2020_CBS_07089 - Omgevingsvergunning - OMV_2020076684. Zurenborgstraat 53. District Antwerpen - Weigering

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Verlies van uitzicht: Het bezwaar tegen het verlies van uitzicht door de verhoging van het bestaand volume met een extra verdieping;
Beoordeling: De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Zurenborgstraat gekenmerkt wordt door klassieke herenhuizen met drie bouwlagen onder schuine bedaking, afgewisseld met recenter opgerichte meergezinswoningen met vergelijkbare bouwhoogtes. De beoogde bijkomende bouwlaag is qua schaal en bouwhoogte inpasbaar in de omgeving. Uiteraard zal het uitzicht voor enkele omwonenden wijzigen, de daklaag brengt echter hierdoor de woonkwaliteit niet in het gedrang. Het bezwaar is ongegrond;

2.      Schenden van de privacy: Het bezwaar dat de privacy van de aangrenzende woningen geschonden wordt door de inplanting van het dakterras op de tweede verdieping. Van op dit terras zou namelijk inkijk mogelijk zijn aan de achterzijde van de aanpalende woningen en diens tuinen;
Beoordeling: Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet niet overal aan deze afstanden. Het bezwaar is gegrond;

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/05/2019: weigering (20193534) voor het uitbreiden van een eengezinswoning naar een meergezinswoning met 2 extra daklagen;

-          19/09/2019:weigering (2019825) voor het uitbreiden van een pand met een 4de bouwlaag en een tweede woning;

-          22/02/2019: vergunning (20183576) voor het uitbreiden van een eengezinswoning. (niet uitgevoerd)

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          gelijkvloers is ingericht met 4 garages en een inkomdeur voor de bovenliggende duplex-eengezinswoning met twee slaapkamers;

-          wit gekaleide gevels en grijs aluminium buitenschrijnwerk met een kroonlijsthoogte van 8,63 meter.

Huidige toestand

-          pand van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloers  ingericht met 4 garages en een inkomdeur voor de bovenliggende eengezinswoning;

-          gevels in gele baksteen en natuurstenen accenten rond het blauw aluminium buitenschrijnwerk met een kroonlijsthoogte van 5,83 meter.

 Gewenste toestand

-          pand van 3 bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloers ingericht met 4 garages;

-          de bovenliggende verdiepingen ingericht met 2 studio’s met een NVO van circa 50 m² en 48 m²;

-          wit gekaleide gevels en grijs aluminium buitenschrijnwerk met een kroonlijsthoogte van 8,63 meter.

Inhoud van de aanvraag

-          voorzien van één extra bouwlaag;

-          omvormen van een ééngezinswoning naar 2 studio’s met dakterras;

-          aanpassen van de voorgevel aan de nieuwe interne indeling;

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: de natuurstenen elementen rond het buitenschrijnwerk worden gekaleid;

• Artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: elk gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat.

Sectorale regelgeving 

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft de uitbreiding van een bestaande eengezinswoning met één bouwlaag waarin een extra woonentiteit voorzien wordt. De geplande meergezinswoning in de vorm van twee studio’s is aanvaardbaar maar, gezien de ligging in een omgeving met voornamelijk historische eengezinswoningen, niet wenselijk.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De Zurenborgstraat wordt gekenmerkt door panden die bestaan uit drie bouwlagen onder een hellend of plat dak. Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan, in overeenstemming met de verleende vergunning uit 2019, ingestemd worden met een uitbreiding van de bestaande eengezinswoning.
De voorgestelde verhoging van het aantal woonentiteiten door het bijbouwen van een extra bouwlaag met een extra woonentiteit wordt echter gezien als een onwenselijke verhoging van de draagkracht van het perceel. Op basis van de huidige aanvraag worden in het pand twee studio’s voorzien van respectievelijk ca. 53m² en 52,5m². Aangezien het perceel slechts 5,6m meter diep is en geen tuin bevat, is er een bestaand tekort aan buitenruimte dat versterkt wordt door het bijkomend appartement. De ontworpen buitenruimte op de eerste verdieping heeft immers weinig ruimtelijke kwaliteiten, aangezien het enige contact met de omgeving slechts via een kleine raamopening mogelijk is, en het terras op de tweede verdieping is strijdig met de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek. Hierdoor kunnen de voorgestelde buitenruimtes niet aanvaard worden en  moet ongunstig geadviseerd worden vanuit de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat de bijkomende verdieping zich integreert in de architectuur van het bestaande gebouw. De gevelmaterialen en de witte kleur zijn visueel inpasbaar in de omgeving.

Betreffende het kaleien van de natuurstenen elementen rondom het buitenschrijnwerk wordt er geoordeeld dat er geen reden is tot het toekennen van een afwijking inzake artikel 11 uit de bouwcode. Indien een vergunning zou worden verleend zou in voorwaarden bij de vergunning worden opgenomen dat de natuurstenen elementen niet gekaleid mogen worden conform artikel 11 van de bouwcode.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag is strijdig met artikel 40 van de bouwcode. Elk gebouw moet namelijk voorzien zijn van een gescheiden rioolstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer en 1 hemelwaterafvoer. Dit gescheiden rioolsysteem moet aangeboden worden aan de straat. Indien een vergunning verleend zou worden zou als voorwaarde bij de vergunning worden opgenomen de riolering te voorzien conform artikel 40 van de bouwcode.

Naast reeds vermelde strijdigheden met de bouwcode zijn er ook problemen inzake lichten en zichten en privacy. Het terras van de studio op de tweede verdieping plant zich in tussen de leefruimte en de perceelsgrens. Dit brengt grote problemen inzake privacy met zich mee aangezien deze inplanting rechtstreeks aansluit op het terras van de rechterbuur. De scheidingsmuur tussen beide terrassen bedraagt slechts ca. 1,10m waardoor er rechtstreekse zichten worden gecreëerd tussen beide terraszones en hun achterliggende woonvertrekken.
Verder voldoen de studio’s aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Woninggrootte

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Er zijn steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en houden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen van opdeling. Bij het omvormen van de woning naar een meergezinswoning, verdwijnt een eengezinswoning die nochtans op dit terrein veel potentie heeft als kwalitatieve ruime stadswoning met grote eigen buitenruimte (met bijvoorbeeld een dakterras in plaats van een bijkomende bouwlaag). Door hier studio’s in te richten, verdwijnt weer een eengezinswoning uit de stedelijke omgeving wat in strijd is met de stedelijke visie.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende wooneenheid moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:

1 appartement met 1 slaapkamer  = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2

Er worden 4 fietsstalplaatsen voorzien in de garages. Er is onvoldoende argumentatie om te kunnen stellen dat de garage bij de nieuwe wooneenheid hoort. Sommige auto’s moeten  heel dicht tegen de muur geparkeerd worden om voldoende doorgang te kunnen bieden aan de fietsers. In de praktijk zal dit niet altijd gebeuren en kan de doorgang voor de fietsers dus niet altijd gewaarborgd blijven.

De dienst mobiliteit geeft advies met volgende voorwaarden:

Er moeten 2 fietsstalplaatsen voorzien worden conform de afmetingen van de bouwcode. Naast de geparkeerde wagens moet er voldoende vrije ruimte beschikbaar zijn om vlot in en uit te kunnen stappen. 
Indien een vergunning zou worden verleend, dienen deze voorwaarden integraal overgenomen te worden als voorwaarden bij de vergunning.
  

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.