2020_CBS_08271 - Omgevingsvergunning - OMV_2020098929. De Keyserlei 4. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          01/10/1948: vergunning (18#24895) voor gevel- en binnenveranderingen;

-          23/11/2012: vergunning (3553#6013) voor het wijzigen van de winkelpui, regularisatie;

-          23/06/2020: proces-verbaal (11002_2020_12597_VPV) voor het wijzigen van de hoofdfunctie zonder omgevingsvergunning.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: handelspand met bovenliggende wooneenheid;

-          bouwvolume:

• pand bestaande uit 4 bouwlagen onder een zadeldak;
• gelijkvloers met koer achteraan;
• kamers op 1^ste, 2^de en 3^de verdieping;
• uitbouw ter hoogte van de rechter perceelgrens aan de achtergevel op 1^ste, 2^de en 3^de verdieping;

-          gevelafwerking:

• lichtkleurige bezetting op de verdiepingen;
• winkelpui donkergrijs stalen schrijnwerk met daarnaast zwart geschilderd aluminium plaatwerk;
• schrijnwerk op bovenliggende verdiepingen in donker geschilderd hout.

Huidige toestand

-          functie: handelspand met bovenliggende stockageruimte en wooneenheid;

-          bouwvolume:

• pand bestaande uit 4 bouwlagen onder een zadeldak;
• gelijkvloers volledig bebouwd met een hoogte achteraan van 4,70 meter en dakkoepels in het platte dak;
• 1^ste verdieping uitgebreid tot een diepte van 15 meter met een beglaasde achtergevel en gebruikt als stockageruimte;
• uitbouw ter hoogte van de rechter perceelgrens aan de achtergevel op 2^de en 3d^e verdieping;

-          gevelafwerking:

• bezetting zwart geschilderd op de verdiepingen;
• winkelpui donkergrijs stalen schrijnwerk met daarnaast zwart geschilderd aluminium plaatwerk;
• schrijnwerk op bovenliggende verdiepingen in donker geschilderd hout.

Op het 1^ste werden geen kleinhouten voorzien in de nieuwe ramen.

Gewenste toestand

-          functie:

• reca op gelijkvloers, tussenverdieping en 1^ste verdieping;
• personeelsruimte op 2^de verdieping;
• woning op 2^de en 3^de verdieping;

-          gevelafwerking:

• winkelpui bestaande uit openschuivende glazen wand en afwerking van het gevel rondom in wit marmer;
• publiciteit in het vlak van de voorgevel;
• lichtkleurige bezetting op de verdiepingen;
• schrijnwerk op bovenliggende verdiepingen in donker geschilderd hout.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van gelijkvloers en 1^ste verdieping;

-          voorzien van een tussenverdieping bij het gelijkvloers;

-          functiewijziging van handel naar reca op gelijkvloers, tussenverdieping en 1^ste verdieping;

-          wijzigen van de voorgevel;

-          voorzien van zaak-gebonden publiciteit. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:

Bij nieuwbouw, herbouw, functiewijziging of voor elke nieuwe ruimte bij volume-uitbreiding, dienen ruimten een minimale vrije hoogte te hebben voor verblijf-, horeca- of handelsruimte van 2,60 meter. De nieuwe tussenverdieping heeft een hoogte van 2,30 meter;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

Elke verblijfsruimte dient openingen te hebben voor de toetreding van daglicht en zicht. De verbruiksruimte onder de tussenverdieping wordt niet voorzien van rechtstreeks daglicht;

• artikel 26 Afvalverzameling:

Functies anders dan wonen, dienen een afgescheiden ruimte voor afvalberging te hebben die voorzien wordt van verluchting en minimaal 4 vierkante meter groot is. Er  zijn 2 functies, handel en horeca. De ruimte die voorzien is voor afval bevindt zich onder de trap naar de verdieping. Deze ruimte is niet afgesloten en is te klein;

• artikel 33 Zaak-gebonden publiciteit:

Het zwarte paneel op de voorgevel is te groot in verhouding tot het gevelvlak tussen gelijkvloers en 1^ste verdieping.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De voorziene reca-functie op de onderste bouwlagen is functioneel inpasbaar in de horecakern rond het centraal station. Het advies van de dienst ondernemen en stadmarketing kan als volgt worden samengevat:

“Gunstig advies voor de functiewijziging van een handelsruimte naar een reca-ruimte met bijkomende verbruiksruimte op een tussenverdiep. De aanvraag vermeldt ook op de plannen dat er een handelsruimte aanwezig; dankzij bijkomende informatie die opgevraagd werd kan geconcludeerd worden dat de hoofdfunctie voor deze ruimte reca is (en handel enkel in de vorm van take-away aan de toog mogelijk is). Ook in oppervlakte is de functie handel (toog) onderschikt aan de verbruiksruimte (meer dan 50% van de oppervlakte van de ruimte).

Gelet op de locatie van het pand in zowel een afgebakende strategische horecakern als in het afgebakend hoofdkernwinkelgebied (Beleidsnota Detailhandel 2020) en de principes van clustering, is de functiewijziging gunstig te beoordelen om op deze manier een bredere mix van het aanbod te hebben op deze as, alsook om leegstand op deze locaties te vermijden.”

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

Ten opzichte van de vergunning van 1948 werd het gelijkvloers volledig dicht gebouwd en werd de 1^ste verdieping uitgebreid tot een bouwdiepte van 15 meter. Voorgestelde bouwdiepten zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar gelet op het gabarit van de omliggende bebouwing. Het dichtbouwen van het gelijkvloers valt te verdedigen door de ligging in de oksel van het bouwblok in een afgebakend hoofdkernwinkelgebied.

De aanvraag voorziet een bijkomende tussenverdieping op het gelijkvloers, met een verdiepingshoogte van 2,30 meter wat in principe niet voldoet aan artikel 21 van de bouwcode. Gelet op de grote lichtkoepels aanwezig in het bovenliggende dak wordt er een gemiddelde hoogte gemeten van 2,70 meter. Deze hoogte is aanvaardbaar.

Het deel van de verbruikerszaal onder de tussenverdieping is ook voldoende hoog, maar wordt door de grote bouwdiepte en de volledige tussenverdieping niet voorzien van rechtstreeks daglicht zoals vooropgesteld in artikel 24 van de bouwcode.

Om de verblijfskwaliteit van de deze zone te verbeteren wordt voorgesteld de tussenverdieping op gemiddeld 1,20 meter van de achterste perceelgrens te stoppen zodat ook daglicht in deze zone kan worden voorzien via de bovenliggende dakkoepels. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden. 

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet het herstellen van de witte kleur op de voorgevel op de verdiepingen.

Zowel deze ingreep als het bekleden van het gelijkvloers met witte marmer komen het gevelbeeld ten goede. De aanpassingen aan de gevel zijn bijgevolg aanvaardbaar.

Wat betreft de zaak-gebonden publiciteit wordt geoordeeld dat de zwarte drager van het logo op de nieuwe marmer te groot is in verhouding tot dit gevelvlak. Er wordt voorgesteld te drager te beperken tot de vorm van het logo zoals zal worden aangeduid in rood op de gevelplannen. Dit zal worden opgenomen in voorwaarden van de vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing aangezien de inhoud van de aanvraag geen impact heeft op de parkeerbehoefte. Conform het advies van de dienst mobiliteit moet er voor een horecazaak in het centrum van de stad geen eigen parkeerplaatsen voorzien worden.

Wat betreft het laden en lossen dient dit te gebeuren op de bestaande laad- en loszones in de omgeving. Dit zal worden opgelegd in voorwaarden bij het verlenen van de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De reca-functie wordt niet voorzien van een afgescheiden afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode. Om de verbruikskwaliteit van de recafunctie te garanderen zal dit worden opgelegd in voorwaarden bij het verlenen van de vergunning.

Woninggrootte

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner.

Door het voorzien van de personeelsruimten op de 2^de verdieping vermindert deze beschikbare leefruimte voor de 2 slaapkamers, waardoor de woongelegenheid onvoldoende wooncomfort bieden. Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt immers onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een twee-slaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een een-slaapkamerappartement herbergen. In voorwaarden zal worden opgelegd dat één van de slaapkamers op de 2^de verdieping moet worden omgevormd naar een leefruimte voor de woongelegenheid.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de tussenverdieping te beëindigen op gemiddeld 1,2 meter van de achterste perceelsgrens;

3.      de zwarte drager onder het logo op de voorgevel te beperken tot de ruitvorm van het logo zelf zoals in rood aangeduid op de geveltekeningen;

4.      het laden en lossen dient te gebeuren op de bestaande laad- en loszones in de omgeving;

5.      het voorzien van een afgescheiden afvalberging conform artikel 26 van de bouwcode;

6.      op de bovenliggende verdiepingen slechte een 1-slaapkamerappartement te voorzien en 1 slaapkamer om te vormen naar leefruimte;

7.      na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.