De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Schriftelijke bezwaarschriften | Schriftelijke gebundelde bezwaarschriften | Petitielijsten | Digitale bezwaarschriften |
0 | 0 | 0 | 0 |
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020024482 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Jasminka Tokalic met als adres Jozef De Bomstraat 44 te 2018 Antwerpen en de heer Zoran Planinic met als adres Fransenplaats 6 te 2018 Antwerpen |
Ligging van het project: | Fransenplaats 6 te 2018 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 10 sectie K nr. 1747C4 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | verbouwen van een studentenwoning naar een handelsgelijkvloers met bovengelegen studentenkamers |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 08/06/2016: proces verbaal (AN/2016/VPV/1361) voor het uitvoeren van werken zonder stedenbouwkundige vergunning;
- 30/07/1971: vergunning (18#54271) gevelverbouwing;
- 13/12/1928: vergunning (1928#32037) binnenveranderingen.
Vergunde toestand
- hoekpand van 4 bouwlagen onder een hellend dak;
- gelijkvloerse winkelfunctie met garage en bovenliggende eengezinswoning.
Huidige toestand
- hoekpand van 4 bouwlagen onder een hellend dak;
- gelijkvloerse studio en 7 bovenliggende studentenkamers;
- de garage werd omgevormd tot een fietsenberging.
Gewenste toestand
- hoekpand van 4 bouwlagen onder een mansardedak;
- uitbreiding van de achterbouw op de 1ste verdieping;
- gelijkvloerse handelsruimte;
- bovenliggende studentenhuisvesting met 7 kamers.
Inhoud van de aanvraag
- het hellend dak wordt vervangen door een mansardedak;
- de achterbouw wordt op de 1ste verdieping vernieuwd en maximaal uitgebreid;
- het gelijkvloers wordt heringericht met een zelfstandige handelsruimte en een fietsenberging;
- de verdiepingen worden volledig heringericht in 7 studentenkamers plus gemeenschappelijke delen;
- de voorgevels met gewijzigde raamindeling worden afgewerkt met een witte gevelbepleistering en buitenschrijnwerk in antracietgrijs pvc.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 13 augustus 2020 | 10 september 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Fluvius System Operator | 13 augustus 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag | Geen tijdig advies ontvangen waardoor het geacht wordt gunstig te zijn |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 13 augustus 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 13 augustus 2020 | 9 september 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 13 augustus 2020 | 9 september 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag wenst een bestaand pand dat gebruikt wordt voor het huisvesten van studenten met op het gelijkvloerse aan handelsfunctie te verbouwen. Aan de hand van verhuurcontracten kan aangetoond worden dat er zeven studentenkamers voor 2009 werden ingericht. Na het herinrichten van de kamers blijft dit aantal ongewijzigd. De gewenste functies zijn inpasbaar in de omgeving.
Ook de dienst business en innovatie adviseert gunstig voor de aanpassing van het gelijkvloers naar een handelsfunctie.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
Het bestaande dak wordt verwijderd en vervangen door een nieuwe mansardedak. De bestaande dakconstructie was niet leesbaar en niet zuiver, het nieuwe dak is dat wel.
De aanbouw wordt achteraan beperkt uitgebreid ten behoeve van het optimaliseren van de bruikbare oppervlakte. De voorliggende aanpassingen aan het bouwvolume zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Visueel-vormelijke elementen
De bestaande gevelopeningen worden aangepast zodat deze worden uitgelijnd met de bovenliggende openingen. Dit leidt tot een gelijkmatige raamverdeling met een heldere geleding. De voorgevel wordt bekleed met crépi en voorzien van antracietkleurig PVC-buitenschrijnwerk. De verbouwingswerken en het opknappen van de gevel hebben een positieve meerwaarde voor het straatbeeld en zijn stedenbouwkundig aanvaardbaar.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De aanvraag wenst de bestaande koten aan te passen aan de hedendaagse normen inzake wooncomfort en gebruiksgenot. De kamers zijn voldoende groot en er zijn voldoende gemeenschappelijke douchecabines en sanitair in het gebouw aanwezig.
De eerste verdieping staat quasi volledig ten dienste van gemeenschappelijke functies. De nieuwe gemeenschappelijke keuken vormt een fysiek geheel met de gemeenschappelijke ontspanningsruimte. De voorgestelde inrichting hiervan is kwalitatief en biedt een grote meerwaarde voor de verblijfskwaliteit van de studentenkamers. De voorziene oppervlakte aan gemeenschappelijke functies staat in verhouding tot het aantal gewenste studentenkamers in het gebouw.
De aanvraag is strijdig met artikel 38 van de bouwcode omdat het nieuwe platte dak niet als groendak werd aangelegd. Naast de het bufferen van water zorgen groendaken ook voor verkoeling. In voorwaarden wordt opgenomen om te voldoen aan artikel 38 van de bouwcode.
De wijzigingen zijn verder in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaats.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van wonen naar studentenhuisvesting. In de laatst vergunde toestand was er een handelsgelijkvloers met daarboven een ééngezinswoning en een garage. Dat wordt nu een handelsgelijkvloers en 7 studentenkamers met een fietsenberging. Voor studentenkamers wordt een norm van 0,15ppl/kamer gehanteerd (7 x 0,15 =1,05) De werkelijke parkeerbehoefte is 1.
|
De plannen voorzien in 0 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
Voorliggende aanvraag heeft betrekking op een pand met een perceelsbreedte van minder dan of gelijk aan 8 m. Volgens artikel 12, §3, 1° (Levendige plint) van de bouwcode is een toegangspoort voor een autobergplaats niet toegelaten.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 1.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1 – 0 = 1. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte van de vergunde toestand kan niet in mindering gebracht worden. De bestaande eengezinswoning beschikte namelijk over een garage.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus van toepassing op 1 plaats.
|
De collectieve fietsenstalling op het gelijkvloerse is bruikbaar voor het stallen van de fietsen van studenten. De dienst mobiliteit adviseert wel dat de fietsenberging steeds vlot bereikbaar moet zijn tijdens leveringen voor de gelijkvloerse handelsfunctie. Dit wordt in voorwaarden opgenomen in de vergunning.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de fietsenberging dient steeds vlot bereikbaar te zijn tijdens leveringen van de gelijkvloerse handelsfunctie;
3. het nieuwe platte dak aanleggen als groendak conform artikel 38 van de bouwcode;
4. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 15 juli 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 13 augustus 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 12 oktober 2020 |
Verslag GOA | 22 september 2020 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
1. de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;
2. de fietsenberging dient steeds vlot bereikbaar te zijn tijdens leveringen van de gelijkvloerse handelsfunctie;
3. het nieuwe platte dak aanleggen als groendak conform artikel 38 van de bouwcode;
4. na uitvoering van de werken te voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.
Het college beslist de plannen waarvan overzicht als bijlage bij dit besluit gevoegd, goed te keuren.