2020_CBS_03975 - Omgevingsvergunning - OMV_2020021637. Doornstraat 144 . District Wilrijk - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          08/06/2016: proces-verbaal (11002_2016_998) voor het opheffen van het aanvankelijk proces verbaal met nummer AN.66.LB.040352/2011 dd. 22 maart 2011 en uitvoeren van werken in strijd met de op 20 juli 2011 verleende stedenbouwkundige vergunningen met referte ZWI/B/20112915 verleend door het college van burgemeester en schepenen;

-          20/07/2011: vergunning (3508#2915) voor het regulariseren en verbouwen van een appartementsgebouw met 5 wooneenheden tot 6 wooneenheden;

-          03/10/2008: vergunning (3290#411) voor het plaatsen van een duplex met slaaphoek;

-          02/02/2007: vergunning (3226#148) voor het verbouwen van woning tot appartement en bureau.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• meergezinswoning met een centrale onderdoorrit  naar een achtergelegen magazijn;

-          bouwvolume:

• aaneengesloten bebouwing opgetrokken met vier bouwlagen waarvan één in het dakvolume en één ondergronds;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel is afgewerkt met een rode gevelsteen in combinatie met wit buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• in het hoofdvolume langsheen de straatzijde, 5 woonentiteiten en een kantoorruimte;
• achterliggend op het perceel is een magazijn vergund;
• tussen het woongebouwen en het magazijn is een gebetonneerd parkeerterrein vergund met 6 autoparkeerplaatsen;
• een klein gedeelte van deze centrale zone, is vrij gebleven om dienst te doen als tuin bij de woning.

Huidige toestand

-          de terrassen achteraan het gebouw zijn niet overeenkomstig de afgeleverde stedenbouwkundige vergunning;

-          het gelijkvloerse kantoor is omgevormd tot een bijkomende woonentiteit (studio);

-          de rechterzijde van de voorgevel werd voorzien van een grijskleurige kaleilaag.

Gewenste toestand

-          het regulariseren van de functiewijziging van het gelijkvloerse kantoor naar studio.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen van een gelijkvloers kantoor tot een studio.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 24Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  de lichtdoorlatende oppervlakte van de gevelopeningen van de studio voldoen niet aan artikel 24. Dit omdat de oppervlakte van de doorrit wordt meegerekend bij de netto-vloeroppervlakte van de verblijfsruimte. Zo is er een lichtdoorlatende oppervlakte van circa 4,00 m² voor een oppervlakte van circa 42,00 m²;
• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:
  de omgevormde woonentiteit bezit geen buitenruimte. Om te voldoen aan dit artikel zou deze buitenruimte minimaal 4,00 m² moeten bedragen;
• artikel 29 Fietsenstalplaats en fietsparkeerplaatsen:
  de opgetekende fietsen en vuilnisberging is onvoldoende groot. Om te voldoen aan dit artikel zou deze minimaal een oppervlakte moeten hebben van 23,50 m². Momenteel heeft deze ruimte slechts een oppervlakte van 18,00 m².

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid en Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De Doornstraat wordt gekenmerkt door eengezinswoningen en meergezinswoningen. Het omvormen van een gelijkvloers kantoor naar een woongelegenheid is principieel in overeenstemming met het gewestplan.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het echter ook belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheid onvoldoende wooncomfort biedt.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m² netto vloeroppervlakte van de verblijfsruimten) kan hoogstens een studio herbergen.

De netto-vloeroppervlakte van de verblijfsruimten is in voorliggende aanvraag slechts circa 28 m². Hierdoor wordt er onvoldoende woonkwaliteit gegarandeerd.

Verder is de studio op het gelijkvloers gelegen en eenzijdig gericht naar de Doornstraat en de open doorrit. De hinder door passage zorgt er bijkomend voor dat de gecreëerde verblijfskwaliteit voor een woongelegenheid onaanvaardbaar is.

Deze hinder is bij een kantoorfunctie, omwille van de functie en de zichtbaarheid te motiveren, maar bij een woonfunctie kan dit niet toegelaten worden.

Tot slot werd voor de studio bij de ingediende aanvraag van 19/02/2020 geen buitenruimte voorzien. Op 10/03/2020 werd er een aangepast plan aangeleverd waarbij er achteraan het hoofdgebouw een buitenruimte is voorzien van circa 20 m².

Echter is deze buitenruimte voorzien op de locatie van een vergunde parkeerplaats en bijhorende manoeuvreerruimte.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken situeren zich binnen het bestaande volume in functie van een functiewijziging. Bijgevolg wordt geoordeeld dat de draagkracht van het perceel, noch de omgeving wordt overschreden. De andere uitgevoerde wijzigingen aan de meergezinswoning maken geen deel uit van de aanvraag, en worden dus niet beoordeeld.

Visueel-vormelijke elementen

Tegenover de laatst vergunde toestand zijn de gevelopeningen in de voorgevel en de zijgevel ter hoogte van het kantoor anders uitgevoerd. Deze wijzigingen zijn echter beperkt en aanvaardbaar.

De andere uitgevoerde wijzigingen aan de gevels maken geen deel uit van de aanvraag, en worden dus niet beoordeeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.