2020_CBS_04187 - Omgevingsvergunning - OMV_2019116525. Waarlooshofstraat 5. District Antwerpen - Goedkeuring

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening hemelwater op volgend punt:

• er wordt geen regenwaterput en infiltratievoorziening voorzien. Er worden wel groendaken en een buffervoorziening met vertraagde afvoer geplaatst.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend(e) punt(en):

• artikel 18 algemene bepalingen:
  niveauverschillen tot en met 18 cm moeten, zowel binnen als buiten, moeten minstens met een helling overbrugd worden. Niet alle toegangen tot de gebouwen voldoen hier aan. In de voorwaarden wordt opgenomen dat hieraan wel voldaan moet worden.
• Er werd naar de kelderverdieping op bepaalde plaatsen een lift, maar geen trap voorzien; aangezien er meerdere trappen beschikbaar zijn, is dit aanvaardbaar.
• artikel 24 draairuimte:
  voor de meterlokalen werd geen draaicirkel voorzien. In de voorwaarden wordt opgenomen dat die ruimte wel voorzien zal moeten worden.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening voetgangersverkeer.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 26 Afvalverzameling:
  voor de woningen, kantoorfunctie en detailhandel werden geen afgescheiden ruimten voor afvalverzameling voorzien met een minimale netto-vloeroppervlakte van 4m² die voorzien wordt van verluchting;
• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen: op de plannen werden de fietsen niet ingetekend waardoor de inrichtingsprincipes van de stalling niet kunnen beoordeeld worden.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er werden geen fysieke maatregelen genomen om foutparkeren op het binnenplein tegen te gaan.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen
Van de archeologienota werd akte genomen door het agentschap Onroerend Erfgoed op 07/10/2019.
De nota bevat voorwaarden, die moeten opgelegd worden in de vergunning.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft het slopen van de bestaande bebouwing, met uitzondering van het begeleidingstehuis voor de bijzondere jeugdzorg, en het plaatsen van vijf nieuwbouwvolumes. Deze nieuwbouwvolumes omvatten onder meer 67 woonunits. De voorziene eengezinswoningen en appartementen zijn in harmonie met de kenmerkende woonfuncties in de omgeving.

Verder worden in de nieuwe volumes 2 ruimten voor detailhandel en 2 kantoorruimten voorzien. De dienst ondernemen en stadsmarketing (business en innovatie) geeft hiervoor onderstaand gunstig advies:

Gunstig advies met betrekking tot het inrichten van 4 kleinere commerciële units in een woonontwikkeling, waarvan twee voor detailhandel en twee voor kantoor/dienst. Gelet op de kleinschaligheid ervan en hun functie van ondersteuning van het woongeheel (op een locatie buiten de afgebakende kernwinkelgebieden), is dit te verantwoorden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De nieuwe woonontwikkeling aan de Waarlooshofstraat voorziet volumes van drie bouwlagen die de randen van het perceel afbouwen naar het binnengebied. Op die manier wordt via een smalle toegang aan de straatzijde een diep binnenplein gecreëerd. Aan de straatzijde worden de woonvolumes met 4 bouwlagen afgebouwd tot 3 bouwlagen om zo aansluiting te zoeken met de bestaande bebouwing in de straat. Centraal wordt een dieper liggend vrijstaand volume van 4 lagen en een teruggetrokken daklaag geplaatst waarrond de openbare ruimte zich verder afwikkelt.

De welstandscommissie gaat akkoord met de inplanting van de volumes. De schaal van het project heeft aandacht voor de inpassing in de straat. De welstandscommissie suggereert om meer publieke functies (vb. leslokalen, jeugdwerking) in het centrale volume onder te brengen in functie van gebruik (privacy) en leefbaarheid (licht en bezonning).

In voorliggende aanvraag blijft het binnenplein privatief, weliswaar met openbaar karakter, omwille van de private parkeergarage onder deze ruimte. De centrale buitenruimte wordt voorzien als een verhard binnenplein met twee groene zones. In deze groene zones wordt weinig hoogstammig groen voorzien, gezien de beperkte gronddekking boven de ondergrondse parking.

Het ontwerpend onderzoek in het kader van ‘over de ring’, verricht door het team stadsbouwmeester, biedt inzicht in de noodzaak van een groene 'stepstone' als verbindend element in de ruimtelijke structuur. Een maximale vergroening en ontharding binnen de projectaanvraag wordt om die reden geadviseerd door de stadsdienst ruimte (niet inzake grond- en pandendecreet).

De stadsdienst Groen en begraafplaatsen beoordeelt de voorziene werken omtrent het groenvolume ongunstig:

-          er is geen compensatieplan toegevoegd voor alle hoogstammige bomen die binnen de werfzone worden gerooid. Dit plan moet opgemaakt worden door een gecertifieerd boomverzorger (minstens niveau ETW) en worden bijgevoegd aan de aanvraag;

-          er mogen geen straatbomen gerooid worden;

-          de straatbomen moeten voldoende beschermd worden tijdens de werken, door het plaatsen van vaste hekwerken buiten de kroonprojectie;

-          er mag geen werfverkeer onder de boomkruinen gebeuren, er mogen geen materialen onder de boomkruinen gestapeld worden en eventuele torenkranen mogen de boomkruinen niet raken, zodat zij niet beschadigd worden.

Het verdwijnen van parkeerplaatsen op openbaar domein zonder compensatie, het verwijderen van openbaar groen, het aanleggen van een verhoogd plateau etc. zijn werken die niet voorafgaand met de dienst Ontwerp en Uitvoering (ontwerpers) overlegd en bekeken werden. Deze werken op openbaar domein zijn niet in overeenstemming met de ontwerpprincipes van de dienst Ontwerp en Uitvoering (ontwerpers) en worden dan ook negatief geadviseerd.

Gelet op het ongunstig advies van de stadsdiensten Groen en begraafplaatsen en Ontwerp en uitvoering, worden alle handelingen, werken en wijzigingen op openbaar domein uitgesloten van vergunning. Er wordt geadviseerd om contact op te nemen met de betreffende stedelijke diensten om een nieuwe aanvraag in te dienen.

Het opmaken en laten goedkeuren van een compensatieplan voor aanvang der werken wordt opgenomen in de voorwaarden.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgestelde geveluitwerking en materialisatie worden gunstig beoordeeld door het team stadsbouwmeester (welstandscommissie). De gevels worden bekleed met lichtbruine/grijze baksteen. De materialen van de nieuwe gevels zijn in overeenstemming met de stedelijke context van het perceel. De lichte kleurstelling van de gevels is gunstig te adviseren omwille van de stedelijke opwarming, de beeldkwaliteit en de inpassing in het straatbeeld. De daklaag van het centrale volume (C) maakt deel uit van de gevelarchitectuur door de integratie van de spijlen borstweringen en de fijne, regelmatige pergolastructuur in de gevels.

Cultuurhistorische aspecten

Het aangevraagde werd ter advies voorgelegd aan de stadsdienst onroerend erfgoed (archeologie). Deze dienst gaf onderstaand voorwaardelijk gunstig advies:

Het projectgebied bevindt zich buiten een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte boven 300 m² (12 394 m²) en ingreep in de bodem groter dan 100 m² (7 554 m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor een archeologienota verplicht.

De archeologienota werd ingediend door ABO nv en waarvan door het agentschap Onroerend Erfgoed akte genomen werd op 23/10/2019. Het bijhorende programma van maatregelen beveelt een vervolgonderzoek in uitgesteld traject, in de vorm van een landschappelijk bodemonderzoek, aan, eventueel gevolgd door een proefsleuvenonderzoek (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/12611). Deze zijn uit te voeren voorafgaand aan de geplande uitgravingen die hier vergund zullen worden. Nadien zal de erkende archeoloog inschatten of een ander vervolgonderzoek (bijvoorbeeld een opgraving) op het projectgebied noodzakelijk is.

Bodemreliëf

De aanvraag betreft de enerzijds de sloop van een bestaand gebouw, een overdekte afvalberging, een tuinberging en verhardingen en anderzijds het realiseren van een ondergrondse verdieping, 67 woonunits en 4 commerciële ruimtes. De dienst milieuvergunningen adviseert deze aanvraag voorwaardelijk gunstig:

-          Overeenkomstig Vlarem II hoofdstuk 6.12 dient de uitvoerder van de sloopwerken de nodige maatregelen te nemen om stofemissies tijdens de afbraak zoveel mogelijk te beperken. Er werd een sloop- en asbestinventaris aan het dossier toegevoegd. De aanbevelingen vermeld in de inventaris dienen door de uitvoerder van de sloopwerken gevolgd te worden.

-          Voor de exploitatie van de 5 nieuwbouwvolumes is er mogelijks een melding- of vergunning noodzakelijk (stookinstallatie, warmtepompen, distributiecabine,…). De exploitant dient dit na te gaan en indien nodig aan te vragen.

-          Bijkomend willen we de exploitant erop attent maken dat voor een project, indien het elementen bevat die onderworpen zijn aan meerdere vergunnings- of meldingsplichten en die aspecten onlosmakelijk met elkaar verbonden zijn, de vergunningsaanvraag de betrokken aspecten op straffe van onontvankelijkheid moet omvatten, als minstens één element van de aanvraag vergunningsplichtig is.

-          De aandacht van de initiatiefnemer wordt er best op gevestigd dat bemalingswerken, noodzakelijk voor de realisatie van bouwkundige werken, vergunningsplichtig zijn krachtens de Vlarem indelingslijst (rubriek 53.2).

-          Deze omgevingsvergunning moet worden bekomen alvorens de werf kan worden gestart. Indien het gaat om een bemaling van meer dan 30.000 m³ op jaarbasis of een bemaling dieper dan 4m –mv moet de vergunningsaanvraag een bemalingsstudie bevatten. De inhoud van deze studie wordt bepaald door VMM (Richtlijnen bemalingen ter bescherming van het milieu 2019 - zie checklist 1 en 2).

-          De initiatiefnemer wordt gewezen op de verplichting volgens de bouwcode van de stad Antwerpen om een retourbemaling uit te voeren (artikel 42). Enkel als dit niet kan, om technische redenen of omdat de kwaliteit van het grondwater dit niet toelaat, kan lozing op de riool worden overwogen.

-          In dat geval moet bij lozing van >10 m³/u of een bemaling langer dan 6 maanden op de openbare riolering toelating van Aquafin verkregen worden.

-          De aandacht van de initiatiefnemer wordt er eveneens op gevestigd dat de opstart van de bemaling dient aangekondigd te worden bij aanvang. Deze aankondigingsplicht geldt ook voor die bemalingen waarvoor geen bemalingsstudie wordt gevraagd (dus als de bemaling lager is dan 30.000 m³ op jaarbasis en minder diep dan 4m –mv).

-          Voor toekomstige projecten wordt er aangeraden een bemaling tegelijk met de stedenbouwkundige handelingen aan te vragen zodat men niet voor ongewenste verrassingen komt te staan in verband met kosten, timing en dergelijke.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Voorliggende aanvraag wijkt af van artikels 18 en 24 van de verordening toegankelijkheid. Zo worden de niveauverschillen bij de toegangen tot gebouwen niet met een helling overbrugd en wordt niet bij alle toegangen tot de kelderverdiepingen, naast een lift, een trap voorzien. Verder wordt vóór de meterlokalen geen ruimte voor een draaicirkel voorzien conform artikel 24. Bij de  voorwaardelijk gunstige vergunning wordt opgelegd om aan deze artikels te voldoen.

Voor de woningen werden geen afgescheiden ruimten voor afvalverzameling voorzien met een minimale netto-vloeroppervlakte van 4m² die voorzien wordt van verluchting. Dit is strijdig met artikel 26 van de Bouwcode. Als voorwaarde bij vergunning wordt opgelegd om een afvalberging conform artikel 26 in de kelder te voorzien. Ook voor de kantoorfunctie en detailhandel dienen afvalbergingen conform artikel 26 ingericht worden.

Er worden groendaken en een buffervoorziening met vertraagde afvoer geplaatst. Aquafin geeft het gunstig advies dat het project kan worden aangesloten onder volgende voorwaarden:

-          Om directe afvoer naar de bufferput te minimaliseren is het aan te raden om de verharding boven de ondergrondse constructie te laten afwateren naar de groenzone op de constructie en op het dak van de parking enkele drains te voorzien om water naar de RWA leiding af te voeren.

-          RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien.

-          Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van het gebouw (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp. Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.

-          De aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag.

 Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Ontsluiting/bereikbaarheid:

De parking wordt ontsloten via de Waarlooshofstraat. Het is niet duidelijk of het binnenplein afgesloten zal worden met palen. Om foutparkeren in het binnengebied tegen te gaan is het belangrijk om hier fysieke maatregelen te nemen. Dit wordt als voorwaarde bij vergunning opgelegd.

Fietsvoorzieningen:

Voor de 67 wooneenheden moeten er 224 fietsstalplaatsen voorzien worden:

10 wooneenheden met 1 slaapkamer = 10 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 20

33 wooneenheden met 2 slaapkamers = 33 x  3 (2 slaapkamer + 1 extra) = 99

15 wooneenheden met 3 slaapkamers = 15 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 60

9 wooneenheden met 4 slaapkamers = 9 x 5 (4 slaapkamers + 1 extra) = 45

Voor de commerciële ruimtes (496m² in het totaal) moeten er 3 fietsen voor het personeel voorzien worden (0.60/100m²) en 10 voor de bezoekers (2/100m²).

Er worden op het gelijkvloers 157 fietsstalplaatsen voorzien waarvan 104 in een ophangsysteem, 50 in een hoog/laag systeem en 3 plaatsen voor bakfietsen. In de ondergrondse parking worden er 77 fietsstalplaatsen voorzien in hoog/laag systeem. Deze zijn te bereiken met een fietslift. In het totaal worden er 234 fietsstalplaatsen voorzien. Op het binnenplein worden er ook 10 fietsparkeerplaatsen voorzien voor de bezoekers van de commerciële ruimtes.

Op de plannen zijn de fietsstalplaatsen niet ingetekend zodat het moeilijk is om te beoordelen of deze wel voldoen aan de afmetingen van de bouwcode. In de nota staat dat er gewerkt wordt met een type hoog/laag waarbij de tussenafstand 37,5 cm bedraagt. Dat is te weinig. De tussenafstand moet minimum 40cm bedragen tussen de fietsen. Dit wordt als voorwaarde bij vergunning opgelegd.

Gezien het aantal nieuw te realiseren woningen wordt er gevraagd bijkomend 4 clusters met min 6 fietsbeugels op het publiek toegankelijk binnendomein te voorzien, in samenspraak met stadsdienst openbaar domein. Ook dit wordt als voorwaarde bij de vergunning opgelegd.

Woninggrootte

Tevens is de verwevenheid van functies een essentieel kenmerk van een binnenstedelijk gebied.

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. De kwaliteit van de nieuwe woonontwikkeling wordt gegarandeerd door een mix van eengezinswoningen en verschillende slaapkamerappartementen. Bovendien wordt het ruimtecomfort van de woningen bewaakt door het evenwicht tussen het aantal slaapkamers en het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden, met uitsluiting van de handelingen, werken en wijzigingen aan het openbaar domein.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de afstand tussen de fietsen moet minimaal 40cm bedragen;

3.      om foutparkeren op het binnenplein tegen te gaan moeten er fysieke maatregelen, zoals het plaatsen van paaltjes, voorzien worden;

4.      de 20 vergunde bovengrondse parkeerplaatsen van het residentieel begeleidingstehuis voor bijzondere jeugdzorg moeten opgenomen worden in de ondergrondse garage;

5.      voor de woningen, de kantoren en de detailhandel dient een afgescheiden ruimte voor afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode te worden voorzien;

6.      er moet voldaan worden aan het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid). Niveauverschillen tot en met 18 cm, zowel binnen als buiten, moeten minstens met een helling overbrugd worden. Voor de meterlokalen moet een correcte draaicirkel voorzien worden.

7.   gezien het aantal nieuw te realiseren woningen wordt er gevraagd bijkomend 4 clusters met min 6 fietsbeugels op het publiek toegankelijk binnendomein te voorzien, in samenspraak met stadsdienst openbaar domein;

8.   de op privaat terrein te rooien bomen moeten gecompenseerd worden op basis van een compensatieplan opgemaakt door een gecertifieerd boomverzorger (minstens niveau ETW) dat aan de stadsdienst Groen en begraafplaatsen voorgelegd en door hen goedgekeurd wordt, voor aanvang van de werken;

9.      de voorwaarden van de stedelijke dienst milieuvergunningen strikt na te leven;

10.   de bijgevoegde voorwaarden van Fluvius zijn strikt na te leven;

11.   de bijgevoegde voorwaarden van Aquafin zijn strikt na te leven;

12.   de bijgevoegde voorwaarden van Proximus zijn strikt na te leven;

13.   na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

14.  volgende voorwaarden uit de bekrachtigde archeologienota zijn strikt na te leven:

- De bouwheer voert het programma van maatregelen (landschappelijk bodemonderzoek eventueel gevolgd door een proefsleuvenonderzoek) adequaat uit  (https://loket.onroerenderfgoed.be/archeologie/notas/archeologienotas/12611). Deze zijn uit te voeren voorafgaand aan de geplande uitgravingen. Nadien wordt door de erkende archeoloog een nieuwe programma van maatregelen opgesteld in een nota. Ook dit programma van maatregelen is nadien verplicht uit te voeren.  

- De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be)

- De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen. 

Uitsluitingen

De handelingen, werken en wijzigingen aan het openbaar domein worden uitgesloten van vergunning. 

Stedenbouwkundige lasten 

Artikel 75 Decreet betreffende de omgevingsvergunning bepaalt dat de vergunningverlener stedenbouwkundige lasten bij omgevingsvergunningen kan opleggen. 

De stedenbouwkundige last kan de vorm aannemen van een louter financiële last of een realisatie in natura door de ontwikkelaar. In elk geval kan ingespeeld worden op maatschappelijke noden en behoeften op buurt- en wijkniveau. Het is aan de vergunningverlenende overheid om te bepalen of een louter financiële last aan de ontwikkelaar wordt opgelegd of een realisatie in natura door de ontwikkelaar wordt geëist. De inkomsten voor de stad van stedenbouwkundige lasten moeten vanuit de regelgeving een expliciete bestemming krijgen met een link in de nabijheid van het project. Bij beslissing van de lasten moet dit meteen vastgelegd worden. 

Het college gaf in zitting van 29 november 2019 (jaarnummer 09929) opdracht aan de onderhandelaar van de stedelijk administratie om onderhandelingen te voeren omtrent het concrete dossier.

Het college beslist in zitting van 15 mei 2020 tot het sluiten van een overeenkomst over de stedenbouwkundige ontwikkelingskosten waarmee Marcobo BVBA ingestemd heeft. De lasten worden geregeld in dat besluit.