Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020096882 |
Gegevens van de aanvrager: | Elsje Van Nueten namens Geert Driesen met als adres Hof van Delftlaan 41 te 2180 Antwerpen |
Ligging van het project: | Stijfselrui 22 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 2 sectie B nr. 394F |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van functie magazijn naar een meergezinswoning met twee woonentiteiten |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 01/01/1989: vergunning (86#8720550) voor een passage.
Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand
- magazijn met laad- en loszone op gelijkvloers en conciërgewoning op de 1ste verdieping;
- 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
- roodbruin gevelmetselwerk met groen geschilderd houten buitenschrijnwerk gedragen door een blauwe hardstenen plint.
Huidige toestand
- vaststelling/bescherming (ID: 5682) van architectenwoning Bob Van Reeth als bouwkundig erfgoed;
- meergezinswoning:
- 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
- 2 gelijkvloerse garages met achterliggende fietsstalplaats;
- roodbruin gevelmetselwerk met groen geschilderd houten buitenschrijnwerk gedragen door een blauwe hardstenen plint.
Gewenste toestand
- meergezinswoning:
- 2 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;
- 2 gelijkvloerse garages met achterliggende fietsstalplaats;
- roodbruin gevelmetselwerk met groen geschilderd houten buitenschrijnwerk gedragen door een blauwe hardstenen plint.
Inhoud van de aanvraag
- wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel;
- wijzigen van functie van magazijn naar wonen;
- vermeerderen van aantal woningen van één naar twee;
- interne constructieve wijzigingen.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 13 augustus 2020 | 16 september 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 13 augustus 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 13 augustus 2020 | 31 augustus 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 13 augustus 2020 | 31 augustus 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 13 augustus 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De Stijfselrui wordt gekenmerkt door een mix van bedrijfsgebouwen en woongebouwen. De beoogde omvorming naar een meergezinswoning met twee entiteiten is functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het programma zoals voorgesteld. Door het uitbreiden van het woonprogramma met 1 woonentiteit wordt de draagkracht van de site niet overschreden. De geplande werken zijn niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Visueel-vormelijke elementen
Er dient vastgesteld dat de geveltekening van de bestaande toestand niet correspondeert met de werkelijkheid. Zo werd het raam van de slaapkamer op het gelijkvloers zoals weergegeven op de bijgevoegde foto’s vervangen door een groot vast ondoorzichtig raam. Deze wijziging doet in sterke mate afbreuk aan de gevel en kan bijgevolg niet gunstig beoordeeld worden.
Het raam dient effectief uitgevoerd te worden zoals voorzien op het plan “BA_S22_G_N_01_nieuwe toestand.pdf” en in doorzichtige beglazing.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De onderzijde van de bestaande ramen bevinden zich op een hoogte van ongeveer 2 meter ten opzichte van het maaiveld. Om tegemoet te komen aan de vraag tot het creëren van een levendige plint wordt de binnenpas van de bureauruimte verhoogd. Hierdoor is er vanuit deze ruimte contact met de straat, maar niet in omgekeerde richting. Door de verhoging van de binnenpas kijk je als voorbijganger nog steeds op een gesloten muur en is er vanaf de straat bijgevolg beperkt contact met de achterliggende woning. In voorliggende context is dit motiveerbaar. De Stijfselrui wordt overdag voornamelijk gebruikt door vrachtverkeer voor de bedrijven die er gevestigd zijn. ’s Avonds en ’s nachts kent ze veel passage van studenten. Een verhoogd gelijkvloers is in deze dan ook een interessante oplossing om voldoende woonkwaliteit te garanderen op het gelijkvloers. Hoewel voorbijgangers niet binnen kunnen kijken, bieden de hoge ramen, waar tijdens de avond licht uit schijnt, voldoende levendigheid aan de straat.
De slaapkamer achteraan op de eerste verdieping heeft geen ramen in de achtergevel naar de tuin en bijgevolg ook geen zicht. De twee patio’s (ca. 10,5 m² en 13 m²) compenseren het ontbreken van het zicht op de tuin, mits het voorzien van voldoende groen (planten), waardoor gesteld kan worden dat de slaapruimte over voldoende verblijfskwaliteit beschikt. Om die reden kan dan ook op basis van artikel 3 van de bouwcode een afwijking worden toegestaan.
De linkerpatio kent echter een dubbel gebruik. Enerzijds dient deze om de slaapkamer van appartement 1 van voldoende licht en zicht te voorzien. Anderzijds fungeert deze als buitenruimte van appartement 2. Aangezien een mogelijk privacyprobleem zich beperkt tot de appartementen van de aanvraag zelf en beide van eenzelfde eigenaar zijn, kan dit aanvaard worden. Mocht dit in de toekomst wel tot conflicten leiden, kan dit opgelost worden door het deel van de patio, grenzend aan appartement 1 van een vast paneel met ondoorzichtig glas te voorzien.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 extra parkeerplaats. De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding en of functiewijziging. In de laatst vergunde toestand is er een magazijn met garage en laad- en loszone op het gelijkvloers en een conciërgewoning op de 1ste verdieping. Dit wordt verbouwd tot 2 appartementen.
Bij projecten tot 5 wooneenheden is de parkeernorm 1. Voor de bijkomende wooneenheid ontstaat een parkeerbehoefte van 1.
|
Het aantal nuttige parkeerplaatsen bedraagt 1. Er worden op de plannen 2 garages voorzien. De garage voor appartement 1 wordt door de dienst mobiliteit echter te klein bevonden om een auto te kunnen stallen. Er is dus 1 nuttige parkeerplaats. Dit is geen uitbreiding tov de laatst vergunde toestand. Er wordt met andere woorden geen garage voorzien voor het bijkomend appartement. De plannen voorzien in slechts 1 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om stedenbouwkundige redenen niet volledig gerealiseerd worden. Dit is het geval in voorliggende aanvraag die betrekking heeft op een gebouw dat is opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed. Indien de werkelijke parkeerbehoefte op het perceel moet gerealiseerd worden, zou de erfgoedwaarde van het gebouw teniet worden gedaan. Het plan van het gelijkvloers kenmerkt zich als typisch postmodernistisch en als een duidelijke signatuur van architect Bob Van Reeth, wat de aanleiding is van inventarisatie van het perceel als bouwkundig erfgoed. Het vergroten van de linkse garage zou teveel schade aanbrengen op deze planschikking waardoor er slechts 1 parkeerplaats voorzien kan worden. De niet-nuttige garageplaats komt wel in aanmerking om ingericht te worden als fietsenberging (zie verder in het verslag).
|
Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. Voor het magazijn dat ruimte heeft voor laden en lossen, en dus een auto op eigen terrein kan zetten, werd de parkeerbehoefte op eigen terrein ingevuld.
Het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein is 0 Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing voor 1 parkeerplaats.
|
Fietsvoorzieningen:
De dienst mobiliteit merkt op dat er voor het bijkomend appartement met 2 slaapkamers 3 fietsenstallingen voorzien moeten worden.
Een fietsenberging wordt ingericht achter de garages. Deze is dus niet bereikbaar wanneer er een auto in de garage staat. De fietsenberging moet vlot bereikbaar zijn vanaf het openbaar domein. Aangezien de linkse garage door de geringe diepte, niet in aanmerking komt als nuttige autostalplaats, kan deze ruimte ingericht worden als fietsenberging.
Algemeen wordt geadviseerd om in zulke gevallen de garagepoort te vervangen door een kleinere poort zodat er geen potentiële parkeerplaats op het openbaar domein, voor de garagepoort, zou “geprivatiseerd” worden. Echter maakt de inrichting van het openbaar domein het onmogelijk om voor de garage te parkeren. Daarenboven zou het vervangen van de garagepoort een aantasting zijn op de erfgoedwaarde van het gebouw.
Daarom wordt in voorwaarde opgelegd om de gemeenschappelijke fietsstalplaats in te richten als bergplaats en de garage “appartement 1” in te richten als fietsenberging.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het raam van de gelijkvloerse slaapkamer uit te voeren in hetzelfde schrijnwerk als het overige schrijnwerk op het gelijkvloers, in twee raamvleugels en voorzien van doorzichtig glas;
3. de ruimte benoemd als “gemeenschappelijke fietsenstalplaats” in te richten als berging, zoals aangeduid op plan “BA_S22_P_N_01_nieuwe toestand_ROOD.pdf”;
4. de ruimte benoemd als “garage appartement 1” in te richten als fietsenberging, zoals aangeduid op plan “BA_S22_P_N_01_nieuwe toestand_ROOD.pdf”;;
5. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 17 juli 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 13 augustus 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 12 oktober 2020 |
Verslag GOA | 28 september 2020 |
naam GOA | Katrijn Apostel |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. het raam van de gelijkvloerse slaapkamer uit te voeren in hetzelfde schrijnwerk als het overige schrijnwerk op het gelijkvloers, in twee raamvleugels en voorzien van doorzichtig glas;
3. de ruimte benoemd als “gemeenschappelijke fietsenstalplaats” in te richten als berging, zoals aangeduid op plan “BA_S22_P_N_01_nieuwe toestand_ROOD.pdf”;
4. de ruimte benoemd als “garage appartement 1” in te richten als fietsenberging, zoals aangeduid op plan “BA_S22_P_N_01_nieuwe toestand_ROOD.pdf”;;
5. na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.