2020_CBS_08274 - Omgevingsvergunning - OMV_2020073073. Karel Rogierstraat 1. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/11/2017: bouwovertreding (345275) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning van het college van burgemeester en schepenen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 150,41 m²;

Huidige toestand

-          3 studio’s met een netto vloeroppervlakte tussen circa 22m² en 25m²;

-          gesloten bebouwing met 3 bouwlagen onder schuin dak. Kroonlijsthoogte: 12,69m en nokhoogte: 16,45m;

-          gevel in bruin-wit pleisterwerk met plint in grijze blauwsteen en wit houten buitenschrijnwerk.

Gewenste toestand

-          functie:

• gelijkvloers en eerste verdieping: horeca;
• tweede en derde verdieping: een-slaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 52,70m².

-          gesloten bebouwing met 4 bouwlagen onder plat dak. Kroonlijsthoogte: 15,33m;

-          gevel in wit pleisterwerk met plint in architectonische betonplaten, zwart aluminium buitenschrijnwerk en stalen, zwarte borstwering.

Inhoud van de aanvraag

-          opdelen van een eengezinswoning;

-          functiewijziging van wonen naar reca;

-          wijzigen van de gevel;

-          wijzigen scheimuren.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  6:   zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          artikel 6.1: Bestemming:
Reca is op slechts één bouwlaag toegelaten. De aanvraag voorziet reca op niveau 0 en 1.

-          artikel 2.2.3 Laden en lossen:
In de beschrijvende nota van de bouwaanvraag moet de ruimtelijke impact en de procedure van het laden en lossen beschreven worden bij functies anders dan woningen. Er wordt in de beschrijvende nota geen procedure beschreven van het laden en lossen.

-          artikel 2.1.2 Harmonie en referentiebeeld:

De gevel en het volume na verbouwing is niet in harmonie met de omgeving.

-         artikel 2.1.8: Vaste uitsprongen boven de openbare weg:

De hoogte van de loggia’s moet tot maximum twee verdiepingen beperkt zijn per uitspringend geheel. Indien loggia’s boven elkaar worden geplaatst, zullen deze van elkaar gescheiden worden, tot op het normale gevelvlak op de bouwlijn. De hoogte van deze horizontale scheiding moet minimum tweemaal zo groot zijn als de maximale diepte van de loggia’s. Uitsprongen zijn accenten en worden dus niet gebruikt om de vloeroppervlakte van het gebouw uit te breiden.

De uitsprong voldoet niet aan deze bepalingen.

-         artikel 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding:

De gevelopbouw en gevelgeleding moeten in harmonie zijn met het referentiebeeld zoals beschreven in punt 2.1.2.

De gevelopbouw en gevelgeleding sluiten niet aan op de kenmerkende gevels in de omgeving.

-         artikel 2.1.4.1 Kroonlijsthoogte van de voorgevels:

De kroonlijsthoogte van de voorgevels moet in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in punt 2.1.2. Indien de kroonlijsthoogte van de gebouwen in een bepaalde straat de leefbaarheid van de gebouwen aan de overkant van de straat of aan de achtergelegen straat in het gedrang brengt, kan er bij nieuwbouw, verbouwing met volume uitbreiding of functiewijziging een geringere hoogte worden opgelegd dan deze bepaald door de harmonieregel.
De kroonlijsthoogte is niet in harmonie met het referentiebeeld.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgend punt:

• artikel 22 Algemene bepalingen:
  Het niveauverschil bedraag 19 cm maar wordt niet overbrugd met een helling.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

Bij functiewijziging of voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding, dienen niet-verblijfsruimten een minimale vrije hoogte te hebben van 2,20 meter. Het toilet dat in de kelder wordt voorzien bij de reca-functie heeft geen minimale hoogte van 2,20m;

• artikel 43 Septische putten:
  Het is niet duidelijk of de septische put groot genoeg is;
• artikel 44 Vetafscheiders en olieafscheiders:
  Horeca-inrichtingen en andere bedrijven en instellingen waar voedsel wordt verwerkt en/of waar warme maaltijden ter plekke worden geconsumeerd, zijn verplicht hun afvalwater via vetafscheiders te lozen.
  Er wordt geen vetafscheider voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst een bestaande eengezinswoning op te delen door op de gelijkvloerse en eerste verdieping een horecafunctie in te richten. Vastgesteld wordt dat de gewenste recafunctie strijdig is met de bestemmingsvoorschriften van artikel 6.1.uit RUP Binnenstad. Reca is slechts toegelaten op één bouwlaag.

De aanvraag werd ter advies voorgelegd aan de stedelijke dienst ondernemen en stadsmarketing. Zij stellen in hun advies:

“Het pand is gelegen aan de rand van de strategische horecakern Zuid (Marnixplaats), maar behoort niet tot de kern. Het pand heeft een zeer kleine grondoppervlakte waardoor het moeilijk is om een aantrekkelijke horecaruimte te creëren. Er wordt ook een eerste verdieping voorzien, maar nog steeds is de totale bruikbare horeca-oppervlakte zeer klein.  Dit biedt weinig mogelijkheden naar verhuring en invulling. Bovendien staat het RUP Binnenstad het eerste verdieping als recaruimte niet toe: deze functie is slechts toegestaan op één bouwlaag. Vanuit die argumentatie, wordt deze functiewijziging ongunstig geadviseerd.”

Dit advies wordt deels bijgetreden. De aanvraag is inderdaad strijdig met het RUP Binnenstad. Echter is er vanuit stedenbouwkundig oogpunt geen bezwaar op het voorzien van een recafunctie op het perceel, indien dit verenigbaar is met de bestemmingsvoorschriften. Het is inderdaad wel correct dat de perceeloppervlakte vrij beperkt is, waardoor de (economisch haalbare) ontwikkelingsmogelijkheden op het perceel beperkt zijn.

Daarenboven kan de opsplitsing van een eengezinswoning niet gunstig geadviseerd worden. De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen.

Conform het RUP en de beleidsvisie om eengezinswoningen te behouden, kan de aanvraag slechts in aanmerking komen voor een vergunning indien de recafunctie zich beperkt tot het gelijkvloers en ingericht wordt als nevenfunctie van de eengezinswoning. 

Deze aanvraag dient bijgevolg geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De aanvraag is gelegen in CHE-gebied. Gelet op deze waardevolle omgeving is een verhoogde aandacht naar de vormgeving, beeldkwaliteit en erfgoedwaarde van het gebouw noodzakelijk. Om de verenigbaarheid van de voorgestelde wijzigingen ten opzichte van de erfgoedwaarde het gebouw en haar omgeving te beoordelen werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst monumentenzorg. Het advies laat zich lezen als volgt:

“Artikel 5 §1 van de bouwcode stelt dat voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en gebouwen gelegen in CHE-gebied de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen wordt aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Het dossier bevat geen bouwhistoriek noch meer informatie over het interieur.

Het pand is gelegen op het Zuid. Er werden niet onmiddellijk bouwplannen in het archief gevonden. Op basis van het huidige uitzicht van het pand, kan gesteld worden dat het pand een beeldondersteunende functie heeft in deze 19de-eeuwse omgeving door enerzijds het volume en anderzijds de geleding in de gevel (hoog gelijkvloers, plint in blauwe steen, twee traveeën op de verdiepingen). Vermoedelijk had het pand gelijkvloers een handelsruimte en was er ook aan de rechterzijde een toegangsdeur (aanwezigheid voetschraper wijst hierop). De gevelopeningen zijn dus hoogstwaarschijnlijk nog de oorspronkelijke openingen.

Men wenst het pand om te  vormen naar een horecazaak op de kelderverdieping, de gelijkvloerse en eerste verdieping, op de bovengelegen verdiepingen wordt een eengezinswoning voorzien. Om dit te realiseren wordt het volledige pand gestript, wordt de gevel aangepast en de kroonlijst verhoogd. Het halve zadeldak wordt vervangen door een plat dak.

Zowel door het nieuwe ontwerpvoorstel van een nieuwe gevel, als de verhoging van de kroonlijst, verdwijnt de beeldondersteunende functie van het pand. Bijkomend is het voorzien van een geveluitsprong in combinatie met balkons over drie bouwlagen niet kenmerkend in deze omgeving. Ook wordt geen uitstekende kroonlijst voorzien, wat een erfgoedkenmerk bij uitstek is voor deze omgeving.

Het voorstel houdt onvoldoende rekening met de aanwezige kenmerkende bebouwing in de omgeving en wordt dan ook ongunstig geadviseerd.”

Dit ongunstig advies wordt vanuit ruimtelijk oogpunt bijgetreden. Zoals het advies monumentenzorg beschrijft wordt de oneven zijde van de Karel Rogierstraat in hoofdzaak gekenmerkt door aaneengesloten burgerwoningen met drie bouwlagen onder zadeldak. Deze burgerwoningen zijn opgetrokken in een neoklassieke vormentaal. Ze bestaan uit een plint in arduin, een verticale geleding met twee of drie traveeën en de beëindiging van het gebouw wordt steeds aangekondigd door een uitstekende en geprononceerde kroonlijst. Het dak is als zadel- of mansardedak geconstrueerd. Enkele gevels zijn voorzien van Franse balkons of erkers. Deze zijn aangebracht als een accentuering van een centrale travee of om een eerste verdieping te benadrukken. 

De bestaande voorgevel heeft twee bouwlagen met een verticale geleding van twee traveeën, een duidelijke kroonlijst en zadeldak en voldoet eveneens aan een neoklassieke vormentaal.

De aanvraag wenst een grondige gevelverbouwing door te voeren. Het zadeldak wordt vervangen door een volwaardige bouwlaag en de plint wordt quasi volledig beglaasd met een harmonicaraam. De geleding op de bovenliggende verdiepingen is verdwenen. In de plaats daarvan wordt centraal, doorlopend over drie verdiepingen een uitkragend gevelvlak voorzien. Deze uitsprong is strijdig met artikel 2.1.8 van het geldende RUP.

Geveluitsprongen waaronder uitkragende terrassen, loggia’s of erkers zijn volgens het RUP slechts toegelaten indien deze in harmonie zijn met het referentiebeeld en als gevelaccent worden gebruikt. Ze mogen niet louter ingezet worden om de vloeroppervlakte te vergroten. Indien ze aanvaardbaar zijn, dan is de hoogte van een uitkragend geveldeel slechts toelaatbaar tot maximum twee verdiepingen per uitspringend geheel. Indien ze boven elkaar worden geplaatst, moeten ze steeds door een horizontale scheiding die tweemaal zo groot is als de diepte van de loggia’s gescheiden worden. De aanvraag, met een uitkraging over drie verdiepingen voldoet hier niet aan.

Zoals het advies van monumentenzorg beschrijft is de kroonlijst een erfgoedkenmerk bij uitstek dat in grote mate bijdraagt aan het ondersteunen van de beeldkwaliteit van waardevolle panden in de omgeving. De bestaande uitstekende kroonlijst wordt verwijderd en niet vervangen door een nieuwe waardoor de gevel erg contrasteert met het algemene gevelbeeld.

Conform artikel 2.1.4.1 van het RUP moet de kroonlijsthoogte van de voorgevels in harmonie zijn met het referentiebeeld. De kroonlijsthoogte wordt verhoogd van circa 12,70 meter naar circa 15,30 meter wat te hoog is conform het referentiebeeld.

Gelet op bovenstaande advies van monumentenzorg, de strijdigheden met het RUP Binnenstad en de onverenigbaarheid met de goede ruimtelijke ordening van de plaats dient de aanvraag geweigerd te worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Voorgesteld wordt om het bestaande zadeldak om te vormen naar een volwaardige bouwlaag. Vanuit erfgoedkundig oogpunt wordt geadviseerd om de kroonlijsthoogte te laten aansluiten op de kenmerkende kroonlijshoogtes in de omgeving. Bijgevolg kan een volume met 4 volwaardige bouwlagen niet gunstig geadviseerd worden. Ook daarom dient de aanvraag geweigerd te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden. De aanvraag voorziet immers een gestapeld appartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 52,70m². Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement. Bijkomend dient opgemerkt te worden dat een groot deel van de oppervlakte ingenomen wordt door de verticale circulatie waardoor de effectieve verblijfsruimten erg beperkt zijn. Hieruit wordt geconcludeerd dat onvoldoende woonkwaliteit gegarandeerd wordt voor de woning, waardoor de aanvraag geweigerd dient te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten