2020_CBS_08280 - Omgevingsvergunning - OMV_2020020316. Rouaanse Kaai 1-3. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          31/01/2014: weigering (20135810) voor het plaatsen van een poort en een brievenbus;

-          25/02/2005: vergunning (2004385) voor het uitbreiden van een bestaand gebouw met drie bijkomende bouwlagen;

-          30/10/1997: vergunning (19972793) voor het verbouwen van een gedeelte van het gelijkvloers (van winkel tot computerruimte).

Vergunde toestand

-          kantoorruimte met bovenliggend een polyvalente ruimte en een triplex-appartement;

-          pand van 7 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing met een achterbouw van 2 tot 3 bouwlagen onder plat dak;

-          gelijkvloerse parking achteraan.

Huidige toestand

-          trap naar de kelder werd anders uitgevoerd;

-          onvergund terras op niveau 5.

Gewenste toestand

-          opgesplitst triplexkantoor op niveaus 0, 1 en 2 in 2 duplexkantoren;

-          voor- en achterbouw intern verbonden via een sas;

-          niveau 3 wordt heringericht met een kantoor- en polyvalente ruimte en verbonden met het bovenliggend appartement;

-          verlaagde liftkoker en verhoogd dak van de keuken op niveau 2;

-          op niveau 3 wordt centraal achteraan een klein dakterras voorzien bij de kantoorfunctie;

-          dakterras bij het appartement op niveau 5 en plaatsen van een groen terrasscherm;

-          verlaagd plat dak van de gelijkvloerse garage en ingericht als dakterras voor de kantoren, het aanpalend, plat dak aan de rechterkant aangelegd als groendak;

-          aangepaste brandtrap in functie van het dakterras met rondom nieuwe witte wanden.

Inhoud van de aanvraag

-          opsplitsen van 1 triplexkantoor in 2 duplexkantoren;

-          interne wijzigingen;

-          wijzigen van volume op niveau 2 en aan het dak van de achterbouw;

-          inrichten van een dakterras op de 1ste, 3de en 5de verdieping.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

-          De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend punt:

• Artikel 2.1.11.2 Terrassen op platte daken:
  Terrassen zijn een extra bouwvolume en zij zijn slechts toegestaan indien zij verwerkt worden in het maximaal toegelaten bouwvolume. De terrassen op de 1ste, 3de en de 5de verdieping situeren zich buiten het aanvaardbaar bouwvolume.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag. 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: het is niet duidelijk of de scheidingsmuren van het plat dak en het terras achteraan op niveau 1 een minimale opstand van 30cm bezitten.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een terras op de 5de verdieping. Dit terras werd in de vorige vergunning (2004385) uitgesloten van vergunning. Er is geen reden waarom dit nu wel zou kunnen worden toegestaan. Het terras bevindt zich zeer dicht tegen de achtergevel van het aanpalende gebouw gelegen langs de Van Meterenkaai waardoor er vanop dit terras ook zicht is in dit aanpalende pand, wat naar privacy niet aanvaardbaar is. Het voorzien van een beperkt terrasscherm maakt het niet meer aanvaardbaar. Bovendien dient dit terras, conform artikel 2.1.11.2 van het RUP beschouwd te worden als een extra bouwvolume. Een uitbreiding van het bouwvolume is hier niet aanvaardbaar. Omwille van deze strijdigheid met het RUP en de privacyhinder dient het terras bij een eventuele vergunning opnieuw te worden uitgesloten van vergunning.

Ook het terras op de 3de verdieping bevindt zich voorbij de aanvaardbare bouwzone en dient bij een eventuele vergunning te worden uitgesloten van vergunning.

Ook het terras op de 1ste verdieping boven de garage dient te worden uitgesloten van vergunning. Het terras bevindt zich ook hier voorbij de toelaatbare bouwzone en dient bij een eventuele vergunning eveneens te worden uitgesloten van vergunning. Momenteel schaadt de aanwezigheid van een terras niemands privacy omdat de achtergevel van het gebouw langsheen de Lange Schipperskapelstraat immers volledig gesloten is. Echter, indien dit (parkeer) gebouw in de toekomst vervangen wordt en een achtergevel krijgt met raamopeningen, wordt door het vergunnen van dit terras een privacyprobleem gecreëerd. Het terras hypothekeert met andere woorden de ontwikkelingsmogelijkheden van het buurpand.

Het verlagen van het dak impliceert dat ook de scheidingsmuren moeten worden verlaagd. Door het verlagen van het dak verliezen deze immers de functie van scheidingsmuur.

In functie van de inrichting van dit terras werden de vluchttrappen verplaatst. Deze vluchttrappen bevinden zich in de aanvraag tegenaan de rechterperceelgrens op slechts 5 meter van de achtergevel van het achterliggende gebouw gelegen aan de Van Meterenkaai en voorbij de aanvaardbare bouwzone. Aangezien deze vluchttrappen heel wat volume innemen en bijgevolg een grote impact hebben op de lichttoetreding in het aanpalende gebouw en het zicht wegnemen vanuit dit aanpalende gebouw kan deze wijziging niet aanvaard worden. Aangezien het uitsluiten ervan een impact heeft op het advies van de brandweer dient de aanvraag te worden geweigerd.

Op de bijgevoegde foto’s is te zien dat de vluchttrappen en het looppad over het dak ter verbinding van de verschillende vluchttrappen voorzien werden van balustrades waardoor vermoed kan worden dat deze vluchtrappen niet enkel als vluchttrap gebruikt worden. Bovendien dient vastgesteld dat de vergunde uitrolbare vluchttrappen permanent uitgerold staan waardoor zij beschouwd dienen te worden als volume wat ruimtelijk niet aanvaardbaar is. Deze  vluchttrappen mogen enkel bij calamiteiten worden uitgerold en gebruikt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De airco’s bevinden zich strijdig met de bouwcode niet op het hoogst gelegen dak. De positionering van klimaatbeheersingstoestellen zorgen voor visuele hinder en lawaaihinder voor de omwonenden. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan en dienen bijgevolg bij een eventuele vergunning ook te worden uitgesloten van vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten