Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020106621 |
Gegevens van de aanvrager: | de heer Gerard van Es met als adres Mechelsesteenweg 102 te 2018 Antwerpen en BVBA MerryMakers met als adres Mechelsesteenweg 102 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Mechelsesteenweg 102 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 10 sectie K nr. 1516R10 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een meergezinswoning met 3 woningenen en horeca naar 2 woningen en een horeca op het gelijkvloers en 1ste verdieping |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 21/4/2017: vergunning (20163004) verbouwen en uitbreiden van een bestaande horecazaak;
- 19/12/1952: vergunning (18#30429) gevel- en binnenveranderingen.
Vergunde/vergund geachte toestand
- meergezinswoning:
- 4 bouwlagen onder een hellend dak;
- voorgevel:
Huidige toestand
- functie en bouwvolume conform de vergunde toestand behalve:
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- functie en bouwvolume overeenkomstig bestaande toestand met uitzondering van:
- gevelafwerking: zwarte gevelbepleistering ter hoogte van het gelijkvloers met zwart aluminium schrijnwerk en witte gevelbepleistering met zwart houten schrijnwerk vanaf eerste verdieping.
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van het aantal woningen van 3 woningen naar 2 woningen;
- wijzigen van de functie van de eerste verdieping van wonen naar reca;
- interne constructieve werken op het gelijkvloers en de eerste verdieping;
- wijzigen van de gevel;
- renoveren van het dak en voorzien van nieuwe dakvlakvensters;
- uitvoeren van verbouwingswerken aan de appartementen.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Agentschap Wegen en Verkeer | 15 september 2020 | 9 oktober 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 15 september 2020 | 9 oktober 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 15 september 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 15 september 2020 | 28 september 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 15 september 2020 | 18 september 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
Voorliggende aanvraag betreft het verbouwen van een meergezinswoning met 3 woningen en gelijkvloerse reca naar 2 woningen en reca op het gelijkvloers en de eerste verdieping. Op de eerste verdieping wordt de woonfunctie dus gesupprimeerd. Deze verdieping wordt betrokken bij de gelijkvloerse recafunctie en ingericht met een loungeruimte en twee kantoren.
De stadsdienst Ondernemen en Stadsmarketing (Business en Innovatie) geeft gunstig advies. Het pand is gelegen in de afgebakende winkelzone Mechelsesteenweg. De beleidsnota detailhandel 2020 stelt dat op deze locatie handel en andere commerciële functies (horeca, diensten) zich gemengd kunnen vestigen en dat bestaande commerciële functies versterkt worden. De aanvraag ligt in de lijn van de visie in dit beleidskader.
De aanvraag is functioneel inpasbaar.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume en beogen het verminderen van het aantal woongelegenheden en het uitbreiden van de publieke functie. Zowel de schaal als het ruimtegebruik blijven gerespecteerd.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
In het pand is er slechts één voordeur met een gemeenschappelijke inkomhal. Vanuit deze hal zijn respectievelijk de gelijkvloerse recafunctie, de berging en de gemeenschappelijke verticale circulatieruimte (draaitrap en lift) naar alle bovenliggende verdiepingen bereikbaar, via een deur. Eveneens bevindt er zich ook een trap die toegang geeft naar de vergaderlokalen en loungeruimte op de eerste verdieping horend bij de recaruimte.
Er wordt vastgesteld dat er geen rechtstreekse verbinding is tussen de gelijkvloerse recaruimte en de verhuurbare vergaderlokalen en loungeruimte deze op de eerste verdieping. De enige verbinding is deze via de gemeenschappelijke inkomhal. De afwezigheid van een rechtstreekse verbinding tussen de recazaak en de eerste verdieping biedt anderzijds garanties dat de eerste verdieping niet zal dienst doen als volwaardige uitbreiding van de gelijkvloerse recaruimte. Dit zou immers niet wenselijk zijn gezien de mogelijke geluidshinder voor de naburige woongelegenheden op de eerste verdieping.
Eveneens wordt opgemerkt dat er op de eerste verdieping een verbinding gecreëerd wordt tussen de lounge vooraan en de gang met toiletten achteraan, via de algemene verticale circulatie van het gebouw.
De aanvraag is op dat punt in strijd met artikel 25 (Toegankelijkheid van de functie). De bovenliggende verdiepingen van percelen met een gemengde functie moeten voorzien worden van een aparte toegang. Daarom wordt in voorwaarde opgelegd om de toegangen naar de algemene verticale circulatie te supprimeren. Dit wordt eveneens in rood aangeduid op de plannen.
Met de aanvraag wordt de winkelruimte rechts vooraan omgevormd tot berging, horende bij de recafunctie. Dit is strijdig met artikel 12 (Levendige plint) van de bouwcode. De berging die aan de straat grenst is geen levendige functie. Gezien de bestaande planschikking, ingeklemd tussen de inkomhal en de gemeenschappelijke circulatie, zijn de mogelijkheden om deze ruimte in te vullen met een levendige functie eerder beperkt. Toch is het aan te bevelen te onderzoeken op welke manier deze ruimte/raam meer kan bijdrage aan de beeldkwaliteit van de gevelplint en de straat, in vergelijking met het voorziene geblindeerde raam. Deze ruimte kan bijvoorbeeld dienst doen als vitrine van de recafunctie. Dit wordt als voorwaarde opgelegd in de vergunning.
Het aangevraagde is eveneens in strijd met artikel 26 (Afvalverzameling) aangezien er voor de horecafunctie geen afgescheiden ruimte voor afvalverzameling wordt voorzien. Deze afvalberging moet voorzien worden van verluchting en dient een netto-vloeroppervlakte van minimaal 4 vierkante meter te hebben. Dit wordt als voorwaarde opgelegd in de vergunning.
Er wordt aan de hand van de foto’s die bij de aanvraag werden toegevoegd, opgemerkt dat het terras in de tuinzone in de huidige toestand dienst doet als terras met zitplaatsen. De inrichting van het terras in functie van het restaurant is niet aanvaardbaar in de tuinzone. Het gebruik van de buitenruimte als publieke terraszone genereert immers akoestische overlast voor de aanpalende woningen en tuinen (bouwcode, artikel 6).
Deze opmerking is eveneens van toepassing voor het inpandige terras op de eerste verdieping. Dit terras is overigens ook in strijd met het burgerlijk wetboek betreffende het voorkomen van zijdelingse zichten. Doordat dit terras wordt uitgesloten behoud de achtergevel overigens zijn harmonieuze opbouw.
Deze terrassen kunnen bijgevolg niet in aanmerking komen voor vergunning.
Visueel-vormelijke elementen - Cultuurhistorische aspecten
De vergunde gevelpui in arduin werd reeds overeenkomstig de bovenliggende verdiepingen bepleisterd. De gevelpui wordt daarenboven zwart geschilderd, in contrast met de witte bovengevel. Ook werden heel wat ornamenten verwijderd, zoals de vier balustrades aan de ramen op de eerste verdieping.
Deze wijzigingen Ze zorgen voor een vervlakking van de voorgevel en doen afbreuk aan de beeldkwaliteit van de vergunde gevel.
Het vervangen van de robuuste gevelpui door een zwarte cementering valt te betreuren. Een zwarte kleur is overigens niet wenselijk gezien het gebrek aan samenhang met de gevel en de naburige gevelpuien (bouwcode, artikel 6). In de omgeving komen dan wel donkere gevelpuien voor, deze kleur is in dat geval de natuurlijke kleur van het materiaal en vormt dan ook een eerlijke vertaling van dit materiaal. Daarenboven is het gebouw reeds voorzien van een plint. Door het overige deel van het gelijkvloers zwart te schilderen, ontstaat een extra plint. Een plint op een plint is niet kenmerkend voor gevelpuien in de omgeving. Daarom wordt als voorwaarde opgelegd om het gecementeerde gelijkvloerse geveldeel te voorzien in een witte kleur, overeenkomstig de rest van de gevel.
Op de plannen wordt geen valbeveiliging getekend ter hoogte van het dakterras op de derde verdieping. Dit wordt opgelegd als voorwaarde van een vergunning.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 0 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van de horecafunctie. De horecafunctie op het gelijkvloers wordt uitgebreid naar de 1ste verdieping. Hierdoor verdwijnt er 1 appartement. We gaan dus van 3 naar 2 wooneenheden.
De horecafunctie wordt uitgebreid met 105 m². Gezien de beperkte oppervlakte van deze uitbreiding en de ligging in het centrum van de stad moeten er geen parkeerplaatsen voorzien worden.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen. Er zijn geen parkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0. Dit aantal is toereikend.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing.
|
Fietsvoorzieningen
De dienst mobiliteit adviseert het aangevraagde gunstig op voorwaarde dat er één fietsstalplaats voorzien wordt voor het personeel (0,60/100m²). Dit wordt in de voorliggende aanvraag niet voorzien en wordt daarom opgelegd als voorwaarde van vergunning.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Uitsluitingen
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 20 augustus 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 15 september 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 14 november 2020 |
Verslag GOA | 30 oktober 2020 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Uitsluitingen
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.