2020_CBS_08295 - Omgevingsvergunning - OMV_2020045331. Willem Lepelstraat 30. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          05/05/1986: vergunning (18#67522) verbouwing.

Vergunde toestand

-          magazijn van 1 bouwlaag onder plat dak.

Huidige toestand

-          magazijn van 1 bouwlaag onder plat dak.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing na sloop van bestaand magazijn;

-          inrichting met 6 appartementen:

• 3 een-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 92, 56 en 56m²;
• 2 twee-slaapkamerappartementen met elk een netto-vloeroppervlakte van 69m²;
• 1 drie-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van 114m²;

-          de gevel bestaat uit roodbruine baksteen en zwart, aluminium buitenschrijnwerk;

-          de daklaag wordt bekleed met roodbruin plaatmateriaal;

-          ondergrondse worden 2 autostaanplaatsen, een fietsen- en afvalberging voorzien.

Inhoud van de aanvraag

-          sloop van het bestaande magazijn;

-          nieuwbouw van een meergezinswoning met ondergrondse parking en bergingen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1) en artikel  3:   zone voor wonen - (wo3).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad op volgend  punt:

-          Artikel 3 Zone voor wonen: minimum de helft van de terreinoppervlakte moet ingenomen worden door niet-overbouwde open ruimte en tuinen. De aanvraag voorziet maar circa 43% open ruimte.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend punt:

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: er worden slechts 2 in plaatsen voorzien.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Archeologienota: overeenkomstig artikel 5.4.1 van het Onroerenderfgoeddecreet van 12 juli 2013 moet aan bepaalde aanvragen een archeologienota worden toegevoegd waarvan akte werd genomen.

Het projectgebied valt net onder de drempel van de verplichte opmaak van een archeologienota. Er worden echter met grote zekerheid archeologische restanten verwacht. Deze dienen onder de vondstmeldingsplicht opgegraven te worden.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het omvormen van een volledig volgebouwd perceel met magazijn naar een meergezinswoning met grote tuin is in deze rustige centraal gelegen woonstraat functioneel inpasbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag wijkt af van Artikel 3 ‘Zone voor wonen - (Wo3)’ van het RUP Binnenstad, dat stelt dat minimum 50% van de terreinoppervlakte moet worden ingenomen door niet-overbouwde open ruimte en tuinen. De aanvraag voorziet maar 43% open ruimte. Het perceel heeft een oppervlakte van 294,73m², de nieuwbouw neemt daarvan 167,31m² in beslag. Deze oppervlakte werd ingenomen met het oog op de verbetering van de woonkwaliteit (verhoging bewoonbare oppervlakte) zonder ernstig afbreuk te doen aan de grootte en kwaliteit van de tuinzone.

Artikel 4.4.1 van de VCRO laat toe om beperkt af te wijken van de voorschriften van een RUP:

Afwijkingen kunnen niet worden toegestaan voor wat betreft :
1° de bestemming;
2° de maximaal mogelijke vloerterreinindex;
3° het aantal bouwlagen.

Hierbij dient te worden opgemerkt dat het RUP Binnenstad geen maximale V/T-index vastlegt maar een bebouwingsindex (B/T). Bovendien is de voorgestelde afwijking op het inrichtingsvoorschrift met betrekking tot de oppervlakte van de tuin in dit geval beperkt te noemen (7%). Ten opzichte van de bestaande toestand (volledig volgebouwd perceel, omgeven door magazijnen) betekent de voorgestelde tuinzone een substantiële ontpitting die hopelijk de aanzet kan vormen tot verdere ontpitting van het bouwblok.

De hoogte van de nieuwbouw (4 bouwlagen) correspondeert met de recentere gebouwen rechts van de aanvraag en is in deze stedelijke context aanvaardbaar.

Woninggrootte

Om een mix op vlak van stedenbouwkundige, maatschappelijke en woonkwaliteitseisen te garanderen is het noodzakelijk de juiste verhoudingen te zoeken tussen verschillende woningtypes enerzijds en de juiste oppervlakteverhoudingen tussen de functies binnen deze woningen anderzijds. Om de kwaliteit van een appartementsblok te garanderen dient er een mix van verschillende slaapkamerappartementen te zijn.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet overal het geval in het voorliggend project.

De verdeling van de appartementen is als volgt:

0.1  1 slaapkamer  92m²  > 60m²

1.1  1 slaapkamer  56m²  < 60m²

1.2  2 slaapkamers  69m²  < 80m²

2.1  1 slaapkamer  56m²  < 60m²

2.2  2 slaapkamers  69m²  < 80m²

3.1  3 slaapkamers  114m² > 110m²

De afwijking op de woninggrootte kan worden toegestaan omwille van o.a. de aanwezigheid van collectieve voorzieningen in het project, een ambitieuze ontpitting van het perceel, innovatieve planschikking en/of woningtypologie, bouwfysische belemmeringen, …

De woningen garanderen wel minstens dezelfde mate van leefbaarheid, woonkwaliteit, veiligheid, beeldkwaliteit en duurzaamheid, en dit zowel voor het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft, als voor de ruimere omgeving:

-          De appartementen hebben een woningmix van 1 tot 3 slaapkamers.

-          Elk appartement heeft toegang tot een extra private berging in de kelder.

-          Elk appartement heeft een buitenruimte van min. 4m² tot 8m².

-          De appartementen zijn straat- alsook binnengebied georiënteerd.

-          Elk appartement heeft zuid georiënteerde leefruimten.

-          Elk appartement heeft zicht naar een private groene tuin met omvang van 130m², wat heel schaars  is voor deze locatie. 

-          Open binnengebieden zijn zeer belangrijk voor de woon- en leefkwaliteit binnen een bouwblok en voor de ecologische kwaliteiten van een gebied. Open binnengebieden brengen niet enkel licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, zij zorgen ook voor infiltratiemogelijkheden van het regenwater en voor een afkoeling van de stadslucht in tegenstelling tot bebouwde oppervlakten in de omgeving.

-          De indeling van de ruimten van de appartementen houden rekening met de ontwerprichtlijnen die bepaald zijn in de ontwerpleidraad Sociale Woningbouw (VMSW).  Op de plannen wordt in elke ruimte van de appartementen een netto vloeroppervlakte beschreven, die voldoet aan de ontwerprichtlijnen van de VMSW.

-          De appartementen aanvaardbaar van indeling en hebben voldoende comfort en bergruimte, zonder dat er evenwel sprake is van een innovatieve planschikking.

Er wordt een ambitieuze ontpitting gecreëerd: 

De omliggende percelen op het gelijkvloers zijn praktisch volledig dichtbebouwd, een aanzienlijk contrast met wat voorzien is in de aanvraag. Hoewel in beperkte mate afwijkend van het RUP, is er wel degelijk sprake van een aanzienlijke ontpitting. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging in cultuurhistorisch esthetisch gebied (CHE) werd het advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg opgevraagd. Dit advies is gunstig voor de sloop van het bestaande magazijn:

“Het gebouw betreft een magazijn van 1 bouwlaag uit de 20ste eeuw. Men wenst het gebouw te slopen. Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. De bijgevoegde nota toont aan dat het pand, een 20ste-eeuws magazijn geen erfgoedwaarde bevat. 

Het ontwerp dient op welstand getoetst. Hierbij is het belangrijk dat er voldoende aandacht gaat naar de afwerking van de zijgevel aan de zijde van de voormalige Kapel van het gasthuis Ter Zieken op nummer 34. Gezien de kapel een vrijstaand bouwwerk is en dat ook in de toekomst dient te blijven, zal er geen bebouwing mogelijk zijn tegen het nummer 30. De kapel zal ook gerestaureerd en herbestemd worden.”

Volgende voorwaarde wordt opgelegd:

De zijgevel van de nieuwbouw op nummer 30 dient als een afgewerkte gevel te worden uitgewerkt en niet als wachtgevel.

Het gebouw wordt uitgevoerd in een roodbruine gevelsteen met verticale ramen in zwart aluminium schrijnwerk en afgewerkt met een vierde bouwlaag in roodbruin plaatmateriaal wat de aanblik van een mansardeverdieping geeft. Deze materialen zijn sober en hedendaags en passen in de stedelijke omgeving.

Bodemreliëf

Het gebouw wordt onderkelderd. Omwille van de bodemingreep werd het advies van de stedelijke dienst Archeologie ingewonnen. Dit advies is voorwaardelijk gunstig:

Het projectgebied bevindt zich binnen een archeologisch vastgestelde zone. Het projectgebied is gelegen binnen woon- en recreatiefgebied met een oppervlakte onder 300m² (296m²) en ingreep in de bodem boven 100m² (gelijk aan projectgebied, ca. 296m²). Volgens het Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.4.1 is hiervoor geen archeologienota verplicht.

Er werden geen snedes van de bestaande toestand toegevoegd waardoor niet geweten is hoe diep het projectgebied met de huidige aanleg is verstoord. De beschrijvende nota vermeldt een magazijn dat afgebroken wordt, de nieuwbouw wordt echter voor de helft van het projectgebied onderkelderd.

Gezien de historische situering van het projectgebied grenzend aan de barokke kapel van het gasthuis Ter Zieken (Inventaris Onroerend Erfgoed, erfgoedobject 302 442) en de aard van de werken worden er echter wel archeologische restanten (mogelijke graven (zie Centrale Archeologische Inventaris, object 156 602) en restanten van muren) verwacht. Deze vondsten of sporen dienen onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2015, artikel 5.1.4) gemeld te worden aan het agentschap Onroerend Erfgoed. De dienst archeologie kan deze steeds komen inschatten.

Volgende voorwaarden worden opgelegd:

-          De bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be).

-          De bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen.

-          De bouwheer nodigt de dienst archeologie uit voor een startvergadering.

-          De bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4).

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De appartementen beschikken over voldoende buitenruimte en zijn voorzien van ruime bergingen.

In de kelder zijn private bergingen en een afzonderlijke afvalberging voorzien. Er is eveneens een afzonderlijk meterlokaal. De aanvraag voldoet ook aan de gewestelijke verordening toegankelijkheid hoewel dient opgemerkt dat de afvalberging ver van de lift geplaatst werd en daardoor in de praktijk moeilijker toegankelijk is voor rolstoelgebruikers.

Mobiliteitsimpact

Parkeerbehoefte

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen

Voor de 6 nieuwe appartementen moeten er 16 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          3 appartementen met 1 slaapkamer = 3 x 2 (1 slaapkamer + 1 extra) = 6

-          2 appartementen met 2 slaapkamer = 2 x 3 (2 slaapkamers + 1 extra) = 6

-          1 appartement met 3 slaapkamers = 1 x 4 (3 slaapkamers + 1 extra) = 4

Er worden 19 fietsstalplaatsen voorzien in de kelder, die te bereiken zijn met een fietslift. Ook hier wordt opgemerkt dat de fietsenberging ver verwijderd is van de lift en bereikt wordt door een lange gang met 3 haakse bochten.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

3.      de bouwheer meldt 2 weken voor aanvang de start van de werken aan de stedelijke dienst archeologie (archeologie@stad.antwerpen.be);

4.      de bouwheer laat werfcontroles toe door stadsarcheologen;

5.      de bouwheer nodigt de dienst archeologie uit voor een startvergadering;

6.      de bouwheer is verplicht om eventuele vondsten en restanten waarvan hij redelijkerwijs vermoedt dat het archeologische waarde heeft, te melden onder de vondstmeldingsplicht (Onroerenderfgoeddecreet van 2 juli 2013, artikel 5.1.4);

7.      de zijgevel van de nieuwbouw op nummer 30 moet als een afgewerkte gevel worden uitgewerkt en niet als wachtgevel.

Lastvoorwaarden

8.      De aanpassingen aan het openbaar domein zullen worden uitgevoerd via het retributiereglement “herstellingen openbare ruimte na werkzaamheden (vanaf 1/1/2018)” en uitgevoerd onder begeleiding en toezicht van de stad. Alle noodzakelijke aanpassingen aan het openbaar domein zoals opgelegd in de voorwaarden van Fluvius en andere nutsmaatschappijen en als gevolg van deze voorwaarden (boven- en ondergronds), zijn integraal ten laste van de aanvrager.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten