2020_CBS_08302 - Omgevingsvergunning - OMV_2020094396. Van Arteveldestraat 8. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/07/1955: toelating (18#34046) voor het uitvoeren van veranderingswerken aan de voorgevel;

-          07/11/1938: toelating (18#11354) voor het afbreken van een luifel;

-          15/07/1927: toelating (1927#27330) voor het plaatsen van een luifel;

-          18/06/1924: toelating (1924#18444) voor het uitvoeren van inpandige veranderingswerken;

-          14/06/1906: toelating (1906#1119) voor een verdieping op huis, gevel en inpandige veranderingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• een hotel;

-          bouwvolume:

• langs de straatzijde vier bouwlagen afgewerkt met een plat dak en een centrale uitbouw achteraan onder een licht hellend dak;
• de gelijkvloerse perceelsoppervlakte is quasi volledig bebouwd;
• de achterbouw is getand opgetrokken over vier bouwlagen en achteraan afgewerkt met een mansarde;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel in rode gevelsteen gecombineerd met een cementbezetting;
• gelijkvloerse inkompartij van het hotel, geaccentueerd door de naam van het hotel in neonverlichting op een witte cementbepleistering;

-          inrichting:

• een hotel met kamers en vergaderzalen;
• de laatst vergunde toestand geeft onvoldoende concrete informatie over het exacte aantal vergunde kamers in het hotel.

Huidige toestand

-          functie:

• een leegstaand gebouw dat ooit dienst deed als hotel;

-          bouwvolume:

• langs de straatzijde vier bouwlagen afgewerkt met een plat dak en een centrale uitbouw achteraan onder een licht hellend dak;
• de achterbouw is getand opgetrokken over vier bouwlagen en achteraan afgewerkt met een mansarde;
• het voorste gedeelte van de getande achterbouw bezit een licht hellend dak;
• het gelijkvloers is volledig bebouwd;
• op de eerste verdieping is er een verbinding tussen de voorbouw en de achterbouw;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel in beige gevelsteen gecombineerd met een cementbezetting;
• boven de ramen van de eerste verdieping en haaks op de gevel groene zaakgebonden reclamepanelen;
• gelijkvloerse inkompartij is behouden en voorzien van opzetrolluiken;

-          inrichting:

• een leegstaand gebouw dat laatst gebruikt werd als handelspand en kamerwoning.

Gewenste toestand

-          functie:

• een hotel met 24 kamers en een tentoonstellingsruimte achteraan het gelijkvloers (verblijfsrecreatie);

-          bouwvolume:

• langs de straatzijde vier bouwlagen afgewerkt met een plat dak;
• het dak van de centrale uitbouw van de voorbouw zal worden verhoogd om een lift te kunnen voorzien in het gebouw;
• het platte dak van het gelijkvloers zal worden afgebroken en vervangen door een dak in trapvorm met verticale ramen;
• centraal wordt de bestaande circulatie tussen de voorbouw en de achterbouw afgebroken en vervangen door een nieuwe circulatie opgetrokken over vier bouwlagen;
• een achterbouw opgetrokken over vier bouwlagen en afgewerkt met een plat dak;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel wenst men af te werken met een gele gevelsteen en lichtgrijs cementbezetting in combinatie met grijs aluminium buitenschrijnwerk;
• de achtergevels wenst men af te werken met een rode gevelsteen en lichtgrijs cementbezetting in combinatie met wit PVC buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• een hotel met 24 kamers en een tentoonstellingsruimte achteraan het gelijkvloers.

Inhoud van de aanvraag

-          het intern verbouwen en uitbreiden van een hotel.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Inhoud van de aanvraag

De aanvraag omvat de exploitatie van een hotel in de Van Arteveldestraat te 2018 Antwerpen.

Aangevraagde rubrieken

Stedenbouwkundige lasten

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van het kaderbesluit ‘Stedenbouwkundige lasten’ goedgekeurd door het college op 9 maart 2018 (jaarnummer 2203).
Het college besliste op 2 oktober 2020 (Jaarnummer 8237) dat er voor het project ‘Van Arteveldestraat 8, district Antwerpen’ geen stedenbouwkundige lasten verschuldigd zijn.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP 2060, goedgekeurd op 20 december 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - handel en reca - (hr), artikel 1 zone voor wonen - (wo) en artikel 2 zone voor detailhandel - (de).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 14: door de omvang van de nieuwe centrale gemeenschappelijke trappenhal heeft de centrale gang een plaatselijke versmalde doorgang (afwerkingsmaat:110 - of 111 centimeter), dit zowel op de eerste, tweede als derde verdieping. Gelet op het feit dat de lengte van deze versmallingen groter is dan 1,20 meter dient geoordeeld te worden dat voorliggende aanvraag niet voldoet aan dit artikel.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

Het bestaande volume achteraan op het perceel kan bezwaarlijk kenmerkend voor het referentiebeeld worden genoemd. De kleine uitbouwen op de verdiepingen in functie van de bereikbaarheid van dit volume wijzigen dit echter niet fundamenteel.

De uitbreiding van de gelijkvloerse ruimte in de hoogte houdt rekening met gebouwen die storend zijn met de omgeving en hypothekeert dus een verlaging van scheimuren met deze aanpalende percelen. Daarenboven hindert deze uitbreiding een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw (onder andere kamer 08), in de tuinen en in de omgeving;

• Artikel 14 Insprongen en openingen aan voorgevel: er draait een deur open over het openbaar domein;
• artikel 26 Afvalverzameling: de aanvrager voorziet geen (gemeenschappelijke) afgescheiden ruimte voor afvalverzameling in het gebouw. Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van een verluchting. Daarenboven moet deze ruimte minimaal 4 vierkante meter groot zijn;
• artikel 40 Privaat gescheiden rioolstelsel en afvoerleidingen: op de ingediende bouwplannen werd voor de nieuwe keuken achteraan het gelijkvloers geen waterafvoerleiding opgetekend;
• artikel 43 Septische putten: er is geen aanduiding weergegeven over de inhoud van de nieuwe septische put op de ingediende bouwplannen. Voor gebouwen die dienst doen als logies, zou deze qua inhoud moeten voldoen aan de berekeningsformule zoals weergegeven in de tabel van dit artikel;
• Artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders: op de ingediende bouwplannen werd voor de nieuwe keuken achteraan het gelijkvloers geen waterafvoerleiding opgetekend. Het is niet duidelijk of het afvalwater uit deze keuken zal afgevoerd worden over een vetafscheider en of deze goed toegankelijk is en voorzien wordt van een stankafsluiter.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving besluit de toegevoegde project-MER-screeningsnota dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. De nota wordt aanvaard.
Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het project voorziet in de renovatie en uitbreiding van een hotel aan huidige normen. De aanvraag omvat géén functiewijziging.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met de kleine volume-uitbreiding die voorzien wordt om voor- en achterbouw te verbinden om de werking van dit zone-vreemde hotel te optimaliseren. Deze zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

De uitbreiding van het gelijkvloers in de hoogte is echter niet kenmerkend en refereert naar gebouwen die storend zijn met de omgeving. Daarenboven hindert deze uitbreiding een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw (onder andere kamer 08), in de tuinen en in de omgeving. Deze wijziging wordt uitgesloten van vergunning. 

Visueel-vormelijke elementen

Het voorgestelde materiaalgebruik, grijs aluminium buitenschrijnwerk past zich in in de omgeving.

De gesloten vakken bovenaan in de raamopeningen op de eerste verdieping zijn echter niet afgestemd op de architectuur van de gevel. In voorwaarde wordt opgelegd de volledige raamopening te gebruiken met dezelfde raamindeling als de hoger gelegen verdiepingen, zoals ook zichtbaar op snede A-A.

Ook dient opgemerkt dat de gelijkvloerse plint zéér gesloten lijkt door de oppervlakte van het vlak boven de gelijkvloerse openingen. Bij het bekijken van de vergunde plannen van 1955 blijkt echter dat de hoogte van de raamopeningen steeds zo aanwezig waren. Wel was een duidelijke horizontale lijn aanwezig tussen de openingen en het vlak én werd het gesloten vlak gesierd door reclame voor het hotel waardoor ‘een correcte verhouding’ ontstaat. In voorwaarde wordt bijgevolg opgelegd een horizontale voeg te voorzien tussen de gelijkvloerse openingen en het gesloten vlak én enkel het gesloten vlak te voorzien van zaakgebonden publiciteit.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Een gebouw of omgeving moet vandaag meer dan ooit antwoord kunnen bieden op de verschillende noden en behoeften van een grote groep gebruikers. Hoge eisen worden gesteld aan het realiseren van onze bebouwde omgeving.

Een toegankelijke leefomgeving en dienstverlening zijn vandaag echter uitgegroeid tot een basisrecht. Zij vormen bovendien de sleutel tot een volwaardige maatschappelijke integratie en participatie van iedereen.

'Toegankelijkheid' in (voor het publiek toegankelijke) gebouwen betekent ondermeer dat gebouwen en hun omgeving bereikbaar, betreedbaar en bruikbaar moeten zijn, dit opdat iedereen deze op een onafhankelijke en gelijkwaardige manier kan gebruiken.

In voorliggende aanvraag werd onvoldoende rekening gehouden met een toegankelijke leefomgeving.

In voorwaarde wordt opgelegd de deur op het einde van deze gang zowel op de eerste, tweede als derde verdieping te automatiseren zodat makkelijk gebruik kan gemaakt worden van de draaicirkel van 150 centimeter achter deze deur.

Voor het overige voldoet de aanvraag aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruikersgenot. De geplande werken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

Het hotel bestaat al lang maar heeft lange tijd leeg gestaan. De exploitant wil het hotel verbouwen en renoveren zodat het opnieuw beantwoordt aan de huidige normen en het daarna weer in gebruik nemen. Er zullen 24 kamers zijn en op het gelijkvloers een tentoonstellingsruimte.

De gevraagde rubrieken zijn allen ingedeeld in de derde klasse en meldingsplichtig. Het betreft de exploitatie van airconditioningsinstallaties en koelgroepen (rubriek 16.3.2.a) en de exploitatie van een polyvalente zaal als tentoonstellingsruimte (rubriek 32.2.2). De rubriek voor het lozen van huishoudelijk afvalwater (rubriek 3.2.2.a) werd eveneens aangevraagd. Aangezien het geschatte debiet echter slechts 500 m³/jaar bedraagt, wordt deze rubriek “zonder voorwerp” verklaard.

De hinder die deze meldingsplichtige activiteiten met zich meebrengen, wordt beperkt geacht.

De vergunningsaanvraag heeft geen betrekking op ingedeelde inrichtingen of activiteiten in of aan een beschermde archeologische site, een beschermd monument, een beschermd cultuurhistorisch landschap of een beschermd stads- of dorpsgezicht in de zin van het decreet van 12 juli 2013 betreffende het onroerend erfgoed. 

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van eerste ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de deur, aangeduid op de plannen als ‘vergunde deur’ aan de nieuwe centrale gang op zowel de eerste, tweede als derde verdieping te automatiseren;

3.      de deur, op het gelijkvloers welke over het openbaar domein draait, enkel over het openbaar domein te laten draaien bij calamiteiten conform artikel 14 van de bouwcode;

4.      een ruimte voor afvalverzameling te voorzien conform artikel 26 van de bouwcode;

5.      een rioolstelsel en afvoerleidingen te voorzien conform artikel 40 van de bouwcode;

6.      een septische put te voorzien conform artikel 43 van de bouwcode;

7.      afscheiders te voorzien conform artikel 44 van de bouwcode;

8.      de volledige raamopeningen op de eerste verdieping te voorzien van buitenschrijnwerk met dezelfde raamindeling als de hoger gelegen verdiepingen, zoals in snede A-A;

9.      een horizontale voeg te voorzien tussen de gelijkvloerse openingen en het bovengelegen vlak;

Uitsluitingen

10.  de trapsgewijze opbouw van het gelijkvloerse dak.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de algemene en sectorale vergunningsvoorwaarden, is deze aanvraag in overeenstemming met de VLAREM wetgeving. Vanuit milieutechnisch oogpunt wordt positief advies gegeven de vergunning te verlenen.

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.