2020_CBS_01088 - Omgevingsvergunning - OMV_2019138567. Boekstraat 35. District Wilrijk - Goedkeuring

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          13/08/2019: PV (11002_2019_10077_VPV) voor het uitvoeren van werken zonder Omgevingsvergunning;

-          29/01/2016: vergunning (20152774) voor het verbouwen van een eengezinswoning;

-          19/02/1962: vergunning (238#11449) voor een afrit.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning;

-          2 bouwlagen en een schuin dak;

-          voor- en achtergevel in rode gevelsteen en wit buitenschrijnwerk.

Huidige toestand

-          eengezinswoning;

-          2 bouwlagen en een schuin dak;

-          geïsoleerde voor- en achtergevel in rode steenstrips en antraciet grijs buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning;

-          2 bouwlagen en een schuin dak;

-          geïsoleerde voor- en achtergevel in rode steenstrips en antraciet grijs buitenschrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van de geïsoleerde en gerenoveerde voor- en achtergevel;

-          regulariseren van de afwerking van het plat dak van de uitbouw met EPDM;

-          regulariseren van het ophogen van de voortuin;

-          regulariseren van het verharden van de voortuin als autostalplaats;

-          regulariseren van het omvormen van de garage tot berging/kelder en plaatsen van een buitentrap als toegang tot deze berging/kelder;

-          regulariseren van een terras in de achtertuin.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 12 Levendige plint:
  Langs de straatzijde wordt een autostalplaats voorzien. Het perceel is 6m breed.;
• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  De garage wordt omgevormd tot berging waardoor deze een minimale vrije hoogte moet hebben van 2,20 m in plaats van de voorzien 1,90 m;
• artikel 27 Open ruimte:
  In de achtertuin wordt verharding en een tuinhuis voorzien met een totale oppervlakte die groter is dan 1/3 van de oppervlakte van de tuinzone;
• artikel 27 Open ruimte:
  De volledige voortuin wordt voorzien van een verharding, uitgezonderd een strook van 66cm aan de rechterzijde;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Er wordt een parkeerplaats voorzien met een diepte van 3,70 meter in plaats van de gevraagde 5,00 meter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

In 2016 is een vergunning verleend voor het verbouwen van de eengezinswoning. De aanvraag ging toen over het slopen van de bestaande achterbouw en het realiseren van een nieuwe uitbreiding. Verder werd de woning intern gereorganiseerd. Tijdens deze werken zijn nog andere aanpassingen doorgevoerd aan de woning zonder dat hier een Omgevingsvergunning voor is aangevraagd. Voorliggende aanvraag wenst de bestaande toestand van de woning te regulariseren.

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Tegenover de laatst vergunde toestand verdwijnt het groendak op de aanbouw. Volgens de plannen wordt dit dak niet gebruikt voor energieopwekkende systemen of een dakterras. De dakwaterafvoer is ook niet aangesloten op een hemelwaterput. Er is dus geen aanleiding om toe te staan dat het vergunde groendak kan verdwijnen. In voorwaarde zal worden opgenomen om het, zoals in 2016 vergund, groendak te behouden.

De tuin heeft een oppervlakte van circa 85 m². Volgens artikel 27 van de bouwcode mag 1/3 van de totale tuinoppervlakte verhard worden met een terras en tuinhuis. Voor deze tuin komt dit op een oppervlakte van circa 28 m². De oppervlakte die is ingenomen door verharding is in voorliggende aanvraag circa 53 m². Volgens de aangeleverde plannen is er in vergunde toestand ongeveer 44 m² verhard. Het dossier uit 2016 bevat echter geen plan van de tuinzone waardoor er niet kan verwezen worden naar een vergunde toestand. In voorwaarde zal daarom opgenomen worden om te voldoen aan artikel 27 van de bouwcode.

In de voortuin wordt de helling naar een vergunde ondergrondse garage gesupprimeerd. Hierdoor verdwijnt deze inpandige parkeerplaats. Deze parkeerplaats wordt voorzien in de nieuwe voortuin voor het raam van de leefruimte. Hierdoor verdwijnt het regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat wat in strijd is met de bedoeling van artikel 12 van de bouwcode.

Een levendige straat is een aangename straat om in te wonen of te wandelen. Met het oog op het creëren van levendige straten is het belangrijk dat de gebouwen in de straat een levendige plint hebben. Op het gelijkvloers van elk gebouw dient er daarom minstens één levendige functie aan de straat te grenzen die met de straat en haar gebruikers en passanten een relatie aangaat, bijvoorbeeld via een raam. Levendige ruimtes zijn ruimtes die vaak gebruikt worden door mensen en waar zij ook een tijd blijven. Voorbeelden hiervan zijn verblijfsruimtes, handelsruimtes, horecaruimtes, kantoorruimtes, werkplaatsen, ateliers, vergaderzalen, … Bergplaatsen, garages, entree- en circulatieruimtes, sanitaire ruimtes en kleedruimtes vallen hier niet onder. Straten met een overdaad aan deze “dode” functies aan de gevel hebben over het algemeen een lage beeldkwaliteit. Ze worden als onaangenaam ervaren.

Bij smalle woningen (woningen smaller dan 5 meter) voorziet de bouwcode een afwijking, waardoor het mogelijk wordt om net achter de voorgevel een fietsenberging te voorzien. Deze uitzondering staat daarom niet per definitie haaks op de filosofie van “levendige plint”, maar het mag in geen geval een vrijgeleide zijn om blinde gevels te ontwerpen. Meer nog, in het ontwerp moet steeds gezocht worden naar een contact tussen de straat en de woning. Dit kan door bijvoorbeeld de berging te combineren met een andere functie of door voldoende beglazing of openheid te voorzien tussen de verblijfsruimte, de fietsenberging en de straat.

Bovendien is de ruimte die voorzien wordt als nieuwe parkeerplaats te klein om een wagen te stallen. Hiervoor dient een diepte van minimaal 5 meter voorzien te worden.

Deze afwijkingen zijn onaanvaardbaar.

De helling behouden en hier een autostaanplaats voorzien is mogelijk. Deze autostaanplaats is dan 5m diep én er is een regelmatig contact tussen de gebruikers van het gebouw en de straat mogelijk doordat de helling naar beneden helt en de auto daardoor grotendeels niet voor het raam van het gelijkvloers staat.

De voortuin inrichten en voorzien voor autostalplaats zoals voorzien, wordt uitgesloten van vergunning.

De nieuwe kelderberging die ontstaat door het verwijderen van de helling heeft een minimale vrije hoogte van 1,90 meter in plaats van de gevraagde 2,20 meter voor bergingen. Aangezien het hier om een vergunde ondergrondse constructie gaat is het aanvaardbaar dat deze vrije hoogte niet wordt aangepast. Met toepassing van artikel 3 van de bouwcode kan deze beperkte afwijking toegelaten worden.

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag omvat geen functiewijziging. De bestaande functie van eengezinswoning blijft behouden en is daarmee in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de straat.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanpassingen binnen het bouwvolume betreffen het omvormen van een inpandige garage naar een berging. De toegang tot deze kelder via de voorgevel werd behouden en voorzien door een nieuwe trap. Aan de voorzijde van de woning wordt een trap voorzien. Deze aanpassingen kunnen aanvaard worden.

Visueel-vormelijke elementen

De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de Boekstraat gekenmerkt wordt door gevels in gevelbakstenen. In de aanvraag wordt de gevel afgewerkt met rode steenstrips. Dit materiaal is in harmonie met de omgeving en aanvaardbaar.

De arrière-corps is een veel voorkomend detail bij aaneengesloten bebouwing. Ter hoogte van de perceelsgrens springt het gevelvlak terug, en dit over de volledige gevelhoogte. Dit levert een verticale ritmering op die percelering in het straatbeeld nuanceert. Het is wenselijk om dit detail eigen aan de stedelijke context te behouden.

Het toepassen van buitengevelisolatie leidt tot een vervlakking van het straatbeeld door een verlies aan detaillering. Om een verarming van het materiaal tegen te gaan, wordt er bij een gunstig advies opgelegd dat bestaande elementen in natuursteen (raamdorpel, plint, …) behouden blijven of worden vervangen door nieuwe elementen in natuursteen.

De uitstekende delen van een gevel (plint, raamdorpel, kroonlijst, …) zorgen voor een detaillering van de gevel. Daarnaast hebben deze details ook een functie. Zo beschermt de plint tegen beschadigingen, vervuiling, ...

Indien er voor het uitvoeren van de werken een plint aanwezig is, moet deze behouden blijven. Dit kan door de bestaande plint naar voren te plaatsen (en er achter isolatie aan te brengen) of de bestaande plint te vervangen door een nieuwe plint.

Bij materialen die schadegevoelig zijn zoals bijvoorbeeld pleisterwerk of sommige plaatmaterialen, kan het aan te bevelen zijn om een plint te plaatsen, ook al is deze niet aanwezig in de bestaande toestand.

Wanneer er zich in de bestaande toestand openbare verlichtingsarmaturen (of andere elementen van nutsvoorzieningen) bevinden aan de gevel moeten deze na het uitvoeren van de werken opnieuw gemonteerd worden aan de gevel op een duurzame manier (eventueel met een achterliggende constructie). Deze elementen moeten ten allen tijde kunnen hersteld worden of weggenomen worden. Indien nodig wordt hiervoor contact opgenomen met de dienst openbaar domein.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      maximaal 1/3 van de achtertuin te verharden conform artikel 27 van de bouwcode;

2.      in de voortuin enkel een verharding voor (toegangs)paden te voorzien conform artikel 27 van de bouwcode;

3.      de voortuin af te sluiten conform artikel 19 van de bouwcode;

4.      de arrière-corps te behouden. De arrière-corps moet vrij blijven van materiaal en isolatie;

5.      de uitstekende delen van de gevel (plint, raamdorpels, raamkaders, kroonlijst, …) te behouden door deze te verplaatsen of te vervangen door een nieuw element in het zelfde materiaal en met dezelfde hoogte en uitsteek ten opzichte van het gevelvlak zoals in de bestaande toestand;

6.      de elementen voor straatverlichting of nutsvoorzieningen die zich aan de gevel bevinden in de bestaande toestand, integraal te verplaatsen;

7.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

De autostalplaats in de voortuin.

Het supprimeren van het groendak.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.