2020_CBS_08102 - Omgevingsvergunning - OMV_2020093895. Terlindenhofstraat 330. District Merksem - Weigering

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Geschiktheid pand: Het besproken pand lijkt volgend de bezwaarindiener niet geschikt voor de gevraagde bestemmingswijziging zeker in verband met het ontvangen van grote groepen. In het bijzonder ten aanzien van brandveiligheid en evacuatiewegen.

Beoordeling: Inzake brandveiligheid (waaronder evacuatie) is de aanvraag voor advies opgestuurd naar de brandweer. Zij geven vanuit hun expertise een voorwaardelijk gunstig advies. Het bezwaar is ongegrond.

2.      Parkeerproblematiek: De bezwaarindiener vermeldt dat de "parkeerbehoefte", in tegenstelling tot wat in de begeleidende nota vermeld staat, er wel degelijk is. Op tijdstippen van diensten is er duidelijk een parkeerproblematiek vast te stellen.

Beoordeling: Er wordt inderdaad een parkeerproblematiek gecreëerd. De parkeerbehoefte wordt bepaald op basis van het maximum aantal toegelaten personen van de gebedsruimte zelf. Dit komt neer op 10 parkeerplaatsen. Deze worden niet op eigen terrein voorzien. Het bezwaar is gegrond.

3.      Dossieropbouw: De bouwkundige aanpassingen zijn volgens de bezwaarindiener niet waarneembaar op de plannen. Bij vergelijking van bestaande en nieuwe toestand, zijn geen verschillen te bemerken. Echter werden er volgens de bezwaarindiener wel degelijk structurele verbouwingswerken uitgevoerd (hiervan is een schadebeeld van de scheimuur op perceel Terlindenhofstraat 328 waarneembaar). De bezwaarindiener betwist de correctheid van aangeleverde plannen en de degelijkheid van de uitgevoerde verbouwingswerken.

Beoordeling: De aanvraag omvat een functiewijziging. De bijgevoegde plannen tonen inderdaad geen constructieve werken. Echter voegt de bezwaarindiener geen foto of plan toe waarop de schade en dus ook geen constructief werk kan worden vastgesteld. Hierdoor kan de dienst vergunningen alleen maar oordelen op de aangeleverde informatie en omvat het dossier dus geen constructieve werken. Het bezwaar is ongegrond.

4.      Onderwerp van de aanvraag: de bezwaarindiener is bezorgd dat er enkel aandacht wordt besteed aan de gelijkvloerse verdieping die zal gebruikt worden voor publieke doeleinden, dit terwijl de staat van de eerste en tweede verdieping wordt genegeerd, dit met mogelijks nadelige gevolgen voor de hieraan grenzende gebouwen.

Beoordeling: De aanvraag handelt effectief over de gelijkvloerse verdieping. De overige verdiepingen behoren niet tot de aanvraag. Deze kunnen dan ook niet worden afgetoetst aan de goede ruimtelijke ordening. Deze zullen later door middel van een nieuwe aanvraag eventueel in orde kunnen worden gebracht. Het bezwaar is ongegrond.

5.      Airco-installatie: De airco-installatie moet ingepland worden conform geldende regelgeving, dit in overeenstemming met de geldende bouwcode.

Beoordeling: In de aanvraag ontbreekt voldoende informatie aangaande de airco-installatie, hierdoor er geen degelijke toetsing aan de goede ruimtelijke ordening kan gebeuren.

Tevens wordt het verbruik van deze toestellen niet vermeld waardoor er niet kan worden geoordeeld over het milieutechnisch luik en de mogelijkse milieuvergunningsplicht hiervan. Het bezwaar is gegrond.

6.      Geluidsoverlast: De nieuwe functie zorgt met hun zang en muziek voor geluidsoverlast, voornamelijk op  zaterdag- en zondagochtend.

Beoordeling: Hinder door overlast (in het algemeen) is gebaseerd op vermoedens. Een bezwaar dat louter hypothetisch is, kan niet meegenomen worden in de stedenbouwkundige beoordeling van een aanvraag. Het bezwaar is ongegrond.

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          16/10/2018: proces-verbaal (1002_2018_7759_VPV)  voor het plaatsen van een airco op minder dan 2,00 m van de perceelgrens;

-          05/06/2018: proces-verbaal (11002_2018_6745_APO) voor het wijzigen van de functie van de benedenverdieping van kantoor naar gemeenschapsvoorziening;

-          20/08/1963: vergunning (1974#4449) voor verbouwingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          Functie: gelijkvloerse kantoorruimte met bovenliggende wooneenheden;

-          pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder plat dak;

-          maximale bouwhoogte van circa 11,60 m;

-          de volledige benedenverdieping werd dicht gebouwd, bouwdiepte verdiepingen variërend van 8,66 (linkerzijde perceel) tot 15,72 m (rechterzijde);

-          gevelafwerking:

• bakstenen gevel met detaillering in simili witte steen;
• materiaal buitenschrijnwerk niet gekend.

Huidige toestand

-          Functie: gelijkvloerse kantoorruimte met bovenliggende wooneenheden;

-          de toegang tot de gelijkvloerse vergaderzaal werd ten opzichte van de rooilijn verder naar achteren verplaatst;

-          doorgevoerde interne constructieve werken;

-          gevelafwerking:

• gevel in rode baksteen met detaillering in wit geschilderde gevelsteen;
• ter hoogte van de gelijkvloerse verdieping werd de rode baksteen wit geschilderd en gedeeltelijk voorzien van cementering;
• plint en trappen in grijs geschilderde beton;
• houten buitenschrijnwerk in witte en bruine kleur;
• boven de toegang tot de gelijkvloerse verdieping werd een voorzetrolluik geplaatst in wit aluminium;

-          functie en bouwvolume ongewijzigd.

Gewenste toestand

-          conform huidige toestand (regularisatie).

Inhoud van de aanvraag

-          regulariseren van:

• de gewijzigde toegang tot de vergaderzaal op de benedenverdieping;
• doorgevoerde constructieve werken:

-          het maken van openingen in dragende binnenmuren;

-          het wijzigen van de dakkoepels;

• de gewijzigde afwerking van de voorgevel;

-          mogelijke wijzigingen aan de verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• artikel 22:
  Het eerst opendraaiende deurblad dient na afwerking een minimale vrije doorgangsbreedte van 90 cm te garanderen. Er werd onvoldoende informatie aangeleverd om na te gaan of de toegang hieraan voldoet;
• artikel 24:
  Aan de trekzijde van de deur werd geen vrije en vlakke draairuimte voorzien welke het draaivlak van de deur raakt.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik:
  De afwerking van de gevel van de gelijkvloerse verdieping is noch in harmonie met het referentiebeeld, noch met de afwerking van de overige bouwlagen;
• artikel 16 Technische uitsprongen:

Op het dak worden klimaatbeheerstoestellen voorzien, echter ontbreekt hier voldoende informatie om te kunnen over oordelen;

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  Ter hoogte van het platform in de vergaderzaal wordt een beperkte plafondhoogte van slechts 2,30 m bereikt. Dit in tegenstelling tot de minimaal vereiste 2,60 m;
• artikel 27 Open ruimte:

Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.

• artikel 43 Septische putten:

nieuw sanitair tegenover de LVT, maar er kan niet worden gecontroleerd of  een septische put aanwezig is.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften – Functionele inpasbaarheid

In de begeleidende nota wordt verwezen naar een document horende bij de vergunning van 20 augustus 1963. Op dit document staat vermeld “Gezien het hier gaat om een vergaderzaal van “bijbellezers”, zal deze instelling zeker geen lawaai met zich meebrengen voor de omgeving.” Echter is dit een document horende bij het vergunningsdossier en niet de uiteindelijke verleende vergunning.

De verleende vergunning heeft als titel ‘veranderingswerken en volbouwen van gelijkvloerse verdieping’.  Volgens het plan horende bij de laatst vergunde toestand bestaat de gelijkvloerse verdieping uit een ‘vergaderzaal’. Een vergaderzaal valt onder de functie ‘kantoor’. Aangezien het plan voorgaat op de vergunning, wordt de functie ‘kantoor’ als vergund geacht beschouwd.

Aangezien er geen bewijzen zijn gevonden voor datering van de huidige functie en de aanvrager geen bewijzen aanlevert waaruit kan worden afgeleid dat de functie reeds aanwezig was voor 29 november 2015, kan deze functie (gemeenschapsvoorziening) bezwaarlijk als geacht vergund worden beschouwd.

In de begeleidende nota wordt gevraagd om de gelijkvloerse verdieping te vergunnen als ‘gebedsruimte’. Een gebedsruimte valt onder de functie ‘gemeenschapsvoorziening’. Echter staat op plan de ruimte nog steeds ingetekend als ‘vergaderzaal’. Er is dus een discrepantie tussen het aangevraagde plan en de begeleidende nota.

Een functiewijziging is stedenbouwkundig aanvaardbaar mits er kan worden voldaan aan de bouwcode. Er zal meer bepaald moeten worden voldaan aan artikel 27 van de bouwcode. Bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn.

Echter kan dit niet in voorwaarde worden opgelegd omdat de aanpassingen die nodig zijn om tegemoet te komen, de bouwplannen op essentiële punten wijzigen (constructieve en architecturale ingrepen) waardoor er geen degelijke toetsing aan de goede ruimtelijke ordening kan gebeuren. Het college wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag maakt deel uit van een aaneengesloten bebouwing, variërend in 2 à 3 bouwlagen en variërend in dakvorm (plat dak of zadeldak).  De aanvraag bestaat uit 3 bouwlagen en is in harmonie met de omgeving.

In de begeleidende nota wordt aangehaald dat er klimaatbeheerstoestellen, welke niet conform artikel 16, zouden geplaatst zijn. Echter ontbreekt voldoende informatie waardoor er geen degelijke toetsing aan de goede ruimtelijke ordening kan gebeuren.

Tevens wordt het verbruik van deze toestellen niet vermeld waardoor er niet kan worden geoordeeld over het milieutechnisch luik en de mogelijkse milieuvergunningsplicht hiervan. Daarom worden de klimaatbeheerstoestellen uit de vergunning uitgesloten.

Een mogelijke oplossing is om bij een nieuwe aanvraag alle nodige informatie (afmetingen, plaatsing en vermogen) te bezorgen zodat alle aspecten kunnen worden behandeld.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag wijkt af van artikel 11 van de bouwcode. De gebruikte materialen, de textuur en de kleuren doen steeds een duidelijke uitspraak over de architectuur van een gebouw en bepalen in belangrijke mate de beeldkwaliteit van het gebouw en de samenhang van het gebouw met zijn omgeving. De afwerking van de gevel van de gelijkvloerse verdieping is noch in harmonie met het referentiebeeld, noch met de afwerking van de overige bouwlagen. Dit is stedenbouwkundig niet aanvaardbaar.

Een mogelijke oplossing is om de volledige gevel terug in zijn oorspronkelijke staat (en kleur) te herstellen of de volledige gevel in een lichte kleur te schilderen. Dit kan worden meegenomen in een nieuwe aanvraag.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van de artikels 22 en 24 van de verordening toegankelijkheid. Het eerst opendraaiende deurblad dient na afwerking een minimale vrije doorgangsbreedte van 90 cm te garanderen. Er werd onvoldoende informatie aangeleverd om na te gaan of de toegang hieraan voldoet. Aan de trekzijde van de deur werd geen vrije en vlakke draairuimte voorzien welke het draaivlak van de deur raakt. De aanvraag is niet voor vergunning vatbaar.

Een mogelijke oplossing is om bij een nieuwe aanvraag, deze afwijkingen aan te passen waardoor de aanvraag wel conform verordening toegankelijkheid is.

De aanvraag wijkt af van artikel 21 van de bouwcode. Ter hoogte van het platform in de vergaderzaal wordt een beperkte plafondhoogte van slechts 2,30 m bereikt. Dit in tegenstelling tot de minimaal vereiste 2,60 m. Echter komt deze afwijking alleen maar voor ter hoogte van het platform. In oppervlakte is de afwijking minimaal, circa 14 m² verhoogd platform tegenover circa 86 m² van de volledige ruimte. De afwijking is stedenbouwkundig aanvaardbaar.

De aanvraag wijkt af van artikel 43 van de bouwcode. Tegenover de laatst vergunde toestand wordt er nieuw sanitair geplaatst. Maar er kan niet worden gecontroleerd of  een septische put aanwezig is.

Een mogelijke oplossing is om bij een nieuwe aanvraag alle nodige informatie te bezorgen zodat alle aspecten kunnen worden behandeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Er moeten ook een aantal fietsenstallingen voorzien worden voor de bezoekers van de gebedsruimte. Het is aangewezen om evenveel fietsenstallingen te voorzien als er parkeerplaatsen zouden moeten zijn, in dit geval moeten er dus 12 fietsstalplaatsen voorzien worden.

Een mogelijke oplossing is om deze fietsstalplaatsen in het nieuwe ontwerp te voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften, een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.