2020_CBS_04952 - Omgevingsvergunning - OMV_2020038244. Sterrenborgstraat 2. District Borgerhout - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/10/1973: vergunning (179#7130) voor het plaatsen van een plexilichtbak tegen de gevel;

-          30/04/1973: vergunning (179#7002) voor verbouwings-en voorgevelveranderingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 2 woonentiteiten en horeca op de gelijkvloerse verdieping;
  • de gelijkvloerse verdieping is gekend als een brasserie met bergplaats en sanitair;
  • op de eerste verdieping een tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 100m² zonder buitenruimte;
  • op de tweede verdieping een tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 100m² zonder buitenruimte.

-          bouwvolume:

• hoekpand (Karel de Preterlei en Sterrenborgstraat) van drie bouwlagen onder een plat dak opgevat als een meergezinswoning;
• de meergezinswoning heeft een kelder;

-          gevelafwerking:

• de gevel werd op de gelijkvloerse verdieping verbouwd in 1973;
  • er werden tegels en nieuw aluminium schrijnwerk geplaatst;
• de bovenverdiepingen bleven ongewijzigd in gele gevelparamentsteen met houten t-ramen.

Huidige toestand

-          functie:

• meergezinswoning met 2 woonentiteiten en horeca op de gelijkvloerse verdieping;

-          bouwvolume:

• de bestaande interne buitenruimte voor licht en lucht bij de appartementen op de eerste- en de tweede verdieping werd gesupprimeerd en als berging bij de bestaande appartementen gevoegd;

Gewenste toestand

-          functie:

• omvormen van de gelijkvloerse verdieping van een horeca/handelsfunctie naar een woonfunctie;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 2 naar 4. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 93,7m² zonder buitenruimte;
  • 1 tweeslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 88,4m² met een buitenruimte van circa 15m² en een patio van circa 6m²;
  • Een gemeenschappelijke fietsenberging van 11m².

-          bouwvolume:

• toevoegen van een mansardedaklaag voor de toevoeging van een woonentiteit;
• de totale hoogte van het gebouw bedraagt zo circa 14,39m;
• tegen de linkerperceelgrens aan de Sterrenborgstraat wordt een dakterras voorzien met een scheimuur met de linkerperceelgrens van minstens 1.90m;

-          gevelafwerking:

• de gevel van de gelijkvloerse verdieping wordt voorzien van een gevelplint in arduin en antracietkleurige steenstrips met geprofileerde gevelbekleding tussen de ramen voorzien in antracietkleurig aluminium;
• de toegangsdeur wordt gesupprimeerd en vervangen door een raam. De bestaande raamopeningen worden gewijzigd;
• het schrijnwerk van de verdiepingen werd vervangen naar antracietkleurige PVC t-ramen;
• tegen de linkerperceelgrens aan de Sterrenborgstraat wordt een raam vervangen door een poort;
• het nieuwe mansardedak wordt  voorzien in metalen dakleien in een goudgele kleur;

Inhoud van de aanvraag

-          toevoegen van een mansardedak en wijzigen van het aantal woonentiteiten van 2 naar 4

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 25 Toegankelijkheid van de functie:

De woongelegenheid op het gelijkvloers is enkel bereikbaar via een berging;

• artikel 27 Open ruimte:
  Het perceel is op het niveau van het maaiveld volledig volgebouwd;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  De  woongelegenheid op het gelijkvloers heeft geen buitenruimte;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  De opgetrokken scheidingsmuren hebben geen opstand van minimaal 0,30m ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak;
• artikel 43 Septische putten:
  Er dient een septische put met een minimale inhoud van 2600l te worden voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat het omvormen van een pand met 2 woongelegenheden naar een pand met 4 woongelegenheden.  De woonfunctie blijft behouden waardoor het hoekpand in harmonie is met de kenmerkende woonfuncties in de Sterrenborgstraat en de Karel De Preterlei.  De functiewijziging van het reca-gelijkvloers naar wonen kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt gunstig beoordeeld worden echter heeft deze woongelegenheid géén kwalitatieve buitenruimte wat onaanvaardbaar is voor een nieuwe woongelegenheid anno 2020. Omwille hiervan zal de gelijkvloerse functiewijziging worden uitgesloten.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

In voorliggende aanvraag wordt het bestaande drie bouwlagen hoge hoekpand behouden en uitgebreid met een mansardeverdieping waardoor een totale bouwhoogte van 14,39m bekomen wordt.  In een omgeving waar de bestaande bebouwing homogene kenmerken vertoont, moeten de te verbouwen gebouwen zodanig worden ontworpen dat ze in harmonie zijn met de kenmerken van de omgeving.  De Sterrenborgstraat wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door eengezinswoningen bestaande uit 3 bouwlagen.  In de Karel De Preterlei zijn echter ook woningen met 4 of 5 bouwlagen terug te vinden waardoor kan geoordeeld worden dat het toevoegen van een extra bouwlaag met het behoud van de bestaande kroonlijst stedenbouwkundig aanvaardbaar is.

Visueel-vormelijke elementen

In voorliggende aanvraag worden de bestaande gevel in gele gevelsteen en de bestaande houten kroonlijst behouden. De extra mansardeverdieping wordt afgewerkt in metalen kunstleien in een goud-gele kleur dewelke qua kleur zijn afgestemd op het paramanentwerk van de bestaande gevel. De gelijkvloerse gevelpui wordt afgewerkt met een verhoogde plint in blauwe hardsteen en antracietkleurige steenstrips.  Het nieuw buitenschrijnwerk van de gelijkvloerse gevel volgt het ritme van de bovenliggende verdiepingen en wordt uitgevoerd in antracietkleurige aluminium en antracietkleurig staal. Het buitenschrijnwerk op de verdiepingen werd in het verleden reeds vervangen door buitenschrijnwerk in antracietkleurige pvc.  De voorgestelde gevelwijzigingen zijn zowel qua kleur als qua vorm afgestemd op het gevelgeheel en zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Aangezien de aangevraagde functiewijziging op de gelijkvloerse verdieping wordt uitgesloten uit de vergunning dient het raam op de hoek van de gevel te worden vervangen door een deur zodat de gelijkvloerse verdieping  toegankelijk kan blijven.  Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

In voorliggende aanvraag wordt de extra woonentiteit op de 3de verdieping langs de straatzijde voorzien van een groot dakterras dat zowel vanuit de slaapkamer als vanuit de woonruimte toegankelijk is.  Het terras bevindt zich vlak naast de hoger opgaande scheidingsmuur met de linker aanpalende waardoor er vanop het terras geen storende zichten worden gecreëerd naar het aangrenzende perceel. Het terras is bijgevolg niet onaanvaardbaar storend voor de privacy en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de meergezinswoning met reca-gelijkvloers aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Er dienen voor dit project 2 (1+1) afsluitbare fietsenstalplaatsen voorzien te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed tussen het groendak en de scheidingswand;

3.      een de septische put van minimaal 2600l te voorzien;

4.      het raam op de hoek van de gevel te voorzien als een deur;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

6.      de functiewijziging van reca naar wonen op de gelijkvloerse verdieping.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten