2020_CBS_04982 - Omgevingsvergunning - OMV_2019153383. Jos Van Geellaan 17-53, Herentalsebaan 383 en Stevenslei zonder nummer. District Deurne - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          lopende vergunningsaanvraag (20192492) voor het aanleggen van een park en heraanleg van straten;

-          20/04/2018: vergunning (20173319) voor het afbreken van woongebouwen en nieuwbouw appartementsgebouwen en woningen (fase 1: 99 sociale woningen);

-          13/04/2018: stedenbouwkundig attest (201717) voor het ontwikkelen van een binnengebied en het uitbreiden van het Sint-Monica ziekenhuis, goedkeuren stedenbouwkundige studie;

-          30/12/2016: vergunning (20162187) voor het uitvoeren van afbraakwerken ten behoeve van masterplan en grondenruil AZ Monica - Jos Van Geellaan;

-          13/11/2015: stedenbouwkundig attest (201517) voor afbraak en nieuwbouw;

-          26/04/1961: toelating (627#20445) bouwen van 62 appartementen;

-          20/02/1957: toelating (627#17533) woningcomplex.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          gebouwencomplexen, rijwoningen en garageboxen die hoofdzakelijk in gebruik zijn in functie van sociale huisvesting;

-          het slopen van de bestaande bebouwing op de site ten behoeve van het masterplan en grondenruil AZ Monica - Jos Van Geellaan.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 125505) van bouwkundig erfgoedobject “wooncomplex Jos Van Geellaan”;

-          de huidige ‘appartemententuinwijk’ ligt in het binnengebied van het grote bouwblok tussen de Boterlaarbaan, Stevenslei, Florent Pauwelslei en de Herentalsebaan;

-          gebouwencomplexen, rijwoningen en garageboxen die hoofdzakelijk in gebruik zijn in functie van sociale huisvesting;

-          teruggetrokken kruisblokken en bebouwde zones grotendeels omgeven door groene open ruimtes.

Gewenste toestand

-          fase 2 van vervangbouwproject bestaande uit 6 gebouwen (blok 3, 4-5, 6, 7 en 8) gelegen in/aan een ‘tuinpark’:

-          blok 3:

-          appartementsgebouw van 4 tot 5 bouwlagen onder plat groendak;

-          63 appartementen rondom binnenkoer;

-          blok 4-5:

-          appartementsgebouw van 4 bouwlagen onder plat groendak;

-          14 duplexappartementen op gelijkvloers en 1ste verdieping en 14 duplexappartementen op 2de en 3de verdieping;

-          de gelijkvloerse woningen hebben een achtertuin met fietsberging, dat toegankelijk is via een achterpad;

-          alle appartementen hebben 3 slaapkamers;

-          blok 6:

-          gebouw van 3 bouwlagen onder plat groendak;

-          9 appartementen (3 per bouwlaag) en 4 eengezinswoningen met achtertuin en berging;

-          blok 7:

-          middelhoog appartementsgebouw met 3 tot 7 bouwlagen;

-          50 appartementen onder plat groendak;

-          ondergrondse parkeergarage met 52 staanplaatsen;

-          blok 8:

-          2 eengezinswoningen van 3 bouwlagen onder plat groendak;

-          achtertuin met een eigen berging, toegankelijk via een achterpad;

-          elke woning heeft 5 slaapkamers;

-          voorgevels afgewerkt in:

-          lichtbeige en geel/bruine gevelsteen;

-          bronskleurige aluminium ramen en voordeuren in geel/grijskleurig aluminium;

-          balkonafsluiting in groenbruinkleurig staal.

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van bestaande bebouwing;

-          fase 2 van het vervangbouwproject gelegen aan de Jos van Geellaan;

-          bouwen van blok 3 tot en met blok 8 (6 woningen en 150 appartementen);

-          bouwen van een ondergrondse parkeergarage met 52 plaatsen onder blok 7;

-          vellen van bomen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag betreft fase 2 van het project Jos Van Geellaan bestaande uit de nieuwbouw van zes gebouwen.

Aangevraagde rubrieken 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend  punt:

• artikel 25 Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast deur:

bij een manueel te bedienen deur moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden gezorgd van minstens 50 cm. Dit is niet het geval bij de inkomdeuren bij blok 7.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:

1.      voor percelen met een woonfunctie is verharding in de tuin beperkt toegestaan tot 20 m2 voor tuinen tot 60 m2. Voor de tuinen van blok 4-5 en de eengezinswoningen van blok 6 is dit meer dan 23 m2;

5. toegangspaden in de voortuin mogen een maximumbreedte van 1,50 m hebben. Bij de eengezinswoningen van blok 6 zijn de paden naar de voordeur 1,9 m breed;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

de nieuwe woonunits met 4 slaapkamers worden niet voorzien van een minimale buitenruimte van 10 m2. Deze zijn tussen de 8 m2 en 9,7 m2;

• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

bij een parking met haakse parkeervakken moet de standaard rijweg 6 m breed zijn. Dit is niet het geval bij de ondergrondse parkeerplaats.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
 

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen

Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 06/07/2018.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Toegankelijkheid

De aanvraag wijkt af van artikel 25 van de verordening toegankelijkheid. Bij een manueel te bedienen deur moet naast de krukzijde voor een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte worden voorzien van minstens 0,50 m. De toegangen naar de woongelegenheden in blok 7 voldoen niet aan dit artikel. Als voorwaarde wordt opgenomen een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minimaal 0,50 m te voorzien.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft fase 2 van het vervangbouwproject gelegen aan de Jos van Geellaan. Deze fase van het project bevat het oprichten van blok 3 tot en met blok 8, met in totaal 6 woningen en 156 appartementen voor sociale huisvesting, van de geplande nieuwbouwontwikkeling ter vervanging van de huidige sociale woonblokken. Onder blok 7 wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien met 52 parkeerplaatsen.

Voorafgaand aan deze aanvraag werd op 20 april 2018 door het college reeds een stedenbouwkundige vergunning verleend voor fase 1 van het project, namelijk de nieuwbouw van twee volumes (aangeduid op het inplantingsplan als blok 1 en 2). Gelijklopend aan deze aanvraag is een omgevingsaanvraag lopende voor het aanleggen van het omliggend park en het heraanleggen van de omliggende straten. 

De zone waar het voorgesteld project zich bevindt is volgens het gewestplan gekend als woongebied. De voorgestelde woonfunctie is bijgevolg stedenbouwkundig aanvaardbaar.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De huidige ‘appartementstuinwijk’ ligt in het binnengebied van het grote bouwblok tussen Boterlaarbaan, Florent Pauwelslei, Herentalsebaan en Stevenslei. Vooral aan de Stevenslei is de sfeer van deze ‘appartementstuinwijk’ voelbaar. De kruisblokken zijn teruggezet en hebben een groene voorruimte.

Op 13 april 2018 werd door het college een goedgekeurd stedenbouwkundig attest (met dossiernummer 201717) verleend voor het masterplan van de zone en de daarop volgende stedenbouwkundige studie.

Het masterplan zet in op de uitbouw van het groene binnengebied tot een nieuwe publieke ruimte voor de buurt. In de stedenbouwkundige studie is het nieuwe ‘tuinpark’ focuspunt van het project. Een groene oase voor bewoners, buurt en wijk. De groene kern met bestaande bomen is de belangrijkste kwaliteitsdrager van het nieuwe woongebied. De invloedssfeer van de kern wordt doorgezet tot aan de randen van het grote bouwblok, zodat alle nieuwe woningen een ‘link’ met het groen krijgen.

Het ‘tuinpark’ wordt ook in de nieuwe toestand voelbaar gemaakt aan de Stevenslei en dit door het creëren van logische routes en doorzichten op welbepaalde plaatsen. Het stedenbouwkundig concept beoogt het herstel van het stadsweefsel, waarbij de nieuwe gebouwen de contour van het ‘tuinpark’ bepalen.

Door in de bouwzone aan de zijde van de Stevenslei alzijdige bouwblokken te voorzien komen er voorkanten aan de Stevenslei te liggen, maar evengoed aan de doorsteken of aan het park zelf. De privatieve delen worden georganiseerd in de kern van het volume. Dit is het principe van het reeds in fase 1 vergunde blok 2 en wordt herhaald bij een soortgelijke volume aan de Stevenslei, namelijk blok 3 in deze aanvraag. De overige bouwblokken in deze aanvraag worden eveneens georiënteerd op het toekomstige park.

Voorliggende aanvraag bevat het oprichten van volgende volumes:

-          In het midden van de Stevenslei worden twee bouwblokken voorzien, namelijk blok 2 (onderdeel van de reeds vergunde fase 1) en blok 3 (onderdeel van deze aanvraag). Blok 3 heeft een footprint van ongeveer 47 m op 63 m en bestaat uit vier bovengrondse bouwlagen. Aan de zijde van het nieuwe park wordt zoals bij blok 2 een vijfde bouwlaag voorzien tot in het gevelvlak. Deze extra bouwlaag maakt een terugsprong ten opzichte van de zijdelingse gevels van het hoofdvolume. Blok 3 is voorzien van een centrale open ruimte met rondom een schil van ongeveer 12 m. Deze centrale open ruimte wordt grotendeels ingericht als private tuinen. Centraal in de open ruimte worden gemeenschappelijke fietsenbergingen voorzien die toegankelijk zijn via gemeenschappelijke paden.

-          Aan de noordkant worden drie gebouwen voorzien die samen met de bestaande bebouwing langs de Boterlaarbaan een bouwblok vormen (blok 4 en 5 en blok 6). Blok 4 en 5 bestaan uit vier bouwlagen. In deze gebouwen worden duplexwoningen voorzien voor grote gezinnen. Blok 6 bestaat uit drie bouwlagen en bevat vier eengezinswoningen en een meergezinswoning. De open ruimte achteraan de woningen wordt ingericht als private tuinen en voorzien van fietsenbergingen die toegankelijk zijn via een gemeenschappelijk pad achter de tuinen.

-          Tegenover blok 2 en blok 3 wordt blok 7 voorzien, een randbebouwing met een toren aan de parkzijde. De rand sluit aan op het tuinwijkje bij de Langveldstraat en is drie bouwlagen hoog. De toren aan de parkzijde bestaat uit zeven bouwlagen. In blok 7 worden appartementen en aanpasbare woningen voorzien, ontsloten via passerellen en een centraal trappenhuis met lift. De woongelegenheden in dit gebouw zullen in gebruik genomen worden als seniorenwoningen. Het gebouw beschikt eveneens over een centrale collectieve tuin en een gemeenschappelijke fietsenberging. Onder blok 7 wordt een ondergrondse parkeergarage voorzien.

-          Aan de zuidkant van de Stevenslei wordt blok 8 voorzien. Blok 8 bestaat uit twee eengezinswoningen en is drie bouwlagen hoog. Dit volume vormt de overgang van de bestaande naastliggende woningen naar de groene voorruimte.

De nieuwe volumes zijn conform de richtlijnen van het masterplan en de daarop volgende stedenbouwkundige studie. Bijgevolg is de aanvraag wat betreft schaal, ruimtegebruik en bouwdichtheid verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Visueel-vormelijke elementen

Alle gebouwen worden opgetrokken in soortgelijke traditionele materialen en gedekte kleuren.

De gevels worden voorzien van metselwerk, een combinatie van lichte verblendstenen en een harde meer genuanceerde licht beige steen. Het licht metselwerk wordt gecombineerd met doorlopende dorpels van architectonisch beton en aluminium buitenschrijnwerk. In alle gebouwen wordt een sterke geleding doorgevoerd door een ritme van penanten, entrees, loggia’s en balkons.

Voorliggend project werd een laatste keer besproken op de welstandscommissie van 28 oktober 2016 waar het project voorwaardelijk gunstig beoordeeld werd. In voorliggende aanvraag wordt een antwoord gegeven op de gestelde voorwaarden.

Cultuurhistorische aspecten

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen een woon- en recreatiegebied. Het betreft een projectgebied boven 3.000 m² (som van de betreffende percelen is 43.147 m²) en een ingreep boven 1.000 m² (niet gespecificeerd). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1, is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door All-Archeo en door het agentschap Onroerend Erfgoed bekrachtigd op 10 juli 2018. Het bijhorende programma van maatregelen beval geen vervolgonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/7937).

In de nabije omgeving situeert zich namelijk een archeologische site uit de prehistorie en de Romeinse tijd. Van deze site kunnen nog restanten worden aangesneden tijdens de graafwerken. Eventuele vondsten of sporen dienen onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2015, artikel 5.1.4) gemeld te worden aan het agentschap Onroerend Erfgoed. De dienst archeologie kan de waarde van deze vondsten steeds voorafgaand komen duiden of tijdens de werken komen inschatten.

Vermits de gebouwen zijn opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. In dat kader wordt een gunstig advies verleend door de stedelijke dienst monumentenzorg dat zich als volgt laat samenvatten:

“Van het geheel van de Braemontwikkeling rond de Jos Van Geellaan werden al verschillende volumes in het verleden verbouwd om de bouwfysische toestand en de woonkwaliteit te verbeteren. Hierdoor werd de authenticiteit van deze volumes reeds aangetast. Wanneer de hedendaagse normeringen en comforteisen voor sociale woningen in acht worden genomen is het vrijwel onmogelijk de bestaande volumes, zowel de reeds verbouwde als de authentieke, aan te passen aan de geldende regelgeving. Hierdoor zou het onmogelijk zijn om met behoud van de bestaande gebouwen de bestemming als sociale woningen te continueren. Uit een haalbaarheidsstudie, die in 2011 werd doorgevoerd, bleek renovatie van een selectie van authentieke blokken niet haalbaar te zijn.

Met het op 8 december 2015 afgeleverde stedenbouwkundig attest, dat de afbraak van de bestaande woonblokken en de grondenruil tussen Woonhaven en AZ Monica moest mogelijk maken, werd reeds de basis gelegd om over te gaan tot sloop. De voorziene grondenruil tussen Woonhaven en AZ Monica was van groot belang om voor beide partijen een efficiënte ontwikkeling mogelijk te maken.

Ondanks de zeer hoge erfgoedwaarde is het binnen de voorliggende parameters vrijwel onmogelijk om het complex aan de Jos Van Geellaan te vrijwaren, te restaureren en/of te herbestemmen.

De ontwikkeling aan de Jos Van Geellaan vormt samen met de ontwikkeling op het Kiel en met de Arenawijk (in de onmiddellijke omgeving gelegen) de belangrijkste collectieve woonontwikkelingen die Renaat Braem in Antwerpen realiseerde. De blokken op het Kiel werden in de voorbije jaren grondig gerenoveerd en konden daarbij in belangrijke mate behouden blijven, zij het met verwijdering van de oorspronkelijke schil, de vervanging daarvan door nieuwe gevels en sterke aanpassingen aan het interieur. De authenticiteit werd daardoor in dit complex in belangrijke mate teniet gedaan. Wanneer het complex aan de Jos Van Geellaan gesloopt wordt zal er van deze belangrijke Braemrealisatie niets meer overblijven. Het uitgewerkte masterplan grijpt daarenboven niet terug naar de inplanting of vormgeving van de wijk maar maakt volledig tabula rasa in het bouwblok. Blijft de Arenawijk nog over, die tot op heden in haar totaliteit en authenticiteit gevrijwaard bleef. Vanuit verantwoorde onroerenderfgoedzorg is het daarom wenselijk in te zetten op het maximaal behoud van deze wijk, zodat toch één van de grote door Braem ontworpen collectieve woningbouwcomplexen voor de toekomst kan gevrijwaard worden. ”

De voorwaarden van het advies van de stedelijke dienst archeologie worden mee opgenomen in de vergunning.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Artikel 30 van de bouwcode schrijft voor dat bij een parking met haakse parkeervakken, een rijweg van minimaal 6 m breed voorzien moet worden. In de aanvraag wordt een rijbaan van 5,5 m voorzien in de ondergrondse parking. Gelet op het feit dat in de parkeergarage enkel éénrichtingsverkeer voorzien wordt en de parking enkel gebruikt wordt door bewoners waardoor er een lage intensiteit is, kan een afwijking van dit artikel van de bouwcode worden toegestaan.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De ondergrondse parking ontsluit via een helling van 3,2 m breed. Vermits er geen kruisend verkeer mogelijk is, moet er een verkeerslichtensysteem voorzien worden bij de in- en uitrit van de parking. Het inrijdend verkeer moet steeds voorrang krijgen op het uitrijdend verkeer om zo weinig mogelijk het openbaar domein te belasten.

Fietsvoorzieningen:

Het aantal fietsstalplaatsen moet voldoen aan de normen van de bouwcode. Op basis van extra opgevraagde info wordt vastgesteld dat er in totaal voldaan wordt aan het aantal fietsstalplaatsen:

-          blok 3: 253 fietsstalplaatsen nodig – 245 gerealiseerd;

-          blok 4 en 5: 112 fietsstalplaatsen nodig – 126 gerealiseerd;

-          blok 6: 53 fietsstalplaatsen nodig – 58 gerealiseerd;

-          blok 7: 133 fietsstalplaatsen nodig – 137 gerealiseerd;

-          blok 8: 12 fietsstalplaatsen nodig – 14 gerealiseerd.

Voor blok 3 zijn er 8 fietsstalplaatsen te weinig ingetekend, er is echter wel een overschot in de overige blokken. De toegang tot deze verschillende fietsenbergingen moet dan wel blokoverschrijdend kunnen werken.

Er moet een tussenafstand van minimum 40 cm zijn tussen 2 gestalde fietsen. Dit is op de plannen niet overal het geval en kan gevolgen hebben voor het totaal aantal fietsstalplaatsen. Dit wordt als voorwaarde opgenomen.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van artikel 27 van de bouwcode. Voor percelen met een woonfunctie is verharding in de tuin beperkt toegestaan tot 20 m² voor tuinen tot 60 m². De achtertuinen van blok 4 en 5 en van de eengezinswoningen van blok 6 voldoen niet aan dit artikel. Bijkomend dienen toegangspaden in voortuinen over een maximumbreedte van 1,50 m te beschikken. De toegangspaden naar de voordeur van de eengezinswoningen in blok 6 zijn 1,9 m breed. Als voorwaarde wordt opgenomen een maximale verharding van 20 m² te voorzien in de betreffende achtertuinen en de toegangspaden in de voortuinen van de eengezinswoningen in blok 6 te beperken tot maximaal 1,5 m breed.

Conform artikel 28 van de bouwcode dienen woongelegenheden met 4 slaapkamers over een buitenruimte van minimaal 10 m² te beschikken. De buitenruimtes van de vier-slaapkamerappartementen in de aanvraag hebben een oppervlakte tussen 8 m² en 9,7 m². Dit is strijdig met artikel 28 van de bouwcode. Echter zijn de gebouwen gelegen in een groene omgeving en kunnen de inwoners naast de reeds beschikbare buitenruimtes aan de appartementen zelf, ook gebruik maken van voldoende open ruimte in de directe omgeving. Bijgevolg kan van dit artikel van de bouwcode een afwijking worden toegestaan.

Voor het project zijn twee sorteerstraten voorzien en opgenomen in de plannen van de (her)aanleg van de omgeving en het openbaar domein errond. Een sorteerstraatlocatie wordt voorzien in de Stevenslei en een in de Langveldstraat.

Zowel de appartementen als de eengezinswoningen zijn ontworpen als doorzonwoningen met verblijfsruimtes aan het ‘tuinpark’ en aan de privatieve en collectieve ‘binnenkant’, tuinzijde.

De woningen voldoen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mits voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden is vanuit stedenbouwkundig oogpunt de aanvraag aanvaardbaar en verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het vervangbouwproject fase 2 bestaat uit de nieuwbouw van zes gebouwen (blok 3, blok 4+5, blok 6, 7 en 8) die gelegen zijn aan een ‘tuinpark’.

Enkel voor de exploitatie van blok 3, 4, 5 en 7 worden meldingsplichtige activiteiten aangevraagd. Voor blok 3, een blok met 63 appartementen van vier tot vijf bouwlagen, wordt een warmtepomp (47 kW) en de opslag van diesel voor de noodstroomgroep (0,26 ton) aangevraagd. Voor blokken 4 en 5, met in totaal 28 appartementen, wordt een warmtepomp aangevraagd met een vermogen van 23,5 kW. Blok 7, een blok met 50 appartementen wordt ook voorzien van een warmtepomp (29,7 kW) en de opslag van diesel voor de noodstroomgenerator (0 ,25 ton). Bij blok 7 wordt er een ondergrondse parking gerealiseerd met 52 staanplaatsen.

Blokken 3, 4, 5 en 7 worden verwarmd door middel van geothermie. Aangezien de diepte van de boringen het dieptecriterium niet overschrijdt, zijn deze boringen niet indelingsplichtig.

Blokken 6 en 8 bevatten geen meldings- of vergunningsplichtige activiteiten.

De ingedeelde inrichtingen of activiteiten zijn louter en alleen in de derde klasse ingedeeld, de exploitatie ervan is dus meldingsplichtig.

Er wordt voldaan aan artikel 5.4.3, §3 van het DABM betreffende verbods- en afstandsregels.

De gemelde exploitatie is meldingsplichtig en niet verboden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4 m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

In dat geval moet bij lozing van >10 m³/uur op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als het bemalingsdebiet lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4 m –mv).

Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      een maximale verharding van 20 m² voorzien in de achtertuinen van blok 4 en 5 en van de eengezinswoningen in blok 6, conform artikel 27 van de bouwcode;

2.      de toegangspaden in de voortuinen van de eengezinswoningen in blok 6 beperken tot maximaal 1,5 m breed, conform artikel 27 van de bouwcode;

3.      een vrije en vlakke wand- en vloerbreedte van minimaal 0,50 m voorzien aan de toegangen naar de woongelegenheden in blok 7, conform artikel 25 van de verordening inzake toegankelijkheid;

4.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@antwerpen.be);

5.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

6.      de bouwheer nodigt de dienst archeologie uit voor een startvergadering;

7.      de bouwheer is verplicht om sporen die worden aangetroffen tijdens de graafwerken, waarvan redelijkerwijs vermoed wordt dat ze archeologisch waardevol zijn, deze te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4). De dienst archeologie kan deze steeds komen inschatten;

8.      een verkeerslichtensysteem voorzien bij de in- en uitrit van de parking. Het inrijdend verkeer moet steeds voorrang krijgen op het uitrijdend verkeer om zo weinig mogelijk het openbaar domein te belasten;

9.      het aantal fietsstalplaatsen moet voldoen aan de normen van de bouwcode. Er moet een tussenafstand van minimum 40 cm zijn tussen 2 gestalde fietsen;

10.  de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

11.  het bijgevoegd hydraulisch en technisch advies strikt na te leven;

12.  het bijgevoegd advies van FOD Mobiliteit en Vervoer – Dienst Luchtvaart strikt na te leven;

13.  het bijgevoegd advies van de nutsmaatschappij Proximus strikt na te leven;

14.  na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de voorgestelde vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Erfdienstbaarheden: Achter blok 4, 5 en 6 loopt een servitudeweg. Helaas is het uit de plannen niet duidelijk op te maken of  de aard van deze weg gerespecteerd wordt, en vooral ter hoogte van het perceel met huisnummer 214. Hier lijkt het pad volledig bebouwd waardoor de servitudeweg onderbroken wordt.

Beoordeling:

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen voor een Omgevingsvergunning.

Anderzijds doet een Omgevingsvergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen.

Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam;

2.      Harmonie:Het bezwaar dat blok 7, die een toren omvat van zeven bouwlagen aan de parkzijde in het project, niet in harmonie is met het referentiebeeld van de omgeving omwille van de hoogte en daarmee in strijd is met artikel 10 van de bouwcode.

Beoordeling:

Het is inderdaad correct dat blok 7 afwijkt van het referentiebeeld in de omgeving omwille van de hoogte. De toren met zeven bouwlagen wordt echter voorzien ter vervanging van een reeds vergunde toren met hetzelfde aantal bouwlagen en op ongeveer dezelfde plaats. Bovendien dient opgemerkt dat een verscheidenheid aan schaal ook eigen is aan de stedelijke context en de omgeving. Het bezwaar is ongegrond;

3.      Burgerrechtelijke problemen:Het bezwaar dat zo’n groot project eventuele burgerrechtelijke problemen met zich meebrengt.

Beoordeling:

Dit bezwaar is burgerrechtelijk van aard en staat los van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een Omgevingsvergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten. Het bezwaar is ongegrond.