2020_CBS_04928 - Omgevingsvergunning - OMV_2020040593. Aarschotplaats 5-6-7. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          nr. 5:  01/05/1922: toelating (1922#13268) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          nr. 6:  11/12/1924: toelating (1924#19792) voor gevelveranderingen;

-          nr. 7:  14/11/1930: toelating (1930#37848) voor binnenveranderingen. 

Vergunde/vergund geachte toestand

-          3 afzonderlijke magazijnen; 

-          bouwvolume:

• één bouwlaag onder zadeldak; 
• percelen volledig bebouwd;
• zadeldak met basis van circa 7m;

-          gevelafwerking:

• gevelparement in baksteen (kleur onbekend) en zadeldak met pannen;
• per magazijn is er een gevelbrede poort;

-          inrichting:

• de voorgevels staan circa 1m voor de rooilijn.

Huidige toestand

-          3 magazijnen met bovenliggend één woning over de 3 percelen;

-          bouwvolume:

• volledig bebouwd gelijkvloers;
• zadeldak vooraan werd uitgebreid met volume onder plat dak;

-          gevelafwerking:

• gevelparement in witgeschilderde baksteen; 
• per magazijn is er een gevelbrede poort;
• zadeldak voorzien van dakramen;

-          inrichting:

• de voorgevels staan circa 1m voor de rooilijn.

Gewenste toestand

-          3 eengezinswoningen met telkens 3 slaapkamers.  De woningen hebben een netto vloeroppervlakte van circa 107m²;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing van 3 bouwlagen onder plat dak;
• licht verspringende kroonlijsthoogtes;
• de bouwdiepte van de gelijkvloerse en 1ste verdieping is 8,87m;
• de bouwdiepte van de 2de verdieping is 6,80m met achterliggend inpandig terras;

-          gevelafwerking:

• nr. 5: wit bepleisterd parement met buitenschrijnwerk in wit aluminium;
• nr. 6: roodbruine steenstrips met buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium;
• nr. 7: zwarte steentrips met buitenschrijnwerk in houtkleurig aluminium; 

-          inrichting:

• de voorgevels staan gelijk met de rooilijn.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van 3 magazijnen tot 3 grondgebonden eengezinswoningen;

-          ontpitten van een deel van de percelen;

-          bouwen van nieuwe voorgevels op de rooilijn. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:

de gelijkvloerse verdiepingen van de woningen zijn aan de straatzijde niet voorzien van verblijfsruimtes, waardoor ze geen levendige plint bevatten; 

• artikel 27 Open ruimte:

De open ruimte dient zoveel mogelijk ingericht te worden als onverharde ruimte en voorzien van groen. 
De plannen zijn onduidelijk hierover;  

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:

gevels die aan de openbare ruimte gelegen zijn, moeten op een zodanige diepte gefundeerd worden dat er geen verzakkingsgevaar bestaat bij wegwerkzaamheden. Hierbij geldt een diepte van minimaal 1,75 meter onder het straatpeil. 

De fundering aan de straatzijde is beperkt tot 1 meter. 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag omvat het omvormen van 3 aparte magazijnen met daarboven een woongelegenheid in de bestaande toestand naar drie kleine grondgebonden eengezinswoningen.

Advies werd gevraagd aan de dienst geacht vergund. Het kadaster vermeldt een werkplaats en twee garages (twee staanplaatsen voor auto’s), zonder een woning. Volgens de dienst geacht vergund is er geen enkel bewijs van enige bewoning. Wel is er een vermelding ‘enkel winkels’.

In de voorliggende aanvraag is er dus sprake van een functiewijzing van werkplaats (magazijn) naar drie eengezinswoningen. In de omgeving van de Aarschotplaats zijn er wel meerdere woonfuncties aanwezig. Daarmee is de aanvraag in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de Aarschotplaats.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De gevellijn schuift op naar achter, zodanig dat de voorgevel van de drie eengezinswoningen wordt uitgelijnd met de voorgevels van nr. 4 en nr. 8.

De woningen worden voorzien van drie bouwlagen met plat dak en hebben eenzelfde bouwdiepte. Het voorgestelde bouwvolume is in overeenstemming met de omgeving en kan gunstig geadviseerd worden. Door de bouwdiepte te beperken worden er achteraan tuinen gecreëerd. Voor nr. 5 en 6 beslaat deze een oppervlakte van meer dan 20% van het totale perceel, conform artikel 27 van de bouwcode. Dat is niet het geval voor het perceel nr. 7. De afwijking is echter minimaal (1%). Indien de aanvraag alsnog tegemoet zou moeten komen aan artikel 27 zou de achtergevel beperkt moeten terugspringen ten opzichte van deze van de gebuur. Dit zou de beeldwaarde van het project aantasten. Een afwijking op artikel 27 kan dan ook worden toegestaan. De voorziene ontpitting heeft een positieve invloed op de betreffende percelen en op het bouwblok in zijn geheel.

Visueel-vormelijke elementen

De drie woningen hebben onderling een beperkt variërende bouwhoogte. De middelste woning heeft een bouwhoogte van 9,76 m, met een verschil van 50 cm tegenover de rechterwoning en 22 cm tegenover de linkerwoning. Dit verschil in bouwhoogte heeft enkel als doel om variatie tussen de woningen te bekomen. Een gelijke kroonlijst zorgt echter voor een harmonieuzer en rustiger straatbeeld. Aan de overzijde loopt de kroonlijst bijvoorbeeld ook over 5 woningen gelijk door, zonder dat hun individuele identiteit daarmee gehinderd wordt. De verschillende bouwhoogtes zijn stedenbouwkundig niet wenselijk in de straat en worden bijgevolg negatief beoordeeld. In de voorwaarden van de vergunning wordt opgelegd om de drie eengezinswoningen te voorzien van een gelijke bouwhoogte zodat de kroonlijst kan doorlopen in de voorgevel. Een differentiatie tussen de verschillende woningen wordt al voorzien door het verschil in materiaal- en kleurgebruik van de voorgevels.

De voorgevel van nr. 5 wordt afgewerkt met een witte gevelpleister met wit gemoffeld aluminium schrijnwerk. Voor de voorgevel van nr. 6 worden steenstrips in een roodbruine kleur voorzien en buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium. Nr. 7 wordt voorzien van steenstrips in een antraciet kleur en houtkleurig aluminium.

De Aarschotplaats kenmerkt zich door witte/ grijze gevelbepleistering. Beperkt bevinden zich er enkele rode bakstenen gevels. Aangezien de meerderheid van de woningen in deze steeg een witte kleur bevatten en een lichte kleurstelling de voorkeur krijgt omwille van de gunstige werking op het hitte-eiland wordt in de voorwaarden van de vergunning opgelegd dat de gevel van nr.6 en 7 afgewerkt dienen te worden in steenstrips in witte kleurtinten. Een onderlinge variatie in wittint is mogelijk.

De achtergevel wordt voornamelijk in glas voorzien met buitenschrijnwerk in donkergrijs aluminium voor de gelijkvloerse en de 1ste verdieping en wit aluminium voor de 2de verdieping. De achtergevel is visueel aanvaardbaar.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Elke eengezinswoning heeft een oppervlakte van 107 m² en 3 slaapkamers. Algemeen wordt gesteld dat een woning minstens 110 m² groot moet zijn om voldoende woonkwaliteit te garanderen voor een drieslaapkamerwoning. Aangezien het voorliggende project een ontpitting van het perceel betreft, er conform artikel 27 geen grotere footprint kan voorzien worden en rekening houdend met de doordachte planschikking, kan een afwijking van 3% (3 m²) per eengezinswoning beargumenteerd worden toegelaten. Door deze afwijking wordt minstens dezelfde mate van leefbaarheid, woonkwaliteit, veiligheid, beeldkwaliteit en duurzaamheid gegarandeerd en dit zowel voor het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft als voor de ruimere omgeving.

De drie eengezinswoningen bevatten op het gelijkvloers aan de voorzijde geen verblijfsruimte waardoor ze niet voorzien zijn van een levendige plint, conform artikel 12 van de bouwcode. In iedere eengezinswoning wordt vooraan een ruime inkomzone ondergebracht met aan de rechterzijde een fietsenstalplaats voor 4 fietsen. Drie langgerekte gelijkvloerse ramen zorgen voor voldoende contact tussen de woning en de straat. Daarenboven zijn de gevels minder dan 5 meter breed, waardoor een afwijking op de levendige plint aanvaardbaar is.

Door grote langgerekte ramen te voorzien in de voorgevel en bijna perceelsbrede raamopeningen in de achtergevel gaat het hier om lichtrijke woningen die over voldoende licht en lucht beschikken.

Afgaande op het grondplan en de snede wordt de open ruimte achteraan volledig verhard. Stedenbouwkundig is het volledig verharden van de open ruimte niet wenselijk. Een groene tuin bevordert de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Bovendien is elke tuin, hoe klein ook, een natuurlijke oase in de bebouwing voor vogels, insecten,… en zorgt ze ervoor dat de opwarming van de stedelijke omgeving licht verminderd wordt. In voorwaarden wordt opgelegd om de open ruimte achteraan zoveel mogelijk als onverharde ruimte in te richten en als groene ruimte aan te planten.

Aangaande de stabiliteit van de woningen dienen gevels die aan de openbare ruimte gelegen zijn een funderingsdiepte te hebben van minimaal 1,75 m te hebben, dit om verzakkingsgevaar bij wegwerkzaamheden te vermijden. In de voorliggende aanvraag is de funderingsdiepte voorzien op slechts 1 m onder het straatpeil. In voorwaarden wordt opgelegd om de funderingsdiepte op minimaal 1,75 m te voorzien  onder het straatpeil.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de open ruimte achteraan zoveel mogelijk als onverharde ruimte in te richten en als groene ruimte aan te planten, conform artikel 27 van de bouwcode;

2.      de funderingsdiepte aan de straatzijde voorzien op minstens 1,75 m onder het straatpeil, conform artikel 34 van de bouwcode;

3.      de bouwhoogtes van de drie woningen op gelijke hoogte voorzien zodat de kroonlijst doorloopt;

4.      de voorgevels van nr. 6 en nr. 7 afwerken met steenstrips in witte kleurtint;

5.      voldoen aan de opgelegde voorwaarden van Fluvius;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten