Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020123222 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA KAP32 ARCHITECTUUR met als contactadres Lostraat 3 bus 001 te 2520 Ranst |
Ligging van het project: | Joos Robijnslei 46 te 2140 Borgerhout (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 26 sectie B nr. 961D12 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen en uitbreiden van een woning tot woning met praktijk |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 26/06/1979: vergunning (179#8086) voor het bouwen van een tijdelijke veranda;
- 05/02/1962: vergunning (180#33) voor het bouwen van woning.
Vergunde en huidige toestand
- vrijstaande eengezinswoning van 3 bouwlaag onder plat dak.
Gewenste toestand
- vrijstaande eengezinswoning van 4 bouwlagen onder plat dak met een complementaire functie (praktijkruimte);
- regularisatie van de volume-uitbreiding achteraan het gelijkvloers en de eerste verdieping;
- regularisatie van het nieuwe terras achteraan de eerste verdieping;
- het bouwen van een vierde bouwlaag onder plat om een atelier in te richten;
- het voorzien van een praktijkruimte op het gelijkvloers;
- het vervangen van de bestaande garage met drie poorten door twee poorten voor een ruimere toegang;
- het beglazen van de nieuwe gevel voor het grootste deel.
Inhoud van de aanvraag
- uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning met een extra bouwlaag;
- regularisatie van de volume-uitbreiding achteraan het gelijkvloers en de eerste verdieping;
- regularisatie van het nieuwe terras achteraan de eerste verdieping;
- voorzien van een praktijkruimte op het gelijkvloers;
- vervangen van de bestaande garage met drie poorten door twee poorten;
- beglazen van de nieuwe gevel voor het grootste deel.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 13 oktober 2020 | 21 oktober 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 13 oktober 2020 | 27 oktober 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Kenmerkend voor het bouwblok aan deze zijden aan het park zijn panden met 3 bouwlagen, waarvan de 3de bouwlaag is uitgewerkt als daklaag. Het voorzien van een 4de bouwlaag is bijgevolg niet kenmerkend.
Kenmerkend voor de gelijkvloerse bouwlaag na circa 19m is een dak. Het voorzien van een terras op deze gelijkvloers bouwlaag na circa 19m is bijgevolg niet kenmerkend.
De voorziene schaal (een bijkomende bouwlaag en een terras op deze gelijkvloers bouwlaag na circa 19m) is niet afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving. Door de ligging van het pand aan de hoek van het bouwblok is de overlast van deze schaal groter dan wanneer deze op grotere afstand van de hoek van het bouwblok ligt.
Met het voorzien van een 4de bouwlaag wordt geenszins rekening gehouden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving.
De centrale muurtjes aan de voortuin werden verwijderd.
De vrije hoogte van onderzoekkamer bedraagt 2,59 meter en de vrije hoogte van het kabinet bedraagt slechts 2,48 meter in plaats van de minimale hoogte van 2,60 meter.
De voortuin is quasi volledig verhard.
Het nieuw plat dak wordt niet als een groendak aangelegd.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het uitbreiden van een vrijstaande eengezinswoning en het voorzien van een praktijkruimte op de gelijkvloerse verdieping.
Voor de verbouwing van de bestaande eengezinswoning naar een eengezinswoning met dokterspraktijk is geen bezwaar.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De eengezinswoning omvat een bouwvolume van 3 bouwlagen onder een plat dak met een kroonlijsthoogte van circa 10,06m. In 1979 werd een tijdelijke vergunning verleend voor de bouw van een veranda achteraan de woning. Deze veranda werd nooit afgebroken.
De veranda werd wederrechterlijk lager voorzien en boven de veranda werd wederrechtelijk een terras voorzien tot een bouwdiepte van circa 21,70m.
Het bestaande inpandige terras aan de achterzijde op de 1ste verdieping en het inpandige terras aan de voorzijde op de 2de verdieping werden wederrechtelijk bij de binnenruimtes betrokken.
In de voorliggende aanvraag wenst men de aangebrachte volume-uitbreidingen op de gelijkvloerse, eerste verdieping te regulariseren en te verbouwen. Daarnaast wordt het hoofdvolume voorzien van een extra bouwlaag waarin een atelier wordt voorzien. Na de toevoeging van de extra bouwlaag heeft het hoofdvolume een kroonlijsthoogte van circa 12,19m. De voorgestelde bouwdieptes en bouwhoogte op de verdiepingen zijn niet kenmerkend in de omgeving. Daarenboven genereren ze overlast, voornamelijk naar de linker-aanpalenden door de ligging van het pand aan de hoek van het bouwblok.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Het voorziene terras op de eerste verdieping is het niet kenmerkend én schendt de privacy van de aanpalenden. Bijgevolg zal worden opgelegd het te beperken tot 2m60 van de zijgevels.
De onderzoekskamer en het kabinet die in functie van de nieuwe dokterspraktijk worden voorzien op de gelijkvloerse verdieping hebben onvoldoende verdiepingshoogte. De onderzoekskamer heeft een hoogte van 2,59m, in het kabinet is een hoogte voorzien van slechts 2,48m. Hierdoor is de aanvraag strijdig met artikel 21 van de bouwcode. Dit artikel legt een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes op van 2,60m. Door de beperkte afwijking van de verdiepingshoogte in de onderzoekskamer zou hierop een afwijking kunnen worden toegestaan. Het kabinet is echter veel te laag en kan bijgevolg niet vergund worden als verblijfsruimte.
Visueel-vormelijke elementen
De extra bouwlaag die wordt voorzien in voorliggende aanvraag wordt zo goed als volledig beglaasd uitgevoerd, de kenmerkende betonnen kroonlijst blijft behouden. De bestaande voorgevel in lichte baksteen met details in donkere baksteen wordt voorzien van nieuw buitenschrijnwerk in zwarte aluminium. De 3 garagepoorten op de gelijkvloerse verdieping worden vervangen door 2 garagepoorten, ook in zwarte aluminium. Het voorgestelde materiaalgebruik is stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding met een dokterspraktijkruimte. Huisdokters in het Antwerpse hebben een zeer lokaal verzorgingsgebied. Zo blijkt dat gemiddeld een burger binnen de 10 minuten wandelen van een dokterspraktijk woont. In deze kan men oordelen dat hierdoor een verplaatsing naar de huisdokter op een eenvoudige wijze mogelijk is zonder de wagen te gebruiken. Het spreekt voor zich dat de wagen gebruiken om eender welke keuze ook, steeds mogelijk moet blijven. In deze kan de parkeernorm lager bepaald worden voor het voorliggende dossier. De praktijk bevindt zich namelijk in het centrum van de stad/in de kern van het dorp. We gaan dus uit van een bijgestelde norm van 1 – 1.25 – 1.5 gelet op bovenstaande argumentatie. Vermits de praktijk in een huisartsarme buurt ligt, wordt de norm aangepast aan huisartsarme gebieden: 0,6 => afgerond 1. De werkelijke parkeerbehoefte is 1
|
De plannen voorzien in 0 bijkomende nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
De grootte en/of vorm van het perceel laten het bouwen van het bijkomende plaatsen niet toe.’
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
Fietsvoorzieningen
Er dienen voor patiënten minstens 2 fietsstalplaatsen voorzien te worden, deze werden niet ingetekend op de plannen. Bij eventuele vergunning dient het voorzien van 2 fietsstalplaatsen op eigen terrein als voorwaarde voor vergunning te worden opgenomen.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. het niveauverschil tussen binnen en buiten voor de praktijkruimte te overbruggen conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid;
2. het terras op de eerste verdieping te beperken tot op 2m50 van de zijgevels;
3. alle ruimten te verluchten conform artikel 24 van de bouwcode;
4. 2 bijkomende fietsstalplaatsen te voorzien op eigen terrein;
5. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Uitsluitingen
1. de bijkomende bouwlaag;
2. het supprimeren van de muurtjes aan de voortuin;
3. het verlagen van de vrije hoogte van de ruimte welke voorzien wordt als kabinet;
4. bijkomende verhardingen in de voortuin.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 18 september 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 13 oktober 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 12 december 2020 |
Verslag GOA | 23 november 2020 |
naam GOA | Wim Van Roosendael |
Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. het niveauverschil tussen binnen en buiten voor de praktijkruimte te overbruggen conform artikel 18 van de verordening toegankelijkheid;
2. het terras op de eerste verdieping te beperken tot op 2m50 van de zijgevels;
3. alle ruimten te verluchten conform artikel 24 van de bouwcode;
4. 2 bijkomende fietsstalplaatsen te voorzien op eigen terrein;
5. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Uitsluitingen
1. de bijkomende bouwlaag;
2. het supprimeren van de muurtjes aan de voortuin;
3. het verlagen van de vrije hoogte van de ruimte welke voorzien wordt als kabinet;
4. bijkomende verhardingen in de voortuin.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.