2020_CBS_00807 - Omgevingsvergunning - OMV_2019118975. Onderwijsstraat 75. District Antwerpen - Weigering

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 1 zone voor wonen - (wo).

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          1.4 Draagkracht:
het inrichten van 6 woongelegenheden overschrijdt de draagkracht van het pand en de omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 24 minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: dit artikel stelt onder meer dat dakvlakramen in schuine daken slechts mogen meegeteld worden indien ze zich tussen 1 en 2 meter boven het loopvlak van de verblijfsruimte bevinden. Het doorzichtige gedeelte van de dakvlakramen dat binnen deze grenzen valt, is kleiner dan 10% van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte. Bijgevolg is het onderdakse appartement niet in overeenstemming met punt §1;1° van dit artikel;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte: de studio’s op de eerste -en tweede verdieping beschikken niet over een buitenruimte. Voor deze studio’s zou de buitenruimte 4 vierkante meter moeten bedragen;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: er is geen rioleringsstelsel getekend op de ingediende bouwplannen, bijgevolg kan er niet te gronde geoordeeld worden of de aanvraag in overeenstemming is met dit artikel;
• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel: Er is geen aanduiding weergegeven van een septische put en de daarbij horende aansluitingen op het openbare rioleringsstelsel op de ingediende bouwplannen. Er kan dan ook niet geoordeeld worden of de nodige aansluitingen op het openbare rioleringsstelsel voldoen aan de opgelegde eisen in dit artikel;
• artikel 43 Septische putten: de bestaande septische put werd gesupprimeerd. Dit heeft tot rechtstreeks gevolg dat er voor dit gebouw geen septische put meer is voorzien. In navolging van dit artikel moet er voor deze woning een septische put worden voorzien. Voor gebouwen met enkel een woonfunctie, zou deze septische put qua inhoud moeten voldoen aan de berekeningsformule zoals weergegeven in punt 3 van dit artikel.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’

-          De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Wonen op het gelijkvloers is functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan grotendeels ingestemd worden met het volume dat wordt voorgesteld. Door het ontpitten van het binnengebied (afbreken achterbouw en overdekte koer) wordt de leefkwaliteit van de omliggende panden en het pand zelf vergroot. Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor speelruimte, voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten en wegen.

Er dient opgemerkt dat door het behouden van het achterhuis het binnengebied nog steeds zeer dens bebouwd blijft. Zeker gezien de centrale ligging van dit achterhuis, in een bouwblok dat zeer beperkt is in breedte. Gezien de geacht vergunde situatie is wonen op het gelijkvloers en de 1ste verdieping van dit achterhuis aanvaardbaar. Het omvormen van de zolder tot wonen, en het behouden van de dakverdieping is echter storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. Het is wenselijk deze dakverdieping te verwijderen zodat er meer kwaliteit ontstaat in het binnengebied van dit bouwblok.

Verder kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet ingestemd worden met de voorgestelde opdeling.

De verwevenheid van functies is een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied. Maar een te grote mix van verschillende functies of een te grote concentratie van één bepaalde functie kan tevens voor conflicten en overlast zorgen. Voorbeelden van overlast hierbij zijn geluidsproductie, parkeerdruk, mobiliteitsgeneratie, laden en lossen, dag- of nachtactiviteiten. Ook is er een verschil tussen typologieën die niet via de functiebeperkingen kunnen opgevangen worden. De impact van een appartementsgebouw is bijvoorbeeld heel anders dan dat van een rijhuis voor één gezin. De typologie en schaal kunnen overlast genereren door middel van concentraties.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

2 studio’s, 3 één-slaapkamerappartementen en 1 twee-slaapkamerappartement, die niet voldoen aan de actuele kwalitatieve woonnormen, vormen geen aanvaardbare mix.

Hieruit wordt geconcludeerd dat door het opsplitsen van de 3 (grote) woongelegenheden naar 6 (te kleine) entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden.

Visueel-vormelijke elementen

De verhoudingen tussen open en gesloten delen in de plint zorgen voor een verhouding in de gevel die niet is afgestemd op de architectuur van de totale constructie evenals op de omgeving. Er wordt geen enkele aansluiting gezocht met bovenliggende gevel.  De verhoogde plint lijkt ‘gedrongen’ en ondergeschikt aan bovenliggende lijstgevel. Dit is nefast voor de architecturale kwaliteit van de straatgevel. Beter zou zijn aansluiting te zoeken bij de ritmering van bovenliggende gevel en de verhoogde plint te vertalen in de hoogte van het gelijkvloers buitenschrijnwerk. (hogere ramen en deur)

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 35 m² verblijfsruimte wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een studio. De studio’s op de 1ste en 2de beschikken over onvoldoende verblijfsruimte.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamer appartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. De eenslaapkamer appartementen op de 1ste,2de en 3de verdieping zijn onvoldoende groot.

De keuken van het gelijkvloers appartement beschikt over onvoldoende woonkwaliteit wegens onvoldoende lichten en zichten. Licht maar ook uitzicht vormt een belangrijke psychologische factor bij de beleving van het woonklimaat. Door het ontwerpen van de slaapkamer aan de voorgevel wordt niet alleen licht en zicht onttrokken aan de keuken. Er ontstaat ook een weinig levendige plint aan de straatkant. Ook het gebruiksgenot van de woonentiteit, waarbij slaapkamers en natte cellen niet gegroepeerd worden, wordt hierdoor in vraag gesteld.

Gezien de strijdigheden met de voorschriften en bovenstaande opmerkingen, voldoet de aanvraag niet aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Voor de bijkomende appartementen moeten 7 (3 + 4 = 7) fietsenstallingen voorzien worden.
1 bijkomend appartement met 2 slaapkamers : 1 x 3 = 3
2 bijkomende appartementen met 1 slaapkamer : 2 x 2 = 4

Er worden 3 fietsenstallingen voorzien in de garage. Deze zijn enkel bereikbaar indien er geen auto in de garage staat.
Er moet een fietsenstalling voor 7 fietsen ingericht worden die vlot bereikbaar is.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.