2020_CBS_04945 - Omgevingsvergunning - OMV_2020040905. Tabakvest 13. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/09/1938: vergunning (18#11171) uitneembare gesloten hangar in den hof van de eigendom gelegen aan de Frankrijklei 90 en Tabaksvest 13;

-          06/05/1872: vergunning (1872#384) huis en bijgebouwen.

Vergunde toestand

-          koetshuis van 2 bouwlagen in gesloten bebouwing, bedoeld als kantoorgebouw bij de burgerwoning op de Frankrijklei 90.

Huidige toestand

-          29/03/2019: aanduiding als vastgesteld bouwkundig erfgoed (ID 214913) ‘Neoclassicistisch burgerhuis met kantoorgebouw’;

-          pand van 2 bouwlagen in gesloten bebouwing ingericht met een gelijkvloerse garage en bovenliggende leefruimte.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning met 1 slaapkamer en een netto-vloeroppervlakte van circa 125m²;

-          uitbreiding voor keuken en eetkamer;

-          1 inpandige parkeerplaats met ruimte voor een fietsenberging op gelijkvloers;

-          1 slaapkamer, badkamer en bureauruimte op de verdieping;

-          wit geschilderde voorgevel met buitenschrijnwerk in hout.

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van een koetshuis naar een eengezinswoning;

-          vervangen van het schrijnwerk en wijzigen van de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een woonfunctie in dit voormalig koetshuis is principieel in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP en functioneel inpasbaar tussen de woonfuncties op de omliggende percelen.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een beperkte uitbreiding op het gelijkvloers aan de achterzijde van het pand. Dit bijkomend volume is beperkt en voorziet geen hinder op de aanpalende percelen of het perceel zelf.

De huidige perceelsgrens valt samen met de achtergevel van het koetshuis. Dit wil zeggen dat de buitenruimte bij de woning wordt voorzien op het perceel van de woning Frankrijklei 90. Het voorzien van een buitenruimte, afhankelijk van erfdienstbaarheden is niet aanvaardbaar. Hiertoe werd een herverdeling van de percelering voorgesteld door de notaris. Dit voorstel werd toegevoegd aan de aanvraag en conform artikel 5.2.2 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening ook voor advies doorgestuurd naar onze diensten. De herverdeling voorziet in een voldoende ruime tuinzone voor beide panden en is dan ook aanvaardbaar. Bij het verlenen van de vergunning zal wel expliciet in voorwaarden worden opgenomen dat het perceel herverdeeld moet zijn conform toegevoegd voorstel, voordat de vergunning kan worden uitgevoerd. 

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Door het toevoegen van dit volume kan een voldoende grote keuken en leefruimte worden voorzien op het gelijkvloers. De oppervlakte van de woning is voldoende groot voor het voorzien van 1 slaapkamer en te voldoen aan een hedendaags wooncomfort.

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

Het pand is gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Het pand is ook opgenomen op de inventaris van onroerend erfgoed. Het betreft een koetshuis, ingericht als kantoren bij de woning Frankrijklei 90.

Het advies van de dienst monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:

“De stedelijke dienst monumentenzorg heeft geen bezwaar bij de functiewijziging naar wonen en de beperkte volumeuitbreiding achteraan. Een aandachtspunt is de gevelgeleden. Voorwaarden zijn het behoud van het bestaande houten schrijnwerk op de verdieping aan de straatzijde,

gebruik van houten schrijnwerk op de benedenverdieping en behoud van symmetrie in de geledingen van de gevelopeningen op het gelijkvloers (gelijkaardige indeling van de garagepoort en het nieuwe raam).”

Naar aanleiding van dit advies werd het voorstel voor de voorgevel gewijzigd. Het bestaande houten schrijnwerk op de verdieping in de voorgevel zal worden gerestaureerd en op het gelijkvloers wordt een nieuwe invulling voorzien in houten schrijnwerk, aangepast aan de nieuwe functie. Om de symmetrie, waarvan sprake in bovenstaand advies, te optimaliseren, zal in voorwaarden worden opgelegd dat de bovenlichten in de garagepoort even hoog moeten zijn dan de panelen van de borstwering in de leefruimte.

Bodemreliëf

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 300 m² (115 m²) en ingreep in de bodem kleiner dan 100 m² (ca. 15 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Volgende werd opgenomen in het advies van de dienst archeologie:

“De bouwheer is steeds verplicht om bij graafwerken vondsten (zoals begravingen) of restanten van muren te melden onder de vondstmeldingsplicht (cfr. Onroerenderfgoeddecreet, 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan deze tevens komen inschatten.”

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Conform het advies van de dienst mobiliteit moeten er voor de woning 3 fietsstalplaatsen voorzien worden. De bureauruimte wordt meegeteld als slaapkamer.

De garage is voldoende groot voor het stallen van deze fietsen en een wagen.

De fietsen worden best achter de wagen geplaatst zodat er vlot in en uit de wagen kan worden gestapt. Indien een vlot gebruik het vereist, kunnen de fietsen ook worden opgehangen.

In de voorwaarden zal worden opgenomen dat er 3 fietsenstalplaatsen moeten worden voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de herverdeling van de percelen door te voeren zoals aangeduid op het inplantingsplan nieuwe toestand voor de werken uit te voeren;

2.      de bovenlichten in de garagepoort even hoog te voorzien dan de gesloten panelen van de borstwering van het schrijnwerk in de leefruimte;

3.      3 fietsenstalplaatsen te voorzien in de garage;

4.      het houten schrijnwerk op de verdieping in de voorgevel te behouden;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.