2020_CBS_04930 - Omgevingsvergunning - OMV_2020039257. Bordeauxstraat 7, Kribbestraat 12-22. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/06/2019: weigering (20183678) voor het regulariseren van een woongelegenheid in het dakvolume (loft 4.03);

-          07/12/2018: vergunning (20182797) voor het regulariseren van een wooneenheid onder het dakvolume zijde Kribbestraat (loft 4.02);

-          30/03/2018: vergunning (20173421) voor het herinrichten van een recreatieruimte met horeca. 

-          29/02/2008: weigering (3152#932) voor het herinrichten van een pakhuis;

-          07/03/2001: vergunning (20003219) voor het inrichten van een dakterras bij een loft;

-          17/06/1999: vergunning (86#980129) voor veranderingswerken (kelder/bergruimte naar recreatieruimte) en inrichten van het gelijkvloers;

-          22/01/1998: vergunning (86#970421) voor het bouwen van een terras en creëren van een woonentiteit binnen de dakvlakken;

-          11/09/1996: vergunning (86#950405) voor het verbouwen van een pakhuis en het inrichten tot jeugdrecreatie.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          dagrecreatie en horeca op 4 onderste bouwlagen:

• het gelijkvloers bestaat uit 5 aparte horeca-units rondom de binnenkoer;
• verdiepingen 1 tem 3 zijn ingericht als dagrecreatie;

-          bovenste verdieping ingericht als tentoonstellingsruimte, schilder- en kunstenatelier en 1 loft;

-          twee verhoogde halsgevels van totaal vijf traveeën en drie bouwlagen + topgevels onder twee zadeldaken;

-          gevels in baksteen met gebruik van natuurstenen doorlopende lekdrempels, banden, kordons en ornamenten (wortel- en schijfmotieven);

-          achterliggend ± T-vormig complex met kleine binnenplaats, toegankelijk langs twee zijden via een binnenstraat;

Huidige toestand

-          op de vierde verdieping werd de vergunde schildersatelier omgebouwd tot een grote woonentiteit (loft) met bovenliggend een dakterras;

-          er bevinden zich momenteel 4 woonentiteiten op de vierde verdieping van het pand;

-          vaststelling (ID: 7237) van The Antwerp Grainwork Company als bouwkundig erfgoed;

Gewenste toestand

-          schilder- en kunstenatelier omgevormd tot 3 woonentiteiten:

• een duplex-appartement met twee slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 172m²;
• een duplex-appartement met twee slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 128m²;
• een duplex-appartement met drie slaapkamers en een netto vloeroppervlakte van circa 230m².

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van schilder- en kunstenaarsatelier naar 3 woningen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel en zone voor publiek domein-art. 7.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. Deze openingen moeten een oppervlakte hebben van minstens 10% van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte, met een minimum van 1 vierkante meter en voorzien zijn van doorzichtig materiaal.
  De raamopeningen in de zijgevel van unit A en unit C worden voorzien van schrijnwerk met mat glas. Deze ramen kunnen ook niet geopend worden. Bovendien is de lichtdoorlatende oppervlakte niet in verhouding tot de oppervlakte van de aangrenzende verblijfsruimte;
• artikel 26 afvalverzameling:
  Het is onduidelijk of de voorziene afvalberging op de vierde verdieping voorzien is van een verluchting.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Door het uitbreiden van het woonprogramma met 3 woonentiteiten wordt de draagkracht van de site niet overschreden. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met de bouwcode wordt opgemerkt dat de verblijfsruimten van units A en C onvoldoende raamopeningen hebben voor de toetreding van licht, lucht en zicht. Voldoende daglichttoetreding, gecombineerd met uitzicht en voldoende ventilatie van de woning met verse lucht zijn basisvoorwaarden voor de gezondheid van de bewoners en voor een minimum verblijfskwaliteit van elke woning.

De slaapkamers vooraan hebben elk slechts één klein raam waarvan de lichtdoorlatende oppervlakte kleiner is dan 1 m2. Conform artikel 24 van de bouwcode zijn deze raamopeningen te klein om voldoende lichtinval te garanderen. De oppervlakte van de resterende verblijfsruimte op de 4de verdieping van unit A bedraagt 86,4 m2. Deze ruimte beschikt over slechts twee bestaande, kleine, niet opengaande, mat beglaasde ramen in de scheidingsmuur en 1 nieuw raam van 3,8 m².

Het daggedeelte van unit B op de 4de verdieping beschikt enkel over twee ramen achteraan het appartement, samen ca. 4m². Deze ramen zijn onvoldoende groot in verhouding tot de vloeroppervlakte. Overigens is de ruimte te diep om slechts langs één zijde daglichttoetreding te krijgen.

De oppervlakte van de resterende verblijfsruimte op de 4de verdieping van unit C bedraagt 60,7 m² en heeft slechts één nieuw raam in de scheidingsmuur van 2,8 m². Het is niet toegestaan om ramen te maken in scheidingsmuren. Bovendien staat dit raam aangegeven als opengaand wat naar privacy niet aanvaardbaar is. Bijkomend wordt opgemerkt dat dit raam zich bevindt op de plaats waar in een recent verleende vergunning (OMV_2019127564) een terras zal aansluiten op deze scheidingsmuur. Dit is niet wenselijk. Er kan dan ook geen vergunning verleend worden voor dit nieuwe raam.

Op de plannen staat een tweede bestaande raam opgetekend in de scheidingsmuur van 5,9 m². Er werd zeer recent een vergunning (OMV_2019127564) verleend voor de bouw van een aangrenzend gebouw waarbij dit raam, met goedkeuring van de gebuur, de huidige aanvrager, werd dichtgemaakt. Het behoud van het raam maakt deze recent verleende vergunning onuitvoerbaar. Mocht een vergunning verleend worden, zou dit raam uitgesloten moeten worden. Doordat deze twee ramen niet in aanmerking komen voor vergunning geniet het appartement C temeer van onvoldoende raamopeningen.

Aangezien licht en lucht behoren tot de basiskwaliteiten van ruimten waar mensen langer verblijven kan geen afwijking hierop worden toegestaan. De aanvraag dient om deze reden te worden geweigerd.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag heeft hoofdzakelijk betrekking op een functiewijziging. De wijzigingen vinden voornamelijk intern en achteraan plaats. De ingrepen aan de voorgevel beperken zich tot het wijzigen van het schrijnwerk in aluminium. Deze wijziging is aanvaardbaar.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. De vaststelling van de inventaris van het bouwkundig erfgoed zorgt ervoor dat er een eenduidige en overzichtelijke lijst van het gebouwd patrimonium in Vlaanderen bepaald is. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Artikel 5 §1 van de bouwcode stelt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Bovendien schrijft artikel 5 §2 voor dat de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie moet bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat de stedelijke dienst monumentenzorg deze kan afwegen. De omvorming van de vierde verdieping tot 3 appartementen werd voorbesproken. Alle overige wijzigingen werden niet voorbesproken.

Voor deze aanvraag werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg:

“Cultuurhistorische waardenstelling

Het imposante complex omvat drie vleugels van vier tot vijf bouwlagen in U-vorm gegroepeerd rond een binnenplaats, waarop aan de noordzijde het natiegebouw in de Londenstraat aansluit. Zowel aan de Kribbestraat als de Bordeauxstraat wordt het eigenlijke natiegebouw geflankeerd door een rijwoning met handelspui. De gevelfronten van in totaal tien traveeën in de Kribbestraat en negen traveeën in de Bordeauxstraat, hebben een parement uit rood baksteenmetselwerk, geaccentueerd door witte Silezische brikken voor speklagen, ontlastingsbogen, friezen en verluchtingsgaten. Van blauwe hardsteen is gebruik gemaakt voor de ruw geboste plint met kwartholle afzaat, schamppalen, de bewerkte puilijst en lekdrempels, van witte natuursteen voor speklagen, sluit- en kraagstenen, hoekblokken, waterlijsten, kapitelen en de risalietbekroningen. Horizontaal geleed door de puilijst, beantwoorden beide opstanden aan een regelmatig ordonnantieschema, opgebouwd uit registers van steekboogopeningen, zowel inrijpoorten, laadluiken als vensters. De bovenbouw wordt in kolossale orde geritmeerd door getoogde spaarvelden met sluitstenen en lisenen, die rusten op kraagstenen onder de puilijst en zijn versierd met bewerkte kapitelen. Verder ligt de klemtoon op hoger opgetrokken risalieten met de een decoratieve attiekbekroning. Een klassiek hoofdgestel met een gelede architraaf, rechthoekige mezzaninevensters en een gebroken houten kroonlijst vormt de gevelbeëindiging.

In de Bordeauxstraat is de bekroning van het risaliet (vijfde tot zevende travee) recent in vereenvoudigde vorm vernieuwd; oorspronkelijk mondde de middenas met laadluiken uit in een gebogen frontbekroning tussen postamenten. In het oorspronkelijke gevelontwerp dragen ook de flankerende  traveeën met laadluiken een frontonbekroning boven de daklijst. De rijwoning die de eerste twee traveeën van het gevelfront uitmaakt, kreeg een afwijkende gevelbehandeling, gemarkeerd door een drieledige winkelpui met waterlijsten, rechthoekige en korfbogige bovenvensters op cordonvormende lekdrempels. In de laatste vier traveeën is de pui, die aan een symmetrisch schema beantwoordde, verbouwd.

De structuur van het interieur berust op een skelet van stalen I-balken en gietijzeren kolommen in parallelle beuken.

Afweging

Men wenst de vierde verdieping om te vormen tot 3 appartementen. Er wordt bij de opdeling voldoende rekening gehouden met de opbouw van het gebouw en met de interne spantstructuur.

Het maken van een nieuwe gevelopening in de zuidgevel, is aanvaardbaar, gelet op de beperkte impact.

Het maken van een opening in de noordgevel is niet beoordeelbaar aangezien deze niet werd opgetekend. Deze gevelopening moet voor verder advies worden voorgelegd aan de dienst monumentenzorg.

Gelet op het voorgaande wordt een voorwaardelijk gunstig advies verleend. ”

Dit advies wordt vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 3 bijkomende appartementen moeten voldoende fietsenstallingen voorzien worden.

• 2 bijkomende appartementen met 2 slaapkamers : 2 x 3 = 6
• 1 bijkomend appartement met 3 slaapkamers : 1 x 4 = 4

Er moeten 10 bijkomende fietsenstallingen voorzien worden.

In de kelder is er een reeds vergunde fietsenstalling. Deze wordt niet uitgebreid. Er dient een fietsenberging voorzien te worden voor de 10 extra fietsplaatsen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.