2020_CBS_01098 - Omgevingsvergunning - OMV_2019143857. Boshovestraat 130. District Deurne - Weigering

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          22/11/1938: vergunning (329#16291) voor het bouwen van een winkelhuis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: detailhandel en wonen

-          volume: hoekpand in gesloten bebouwing van 2 bouwlagen onder plat dak;

-          inrichting: winkelhuis;

-          gevelafwerking: gevelsteen.

Huidige toestand

-          conform laatst vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie: wonen;

-          volume: ongewijzigd;

-          inrichting: een zelfstandige woonentiteit op elke bouwlaag;

-          met betrekking tot de oppervlakte van de aangevraagde zelfstandige woningen zijn volgende gegevens beschikbaar:

• gelijkvloers 2-slaapkamerappartement met een netto-oppervlakte van circa 64m²;
• 2-slaapkamerappartement op de verdieping met een netto-oppervlakte van circa 66m²;

-          gevelafwerking: ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          het wijzigen van de functie van handelspand naar meergezinswoning met 2 appartementen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar PLANNING > Plannen > Bestemmingsplan > Gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 27 Open ruimte:
  §1 bij een functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn;
  §5 er worden fietsstalplaatsen en een autoparkeerplaats in de voortuin voorzien;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  er is geen buitenruimte voorzien voor de woonentiteit op de verdieping;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  §2, 1° er wordt onvoldoende uitrijlengte voorzien;
  §2, 2° de fietsparkeerplaatsen bevinden zich niet in een overdekte afgesloten ruimte;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  §2 het is niet duidelijk of de parkeerplaats in de voortuinstrook wordt uitgevoerd in waterdoorlatend en grasdoorgroeibaar materiaal.
   

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het wijzigen van de functie handelspand naar een meergezinswoning. Het omvormen van de handelsfunctie naar een loutere woonfunctie is in harmonie met de kenmerkende woonfunctie in de omgeving.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de beoordelingsgrond voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten voor de bijkomende woning 3 fietsstalplaatsen voorzien worden:

1 appartement met 2 slaapkamers = 1 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 3. In de verharde voortuinstrook worden 6 fietsstalplaatsen voorzien. Conform de Bouwcode moet deze fietsenberging afsluitbaar zijn en moet achter elke fiets in een fietsstalplaats een minimale vrije ruimte zijn van 1,70 m. Dit is niet het geval wanneer er een wagen op de parkeerplaats wordt geparkeerd.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume waardoor de schaal ongewijzigd blijft. Ze beogen wel een vermeerdering van het aantal woongelegenheden zodat het ruimtegebruik wijzigt. De ruimtelijke kwaliteit mag dan ook niet verminderen (zie verder).

Visueel-vormelijke elementen

Voorliggende aanvraag voorziet geen gevelwijzigingen. De bestaande en vergunde gevels blijven behouden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – woonkwaliteit – veiligheid in het algemeen

Uit de plannen van de laatst vergunde toestand is niet duidelijk af te leiden of de voortuinstrook verhard is. De bouwcode beschouwt de voortuin als een volwaardig deel van de tuin omwille van een aantal redenen. Een groene voortuin heeft een aangenamer uitzicht in de straat of binnen in een bouwblok en bevordert daarom de leefkwaliteit van bewoners en omwonenden. Door de tuin niet te bebouwen of te verharden blijft een deel beschikbaar voor natuurlijke infiltratie van regenwater in de bodem, zodat de openbare riolering minder belast wordt en het risico op problemen met de waterhuishouding vermindert. Bovendien is elke tuin, hoe klein ook een natuurlijke oase in de bebouwing voor vogels, insecten,… en zorgt ze ervoor dat de opwarming van de stedelijke omgeving licht verminderd wordt.

In voortuinen mogen enkel de strikt noodzakelijke toegangen verhard worden. Uiteraard is het dan ook niet toegelaten dat de voortuinstrook gebruikt of ingericht wordt voor o.a. het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt of het oprichten van bergplaatsen en andere constructies. Het plaatsen van constructies in de voortuinstrook, zoals de hier voorziene fietsenberging, is in strijd met de voorschriften van de bouwcode.

Hoewel er een bijkomende woonentiteit wordt gecreëerd, is er geen buitenruimte voorzien voor de bovenliggende woonentiteit, wat in strijd is met artikel 28 van de bouwcode. Er is ook geen 20% van het perceel voorzien als open ruimte, wat in strijd is met artikel 27 van de bouwcode. De aanvraag dient omwille van de strijdigheden met de stedenbouwkundige voorschriften van de bouwcode die net de woonkwaliteit vastleggen, te worden geweigerd. 

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 66 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Voorliggend pand betreft een te beschermen eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van minder dan 350 m². De handelsfunctie wordt niet beschouwd als een aparte hoofdfunctie aangezien ze niet autonoom van de woonfunctie kon functioneren. Uit het plan van de laatst vergunde toestand is af te leiden dat de winkelruimte en paskamer fysiek verbonden zijn met de woonfunctie. Een omvorming naar een meergezinsgebouw is daarom niet gewenst. De aanvraag dient bijgevolg te worden geweigerd.

Bovendien hebben de voorziene appartementen een netto-vloeroppervlakte van 64 m² en 66 m². Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met de stedenbouwkundige voorschriften (de bouwcode) en een goede ruimtelijke ordening (de beleidsrichtlijnen).

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.