2020_CBS_08276 - Omgevingsvergunning - OMV_2019154991.Leysstraat 10 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: vaststelling (ID: 5449) bouwkundig erfgoed Winkelhuis in neo-Vlaamserenaissance-stijl;

-          22/09/2006: vergunning (315#1611) voor het verbouwen van een winkelpui;

-          26/11/1973: bescherming (ID: 5449) cultuurhistorisch landschap Woningen: stadsbeeld/beschermd als monument Woningen: gevels en bedakingen;

-          16/05/1969: vergunning (18#52202) voor een verbouwing aan het gelijkvloers en supprimeren van de aparte toegang;

-          15/04/1913: vergunning (1913#3345) voor binnenveranderingen aan een meergezinswoning met handelsgelijkvloers.

Vergunde/vergund geachte toestand en huidige toestand

-          functie, bouwvolume en gevelafwerking:

• winkelhuis in neo-Vlaamserenaissancestijl van 4 bouwlagen met gevelbreedte van vier traveeën onder afgesnuit zadeldak (nok loodrecht op de straat);
• gelijkvloerse winkelruimte;
• opslagruimte op de verdiepingen;
• voorgevel in witte natuursteen , houten buitenschrijnwerk en plint in licht pleisterwerk en blauwe hardsteen;
• de aparte inkom naar de verdiepingen werd gesupprimeerd.

Gewenste toestand

-          functie:

• een commerciële functie op gelijkvloerse en eerste verdieping;
• appartementen op de verdiepingen;

-          oppervlakte:

• 2-slaapkamer appartement op de 2de verdieping met een netto-oppervlakte van 94 m²;
• 2-slaapkamer appartement op de 3de verdieping met een netto-oppervlakte van 96 m²;
• 2-slaapkamer appartement op de 4de verdieping met een netto-oppervlakte van 100 m²;

-          geen wijzigingen aan het bouwvolume;

-          terrassen bij appartement 1 en 2;

-          voorgevel wit geschilderd met plint in aluminium bekleding.

Inhoud van de aanvraag

-          intern verbouwen van een handelshuis;

-          functiewijziging op de verdiepingen van opslag naar wonen;

-          voorzien van 3 woonentiteiten op de verdiepingen;

-          vervangen van draagvloeren van gelijkvloers en 1ste verdieping;

-          schilderen van de voorgevel en bekleden van de plint.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - detailhandel (dh) en artikel  4:   zone voor wonen - (wo4).

(Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          2.1.1 Culturele, historische en/of esthetische waarde:

het hele plangebied is een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. In dit gebied wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Dit geldt zowel voor het exterieur en het interieur van gebouwen, als voor de bijhorende buitenruimten. De aanvraag voorziet het vervangen van de draagstructuur van gelijkvloers en 1ste verdieping en het schilderen van de voorgevel in natuursteen;

-          2.1.7 Gevelmaterialen:

bij het schilderen, pleisteren of kaleien van een gevel dienen elementen, decoraties en volledige gevels die historisch niet bedoeld waren om beschilderd, bepleisterd of gekaleid te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten, dorpels en typische zand- en baksteenarchitectuur, ongepleisterd, ongeschilderd en ongekaleid te blijven, tenzij dit vanuit historisch oogpunt aangewezen is of omwille van bouwfysische redenen.

De natuurstenen gevel is beschermd en niet bedoeld om overschilderd te worden.

Het voorzien van een volledige bekleding van de gevelpui in aluminium is niet in harmonie met de erfgoedwaarde van de natuurstenen gevel.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

in CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. De aanvraag voorziet het vervangen van de draagstructuur van gelijkvloers en 1ste verdieping en het schilderen van de voorgevel in natuursteen;

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

Bij het schilderen, pleisteren of kaleien van een voorgevel dienen elementen en decoraties die niet bedoeld waren om beschilderd, bepleisterd of gekaleid te worden, zoals natuursteen of arduinen plinten en dorpels, onbepleisterd, onbeschilderd en ongekaleid te blijven. De natuurstenen gevel is niet bedoeld om geschilderd te worden;

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

het voorzien van een plint in aluminium is niet duurzaam voor een stedelijke plint op de rooilijn in een drukke winkelstraat en doet afbreuk aan de historische waarde van de voorgevel;

• artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

de aanvraag voorziet geen buitenruimte van minstens 6 m² bij het bovenste appartement;

• artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
  er worden geen fietsenstalplaatsen voorzien voor de woningen op de verdiepingen;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

er worden geen parkeerplaatsen voorzien voor de woningen op de verdiepingen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van een handelsfunctie op gelijkvloers en 1ste verdieping is in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van overdruk detailhandel van het RUP Binnenstad.

Ook de woonfunctie op de verdiepingen is hiermee in overeenstemming. Beide functies zijn functioneel inpasbaar in het kernwinkelgebied langs de Meir.

Het advies van de dienst ondernemen en stadsmarketing luidt als volgt:

“Gunstig advies voor het optimaliseren van een handelspand met bovenliggende verdiepingen, waarbij op de eerste verdieping bijkomende handelsruimte wordt gecreëerd alsook een aparte toegang voor 3 bovenliggende woonruimten. Dit ligt volledig in lijn van het beleid dat op deze locatie, binnen het afgebakende hoofkernwinkelgebied, een commerciële functie behouden en versterkt wordt. Alsook is het versterken van wonen boven winkels, in dit kernwinkelgebied, een positief element in de beoordeling van het dossier.”

Cultuurhistorische aspecten en visueel-vormelijke elementen

Het pand Leysstraat 10 is volgens het RUP Binnenstad gelegen in een gebied met culturele, historische en/of esthetische waarde, waarbij de wenselijkheid van het behoud vooropgesteld wordt. Het pand is opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij ministerieel besluit van 14 maart 2019. Gevels en bedaking van het pand werden bij koninklijk besluit van 26 november 1973 beschermd als monument. In hetzelfde koninklijk besluit werd de Leysstraat als geheel beschermd als cultuurhistorisch landschap.

Het advies van de dienst monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:

“De aanvraag bevat, naast een korte verantwoordingsnota en een fotoreportage slechts zeer summiere bouwhistorische informatie. Het project werd vooraf besproken met de stedelijke dienst monumentenzorg en een medewerker bezocht het pand in het kader van dit voortraject.

Het pand betreft een winkelhuis in neo-Vlaamserenaissance-stijl gebouwd in opdracht van Jos Servais, naar een ontwerp door de architect Emile Thielens uit 1899.

Met een gevelbreedte van vier traveeën, omvat de rijwoning vier bouwlagen onder een afgesnuit zadeldak (nok loodrecht op de straat). De breed uitgewerkte halsgevel, in de top gedateerd 1899, onderscheidt zich door een verzorgd parement uit witte natuursteen. Evenwichtig van opbouw, berust de compositie op een skeletstructuur van gestapelde horizontale registers, met hoekpilasters, doorgetrokken balustrades of borstweringen en rijk bewerkte entablementen. Een balkon met consoles en topstukken op de postamenten, legt de klemtoon op de twee middentraveeën van de eerste verdieping…

De hoge, oorspronkelijk geblokte winkelpui, met een rechthoekige vitrine, geflankeerd door het zijportaal en de privé-ingang met rondbogig bovenlicht, is volledig verbouwd.

Voorliggende aanvraag behelst het uitbreiden van de commerciële activiteit naar de eerste verdieping, evenals het inrichten van 3 woonentiteiten op de bovenliggende verdiepingen. Dit programma houdt voldoende rekening met de erfgoedwaarde van het pand. Oorspronkelijk had het pand een privé-ingang aan de rechterzijde van de gevel. Deze wordt opnieuw voorzien.

Het project voorziet in de herwaardering van de beschermde gevel met uitzondering van het gelijkvloers, waar een atypisch materiaal gebruikt wordt. Hier kan beter een materiaal gekozen worden dat zich beter integreert in de historische context van het gebouw enerzijds en de ruimere context van het beschermd cultuurhistorisch landschap anderzijds. Natuurleien als dakmateriaal, zoals in de aanvraag voorgesteld, is OK.

Het inbrengen van een trap naar de eerste verdieping is aanvaardbaar, vermits hier in de oorspronkelijke toestand eveneens een verticale verbinding voorzien was. Het toevoegen van een nieuwe trap die toegang moet verlenen tot de bovengelegen woningen is eveneens in de geest van het oorspronkelijk ontwerp. De bestaande trap die de verschillende verdiepingen met elkaar verbindt dient echter behouden te blijven. De plannen bevatten hier een interne incongruentie: in snede AA’ staat een nieuwe trap ingetekend op alle verdiepingen, snede BB’ laat uitschijnen dat de bestaande trap vanaf de eerste verdieping behouden blijft.

Het project voorziet de vernieuwing van de vloer tussen gelijkvloers en eerste verdieping. Andere vloeren zullen bewaard blijven. Vermits er geen informatie is over de afwerking die mogelijk op het plafond van het gelijkvloers nog aanwezig is dient ook tussen 0 en 1 de bestaande vloeropbouw bewaard te worden.

De aanpassingen die gevraagd worden aan de binnenindeling van de verschillende verdiepingen in functie van hedendaagse bewoning heeft een beperkte impact. Wel dient het aanwezige lijstwerk maximaal gevrijwaard te worden, evenals het bestaande binnenschrijnwerk. Daar waar wanden weggenomen worden dienen de aanwezige deuren gerecupereerd en zo mogelijk opnieuw geïntegreerd te worden. De ingemaakte kasten op de derde verdieping dienen bewaard te blijven. Deze zijn niet op de plannen aangegeven.”

Er werden door de jaren heen meerdere wijzigingen aan de gevelpui vergund en uitgevoerd.

De aanvraag voorziet het behoud van de vergunde gevelopening, maar deze wordt anders ingedeeld ten behoeve van de aparte inkom voor de appartementen. Het wijzigingen van het schrijnwerk is dan ook aanvaardbaar.

Het bekleden van de gevel op het gelijkvloers met aluminium panelen doet afbreuk aan de erfgoedwaarde van de geklasseerde gevel.

Aluminium als gevelbekleding van een stedelijke plint wordt bovendien niet beschouwd als een duurzame gevelafwerking. Het bekleden van de gevel met aluminium panelen zal worden uitgesloten uit de vergunning. 

De overige voorwaarden van de dienst monumentenzorg zullen worden overgenomen in de vergunning.
 

De legende van de voorgevelplannen geven aan dat de voorgevel bestaat uit wit geschilderde gevelsteen, waar de gevel bestaat uit lichte natuursteen. Waarschijnlijk gaat dit over een tekenfout. Gelet op de erfgoedwaarde van de gevel, zal het schilderen van de gevel ook worden uitgesloten uit de vergunning.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Principieel voorziet de aanvraag geen wijzigingen aan het bouwvolume.

Op de tekeningen van de aanvraag is de dakvorm echter anders dan op de luchtfoto.

Aangezien de daken en gevels zijn beschermd als monument zullen wijzigingen aan het dakvolume worden uitgesloten uit de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Binnen het bestaande volume worden 3 volwaardige 2-slaapkamerappartementen voorzien.

Het bovenste appartement wordt niet voorzien van een buitenruimte conform artikel 28 van de bouwcode. Gelet op de erfgoedwaarde en bescherming van de gevels en daken en de voldoende ruime oppervlakte van het appartement, de hoge plafonds en raamopeningen en de ruimtelijke planopzet is een afwijking op de bouwcode aanvaardbaar.

Gelet op de oppervlakte, de hoge plafonds en de royale raamopeningen wordt geoordeeld dat de appartementen voldoen aan een hedendaags wooncomfort.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 3 woonentiteiten met elk 2 slaapkamers moeten er 9 fietsenstalplaatsen worden voorzien conform artikel 29 van de bouwcode.

Het voorzien van een voldoende ruime fietsenstalling zou een nefaste invloed hebben op de nuttige verkoopsoppervlakte van de gelijkvloerse handelsruimte. Rekening houdend met de economische belangen van deze winkelruimte langs de belangrijkste winkelas van de stad kan voor het ontbreken van fietsenstalplaatsen een afwijking op de bouwcode worden toegestaan.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      natuurleien te gebruiken als dakbedekking bij heel het gebouw;

3.      behoud van de trap tussen de verschillende verdiepingen;

4.      behoud van alle bestaande vloeren, ook tussen 0 en 1. Wanneer de vloer tussen gelijkvloers en eerste verdieping dient verstevigd te worden in functie van grotere draagkracht, kan deze eventueel als verloren bekisting gebruikt worden;

5.      behoud van bestaand binnenschrijnwerk en deuren uit af te breken wanden;

6.      behoud van de ingebouwde kastenwand op de derde verdieping;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

8.      het bekleden van het gelijkvloers met aluminium panelen;

9.      het wijzigingen van het dakvolume;

10.  het schilderen van de natuursteen van de voorgevel.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Er werden tijdens de periode van het openbaar onderzoek witte affiches op A4 uitgehangen in plaats van gele affiches op A2 formaat.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

De aanvraag werd onderworpen aan 4 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

* Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat het vroegtijdig is stopgezet.

** Het openbaar onderzoek was korter dan de normale 30 dagen omdat een vorig openbaar onderzoek vroegtijdig is stopgezet en nadien verdergezet, zij het enkel voor de resterende duur.

Bespreking van de bezwaren

Bezwaren uit vorige openbare onderzoeken over de aanvraag, die nog relevant zijn, worden hier ook besproken.

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek van 13/06/2020 tot 12/07/2020 werd 1 bezwaarschrift ingediend, dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Aanplakking affiche openbaar onderzoek: de bezwaarindiener merkt op dat de affiche van het openbaar onderzoek niet correct werd uitgehangen. Er hangt dd. 07/07/2020, 08/07/2020 en 09/07/2020 geen gele affiche op het aangegeven adres

Beoordeling:

De aanplakking van het openbaar onderzoek werd gemeld op 11/06/2020. Indien de affiche tijdens de looptijd van het openbaar onderzoek werd verwijderd is het onderzoek inderdaad niet correct uitgevoerd. Het bezwaar is gegrond.

Er werd echter een nieuw openbaar onderzoek gehouden van 20/08/2020 tot 18/09/2020.

Deze procedure verloop correct en er werden geen bezwaren ingediend.