uitvoering van voorliggende aanvraag bedraagt dan 0.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0 ( = 50 – 50 ). Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 0 plaatsen.
|
Fietsvoorzieningen: Er worden 40 fietsstalplaatsen voorzien op openbaar domein. Verder zijn er ook nog een aantal overdekte fietsstalplaatsen voorzien, echter wordt geen concreet aantal gespecificeerd.
De toegang tot de ondergrondse fietsstalplaatsen dient per lift te gebeuren. De afmetingen van de liftkooi zijn bij voorkeur 1m40 op 2m40.
Laden en lossen: De leveringen zullen in samenspraak met de schoolgebouwen worden vastgelegd in venstertijden die niet samenvallen met het begin en het einde van de school.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de bijgevoegde voorwaarden van Aquafin strikt na te leven;
3. de bijgevoegde voorwaarden van Proximus strikt na te leven;
4. de afvalberging voldoende groot te voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode, om te voldoen aan de nood van het huidige gebouw (fase 2) en het links gelegen gebouw (fase 1);
5. de liftkooi naar de ondergrondse fietsstalling te voorzien van minimaal afmetingen van 1m40 op 2m40;
6. het schrijnwerk in de zij-gevels en achtergevel (buitengevels) te voorzien in hout, conform het voorgevelschrijnwerk;
7. de balustrades in de zij-gevels en de achtergevel (buitengevels) te voorzien in gelakt staal, conform het voorgevelschrijnwerk;
8. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
9. volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:
- de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);
- de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;
- de bouwheer is verplicht om sporen die worden aangetroffen tijdens de graafwerken, waarvan redelijkerwijs vermoed wordt dat ze archeologisch waardevol zijn, deze te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan deze steeds komen inschatten;
10. bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:
- in het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur er rond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:
- als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur er rond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden. De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:
- om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is;
- naast de wortelzone moeten ook de stam en de kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden;
- om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken, een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of … ;
- het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen;
11. bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:
- het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 30 december 2019 |
Volledig en ontvankelijk | 24 januari 2020 |
Start 1e openbaar onderzoek | 3 februari 2020 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 3 maart 2020 |
Beslissing aanvaarding wijzigingsaanvraag | 15 april 2020 |
Start laatste openbaar onderzoek | 7 mei 2020 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 5 juni 2020 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 5 september 2020 |
Verslag GOA | 17 augustus 2020 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
Wijzigingslus
De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.
Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.
De aanvaarde wijzingen zijn zodanig dat er een nieuw openbaar onderzoek werd gehouden en eventuele adviezen opnieuw werden gevraagd.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de bijgevoegde voorwaarden van Aquafin strikt na te leven;
3. de bijgevoegde voorwaarden van Proximus strikt na te leven;
4. de afvalberging voldoende groot te voorzien, conform artikel 26 van de bouwcode, om te voldoen aan de nood van het huidige gebouw (fase 2) en het links gelegen gebouw (fase 1);
5. de liftkooi naar de ondergrondse fietsstalling te voorzien van minimaal afmetingen van 1m40 op 2m40;
6. het schrijnwerk in de zij-gevels en achtergevel (buitengevels) te voorzien in hout, conform het voorgevelschrijnwerk;
7. de ballustrades in de zij-gevels en de achtergevel (buitengevels) te voorzien in gelakt staal, conform het voorgevelschrijnwerk;
8. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
9. volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:
- de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);
- de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;
- de bouwheer is verplicht om sporen die worden aangetroffen tijdens de graafwerken, waarvan redelijkerwijs vermoed wordt dat ze archeologisch waardevol zijn, deze te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan deze steeds komen inschatten;
10. bij een te behouden boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:
- in het ontwerp van de gebouwen en de volledige infrastructuur errond, mag er niets voorzien worden waardoor de wortels of kroon van de boom onaanvaardbaar moeten beschadigd worden, noch nu, noch in de toekomst. Praktisch gezien wil dit zeggen dat het ontwerp niet mag leiden tot noodzaak om:
- als er werken (zowel bouwwerken, als werken aan de infrastructuur errond) worden uitgevoerd, moet de te behouden boom beschermd worden. Zowel wortels als kroon moeten beschermd worden. De wortelzone van de boom moet beschermd worden om verdichting van de bodem en/of oppervlakkige beschadiging van de wortels te voorkomen. Op vlak van bescherming voor de wortelzone zijn er twee mogelijkheden:
- om uitdroging van de wortelzone te voorkomen tijdens een droogzuiging van de werf, moet water worden gegeven aan de boom, tenzij bodemonderzoek zou uitwijzen dat dit niet nodig is;
- naast de wortelzone moeten ook de stam en de kroon beschermd worden. Als de wortelzone volledig kan afgeschermd worden, zijn de stam en het onderste deel van de kroon uiteraard ook ineens afgeschermd. Kan de wortelzone niet volledig afgeschermd worden, dan moeten voor het beschermen van de stam en onderste deel van de kroon ook beschermingsmaatregelen op maat opgesteld worden;
- om schade aan het bovenste deel van de kroon te voorkomen moet de aannemer, als hij een kraan gaat gebruiken, een voldoende hoge kraan voorzien. Als de kraan rond draait met een last eraan, mag niets de top van de boom raken. De aannemer mag ook geen snoeiwerken uitvoeren om ruimte te krijgen voor een kraan of voor om het even welke machine of stelling of … ;
- het is aangewezen om voor de nodige onderzoeken en voor het opstellen van beschermingsmaatregelen op maat, een gecertificeerd boomverzorger te raadplegen;
11. bij het aanplanten van een nieuwe boom moeten volgende zaken in acht genomen worden:
- het aspect duurzaamheid moet nagestreefd worden. Duurzaam aanplanten wil o.a. zeggen dat voor de nieuwe boom een groeiplaats moet voorzien worden die ondergronds voldoende geschikt doorwortelbaar volume heeft om zijn natuurlijke grootte en leeftijd te kunnen halen, en waar er ook bovengronds voldoende ruimte is voor zijn natuurlijke grootte.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.