2020_CBS_07050 - Omgevingsvergunning - OMV_2020054739. Sint-Bartholomeusstraat 34 en Bredabaan 381-387. District Merksem - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werden 2 bezwaarschriften ingediend, die zich als volgt laten samenvatten:

1. Veiligheid en privacy: Bezwaar betreffende de veiligheid en de privacy van de omliggende omgeving;

Beoordeling: Er wordt een bezorgdheid geuit omtrent de veiligheid en privacy van de omliggende woningen ten gevolge van de parking. In het bezwaar wordt er een mogelijke oplossing aangereikt door middel van het plaatsen van een veiligheidshek op de bestaande scheidingsmuur. De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de veiligheid en privacy staan echter los van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard blijft het zinvol om onderling tot een overeenkomst te komen. Het bezwaar is ongegrond;

2. Schaal winkel: Het bezwaar dat de aanvraag betrekking heeft op een grootschalige winkelruimte, dat niet aansluit op de noden van de buurtbewoners in de directe omgeving van het perceel.

Beoordeling: De plannen om de bestaande site met een supermarkt te herontwikkelen tot een handelsgeheel met een supermarkt en een drogisterij, liggen in lijn met de beleidsvisie rond kernwinkelgebieden. Door de herontwikkeling en vernieuwing van het winkelvastgoed versterkt dit project het kernwinkelgebied Centrum Merksem. Daarnaast wordt de oppervlakte van de commerciële ruimte niet vermeerderd. De functie en schaal van de winkel kunnen bijgevolg gunstig worden beoordeeld. Het bezwaar is ongegrond;

3. Grootschaligheid en autogebruik: Het bezwaar dat 60% van de bezoekers gebruik zullen maken van de auto volgens de Mober wat strijdig is met het STOP principe;

Beoordeling: Het is correct dat grootschalige winkels een impact hebben op de omliggende omgeving. Toch betreft het in deze aanvraag enkel een interne wijziging en opsplitsing van een bestaand handelspand en de afbraak van een bestaande loods. Er is dus geen sprake van een schaalvergroting. Ook de initiële parkeerbehoefte van de commerciële activiteiten blijft hierdoor ongewijzigd. In de vergunde toestand wordt de parkeerbehoefte niet opgelost op eigen terrein. Deze nieuwe aanvraag voorziet 43 nieuwe parkeerplaatsen op eigen terrein wat een ontlasting betekent voor het parkeren in de buurt. Verder is deze omgeving gezien zijn ligging in kernwinkelgebied optimaal bereikbaar met het openbaar vervoer. De klant kan hierdoor optimaal gebruik maken van deze vervoersmodi naast het autogebruik. Het bezwaar is ongegrond;

4. Verkeersoverlast omgeving: Door de aanleg van de parking zal de verkeersdruk op de omliggende omgeving stijgen. Daarnaast zal door de bevoorrading van de winkelpanden divers vrachtverkeer doorheen de Sint-Bartholomeusstraat rijden. Dit werkt een gevaarlijke situatie in de woonwijk in de hand;

Beoordeling: Aan de hand van de mobiliteitstoets wordt er aangehaald dat het omliggende wegennet niet significant bijkomend belast zal worden. Het laden en lossen van het vrachtverkeer gebeurt op eigen terrein. Er kan hierdoor gesteld worden dat de bijkomende verkeersdruk op de omgeving beperkt zal zijn. Het bezwaar is ongegrond;

5. Conflict uitrit laad- en loszone: Bij het uitrijden van de vrachtwagens is er een conflict met het passerend traag vervoer;

Beoordeling: Dit conflict werd ook opgemerkt door de lokale verkeerspolitie. In voorwaarde van vergunning wordt opgenomen dat er bijkomende veiligheidsmaatregelen moeten genomen worden omtrent deze situatie. Het bezwaar is gegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-     19/1/1995: vergunning (1974#814 en 1974#8842) voor wijziging interieur - 25.11.94

-     25/3/1969: vergunning (1974#6072) voor het vergroten van de winkel en bergplaats;

-     2/3/1964: vergunning (1974#4599) voor het oprichten van een magazijn.

-     7/6/1962: vergunning (1974#3635) voor het slopen van een oude woning plus oprichten winkelhuis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-     supermarkt gelegen aan Bredabaan van 4 bouwlagen onder plat dak;

-     appartement op bovenste verdieping van supermarkt;

-     magazijnruimte gelegen aan Bartholomeusstraat;

-     recht van doorgang voor leveringen via Winkelhaakstraat;

-     gevelafwerking zijde Bredabaan: 

• bovenste 3 bouwlagen: glazen gevel met wisselend in stroken blauw niet transparant glas en doorzichtig glas;
• glazen winkelpui met schuifdeuren uiterst links;
• trespa afdak boven winkelpui.

Huidige toestand

-     conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-     afbraak magazijn voor creatie gescheiden inrit goederen/personen en parking;

-     parking voor 43 wagens waarvan 3 voor mindervaliden;

-     supermarkt Albert Heijn en Kruidvat onder 1 dak;

-     insprong met fietsenstalling voor toegang tot supermarkt in gevel Bredabaan;

-     tweede toegang supermarkt vanuit parking achteraan;

-     nieuwe traphal met lift tussen 2 winkels in;

-     gevelafwerking zijde Bredabaan: 

• behoud uitzicht 3 bovenste bouwlagen;
• winkelpui met nieuw isolerend schrijnwerk en aangepaste toegangsdeuren;
• antracietkleurige houten claustra naast toegang supermarkt;
• {gevelsteen/crepi/…, plint, buitenschrijnwerk, balustrade, …}

-     gevelafwerking zijde Sint-Bartholomeusstraat: 

• opengewerkte gevel door metalen grijs hekwerk tussen betonnen pijlers;
• bareel voor toegang parking personenwagens.

Inhoud van de aanvraag

-     verbouwen van een supermarkt naar een drogisterij en supermarkt;

-     slopen van een magazijn;

-     inrichten van een parking;

-     aanpassen van de winkelpui.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op dit perceel werden reeds eerder vergunningen afgeleverd voor de exploitatie van een supermarkt (Jawa, Match, enzovoort). Momenteel staat het gebouw leeg.

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van een supermarkt (nieuw Albert Heijn filiaal). De vergunning wordt gevraagd voor onbepaalde duur.

Aangevraagde rubrieken

Omschrijving kleinhandelsactiviteiten

Deze omgevingsvergunningsaanvraag voor kleinhandelsactiviteiten heeft betrekking op de verbouwing en herinrichting van een bestaande supermarkt naar een handelsgeheel met een vernieuwde supermarkt en een winkel in drogisterijproducten. De locatie is met haar voorgevel gelegen aan de Bredabaan 381-387, 2170 Merksem. De achterzijde van het handelsgeheel komt uit in de Sint-Bartholomeusstraat 34. De totaal gevraagde netto handelsoppervlakte bedraagt 1.672 m².

Op de gevraagde locatie werd in 1974 een supermarkt (toen onder het uithangbord JAWA) geopend. Dit winkelpand bevond zich in een toenmalige zone 1 (volgens de Wetgeving op de handelsvestigingen van 29 juni 1975) en de netto verkoopoppervlakte bedroeg 1.413 m². Hierdoor was het pand niet vergunningsplichtig en wordt deze supermarkt geacht vergund te zijn. In 1998 werd de keten JAWA verkocht aan de groep Louis Delhaize, waardoor de winkel werd verdergezet onder de naam Match. Dit uithangbord werd nogmaals gewijzigd in 2013 naar Smatch.

Voorliggende omgevingsvergunningsaanvraag voor kleinhandelsactiviteiten betreft de oprichting van een handelsgeheel bestaande uit een supermarkt, onder het uithangbord van Albert Heijn, en een (kleinere) handelsunit met een drogisterij, die zal uitbaten onder het uithangbord Kruidvat, aan de Bredabaan 381-384 te 2170 Merksem. De site bestaat uit een voormalige supermarkt die voorheen werd uitgebaat onder het embleem Smatch. De vorige supermarkt Smatch stopte zijn uitbating in 2019 waardoor het pand reeds enkele tijd leeg staat. De voorkant van deze locatie sluit aan de op de Bredabaan. De achterzijde van de gevraagde locatie maakt aansluiting met de Sint-Bartholomeusstraat 34. Er is ook nog een inrit voor dienstvoertuigen via de Winkelhaakstraat 41.

De bestaande supermarkt zal volledig gerenoveerd worden en opnieuw ingenomen worden door een supermarkt (ditmaal onder het uithangbord Albert Heijn). De supermarkt zal een netto verkoopoppervlakte hebben van 1.360 m².

De tweede bijkomende unit van het handelsgeheel zal worden ingenomen door een drogisterijwinkel met branchevreemde artikelen onder het embleem Kruidvat. Kruidvat wenst zijn bestaande drogisterij (Bredabaan 479-481) te verhuizen over een afstand van ongeveer 400 meter naar deze locatie. Deze winkel zal een netto verkoopoppervlakte van 312 m² hebben.

De sociale lokalen voor de winkels van het handelsgeheel worden op de eerste verdieping voorzien. Tot half 2018 was achter het winkelpand van Smatch de groothandel in groenten en fruit A&W Broeckaert gevestigd (sinds 1962) met ingang in de Winkelhaakstraat en uitgang in de Sint-Bartholomeusstraat. Dit pand en het terrein werden ook verworven door het handelsgeheel. Door afbraak van deze achterliggende gebouwen kan op eigen terrein een parking met groenvoorziening aangelegd worden. Aan de voorkant van het gebouw (Bredabaan) wordt onder de appartementen een doorgang voorzien voor voetgangers en fietsers. Voor de leveringen kan ingereden worden in de éénrichtingsstraat Winkelhaakstraat (bestaande inrit) en uitgereden langsheen de Sint-Bartholomeusstraat (bestaande uitrit). De parking is enkel bereikbaar via de Sint-Bartholomeusstraat. Het laad- en losverkeer beschikt over een eigen zone op het eigen terrein van het handelsgeheel gescheiden van de publieksparking.

Aan de voorzijde wordt een fietsenstalling ingericht met 8 plaatsen voor het Kruidvat. Aan de achterzijde wordt een fietsenstalling ingericht voor de supermarkt met 20 plaatsen voor het publiek. Het handelsgeheel heeft een ruime eigen klantenparking voor 43 parkeerplaatsen, inclusief 3 voor andersvaliden en 4 voor elektrische wagens. De in- en uitrit bevindt zich in de Sint-Bartholomeusstraat.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA nr. 51 Het Dokske, goedgekeurd bij ministerieel besluit van 8 juni 1995. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: zone a voor woningen.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het bijzonder plan van aanleg op volgende punten:

-     2.9. Terugsprongen op de benedenverdieping langs de openbare weg: Het is onduidelijk of de inham verlicht wordt ’s nachts;

-     2.14. Afsluitingen langs de openbare weg: De metalen hekken worden niet geplaatst op een sokkel van blauwe hardsteen of zichtbeton, maar op een stalen structuur.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-     Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemmingen met de bepalingen van de toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-     Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-     Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 14: Insprongen en openingen aan voorgevels:  het is onduidelijk of de insprong  verlicht wordt;
• Artikel 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: op de gelijkvloerse verdieping heeft een vergaderruimte  geen natuurlijk licht, de  refter en werkruimte hebben geen zicht;
• Artikel 26: Afvalverzameling: er  is geen afvalberging ingetekend op de plannen;

Sectorale regelgeving

-     MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-     Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-     Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-     Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt op volgende punten af van het geldende BPA NR.51 Het DOKSKE:

-     Artikel 2.9 terugsprongen op de benedenverdieping langs de openbare weg:

Het is niet duidelijk of de aanvraag in overeenstemming is met artikel 2.9 van het geldende BPA. Terugsprongen groter dan 1 meter achter het normale gevelvlak zullen van zonsondergang tot zonsopgang bestendig verlicht moeten worden. Deze bepaling heeft betrekking op de verbetering van het veiligheidsgevoel 's nachts. Dit voorschrift is ook opgenomen onder artikel 14 van de bouwcode. Om hieraan te voldoen, wordt als voorwaarde voor vergunning opgenomen dat deze nis voorzien moet worden van verlichting;

-     Artikel 2.14 afsluitingen langs de openbare weg:

De metalen hekken worden niet geplaatst op een sokkel van blauwe hardsteen of zichtbeton, maar op een stalen structuur. Deze afwijking verbetert echter de zichtbaarheid naar de achterliggende ruimte omwille van de transparante uitwerking. Deze wijziging verbetert dus ook de sociale veiligheid op deze de plek. Deze afwijking kan bijgevolg gunstig worden geadviseerd.

De aanvraag wijkt op volgende punten af van de bouwcode:

-     Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevels:

Zoals eerder aangehaald bij de afwijking van artikel 2.9 van het geldende BPA, zal in voorwaarde worden opgenomen worden dat de nis voorzien moet worden van verlichting;

-     Artikel 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

De vergaderruimte en refter op het gelijkvloers hebben geen of een beperkte rechtstreekse toegang tot natuurlijke verlichting en verluchting. Licht en lucht worden gezien als basiskwaliteiten voor elke ruimte waar mensen langer verblijven. Deze ruimten zijn volledig omsloten door omliggende bebouwing. Hierdoor is het niet mogelijk deze ruimte te verlichten en verluchten met raampartijen in de zijgevel. Dit wordt opgevangen door lichtkoepels in de aangrenzende refter en werkruimte. De voorziene oppervlakte van de dakkoepel in de refter is echter te klein. Deze zou minimaal 2,7 m² moeten zijn en bedraagt slechts 1 m². Om te voldoen aan de minimale verblijfskwaliteit wordt in voorwaarde opgenomen dat de refter voorzien moet worden van een dakkoepel van 2,7 m² en dat er in de vergaderruimte een dakraam voorzien moet worden van 1,4 m²;

-     Artikel 26: Afvalverzameling: 

Voorliggende aanvraag voorziet niet in een afgescheiden afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode, voorzien van verluchting. Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is. Dit wordt verder opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Functionele inpasbaarheid

Gelet op het onderwerp van de aanvraag werd er advies ingewonnen bij de stedelijke dienst business en innovatie.

“De Beleidsnota Detailhandel 2020 bakent kernwinkelgebieden af waar het de ambitie is om de detailhandelsactiviteiten zo goed als mogelijk te clusteren. De panden waarop de aanvraag betrekking heeft, vallen binnen het afgebakende lokale kernwinkelgebied Centrum Merksem. De plannen om de bestaande site met een supermarkt te herontwikkelen tot een handelsgeheel met een supermarkt en een drogisterij, liggen dus in de lijn van deze beleidsvisie. Door de herontwikkeling en vernieuwing van het winkelvastgoed, versterkt dit project het kernwinkelgebied Centrum Merksem. De uitgebreide beoordeling van de kleinhandelsactiviteiten zijn vervat onder de rubriek "kleinhandelsactiviteiten".

Het gunstig advies van business en innovatie wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt gevolgd.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het volume van de commerciële ruimte gelegen aan de Bredabaan wijzigt niet. Achteraan op het perceel grenzend aan de Sint-Bartholomeusstraat wordt de bestaande opslagloods afgebroken en aangelegd als parking. De aangelegde verharding blijft beperkt tot de circulatie. De parkeervakken worden in groen en waterdoorlatende materialen aangelegd. Wel wordt vastgesteld dat de plantvakken mee ingevuld worden met waterdoorlatende verharding en niet uitgevoerd met groen in volle grond. In voorwaarde zal opgenomen worden alle plantvakken uit te voeren met groen in volle grond. Eventueel kunnen de voorziene zitbanken aansluitend op de voetgangers circulatie geplaatst worden. Aansluitend stellen we vast dat parkeerplek 37 zeer moeilijk te benutten is. Deze parkeerplek moet mee als plantvak met groen in volle grond uitgevoerd worden. Ook dit wordt opgenomen in voorwaarden. Het voorgestelde project komt inzake bouwvolume overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande werken zijn een verbetering voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

De gevelwijziging van de voorgevel aan de Bredabaan beperkt zich tot het gelijkvloers. De gelijkvloerse plint wordt voorzien van houten antraciet lattenwerk in combinatie met nieuw aluminium schrijnwerk. De straatgevel aan de Sint-Batholomeusstraat wordt voorzien van een portiek met betonnen zuilen en een uitgesproken kroonlijst. Het hekwerk wordt fijnmazig. Deze uitvoering zorgt voor een evenwicht tussen interactie en afscheiding tussen de publieke ruimte en de private parking. Bij de uitwerking van de gevels en straatwand is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat de bebouwing met achterliggende parking zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet het project aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking is bereikbaar via de Sint-Bartholomeusstraat.

Laden en lossen:

Het laden en lossen wordt voorzien via een toegang in de Winkelhaakstraat. Er wordt via de Sint-Bartholomeusstraat afgereden. Geen achterwaartse bewegingen worden uitgevoerd.

Fietsvoorziening:

Het project voorziet in 28 fietsstalplaatsen. 8 worden voorzien langs de Bredabaan en 20 aan de zijde Sint-Bartholomeusstraat. Er is geen ruimte voorzien voor het stallen van bredere types fietsen zoals bakfietsen.

Zowel de stedelijke dienst mobiliteit als de verkeerspolitie halen in hun voorwaardelijk gunstig advies aan dat er in de aangevraagde toestand een conflict bestaat tussen de uitrit voor de vrachtwagens en de zone van het fiets- voetgangersverkeer. Om dit conflict te vermijden dient de groenstrook die geplaatst wordt tussen de parkeerplaatsen en het pad voor fietsers en voetgangers verplaatst te worden, zodat dit als bufferzone kan dienen met het passerend vrachtverkeer. Dit wordt verder in rood aangeduid op het nieuwe inplantingsplan en wordt opgenomen als voorwaarde van vergunning. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt wordt er verder aangesloten bij de gegeven adviezen omtrent het mobiliteitsluik.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

Toetsing van het aangevraagde aan de beoordelingsgronden van het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid

Doelstelling 1: Duurzame vestigingsmogelijkheden en vermijden van handelslinten

De Beleidsnota Detailhandel 2020 bakent kernwinkelgebieden af waar het de ambitie is om de detailhandelsactiviteiten zo goed als mogelijk te clusteren. De panden waarop de aanvraag betrekking heeft, vallen binnen het afgebakende lokale kernwinkelgebied Centrum Merksem. De plannen om de bestaande site met een supermarkt te herontwikkelen tot een handelsgeheel met een supermarkt en een drogisterij, liggen dus in de lijn van deze beleidsvisie. Door de herontwikkeling en vernieuwing van het winkelvastgoed, versterkt dit project het kernwinkelgebied Centrum Merksem.

De locatie is gelegen in woongebied. Woongebieden zijn bestemd voor wonen alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd. Een handelsgeheel bestaande uit een supermarkt en een drogisterijzaak lijkt goed verenigbaar met de omgeving waardoor voorliggende aanvraag voldoet aan de eisen van het gewestplan. De aanvraag is niet gelegen op een bedrijventerrein.

Doelstelling 2: Het waarborgen van een toegankelijk aanbod voor consumenten

Het project is gelegen in het grootstedelijk gebied Antwerpen. Het project ligt in een stedelijke omgeving met hoge bevolkingsdichtheid. Het aanbod is goed toegankelijk voor de consumenten/bewoners van Antwerpen. De herinrichting van een supermarkt (hier van het embleem Albert Heijn) met een gemengd en gevarieerd aanbod samen met een kleinere drogisterijzaak behoudt en brengt een verruiming in de keuzemogelijkheden voor de lokale consument.

Doelstelling 3: Het waarborgen en versterken van de leefbaarheid in het stedelijk milieu/kernwinkelgebieden

Dit project wordt gerealiseerd door de herinrichting van een bestaande supermarkt en een bestaand oud industrieel gebouw te renoveren en samen te voegen tot een geheel. De aanvrager / ontwikkelaar gaat dan ook nuttig om met de aanwezige schaarse ruimte. Door een project te creëren met combinatie van een supermarkt en een kleinere drogisterij samen met parking op eigen terrein voor wagens en fietsers en ook het laden en lossen op eigen terrein te organiseren kan men verwachten dat het project een meerwaarde voor de buurt zal betekenen. De aanvrager organiseert de verkeersstroom via de achterliggende Sint-Bartholomeusstraat waardoor de reeds drukke Bredabaan niet extra belast wordt.

Er valt te verwachten dat vooral de inwoners van Merksem en directe omgeving naar de nieuwe supermarkt van Albert Heijn zullen komen. De vernieuwde supermarkt zal daardoor het vroeger reeds bestaande aanbod (onder het uithangbord Smatch) behouden en uitbreiden. Aangezien de winkel van Kruidvat reeds jaren in de nabije omgeving bestaat (op ongeveer 360 meter), verandert er voor deze winkel niets in de aantrekking van de Bredabaan. Het betreft hier geen nieuwe winkel, enkel een verhuis naar een betere locatie in een groter pand.

Doelstelling 4: Het bewerkstelligen van een duurzame mobiliteit

Zie hoger bij mobiliteitsimpact.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.   de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.   de nis aan de Bredabaan moet voorzien worden van verlichting vanaf zonsondergang tot zonsopgang;

3.   de refter op het gelijkvloers moet voorzien worden van een opengaand dakraam met een minimale oppervlakte van 2,7 vierkante meter;

4.   de vergaderzaal op het gelijkvloers moet voorzien worden van een opengaand dakraam met een minimale oppervlakte van 1,4 vierkante meter;

5.   er moet een verluchtbare afvalberging van minimaal 4 vierkante meter, conform artikel 26 van de bouwcode voorzien worden;

6.   er moeten faciliteiten voorzien worden voor het stallen van bredere types fietsen zoals bakfietsen;

7.   het laden en lossen moet georganiseerd worden in die mate dat er geen overlast ontstaat in de Winkelhaakstraat door wachtende vrachtwagens. Vrachtwagens mogen nooit achterwaarts rijden;

8.   bij het verlaten van de parking van de Sint-Bartholomeusstraat hebben uitrijdende vrachtwagens slecht zicht op aankomende voetgangers en fietsers. Er moeten maatregelen genomen worden voor een verbetering van de verkeersveiligheid. Er dient hiervoor contact opgenomen te worden met de lokale verkeerspolitie;

9.   de groenstrook tussen de geparkeerde wagens en voetpad moet verplaatst worden, om als barrière tussen vrachtwagen en voetpad te dienen, zoals in rood aangeduid op net nieuw inplantingsplan “Aangepast_in_ROOD_BA_0_I_N_inplantingsplan nieuwe toestand”;

10. de parking moet toegankelijk zijn voor de buurt als buurtparking. Er dient hiervoor een administratieve procedure te worden opgestart worden. Voor meer info hierover kan u terecht bij team buurtparken. Deze dienst is telefonisch bereikbaar op 03 338 21 85 of per mail via buurtparkeren@antwerpen.be..

11. al de plantvakken op de parking moeten volledig ingevuld worden met groen in volle grond;

12. parkeerplek 37 moet toegevoegd worden aan het aansluitend plantvak en ingevuld met groen in volle grond;

13. doordat de in- en uitrij van de site is voorzien ter hoogte van een laad- en loszone zorgt dit voor een conflict op straatniveau. Extra infrastructurele maatregelen dienen uitgevoerd te worden op het openbaar domein om zowel de bestaande laad- en loszone te kunnen verplaatsen en de in- en uitrij conflictvrij te kunnen voorzien. Deze aanpassingen dienen met Publieke Ruimte te worden opgenomen.

Lastvoorwaarden

14. de aanpassingen aan het openbaar domein zullen worden uitgevoerd via het retributiereglement “herstellingen openbare ruimte na werkzaamheden (vanaf 1/1/2018)” en uitgevoerd onder begeleiding en toezicht van de stad. Alle noodzakelijke aanpassingen aan het openbaar domein, al dan niet opgelegd in voorwaarden, zijn integraal ten laste van de aanvrager.

Geadviseerde rubrieken

Advies over de kleinhandelsactiviteiten

Op basis van doelstelling 1 t.e.m. 4 geven de diensten Investdesk en Bedrijvenloket gunstig advies voor het uitreiken van een omgevingsvergunning kleinhandelsactiviteiten tot het oprichten van een handelsgeheel met voorgevel aan de Bredabaan 381 – 387 en achtergevel aan de Sint-Bartholomeusstraat 34 te 2170 Merksem. Het handelsgeheel, bestaande uit een unit voor een supermarkt en een unit voor een drogisterijzaak mag een totale nettohandelsoppervlakte hebben van 1.672 m², verdeeld over 1.272 m² voor de verkoop van voeding, 120 m² voor de verkoop van goederen voor persoonsuitrusting, 24 m² voor de verkoop van planten, bloemen en goederen voor land- en tuinbouw en 256 m² voor de verkoop van andere producten.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.