2020_CBS_04948 - Omgevingsvergunning - OMV_2020037193. Gitschotellei 173-175 . District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          24/01/2020: vergunning (20193529) voor het wijzigen van de voorgevel en het regulariseren van wijzigingen doorgevoerd aan een meergezinswoning;

-          04/05/2019: bouwovertreding (11002_2018_6469) voor het uitvoeren van werken in strijd met de in 2008 verleende vergunning;

-          19/01/2018: bouwovertreding (11002_2018_5705 t.e.m. 5709) voor het uitvoeren van werken in strijd met de in 2008 verleende vergunning;

-          21/01/2017: vergunning (20162536) voor het regulariseren van een dakterras en het toevoegen van een raam aan de slaapkamer;

-          05/09/2008: vergunning (3290#26) voor het uitvoeren van verbouwings- en uitbreidingswerken (bijbouwen van een derde verdieping);

-          05/12/2003: vergunning (961#611) voor het wijzigen van een gevel.

Vergunde toestand

-          functie:  meergezinswoning met vijf wooneenheden en commercieel gelijkvloers;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met vier bouwlagen onder plat dak;
• bouwhoogte van ca. 14,60 m;
• bouwdiepte benedenverdieping ca. 19,80m variërende bouwdiepte op de verdiepingen;

-          gevelafwerking:

• lichtgrijs geschilderde baksteen;
• wit geschilderde detaillering en ornamenten;
• verdiepingshoge plint in antracietkleurige plaatbekleding;
• vierde bouwlaag afgewerkt met zinken beplating;
• de oorspronkelijke kroonlijst bleef behouden als visuele afscheiding tussen de derde en recenter toegevoegde vierde bouwlaag;
• buitenschrijnwerk in antracietkleurig aluminium (benedenverdieping) en wit pvc (verdiepingen);

-          uitsluitingen uit vorige vergunning:

• het materiaal van het gewijzigde en nieuwe schrijnwerk achteraan de eerste en tweede verdieping;
• het materiaal en geleding van de borstweringen van alle terrassen in de achtergevel;
• wijzigingen van de hoogte van de daklaag;
• de uitbreiding van de daklaag;
• wijzigingen, handelingen en werken aan de gelijkvloerse gevels, functie en indeling.

Huidige toestand

-          functie: meergezinswoning met vijf wooneenheden en benedenverdieping ingericht als bankkantoor (diensten);

-          bouwvolume:

• het bouwvolume werd uitgebreid ter hoogte van appartement 5 (linker perceelgrens);
• er werd een nieuw terras voorzien behorende tot appartement 4;

-          gevelafwerking:

• lichtgrijs geschilderde baksteen;
• wit geschilderde detaillering en ornamenten;
• gewijzigde raamopeningen in de achtergevel;

-          rechts achteraan de derde verdieping werd een airco geplaatst.

Gewenste toestand

-          gevelafwerking:

• lichtgrijs geschilderde baksteen;
• wit geschilderde detaillering en ornamenten;

-          warmtepomp bovendaks op afstand van 2 meter van linker perceelgrens;

-          functie, bouwhoogte en bouwdiepte conform huidige toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van:

• het uitgebreide bouwvolume (appartement 5, linker perceelgrens);
• de gewijzigde terrassen;
• de doorgevoerde interne constructieve werken;

-          de wijzigingen aan de gelijkvloerse functie maakt geen onderdeel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:
  De ramen van de benedenverdieping werden afgeplakt met een film (zie foto’s voorgevel) waardoor er geen regelmatig contact tussen de gebruiker(s) van het gebouw en de straat mogelijk is;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De verdiepingshoogte van de recenter toegevoegde derde verdieping beperkt zicht tot 2,45 m (gemiddelde hoogte zoals aangegeven door de aanvrager) in tegenstelling tot de vergunde 2,70 m;
• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  Er werd onvoldoende informatie aangeleverd om ne ta gaan of de scheidingsmuur ter hoogte van de uitbreiding van appartement 5 voorzien werd van een minimale opstand van 30 cm ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag betreft de regulariseren van de anders uitgevoerde derde verdieping.

De betonnen draagconstructie van het dak werd te laag geplaatst, waardoor de dakverdieping slechts beschikt over een gemiddelde vrije hoogte van 2,45. De daklaag betreft een twee-slaapkamerappartement van circa 103m², waarvan de leefruimte ongeveer de helft van het oppervlakte beslaat (met een vrije hoogte van 2,49 meter). De constructieve wijzigingen die noodzakelijk zijn om de vrije hoogte tot 2,6 meter te brengen staan niet in verhouding tot de winst aan leefkwaliteit die bekomen zou worden.

Gelet op het feit dat het tekort in vrije hoogte gecompenseerd wordt door de grote oppervlakte van het appartement, gelet op het feit dat het een zeer open plan betreft met een zeer grote leefruimte en gelet op het feit dat er zowel vooraan als achteraan grote ramen aanwezig zijn kan deze regularisatie positief geadviseerd worden op voorwaarde dat het vals plafond zoveel als mogelijk wordt verwijderd rekening houdend met de technieken.

Om de leefkwaliteit te blijven bewaren wordt in voorwaarden ook opgelegd het aantal slaapkamers niet te verhogen.

Links achteraan de daklaag werd het volume boven het dak van de 2de verdieping beperkt uitgebreid. De impact hiervan op de totale schaal van het project en de aanpalende woning blijft beperkt. Dit wordt positief geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

De wijzigingen van de gelijkvloerse voor- en achtergevel maken geen onderdeel uit van de aanvraag.

De voorgevel met lichtgrijs geschilderd metselwerk met wit geschilderde details en de voorgevel van de daklaag in zink werd reeds vergund. Ook de brandladders in de achtergevel, het uitbreidden van de terrassen en het rookraam achteraan de tweede verdieping werden reeds vergund.

De aanvraag betreft het verduidelijken van alle borstweringen in de achtergevel ter hoogte van de eerste en tweede verdieping in eenzelfde materiaal. De valbeveiligingen worden voorzien in houten palen met horizontale stalen kabels, conform het oorspronkelijke terras rechts achteraan de eerste verdieping. De borstwering van de dakverdieping wordt voorzien in glas. Gelet op de stedelijke context van de achtergevel kan dit positief geadviseerd worden.

De uitbreiding van de daklaag werd in zink voorzien met antracietkleurig aluminium schrijnwerk, conform de overige delen van de dakverdieping.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmu(u)r(en) dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

3.      het vals plafond in de dakverdieping zoveel als mogelijk te verwijderen, rekening houdend met de aanwezige technieken;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

5.      het verhogen van het aantal slaapkamer in de woongelegenheid in de dakverdieping;

6.      wijzigen, handelen en werken aan de gelijkvloerse gevel, functie en indeling.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten