2020_CBS_04936 - Omgevingsvergunning - OMV_2020031926. Goedendagstraat 2. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/06/1980: vergunning (179#11344) voor het verbouwen van een bestaande herberg.  

Vergunde toestand

-          Handelshuis met reca gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• hoekgebouw met 3 bouwlagen onder schuin dak;
• volume in hoek bevat 1 bouwlaag onder plat dak; 

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde gevel met rode dakpannen en buitenschrijnwerk in geanodiseerd aluminium;
• voordeur reca op hoek;
• voordeur bovenliggende verdiepingen aan zijde Goedendagstraat.

Huidige toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 3 entiteiten;
• 1 studio op de gelijkvloerse verdieping met een netto vloeroppervlakte van 44,5m²;
• 2 eenslaapkamerappartementen op de verdiepingen met netto vloeroppervlakte van circa 47m²;  
• zolderruimte is ongedefinieerd;

-          bouwvolume: conform vergund;

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde gevel;
• zijde Goedendagstraat voorzien van buitenschrijnwerk in bruin geschilderd hout, de bovenlichten van de ramen werden voorzien van gesloten panelen; 
• de kop van het gebouw: de voormalige inkomdeur van het reca-gedeelte werd voorzien als raam, alle buitenschrijnwerk in wit PVC;
• zijde Kortrijkstraat: buitenschrijnwerk in wit PVC.

Gewenste toestand

-          functie: 

• meergezinswoning met 3 entiteiten;
• 1 eenslaapkamerappartement op de gelijkvloerse verdieping met een netto vloeroppervlakte van 43m²;
• 1 eenslaapkamerappartement op de 1ste verdieping met een netto vloeroppervlakte van 46m²;
• 1 duplex twee-slaapkamerappartement met een aparte bureauruimte met een netto vloeroppervlakte van 68,5m²; 

-          bouwvolume: conform vergund;

-          gevelafwerking:

• wit bepleisterde gevel;
• buitenschrijnwerk in wit PVC;
• ramen voorzien van doorzichtige bovenlichten.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een handelshuis met reca gelijkvloers naar een meergezinswoning met 3 entiteiten;

-          interne constructieve werken;

-          het wijzigen van het buitenschrijnwerk. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

• Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
  (De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
  De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
   
  • artikel 6 Harmonie en draagkracht:

De nieuwe ramen op het gelijkvloers zijn lager dan de ramen op de eerste verdieping. Dit is niet kenmerkend voor de architectuur van dit type panden.

Ook de breedte van deze nieuwe ramen op het gelijkvloers lijken niet op mekaar te zijn afgestemd gelet op de verschillende breedtes.

Tot slot is de aanvangshoogte van het raam op de hoek van het gelijkvloers  niet afgestemd op de andere ramen op het gelijkvloers;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

Het dakvlakraam in de bureauruimte bevindt zich niet binnen de 1 en 2m boven het loopvlak van de ruimte;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

De nieuwe appartementen zijn niet voorzien van buitenruimte;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

Er worden geen fietsstalplaatsen voorzien voor de nieuwe woongelegenheden;  

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

Er worden geen autostalplaatsen voorzien voor de nieuwe woongelegenheden. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Er wordt opgemerkt dat de grondplannen die bij deze aanvraag werden toegevoegd als ‘vergund’ niet overeenkomen met de laatst vergunde toestand uit 1980. De plannen uit 1980 vermelden op de eerste en tweede verdieping kamers terwijl op de bijgevoegde vergunde plannen op de eerste en tweede verdieping woonentiteiten zijn opgetekend.

Het advies van de stadsdienst vermoeden van vergunning werd ingewonnen met betrekking tot de vergund geachte toestand. Er werd positief advies gegeven voor een handelshuis met één woning en een café op het gelijkvloers en een negatief advies voor meer dan één woning.

Intern worden het aantal woongelegenheden bijgevolg opgetrokken van 1 naar 3, wat ruimtelijk niet inpasbaar is en de draagkracht van het pand overschrijdt.

De stad telt namelijk heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 68,5 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op het gelijkvloers en de eerste verdieping wordt telkens een één-slaapkamerappartement gecreëerd met een netto vloeroppervlakte van 43m² en 46m². Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een één-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Op de tweede verdieping en de dakverdieping wordt een duplex-appartement gecreëerd met twee slaapkamers en een aparte bureauruimte met een totale netto vloeroppervlakte van 68,5m². Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement met een aparte bureauruimte. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een een-slaapkamerappartement herbergen, zonder aparte bureauruimte.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van een ongunstig advies van de brandweer en omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften én een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.