2020_CBS_07237 - Omgevingsvergunning - OMV_2020029218. Schoolstraat 45. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          12/04/2012: proces-verbaal (AN.92.LB.052286/2012-GF) voor het plaatsen van een schotelantenne tegen de voorgevel van het pand;

-          15/10/1998: weigering (86#970610) voor het verbouwen van appartementen (uitbreiding met badkamer);

-          14/03/1962: vergunning (18#43534) voor het oprichten van een flatgebouw;

-          30/03/1962: vergunning (18#43759) afbraak huizen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 woonentiteiten – doch de woonfunctie op het gelijkvloers blijft in het ongewisse;

-          bouwvolume:

• hoekpand opgetrokken over drie bouwlagen onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen in combinatie met witgeschilderde betonelementen rondom de raam- en voordeuropening;
• wit PVC schrijnwerk

Huidige toestand

Aan de hand van de aangeleverde bouwplannen in het aanvraagdossier kan in alle redelijkheid geoordeeld worden dat het huidige gebouw zowel wat vormgeving, indeling als materiaalgebruik betreft, grotendeels ongewijzigd is gebleven ten opzichte van de plannen bij de laatst ingediende stedenbouwkundige vergunning. Deze vergunning werd echter geweigerd. Uit de plannen van de bestaande toestand blijkt dat de uitbreiding (badkamer) op de eerste verdieping uit deze vergunning toch werd uitgevoerd en dus onvergund is.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 4 woonentiteiten;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 4.
  Met betrekking tot de nieuwe wooneenheid zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • een appartement met één slaapkamer en een netto vloeroppervlakte van circa 48,50 m²;

-          bouwvolume:

• hoekpand opgetrokken over drie bouwlagen en een gedeeltelijke vierde bouwlaag onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• rode gevelsteen in combinatie met witgeschilderde betonelementen rondom de raam- en voordeuropening;

• wit PVC schrijnwerk;
• de nieuwe bouwlaag zal men langs de buitenzijden afwerken met grijze gevelpanelen en een aluminium dakrand;

-          inrichting

• langs de zijde van de Schoolstraat voorziet men voor de nieuwe woonentiteit een buitenterras. Deze zal, zichtbaar vanaf het openbaar domein, afgesloten worden met een zwarte balustrade.

Inhoud van de aanvraag

-          bijbouwen van een vierde bouwlaag;

-          het vermeerderen van het aantal woonentiteiten in het pand;

-          wijzigen van het buitenschrijnwerk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          1.3 Harmonieregel en referentiebeeld: teruggetrokken lagen of gedeeltelijk teruggetrokken lagen zijn niet kenmerkend.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode:

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag gaat uit van een monofuctionele eengezinswoning en omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van meergezinswoning blijft behouden. Er wordt één extra wooneenheid toegevoegd. De aanvraag blijft functioneel verenigbaar met de omgeving die wordt gekenmerkt door wonen en woonondersteunende functies. Er dient echter opgemerkt te worden dat de woonfunctie op het gelijkvloers in het ongewisse blijft. De gevelindeling heeft alle kenmerken van een publieke toegankelijke functie terwijl het pand beschreven wordt als een monofunctionele meergezinswoning. Er kan bijgevolg geen vergunning worden verleend voor een pand waarvan de gelijkvloerse functie zich in een mogelijks onvergunde situatie bevindt.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag omvat het toevoegen op een extra bouwlaag op een hoekpand met drie bouwlagen en een plat dak. Elke bouwlaag omvat één appartement. In 1997 werd een vergunningsaanvraag geweigerd om het pand uit te breiden met een badkamer op de verdiepingen. Deze aanvraag werd geweigerd omwille van de beperkte kwaliteit in de wooneenheden en een te hoge wijziging van de scheidingsmuur ten opzichte van het aanpalende pand in Joannasteeg. Uit de plannen van de bestaande toestand blijkt dat deze uitbreiding op de eerste verdieping toch werd uitgevoerd waardoor delen van het pand zich dus in een niet-vergunde situatie bevinden. Een regularisatie van deze delen wordt niet behandeld in voorliggende aanvraag. Er kan bijgevolg geen vergunning worden verleend voor een pand waarvan delen zich in een onvergunde situatie bevinden.

De kenmerkende referentiebeeld in de Schoolstraat tussen de Johannasteeg en de Erwtenstraat bedraagt 3 bouwlagen en een zadeldak. De Johannasteeg wordt gekenmerkt door de typologie van beluikhuisjes met twee bouwlagen en een zadeldak. Het pand aan de overzijde van het pand uit de aanvraag, op de andere hoek van de Schoolstraat en de Johannasteeg, heeft hetzelfde referentiebeeld als het pand uit de aanvraag. De toevoeging van een extra bouwlaag is niet in harmonie met het referentiebeeld van de omgeving. Door een extra bouwlaag toe te voegen aan het pand wordt de discrepantie tussen de korrelgrootte van de panden in de Schoolstraat en de Johannasteeg verder verhoogd. De aanvraag wijkt af van artikel 1.3 ‘Harmonieregel en referentiebeeld’ van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 en moet bijgevolg geweigerd worden.

Visueel-vormelijke elementen

De toegevoegde bouwlaag wordt loodrecht op de bestaande voorgevels opgericht. Tussen het aanpalende pand in de Schoolstraat en het hoekpand uit de aanvraag wordt een terras ingericht waardoor de gevel terugspringt. Vermoedelijk is dit een betrachting om aan te sluiten op de volumetrie van het hellend dak van het aanpalende pand in de Schoolstraat. Doch geeft dit een visueel beeld dat niet coherent is met de omringende bebouwing waardoor de aanvraag afwijkt van artikel 1.3 ‘Harmonieregel en referentiebeeld’ van het ruimtelijk uitvoeringsplan 2060 waardoor de aanvraag moet worden geweigerd.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Op het gelijkvloers wordt een patio gecreëerd om de slaapkamer van licht en luchttoetreding te voorzien. Dit kan gunstig worden beoordeeld hoewel, zoals hoger beschreven, de vergunde situatie van het gelijkvloers onduidelijk is en de aanvraag mede om deze reden moet worden geweigerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Woninggrootte

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. Op de plannen wordt echter melding gemaakt van een appartement, terwijl mogelijks studio wordt bedoeld aangezien de slaapkamer wordt afgescheiden door een meubel met een hoogte van slechts 1,50 meter. De plannen dienen een correcte benaming te bevatten. De aanvraag kan omwille van de benaming van de toegevoegde wooneenheid als appartement niet gunstig beoordeeld worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

De affiche werd niet aangeplakt conform artikel 20 van het 'Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning'.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten