Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020046967 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Kenan Kajtazi met als adres Molenlei 74 te 2170 merksem (belgie) |
Ligging van het project: | Molenlei 74 te 2170 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 41 sectie B nr. 290L3 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | omvormen en uitbreiden van een hoekpand tot een eengezinswoning |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 19/12/1967: vergunning (1974#5774) voor verbouwingswerken;
- 11/10/1966: vergunning (1974#5515) voor verbouwingswerken.
Vergunde toestand
- hoekpand van 2 bouwlagen plus een mansardeverdieping in gesloten bebouwing, ingericht met een gelijkvloerse winkel, werkplaatsen en garage en een bovenliggende woning.
Huidige toestand
- hoekpand van 2 bouwlagen plus een mansardeverdieping in gesloten bebouwing, ingericht met een gelijkvloerse winkel, werkplaatsen en garage en een bovenliggende woning;
- veranda op de eerste verdieping.
Gewenste toestand
- eengezinswoning van 2 bouwlagen plus een mansardeverdieping in gesloten bebouwing;
- aanbouw ter vervanging van de veranda op de eerste verdieping.
Inhoud van de aanvraag
- het volledige pand wordt als eengezinswoning ingericht;
- de veranda op de eerste verdieping wordt vervangen door een aanbouw onder plat dak en ingericht als keuken;
- op de gelijkvloerse verdieping werden enkele interne muren verwijderd;
- de kroonlijst boven de garagepoort werd verhoogd;
- de ramen op de mansardeverdieping werden gewijzigd;
- de voorgevel bestaat uit beige natuursteen, een lichtgrijze cementering en buitenschrijnwerk in geanodiseerd aluminium.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 26 mei 2020 | 8 juni 2020 |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 26 mei 2020 | 8 juni 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
de blauw geschilderde horizontale gevelband is niet harmonie met het gevelgeheel en de omgeving;
het gedeelte van de scheimuur met de rechter aanpalende heeft geen opstand van minimaal 0,30m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
- artikel 6 Harmonie en draagkracht
- artikel 21 Minimale hoogte van ruimte
- artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren
De afwijkingen op bovenstaande artikels worden besproken in de onderstaande paragrafen.
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag betreft het regulariseren en verbouwen van een eengezinswoning met handelsgelijkvloers. De complementaire handelsfunctie op de gelijkvloerse verdieping wordt gesupprimeerd, de vrijgekomen ruimte wordt deel van de eengezinswoning en wordt ingericht met verblijfsruimtes. De woonfunctie blijft dus behouden waardoor het hoekpand in harmonie is met de kenmerkende woonfuncties in de Molenlei en Generaal Mahieustraat. Het verdwijnen van het handelsgelijkvloers kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld worden. De dienst Ondernemen en Stadsmarketing (business en innovatie) geeft ook een positief advies.
Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het bestaande hoekpand omvat een hoofdbouw van twee bouwlagen aangevuld met een mansardeverdieping over de volledige perceelsbreedte ter hoogte van de Molenlei en over een breedte van circa 8,90m ter hoogte van de Generaal Mahieustraat. Het overige deel van de hoofdbouw is afgewerkt met een plat dak. Op het niveau van het gelijkvloers is het volledige perceel volgebouwd. Op de eerste verdieping werd een veranda aangebouwd aan de achtergevel, deze wenst men in voorliggende aanvraag af te breken en te vervangen door een nieuwe achterbouw tot een bouwdiepte van circa 11,95m ter hoogte van de rechter perceelsgrens. De nieuwe achterbouw komt minder diep dan de achterbouw van de rechter aanpalende waardoor deze bijgevolg geen negatieve gevolgen heeft voor de privacy en de bezonning van het naastliggende perceel. De aangevraagde uitbreiding is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
De gelijkvloerse verdieping wordt in voorliggende aanvraag bij de woning betrokken. Hierdoor vergroot de woonoppervlakte van de woning hetgeen gunstig te beoordelen valt. Echter worden er op de gelijkvloerse verdieping een tweede leefruimte, een tweede keuken, een tweede badkamer en een extra slaapkamer voorzien waardoor deze verdieping als een zelfstandige woonentiteit zou kunnen worden gebruikt. Het omvormen van het handelsgelijkvloers naar een extra woonentiteit zou de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk op onaanvaardbare wijze doen stijgen en de draagkracht van de site doen overschrijden. Het pand kan bijgevolg enkel als een eengezinswoning worden gebruikt, dit wordt dan ook opgelegd als voorwaarde voor vergunning.
Visueel-vormelijke elementen
Aan de voorgevel werden in het verleden reeds wijzigingen aangebracht zonder dat hiervoor de nodige vergunningen werden verleend, via voorliggende aanvraag wenst men deze wijzigingen te regulariseren.
De bestaande voorgevel is opgebouwd uit een gevelplint in beige natuurbreuksteen met daarboven een horizontale gevelband in blauw geschilderde houten beplanking. Ter hoogte van de eerste verdieping is de gevel afgewerkt met een lichtgrijze cementering, de mansardeverdieping is uitgevoerd in wit geschilderde houten beplanking. Op de gelijkvloerse en eerste verdieping werd buitenschrijnwerk in geanodiseerd aluminium toegepast, in de mansardeverdieping werden de ramen uitgevoerd in wit geschilderd houten buitenschrijnwerk. De garagepoort werd uitgevoerd in donkerblauwe aluminium. De voorgestelde materialen zijn, met uitzondering van blauw geschilderde gevelbeplanking, in harmonie met de stedelijk context van het perceel. De horizontale gevelband in blauw geschilderde houten beplanking zorgde voor een accentuering in het gevelbeeld wat omwille van de handelsfunctie te motiveren was. Aangezien de handelsfunctie op het gelijkvloers wordt gesupprimeerd, wordt als voorwaarde opgelegd deze gevelband wit te schilderen naar analogie van de mansardeverdieping.
De opbouwrolluiken die werden voorzien op de eerste verdieping vormen geen duurzame oplossing en worden bijgevolg uitgesloten uit de vergunning zoals in rood aangeduid op de plannen.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Voor de realisatie van de nieuwe achterbouw op de eerste verdieping wordt de scheimuur met de rechterbuur opgehoogd met 0,80m over een lengte van circa 3,98m. Aangezien de nieuwe achterbouw minder diep komt dan de achterbouw van de rechterbuur wordt geen ontoelaatbaar
nadeel met betrekking tot bezonning voor het naburige perceel gegenereerd. Echter wordt deze scheimuur niet uitgevoerd met een opstand van 30cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak. Dit is strijdig met artikel 34 van de bouwcode. Van dit voorschrift kan met het oog op het voorkomen van brandoverslag niet afgeweken worden. Deze 30cm kan bekomen worden door het dakpakket ter hoogte van de scheimuur minder dik uit te voeren of het volledige dak ter hoogte van de scheimuur minder hoog uit te voeren. Deze opstand is echter niet vereist indien de dakbekleding onder brandreactie klasse BROOF (t1) valt. Als voorwaarde voor vergunning wordt opgelegd dat het aangevraagde dient te worden uitgevoerd conform één van de bovenstaande mogelijkheden. Een verhoging van de scheimuur is eveneens een oplossing. Echter dit maakt het voorwerp uit van een nieuwe bevraging van de omwonenden, waarvoor in dat geval een nieuwe omgevingsaanvraag moet worden ingediend.
De vrije hoogte in de 4de slaapkamer is beperkt tot slechts 2,46m. Dit is niet conform artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60m. Omdat het slechts over één slaapkamer gaat in de woning en deze ruimte reeds vergund was als verblijfsruimte, kan hier een afwijking worden toegestaan met toepassing van artikel 3 van de bouwcode.
Op luchtfoto’s is te zien dat het platte dak boven de garage gebruikt werd/wordt als dakterras. Dit is omwille van de wetgeving rond lichten en zichten niet toegestaan aangezien de scheimuur met het rechter aanpalende perceel minder dan 1,9m hoogte bedraagt. Anderzijds is het voorzien van een private buitenruimte voor de woning wenselijk. Het voorzien van een dakterras is echter vergunningsplichtig waarvoor in dat geval een nieuwe omgevingsaanvraag moet worden ingediend.
Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de eengezinswoning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeerparagraaf is niet van toepassing omdat het geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden betreft. Het huidig handelsgelijkvloers van het handelshuis wordt verbouwd en wordt deel van de reeds bestaande vergunde eengezinswoning. De handelsfunctie verdwijnt.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
2. het pand mag enkel als eengezinswoning worden gebruikt;
3. de horizontale gevelband in blauw geschilderde houten beplanking dient wit geschilderd te worden;
4. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
Uitsluitingen
5. de opbouwrolluiken op de eerste verdieping worden uitgesloten uit de vergunning;
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 8 mei 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 26 mei 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 25 juli 2020 |
Verslag GOA | 7 juli 2020 |
naam GOA | Gerd Cryns |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
1 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);
2. het pand mag enkel als eengezinswoning worden gebruikt;
3. de horizontale gevelband in blauw geschilderde houten beplanking dient wit geschilderd te worden;
4. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;
Uitsluitingen
5. de opbouwrolluiken op de eerste verdieping worden uitgesloten uit de vergunning;
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.