Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
|
Projectnummer: |
OMV_2020032508 |
|
Gegevens van de aanvrager: |
de heer Jan Van den Borne met als adres Engelendreef 5 te 2970 Schilde |
|
Ligging van het project: |
Haantjeslei 37 te 2018 Antwerpen |
|
Kadastrale gegevens: |
afdeling 10sectie K nr. 1673G2 |
|
Vergunningsplichten: |
Stedenbouwkundige handelingen |
|
Voorwerp van de aanvraag: |
verbouwen en uitbreiden meergezinswoning met vermeerdering van het aantal woonentiteiten |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 01/12/1945: toelating (18#19985) voor het oprichten van een Frans dak;
- 08/05/1942: toelating (18#15206) voor een keuken en terras op de eerste verdieping;
Vergunde toestand
- eengezinswoning met BVO > 350m²;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Huidige toestand
- meergezinsgebouw met 3 woonentiteiten;
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Gewenste toestand
- meergezinswoning met 4 woonentiteiten:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- omvormen van een eengezinswoning naar een meergezinsgebouw van 4 wooneenheden;
- volume-uitbreiding door verdiepen van de achterbouw;
- intern constructieve werken.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
Advies |
|
brandweer/ risicobeheer/ preventie |
5 mei 2020 |
29 mei 2020 |
Voorwaardelijk gunstig |
|
Fluvius System Operator |
27 maart 2020 |
30 maart 2020 |
Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
|
Adviesinstantie |
Datum advies gevraagd |
Datum advies ontvangen |
|
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam |
26 maart 2020 |
|
|
stadsontwikkeling/ mobiliteit |
26 maart 2020 |
31 maart 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.
Een eengezinswoning wordt opgedeeld in 4 woonentiteiten, wat de draagkracht overschrijdt;
Het opdelen van een woning met een buitenruimte van meer dan 15 vierkante meter in meerdere woongelegenheden is principieel niet toegelaten, tenzij na opdeling tenminste één woongelegenheid met een netto-vloeroppervlakte van minstens 100 vierkante meter met een aansluitende buitenruimte van minstens 15 vierkante meter behouden blijft.
De eengezinswoning wordt opgedeeld in kleinere woningen variërend van 41m², 64m², 76m² en 84m².
elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. Elke verblijfsruimte dient minimaal één te openen gevel- of dakdeel te hebben zodat de ruimte op natuurlijke wijze geventileerd kan worden.
De kook- en eetruimten op de gelijkvloerse en de eerste verdieping ontvangen onvoldoende daglicht;
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn..
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag voorziet het vermeerderen van het aantal woongelegenheden van 1 naar 4. De woonfuctie blijft behouden waardoor de aanvraag functioneel inpasbaar is.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De aanvraag wenst voor een vergunde eengezinswoning het aantal wooneenheden te vermeerderen naar een meergezinswoning met vier wooneenheden. De aanvrager vermeldt in de beschrijvende nota dat er drie wooneenheden geacht vergund zijn. Men kan zich echter niet beroepen op bewonerskaarten om dit aantal wooneenheden als vergund geacht te valideren, aangezien er bewijs is dat de woning in 2019 als eengezinswoning functioneerde. Het gebruik van het gebouw als eengezinswoning werd in een bezwaarschrift bevestigd.
Door het toevoegen van drie bijkomende wooneenheden wordt de draagkracht van het gebouw en het perceel overschreden. De aanvraag is daarmee ook strijdig met artikels 6 en 23 van de bouwcode.
Het bouwvolume van het gebouw wordt op het gelijkvloerse niveau uitgebreid met een bouwdiepte die gelijk is aan die van de eerste verdieping. De bouwdiepte bedraagt telkens 17,50 meter diep, wat aanzienlijk is voor een rijwoning. Gelet op het feit dat er in de omgeving panden met een zelfde gelijkvloerse bouwdiepte voorkomen is deze bouwdiepte op het gelijkvloerse wel aanvaardbaar.
De aanvraag wenst de binnenoppervlakte op de eerste verdieping uit te breiden door de vergunde buitenruimte te supprimeren en een volwaardig bouwvolume op te trekken met een uitkragende buitenruimte tegen de scheidingsmuur van de rechterbuur. Deze handeling is stedenbouwkundig onaanvaardbaar. De maximaal toelaatbare bouwdiepte op de eerste verdieping wordt niet alleen overschreden, ook bestendigt dit het atypisch bouwvolume van de rechterbuur.
De aanvraag vraagt werken, handelingen en wijzigingen aan die de aansluiting met de linkerbuur kan verbeteren. Het volbouwen van de buitenruimte op de eerste verdieping levert geen zorgvuldige aansluiting met het buurpand op en is storend voor de omgeving.
Vanaf de eerste verdieping dient er aangesloten te worden op het gabarit van de linkerbuur. Het is niet aanvaardbaar dat de bouwdiepte van de linkerbuur op de eerste verdieping wordt overschreden. Zowel het behoud van de bouwdiepte op de eerste verdieping als het uitpandige terras kunnen niet in aanmerking komen voor een vergunning.
Op de tweede verdieping is een perceelsbrede uitbreiding voorzien. Ook deze ingreep is niet verenigbaar met de kenmerkende configuraties in de omgeving.
Het referentiebeeld wordt gekenmerkt door rijwoningen die bestaan uit drie bouwlagen en een daklaag met aan de achterzijde een entresol over 2 of 3 bouwlagen. De linkerbuur heeft een entresol van 3 bouwlagen, die over de helft van de perceelbreedte is bebouwd. Perceelsbrede uitbreidingen zijn geen kenmerkende gebouwtypologie in de omgeving. Dit verstoort de opbouw tussen hoofdgebouw en entresol. Hierdoor wordt ook de kroonlijst aan de achterzijde onderbroken. De dakvorm is door de voorgestelde uitbreiding niet meer herkenbaar. Het is noodzakelijk dat de dakvorm (mansardedak) en kroonlijst leesbaar blijft.
De voorliggende handelingen, werken en wijzigingen aan het bouwvolume zijn niet in harmonie met het referentiebeeld, waardoor ook strijdig met artikel 6 van de bouwcode, en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Visueel-vormelijke elementen
De voorgevel wordt grotendeels behouden met vernieuwd buitenschrijnwerk in zwart aluminium. Beter zou zijn om de gevelopeningen uit te rusten met houten buitenschrijnwerk. Het buitenschrijnwerk is immers een essentieel onderdeel van de architectuur van de voorgevel. Een houten geprofileerd schrijnwerk kan bijdragen tot de beeldkwaliteit in de straat.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De keukens en eetkamers van de wooneenheden op de gelijkvloerse, eerste en tweede verdieping bevinden zich centraal in de woning waardoor ze onvoldoende daglicht en onvoldoende rechtstreekse luchttoevoer ontvangen. De aanvraag is hierdoor strijdig met artikel 24 van de bouwcode. Om de woningen van een minimale woonkwaliteit te verzekeren, is het niet mogelijk om van dit artikel af te wijken. Deze onverenigbaarheid bewijst temeer dat de woning
ontworpen is als een eengezinswoning en het pand niet draagkrachtig genoeg is om vier wooneenheden in onder te brengen.
De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. Op zich is er geen principieel bezwaar tegen de opdeling van het pand, mits er minstens een kwalitatieve familiewoning (familie-appartement) met terras of tuin blijft bestaan. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 84 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen, waardoor de vooropgestelde opdeling niet gunstig geadviseerd kan worden. Het is aan te bevelen om na opdeling daarom een zelfstandige woning te voorzien van minstens 130m² met een aansluitende buitenruimte van 15m².
Daarnaast bieden de voorgestelde appartementen ook onvoldoende woonkwaliteit. Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Op het gelijkvloers bevindt zich een tweeslaapkamerappartement van 76m². Rekening houdend met de strijdigheid met artikel 24 van de bouwcode is dit appartement niet geschikt als tweeslaapkamerappartement. Op de bovenste verdieping situeert zich een eenslaapkamerwoning van 40m². Door deze beperkte oppervlakte is er ook nauwelijks ruimte om opbergruimte te voorzien. Het daggedeelte is te klein om voldoende wooncomfort te kunnen bieden.
Deze woningen komen dan ook niet in aanmerking voor vergunning.
Hieruit kunnen we concluderen dat door het inrichten van 4 kleine entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
|
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 3 parkeerplaatsen. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van het aantal wooneenheden. De bestaande eengezinswoning wordt omgevormd tot 4 appartementen. Er komen dus 3 woningen bij.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1
|
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag die betrekking heeft op een pand met een perceelsbreedte van minder dan 8 meter. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten. |
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 3.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 3. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 3 plaats.
|
Fietsvoorzieningen
Voor het bijkomende appartement moeten er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden:
- 1 appartement met 1 slaapkamer = 1 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 2
Er worden in de kelder 6 fietsstalplaatsen voorzien, 3 gewone en 3 in een hangsysteem.
Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een minimale vrije ruimte van 1,70 m beschikbaar zijn. Dat is hier niet overal het geval.
De gang naar de fietsenberging is slechts 85 cm breed. Dat is te smal. De doorgang moet minstens 1 m breed zijn. De trap naar de kelder moet voorzien worden van een fietsgoot.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
|
Procedurestap |
Datum |
|
Indiening aanvraag |
10 maart 2020 |
|
Volledig en ontvankelijk |
26 maart 2020 |
|
Start openbaar onderzoek |
geen |
|
Einde openbaar onderzoek |
geen |
|
Gemeenteraad voor wegenwerken |
geen |
|
Uiterste beslissingsdatum |
24 juni 2020 |
|
Verslag GOA |
3 juni 2020 |
|
naam GOA |
Katrijn Apostel |
De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
|
Schriftelijke bezwaarschriften |
Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften |
Petitielijsten |
Digitale bezwaarschriften |
|
1 |
0 |
0 |
0 |
Bespreking van de bezwaren
Er werd één bezwaarschrift ingediend, voornamelijk handelend over.
1. Geluidsoverlast: Het bezwaar tegen geluidsoverlast tijdens de uitvoer van de werken.
Beoordeling: De realisatie van elk bouwproject veroorzaakt een zekere overlast naar zijn omgeving. Dit kan niet vermeden worden. Deze overlast heeft echter een tijdelijke dimensie, die bovendien politioneel is geregeld. Dit aspect vormt geen argument om de aanvraag te weigeren. Het bezwaar is ongegrond.
2. Vrees voor schade: Het bezwaar tegen stabiliteitsproblemen met schade tot gevolg op het aangrenzend eigendom;
Beoordeling: Het bezwaar tegen schade ten gevolge van de bouwwerken is niet stedenbouwkundig maar hypothetisch van aard. Een bezwaar gebaseerd op vermoedens kan niet meegenomen worden bij de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Een stedenbouwkundige vergunning is een administratieve toelating en geen vrijgeleide om schade te berokkenen aan eigendommen van derden. Het bezwaar is ongegrond;
3. Daling rendement zonnepanelen: het bezwaar dat door de realisatie van het project rechtstreeks zonlicht wordt weggenomen op de zonnepanelen van de bezwaarindiener, waardoor de opbrengst van deze panelen drastisch zakt;
Beoordeling: Het is correct dat het geplande project hoger reikt dan de kroonlijst van de aanpalende woning, waardoor het niet uitgesloten is dat rechtstreeks zonlicht weggenomen wordt van de zonnepanelen gedurende een moment van de dag. Toch is er geen sluitend verband tussen de wegname van zonlicht en de financiële gevolgen aangetoond.Het bezwaar is ongegrond;
4. Ophogen scheidingsmuur: Het bezwaar tegen het ophogen van de scheidingsmuur tussen nr. 37 en 35.
Beoordeling: Het klopt dat het verhogen van de scheidingsmuur storend is en een beperking vormt voor zowel het uitzicht als de lichttoetreding naar het aanpalende perceel. Het aanwezige deel scheidingsmuur is reeds storend en deze verhogen is niet aanvaardbaar. Het bezwaar is gegrond.
5. Kennisgeving: Het bezwaar dat de rechtstreeks aanpalende eigenaars niet persoonlijk aangeschreven, noch aangesproken werden;
Beoordeling:
Conform artikel 7 van het Besluit van de Vlaamse regering, betreffende openbare onderzoeken over aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning, verkavelingsaanvragen en aanvragen tot verkavelingswijziging, dient de gemeente de namen en adressen van de eigenaars op te zoeken. Onder het begrip eigenaar mag worden begrepen de eigenaar volgens de meest recente door de diensten van het kadaster aan de gemeente verstrekte informatie, tenzij de gemeente beschikt over recentere informatie. De rechtstreekse aanpalenden werden aangeschreven, maar de kans bestaat dat de gegevens waarover de stad beschikt, achterhaald zijn.
Het bezwaar is ongegrond.
6. Verlies aan privacy en esthetiek:Het bezwaar tegen het verlies aan privacy door inkijk vanaf de geplande terrassen naar de eigendom links en de esthetiek van achtergevel van Haantjeslei 37 na de uitvoer van de werken.
Beoordeling: Het klopt dat de geplande achtergevel zorgt voor een verandering van het achtergevelbeeld. De verandering is echter niet van die aard dat de woonkwaliteit van het buurpand in het gedrang komt. Het klopt wel dat het aantal woningen de draagkracht van het perceel overschrijdt. Dit heeft ook een mogelijk nadelige impact op de aanpalende percelen. Het aantal terrassen is hiervan een gevolg. Het bezwaar is deels gegrond.
7. Parkeren: Het geplande aantal woningen zorgt voor een toenemende parkeerdruk op het openbaar domein.
Beoordeling: Het klopt dat het aantal parkeerplaatsen op het openbaar domein zal toenemen, maar dit aantal is aanvaardbaar. De stedelijke mobiliteitsdienst adviseert de aanvraag voorwaardelijk gunstig. Het bezwaar is ongegrond.
8. Bouwmisdrijf: Het bezwaar dat er reeds werken in uitvoering zijn op het perceel van de aanvraag. Mogelijks kan er een bouwmisdrijf worden vastgesteld.
Beoordeling: Dit bezwaar berust op vermoedens en kan betrekking hebben op werken die vrijgesteld zijn van vergunning. Indien er vermoeden rust dat er vergunningsplichtige werken in uitvoer zijn dan dienen deze gemeld te worden bij de stedelijke handhavingsdienst. Het uitvoeren van vergunningspichtige handelingen zonder dat hiervoor een vergunning is verkregen, is inderdaad een misdrijf, maar vormt geen weigeringsgrond voor een vergunningsaanvraag. Het bezwaar is ongegrond.
9. Draagkracht: De Haantjeslei wordt in hoofdzaak gekenmerkt door eengezinswoningen. Het gebouw was altijd al een eengezinswoning geweest, tot na de verkoop medio 2019. Het is pertinent onwaar dat er drie geacht vergunde woningen aanwezig zouden zijn in het gebouw. Dit is immers onwettig, aangezien een bestaande eengezinswoning niet geacht vergund kan zijn voor drie wooneenheden. De omvorming naar vier wooneenheden zorgt voor een toenemende hinder en overlast voor de buurpanden. Dit door directe geluidshinder als gevolg van een toenemend aantal gezinnen in het gebouw in samenspel met de afwezigheid van akoestische isolatie in de scheidingsmuren en de buurt in zijn geheel.
Beoordeling: Het klopt dat er niet teruggevallen kan worden op een meergezinswoning aangezien de laatst uitgevoerde toestand geen meergezinswoning is. Het vermeerderen van het aantal woongelegenheden in een gebouw dat oorspronkelijk bedoeld en vergund is als eengezinswoning overstijgt de draagkracht van het perceel, het bouwblok en de omgeving. Directe (geluids)hinder door het aantal toenemende bewoners is een direct voorbeeld hiervan. Het bezwaar is gegrond.
Het college sluit zich integraal aan bij:
- de bespreking van de ingediende bezwaren zoals geformuleerd in het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt deze beoordeling tot zijn eigen standpunt;
- het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.