2020_CBS_08061 - Omgevingsvergunning - OMV_2020042595. Lange Leemstraat 206-210. District Antwerpen - Goedkeuring

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

1.      Saneringsplicht : Op de terreinen van deze voormalige garage is er mogelijk bodemverontreiniging die een bodemsanering vereist. Geeft dit geen conflicten met het gebruik als school;

Beoordeling: Naar aanleiding van een historische verontreiniging onder het gebouw, is er inderdaad een lopend bodemsaneringsproject op de site dat volgens de planning zou gelopen hebben tot augustus 2020. In voorwaarde bij de vergunning zal opgenomen worden dat het gebruik van de school pas kan gestart worden wanneer de sanering is afgerond of wanneer de lopende sanering geen negatieve impact heeft op een goede en gezonde werking van de school. Het bezwaar is gegrond;

2.      Uitvoering werken zonder vergunning: Door de bezwaarindiener wordt aangegeven dat er reeds uitvoerige werken hebben plaatsgevonden zonder vergunning. De werken in uitvoering zijn vermoedelijk ingrijpend en structureel van aard. De aanvrager/exploitant boezemt bijzonder weinig vertrouwen in bij de omwonenden door herhaaldelijke inbreuken op de regelgeving en een goed nabuurschap.

Beoordeling: Men kan geen stedenbouwkundige handelingen verrichten zonder voorafgaand een omgevingsvergunning te bekomen, tenzij deze vermeld staan op de lijst van vrijstellingen opgesteld door de Vlaamse regering. Typisch vrijgestelde handelingen zijn interne verbouwingswerken of gevelwijzigingen aan achtergevels. Eventuele inbreuken en/of andere burgerrechtelijke geschillen hebben geen invloed op een objectieve ruimtelijke beoordeling van de aangevraagde werken. Enkel stedenbouwkundige aspecten worden behandeld bij deze beoordeling. Het bezwaar is ongegrond;

3.      Schenden van de privacy: Door de ligging van het gebouw in de tuinzone, waarbij de zijdelingse ramen inkijk mogelijk maken op de tuinen en achtergevels van de buren, zorgt de herbestemming van garage/magazijn naar actief gebruikte klaslokalen voor een inherente overmatige schending van de privacy van de omwonenden. De (reeds vervangen) ramen zijn opengaand en de ondoorzichtigheid is onvoldoende gegarandeerd, zodat inkijk niet kan voorkomen worden. Daarnaast is er onduidelijkheid over het gebruik van het dak als dakterras waardoor door de bezwaarindiener expliciet wordt gevraagd als voorwaarde op te nemen dat het dak niet als dakterras gebruikt kan worden;
Beoordeling: Het Burgerlijk Wetboek schrijft een minimumafstand voor voor het creëren van rechtstreekse en schuine zichten op een aanpalend erf. De aanvraag voldoet op alle plaatsen aan deze afstanden door alle ramen op minstens 1m90 van de perceelsgrenzen in te richten.

De voorliggende aanvraag voorziet erin een matte film aan te brengen op de ramen in de zijgevels tot op een hoogte van 1m60 waardoor er geen overvloedige inkijk van (zittende en staande) leerlingen kan optreden. Wat betreft het dak wordt er geen dakterras aangevraagd en dient dit bijgevolg ook niet in voorwaarden te worden opgenomen. Het bezwaar is ongegrond;

4.      Afbraak scheidingsmuur: De aanpalende buren gaat niet akkoord met het verlagen van de bestaande scheidingsmuur als gevolg van de volumevermindering op de tweede verdieping. Zij achten dit onaanvaardbaar wegens de bijkomende schending van de privacy en stellen geen akkoord te geven voor deze wijziging aan deze gemeenschappelijke muur zodat dit niet vergund kan worden;

Beoordeling: Vanuit de algemene ruimtelijke ordening wordt de afbraak van het betreffende volume, inclusief scheidingsmuur, gunstig beoordeeld. Door deze ingreep ontvangt de buur extra licht en wordt de afstand van de achtergevel tot de tuin van deze buur vergroot. Deze algemene ruimtelijke meerwaarde weegt sterker door dan de kleine verhoging van de zijdelingse inkijk die het gevolg is van deze volumevermindering. Er wordt opgemerkt dat de ramen in de zijgevel voorzien worden van ondoorzichtige folie, zodat inkijk reeds beperkt wordt.
In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot omgevingsvergunning.

Anderzijds doet een omgevingsvergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om de nodige bouwrechten te bekomen, zoals een onderling akkoord over gemene muren. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam. Het bezwaar over de rechten van de gemene muur is burgerrechtelijke aard. Het bezwaar is ongegrond;

5.      Geluidsoverlast: het bezwaar tegen de geluidsoverlast vanuit de school. Deze overlast wordt versterkt door de inplanting van het gebouw op korte afstand van de private tuinen van de buren en door de positie van de (opengaande) ramen. De bezwaarindieners geven aan dat dit een reëel bezwaar is naar aanleiding van de tijdelijk ingebruikname als school in 2016. Er werd zelfs les gegeven met megafoons, ook tijdens weekend- en vakantiedagen. De bezwaarindieners vragen nu dat de ramen niet opendraaiend uitgevoerd worden en tijdens de schooluren gesloten blijven;

Beoordeling: Een bezwaar omtrent geluidsoverlast omvat doorgaans subjectieve elementen die niet mee in afweging kunnen worden genomen bij de stedenbouwkundige beoordeling. Ondanks de begrijpelijke bezorgdheden naar aanleiding van de ervaringen in 2016, kan de inherente lawaaihinder van een klaslokaal in een woonomgeving vanuit stedenbouwkundig oogpunt bezwaarlijk bijgetreden worden. Een normaal gebruik van een school hoeft een goed nabuurschap niet in de weg te staan. Bovendien wordt het hele gebouw geïsoleerd waardoor ook de akoestische eigenschappen sterk zullen verbeteren. Het bezwaar is ongegrond;

6.      Bovendakse technische installaties: Het bezwaar dat eventuele installaties voor het ventilatiesysteem en de warmtepompen die op het dak zouden worden geplaatst, akoestisch moeten worden omkast;

Beoordeling: Volgens de dakplannen bij de aanvraag worden de technische installaties binnen het bestaande bouwvolume opgelost, voornamelijk door de betreffende grote units te plaatsen in het bestaande volume waardoor het akoestisch omkasten van technieken, die op het dak voorzien worden, niet aan de orde is. Bovendien is de exploitatie van de technische installaties gebonden aan het naleven van de milieukwaliteitsnormen voor geluid. Het bezwaar is ongegrond;

7.      Oneigenlijk gebruik van de gebouwen: Uit het eerder gebruik van het pand bleken onregelmatige openingstijden, inclusief op zondagen en met regelmaat ’s avonds tot middernacht. Verwachte activiteiten zijn naast de ongebruikelijk late schoolactiviteiten ook gezangen en feesten (huwelijken, Bar Mitswa, inwijdingen,..). De bezwaarindiener vermoedt dat de polyvalente ruimte op het gelijkvloers zal gebruikt worden als feestzaal, leidend tot een disruptie van de rust van de omwonenden.

Beoordeling: Er wordt een vergunning aangevraagd voor een schoolgebouw en het gebouw moet als dusdanig gebruikt worden. Het bepalen van openingsuren is niet van stedenbouwkundige aard. Indien de aanvrager het gebouw wil gebruiken als feestzaal moet hiervoor een afzonderlijke vergunning bekomen worden voor zulke functiewijziging. Dit is echter geen onderdeel van deze aanvraag. Het bezwaar is ongegrond;

8.      Lichthinder: Tijdens de tijdelijke ingebruikname van de school in 2016 werden regelmatig ‘s nachts en in het weekend de lichten in de lokalen aangelaten. Door de inplanting van het gebouw in de tuinzone en de grote zijdelingse ramen, heeft dit een groot negatief effect op het (nachtelijk) uitzicht van de omwonenden. Deze vervelende situatie is een gevolg van de herbestemming van een atypisch gebouw in de tuinzone;

Beoordeling: Het gebruik van normale verlichting in een gebouw om de binnenruimtes te verlichten staat los van het gebruik of bestemming van het gebouw. Ook een werkplaats wordt verlicht, ook in een werkplaats kan men vergeten de lichten uit te doen ’s nachts. Er is geen aanleiding om een meer dan gebruikelijke lichtsterkte of lichthinder te verwachten dan in elk ander gebouw in een stedelijke omgeving. Het bezwaar is ongegrond

9.      Trillingen : Het bezwaar dat de verwachte invulling en technische uitvoering trillingen zal veroorzaken en zo overlast geeft of zal geven aan de buren. De bestaande constructie van de vloerplaten draagt rechtstreeks in de gemene scheidingsmuur zodat het intensieve gebruik trillingshinder zal veroorzaken. Dit werd reeds ervaren tijdens de tijdelijke ingebruikname in 2016. De inplanting van de turnzaal houdt een groot bijkomend risico in voor deze trillingen waardoor de bezwaarindiener vraagt de linkerscheidingsmuur ter hoogte van de turnzaal te voorzien van een akoestische isolatie. Daarnaast wordt ook gevraagd een akoestisch onderzoek te laten voorleggen na zes maanden na ingebruikname en dit te laten voorleggen aan de stedelijke diensten;

Beoordeling: De bezorgdheden van de bezwaarindiener rond de trillingen is een uitvoeringstechnische aangelegenheid die los staat van de stedenbouwkundige beoordeling van voorliggende aanvraag door de vergunningverlenende overheid. Uiteraard betekent het verkrijgen van een vergunning geen vrijgeleide voor de bouwheer/aannemer zich te ontzien van burgerrechtelijke plichten. Het bezwaar is ongegrond;

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          09/03/1973: vergunning (18#55447) voor verbouwingswerken aan het pand;

-          21/10/1977: vergunning (18#58766) voor verbouwingswerken aan het pand (acht appartementen);

-          22/02/1980: vergunning (18#60214) voor het dichtbouwen van koeren;

-          14/11/2012: vergunning (20124411) voor bouwen en verbouwen van gebouw tot schoolgebouw (synagoge) - vergunning gedeeltelijk vervallen;

-          9/09/2015: proces-verbaal (20151270) voor de verbouwing van een schoolgebouw.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          gelijkvloerse handelsfunctie met bovenliggende kantoorruimten. De achterbouw en de volledige tweede verdieping doen dienst als garage/magazijn;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder plat dak. Aansluitend op de aanpalende percelen beperkt de bebouwing achteraan zich tot één bouwlaag onder hellend dak;
• kroonlijsthoogte 12,93 m;
• bouwdiepte ca. 67,00 m;

-          gevelafwerking:

• gevelmetselwerk in betonsteen;
• bruin aluminium schrijnwerk;
• bruine sectionaalpoort (materiaal ongekend);
• bruine rolluikkasten.

Huidige toestand

-          bouwvolume en gevels conform vergunde toestand;

-          de functiewijziging naar gemeenschapsvoorziening (vergunning 20124411) werd reeds gedeeltelijk uitgevoerd.

Gewenste toestand

-          pand bestemd voor gemeenschapsvoorziening (kleuterschool en lagere school);

-          bouwvolume

• de achterbouw behoudt een afstand van ca. 2,15 m van beide perceelgrenzen;
• bouwdiepte en kroonlijsthoogte ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• bezetting in witte crepi;
• plint in blauwe hardsteen;
• schrijnwerk in antraciet pvc.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van diensten/handel/kantoor naar gemeenschapsvoorziening:

• refter en polyvalente zaal op de benedenverdieping;
• één peuterklas, zes kleuterklassen en een turnlokaal op de eerste verdieping;
• dertien klassen voor de lagere school op de tweede verdieping;
• voorzien van 130 fietsstalplaatsen in de tuinzone, bereikbaar langs de doorgang tussen de achterbouw en de rechterperceelgrens.

-          slopen van de bebouwing (één bouwlaag onder hellend dak) tussen de achterbouw en de perceelgrens;

-          gedeeltelijk slopen van de bebouwing op de tweede verdieping (zijde linkerbuur);

-          doorvoeren van interne verbouwingswerken;

-          wijzigen van de verticale circulatie;

-          uitbreiden van het bestaande bouwvolume met een (beperkte) technische verdieping;

-          aanpassen van de raamindeling van de verschillende gevels aan het nieuwe achterliggende programma;

-          isoleren en bepleisteren van de gevels;

-          het kappen van twee hoogstammige loofbomen.

Omschrijving ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Voorgeschiedenis

Op 9 augustus 2019 werd aan Bais Chinuch vzw een vergunning deels en voorwaardelijk verleend, onder andere voor het lozen van huishoudelijk afvalwater en de exploitatie van warmtepompen (OMV_2019047453). Op 6 februari 2020 besliste de deputatie in beroep de vergunning te weigeren (OMBER-2019-686).

Inhoud van de aanvraag

Het project omvat het lozen van huishoudelijk afvalwater en de exploitatie van airconditioningsinstallaties in functie van een school.

Aangevraagde rubrieken

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 20: Trappen: Alle publiek toegankelijke trappen moeten voorzien worden van een leuning conform de voorschriften van dit artikel;
• Artikel 22: Algemene bepalingen deuren: alle publiek toegankelijke deuren -inclusief deuren behorende tot kantoorruimten- moeten na afwerking een vrije doorgangsbreedte van 90 cm hebben. Bij dubbele deuren moet deze doorgangsbreedte gegarandeerd worden aan de zijde van het deurblad dat eerst opendraait. Het is op de plannen niet altijd duidelijk of deze minimumafmeting overal behaald wordt;
• Artikel 24: Draairuimte: voor en achter elke voor publiek toegankelijke toegang of deur moet een vrije en vlakke draairuimte voorzien worden. Deze werd niet voorzien  achter de deur van de lift (tweede verdieping);
• Artikel 25: Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur: Er werd geen opstelruimte van 45 cm voorzien bij de deuren aan de gang naar de tuin, aan sommige kantoren op de eerste en tweede verdieping, bij klaslokalen LS 2A en 3A;
• Artikel 29/2: Publiek toegankelijke toiletten en doucheruimtes: ieder nieuw publiek toegankelijk toilet moet voorzien worden van aangepast sanitair. De inrichting van dit sanitair moet conform artikel 30 en 31 voorzien worden. Niet alle sanitaire cellen werden voorzien van een aangepast toilet. Zo werden de toiletjes tussen de kleuterklassen niet voorzien van een aangepast toilet.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 12: Levendige plint: gezien de hoogte van de ramen op de benedenverdieping is er geen sprake van een regelmatig contact tussen gebruiker en straat;
• Artikel 40: Rioolstelsel: onvoldoende informatie om dit te beoordelen;
• Artikel 41: Aansluiting van de riolering: onvoldoende informatie om dit te beoordelen.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 12 van de bouwcode inzake een levendige plint. Gelet op de kenmerkende hoge plinten in de straat en de royale glazen inkomzone, kan met behulp van artikel 3 een afwijking toegestaan voor de beperkte levendigheid van de voorgevel ter hoogte van de refter.

De aanvraag is daarnaast op verscheidene punten strijdig met de verordening toegankelijkheid, zoals hoger reeds beschreven. Er is geen aanleiding om principiële afwijkingen toe te staan. Om een minimaal gebruiksgemak te garanderen, worden voorwaarden opgelegd in deze vergunning.

Functionele inpasbaarheid

De bestaande toestand omvat een gemengd gebouw in gesloten bebouwing van drie bouwlagen onder plat dak. In het straatvolume bevinden zich op het gelijkvloers de commerciële ruimte en op de bovenliggende verdiepingen de kantoor- en opslagruimtes; de achterbouw, in gebruik als garage/werkplaats, werd ooit vergund als rijtuigmakerij. Voorliggende aanvraag omvat het verbouwen van het gebouw tot een schoolgebouw. Een school is inpasbaar in het woongebied.

Op het gelijkvloers wordt een polyvalente zaal voorzien. Om de overlast voor de omgeving te beperken, mag deze in geen enkel geval als feestzaal benut worden, zoals opgelegd in voorwaarden bij de vergunning. De polyvalente ruimte wordt enkel vergund als deel van een schoolgebouw en kan dus enkel gebruikt worden voor schoolse activiteiten. Volgens de beschrijvende nota en een toelichting van de architect is er geen ander gebruik dan een school voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Het advies Mobiliteit bevat ook het volgende over de fietsvoorzieningen en het afzetten van kinderen met de wagen:

“Voor de school moeten er 138 fietsstalplaatsen voorzien worden:

-          7 kleuterklassen x 3 (norm per klas) = 21

-          13 lagere schoolklassen x 9 (norm per klas) = 117

Er worden 138 fietsstalplaatsen voorzien in het binnengebied wat voldoende is.

Het afzetten van de kinderen die met de wagen gebracht worden, mag geen hinder veroorzaken voor het verkeer op de Lange Leemstraat.”

Deze aandachtspunten worden bijgetreden en worden opgelegd in voorwaarden bij de vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. De gemeenschapsfunctie is inpasbaar in het woongebied. Met het voorziene programma wordt de draagkracht van de site niet overschreden.

Het bestaande gebouw wijkt af van de typische bouwdiepte en –hoogte. De wijzigingen gebeuren grotendeels binnen het bestaande en vergunde bouwvolume. Op het gelijkvloers wordt links en rechts naast de achterbouw de bedaking afgebroken zodat aan weerszijden open buitenruimte wordt gecreëerd. Dit laat toe om de lucht- en lichttoevoer in enkele gelijkvloerse ruimtes te herstellen. Op de tweede verdieping wordt links achteraan het straatvolume een deel afgebroken, zodat meer lichtinval gecreëerd wordt op het aanpalende perceel links. Door de geplande scheidsmuurverlaging wordt de woonkwaliteit in de aangrenzende verblijfsruimtes van de woning verhoogd. Op het straatvolume wordt nog een teruggetrokken technisch dakvolume gebouwd dat niet storend is voor de omgeving aangezien beide buurpanden aanzienlijk hoger zijn aan de straatzijde.

Door de inplanting van het gebouwvolume tot diep in de tuinzone, is er een terechte bezorgdheid bij de aanpalende bewoners over excessieve inkijk in de private tuinen. Door de aanvrager wordt daarom het onderste deel van de ramen ondoorzichtig voorzien wat de hinder door inkijk beperkt en maakt dat de woonkwaliteit van de buren niet in het gedrang komt.

Visueel-vormelijke elementen

De omringende bebouwing wordt hoofdzakelijk gekenmerkt door oudere woongebouwen van drie tot vijf bouwlagen onder schuin dak. De Lange Leemstraat wordt gekenmerkt door neo-classicistische herenhuizen, afgewisseld met recenter opgerichte kantoorgebouwen en meergezinswoningen met hedendaagse verschijningsvormen.

Het bestaande gebouw wijkt qua vormgeving reeds af van het gebruikelijke in de omgeving. De wijziging van de voorgevel betreft een hedendaagse en sobere uitvoering die niet vreemd is voor dit soort gebouwen en de harmonie van het straatbeeld niet verder in het gedrang brengt dan momenteel reeds het geval is. Voor de nieuwe gevelafwerking wordt een witte gevelbepleistering voorgesteld in analogie met de typische herenhuizen in de straat. Op het gelijkvloers wordt dit sterker gedetailleerd door een ritmering van nieuwe ramen op natuurstenen sokkels en een grote glaspartij die de inkom accentueert. De gevraagde aanpassingen zijn visueel dan ook gepast in de omgeving.

De tuinzone bevat meerdere waardevolle hoogstammige bomen en vormt een groene oase in het binnengebied. Deze tuin sluit tevens aan op de tuin van het beschermde monument ‘Hotel Lieven Gevaert’ aan de Belgiëlei en heeft zo ook een cultuurhistorische beeldondersteunende functie. De tuinzone, gebruikt als speelplaats blijft als groene ruimte bewaard met behoud van de belangrijkste bomen op het terrein. De twee te kappen bomen vlak tegen de achtergevel van het gebouw worden gecompenseerd door twee nieuwe bomen op het terrein. Door de stedelijke dienst groenbeheer werd hierover volgend advies gegeven:

“Er worden verschillende hoogstammige bomen behouden, twee bomen gerooid en twee bomen aangeplant ter compensatie. Om hoogstammige bomen te kunnen laten uitgroeien hebben zij voldoende ondergrondse ruimte nodig. circa 50m³ in de eerste 50 jaar van hun leven.
Daarnaast is het belangrijk dat er tijdens de werken gepaste boombeschermingsmaatregelen gehanteerd worden:

•         Tijdens de bouwwerken moeten de bomen tot buiten de kroonprojectie met een vast hekwerk afgeschermd worden, indien deze in de verharding staan is het afschermen van de boomspiegel voldoende;

•         Alle eventuele beschadigingen aan de bomen dienen onmiddellijk vakkundig te worden behandeld, om infectie van de wonden tot een minimum te beperken. Beschadiging aan bomen is ten koste van de aannemer;

•         Onder de bomen mogen geen materialen gestapeld of werfwagens geplaatst worden;

•         Er mag geen grond aangevuld of afgegraven worden binnen de kroonprojectie;

•         Het uitgieten van spoelwater met cementresten enz. moet vermeden worden.

•         De giek van de torenkraan mag niet in de boomkruin manoeuvreren.”

De voorwaarden die door de stedelijke dienst groenbeheer worden geformuleerd, worden integraal bijgetreden en als voorwaarden geformuleerd bij de vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om na te gaan of deze locatie voldoende kwalitatief is voor een nieuwe school, werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Energie en Milieu inzake luchtkwaliteit en geluidshinder.

Kinderen zijn extra gevoelig voor luchtverontreiniging en omgevingslawaai. Langdurige blootstelling kan leiden tot blijvende lichamelijke schade, slaapstoornissen of verstoring van spraak- en leervermogen. Daarom wordt bij de adviesverlening in het kader van planning/verbouwing van een school rekening gehouden met de specifieke lokale omstandigheden op het vlak van luchtkwaliteit en geluidshinder.  De beoordeling gebeurt op basis van het kader dat op 2 mei 2018 door het college van burgemeester en schepenen van de stad Antwerpen werd goedgekeurd (2018_CBS_04164).

Op basis van het beoordelingskader luchtkwaliteit en geluidshinder (2018_CBS_04164) wordt gunstig mits voorwaarden luchtkwaliteit en geluid geadviseerd waarbij de voorwaarden zich als volgt laten lezen;

•         “Het ventilatiesysteem is geschikt om bij alle weersomstandigheden een aangenaam en gezond klimaat te realiseren in de klassen en het LO-lokaal aan de straatzijde zonder dat de ramen aan de straatzijde moeten worden geopend. De inlaatopeningen bevinden zich aan de achterzijde (achtergevel of dak). Filtering van de binnenkomende binnenlucht is aanbevolen (partikelfiltering filtertype F7 of gelijkwaardig, chemisorptie met actieve koolfilter).

•         De akoestische prestatie van de straatgevel (inclusief ramen) is voldoende hoog om doorgaans een aangenaam geluidsniveau in de klaslokalen aan de straatzijde te realiseren (benaderen van de streefwaarde van maximaal 35 dB(A) enkel als gevolg van verkeerslawaai tijdens een half uur met druk verkeer).

Indien aan deze voorwaarden niet wordt voldaan, kunnen er geen klassen worden gesitueerd aan de straatzijde.”

De voorwaarden die door de stedelijke dienst Energie en Milieu worden geformuleerd, worden integraal bijgetreden en als voorwaarden geformuleerd bij de vergunning.

In het kader van de aanvraag werd ook advies gevraagd aan de stedelijke dienst Sociale Dienstverlening, Ontmoeting en Levensbeschouwingen dat zich voorwaardelijk gunstig laat lezen;

“De huidige aanvraag betreft het verbouwen van een bestaand magazijn met kantoor tot een lagere school en is een aanpassing van een eerdere vergunningsaanvraag van. 9 april 2019, door de stad Antwerpen vergund op 9 augustus 2019, maar in beroep geweigerd door de Deputatie op 6 februari 2020. Bij de eerste vergunningsaanvraag van 9 april 2019 werd geen advies aan de dienst Levensbeschouwingen gevraagd. Het betreft hier geen gebedshuis (die de dienst LB rechtstreeks opvolgt) maar een pand dat vroeger reeds in gebruik was als joods schoolgebouw.

Dit pand draagt een hele historiek mee van onvergunde werken, verkeerd voorgesteld gebruik, tijdelijke sluiting, bouwovertredingen, vergunningen, beroep, klachten en meldingen.

Zo werden in 2015 (vaststelling intern nummer 11002_2015_283 d.d. 15 september 2015) en 2016 de klaslokalen in de Lange Leemstraat 206-210 (tijdelijk) gebruikt maar de brandweervoorwaarden van de vergunning uit 2012 werden nog niet voltooid, evenals de in de lopende vergunning gestelde voorwaarden inzake toegankelijkheid, lichten en zichten, isolatie en groendaken.

Voor de tweede verdieping van de Lange Leemstraat 206-210 werd de eigendomstitel overgedragen  door Yavne vzw aan Bais Chinuch vzw. De overige verdiepingen zijn in eigendom van Yavne vzw.

In 2019 werd na klacht bij bouwcontrole (PV nummer 11002_2019_9613) vastgesteld dat op de bovenliggende verdiepingen van het gebouw niet vergunningsplichtige werken aan de gang waren. De Bais Chinuch-school van de Lange Leemstraat 206-212 verplaatste haar activiteiten naar de Lange Leemstraat 133-137 (oude Syntra-gebouwen). Dit werd vastgesteld in 2019.

Door herhaaldelijke inbreuken op de regelgeving en goed nabuurschap is er een slechte relatie uitgebouwd met de omwonenden.

De school in de smalle en drukke Lange Leemstraat dient principieel (en in het belang van de veiligheid van de kinderen) alle parkeerdruk op eigen terrein op te lossen (POET-principe), zoals het geval voor alle functiewijzigingen naar gemeenschapsvoorziening. De beschikbaarheid van openbaar vervoer of Velo-stations maakt voor gebedshuizen principieel geen deel uit van de mobiliteitstoets. Deze aanvraag lijkt tegemoet te komen aan het probleem dat er bij veel joodse scholen sprake is van overlast van fietsen op het voetpad.

Gezien de specifieke voorgeschiedenis van dit pand, de structurele brandonveiligheid, en het reële risico op geluidshinder door spelende kinderen in binnengebied, dient veel nadruk gelegd te worden op het volledig uitvoeren van het advies brandweer en het minimaliseren van potentiële geluidsoverlast. De buren dienen maximaal ontzien te worden.

Ook is het gebruikelijk dat de grote overlap van school en brede gemeenschap leidt tot het gebruik van een polyvalente zaal als feestzaal. Dit wordt expliciet verboden in stedelijke vergunning dd. 09 augustus 2019 maar deze voorwaarde is niet te handhaven en in het algemeen moeilijk tot niet te aanvaarden door de gemeenschap. Dit leidde in vergelijkbare gevallen tot aantoonbare overlast.

Bovendien worden joodse gebouwen ook ’s avonds, in het weekend en tijdens vakantieperiodes door kinderen gebruikt. Joodse scholen bieden op zondag onderwijs aan. Gebruik voor kinderopvang of gebedshuis of op de vele joodse feestdagen impliceert ook een gebruik buiten de normale schooluren, met regelmaat ’s avonds tot middernacht. Akoestische isolatie heeft tijdens warme periodes (indien ramen open kunnen) ook geen effect, met gelijklopende klachten tot gevolg. De beroepschriften werden mijns inziens dan ook bij de eerste aanvraag terecht ontvankelijk verklaard.

Los van onze bezorgdheden, hopen wij dan ook dat de exploitatie die in het verleden “niet optimaal” was (cfr advies AGOP-m), nu wel op een professionele en veilige manier kan worden gerealiseerd door de uitvoering van deze gecorrigeerde Omgevingsvergunning.

Voorwaarden:

•         Het volledig uitvoeren van alle voorwaarden van het brandweeradvies.

•         Het maximaal toepassen van geluidsisolerende maatregelen.

•         Een volledig en expliciet verbod op gebruik van de polyvalente zaal als feestzaal.”

De voorwaarden die door de dienst Sociale Dienstverlening, Ontmoeting en Levensbeschouwing worden geformuleerd worden integraal bijgestaan en als voorwaarden bij de vergunning geformuleerd.

Naar aanleiding van het advies van de ASTRID-veiligheidscommissie (in bijlage) wordt opgelegd om in het gebouw ASTRID-indoorradiodekking te voorzien.

Tijdens de uitvoering van de werken mag de tramlijn niet gehinderd worden. Bij de vergunning worden hiervoor voorwaarden opgenomen op advies van De Lijn.

Tot slot moet een opmerking gemaakt worden bij het voorgestelde rioleringsstelsel. Op de aangeleverde plannen wordt onvoldoende informatie voorzien om de overeenstemming met artikel 40 en 41 van de bouwcode te beoordelen.
Deze vaststelling wordt bevestigd door het negatieve advies van Aquafin, in bijlage, dat volgende voorwaarden formuleert:

“Het project kan worden aangesloten onder volgende voorwaarden: 

•         RWA en DWA moeten volledig gescheiden tot op de rooilijn worden gebracht. De vergunningsaanvrager dient een externe toezichtmogelijkheid op beide aansluitingen te voorzien.

•         Gravitaire kelderaansluitingen zijn niet toegelaten. Indien er afvoerpunten van het gebouw (bijv. klokrooster) lager gelegen zijn dan het straatniveau t.h.v. de leiding dient de aansluiting beveiligd te worden tegen terugstroming. Dit kan door aan te sluiten via een terugslagklep of pomp.

•         Een terugslagklep dient te worden geplaatst in de aankomende leidingen en niet in de infrastructuur van de rioolbeheerder.

•         De aansluiting dient te gebeuren op een diepte van 80 cm onder het straatniveau. Afwijkingen hiervan kunnen eventueel toegelaten worden mits een gemotiveerde aanvraag.”

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de school aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot. 

Toetsing van aanvaardbaarheid van de ingedeelde inrichtingen of activiteiten op het vlak van hinder en risico's voor de mens en het milieu

De aanvraag betreft de verbouwing van een kantoor met magazijn tot een school, gelegen in de Lange Leemstraat 206-212 te 2018 Antwerpen. Het gelijkvloers bestaat uit een inkomzone, refter, een niet-publieke polyvalente ruimte, een ontspanningsruimte en sanitair. Op de eerste verdieping bevinden zich zes kleuterklassen, één peuterklas, een LO lokaal, burelen en sanitaire voorzieningen. Op de tweede verdieping worden 12 klaslokalen, een computerruimte, burelen en sanitair ingericht.

Er wordt een centrale verluchtingsinstallatie in combinatie met verwarming door middel van warmtepompen voorzien. Nadat wij contact hebben genomen met de exploitant over de betrokken installatie, werd het vermogen van machines gewijzigd van 310 kW naar 270 kW. De toestellen worden in een technisch lokaal op het dak voorzien. Voor de lozing van huishoudelijk afvalwater wordt een debiet van 2.000 m³/jaar aangevraagd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de ingebruikname van de school is pas mogelijk wanneer de lopende bodemsanering geen negatieve invloed heeft op de werking van de school en de gezondheid van de leerlingen;

3.      de gelijkvloerse polyvalente zaal enkel voor schoolse activiteiten en niet als feestzaal te gebruiken;

4.      het afzetten van de kinderen die met de wagen gebracht worden mag geen hinder veroorzaken voor het verkeer op de Lange Leemstraat;

5.      het voorzien van ASTRID-indoor-radiodekking;

6.      een vlotte doorgang en de ophanging van de bovenleiding van de tram te garanderen conform de bijgevoegde voorwaarden van de Vlaamse Vervoersmaatschappij De Lijn;

7.      een septische put of putten te voorzien met een totale inhoud van 36.000 liter;

8.      het gebouw moet voorzien zijn van een gescheiden rioleringsstelsel dat bestaat uit 1 droogweerafvoer (DWA) en 1 hemelwaterafvoer (RWA). Dit rioolsysteem moet gescheiden op tot de rooilijn worden gebracht.

9.      de aansluiting van de DWA en RWA uit te voeren conform artikel 41 van de bouwcode;

10.  het ventilatiesysteem is geschikt om bij alle weersomstandigheden een aangenaam en gezond klimaat te realiseren in de klassen en het LO-lokaal aan de straatzijde zonder dat de ramen aan de straatzijde moeten worden geopend. De inlaatopeningen bevinden zich aan de achterzijde (achtergevel of dak). Filtering van de binnenkomende binnenlucht is aanbevolen (partikelfiltering filtertype F7 of gelijkwaardig, chemisorptie met actieve koolfilter).

11.  de akoestische prestatie van de straatgevel (inclusief ramen) is voldoende hoog om doorgaans een aangenaam geluidsniveau in de klaslokalen aan de straatzijde te realiseren (benaderen van de streefwaarde van maximaal 35 dB(A) enkel als gevolg van verkeerslawaai tijdens een half uur met druk verkeer);

12.  tijdens de bouwwerken moeten de bomen tot buiten de kroonprojectie met een vast hekwerk afgeschermd worden, indien deze in de verharding staan is het afschermen van de boomspiegel voldoende;

13.  alle eventuele beschadigingen aan de bomen dienen onmiddellijk vakkundig te worden behandeld, om infectie van de wonden tot een minimum te beperken. Beschadiging aan bomen is ten koste van de aannemer;

14.  onder de bomen mogen geen materialen gestapeld of werfwagens geplaatst worden;

15.  er mag geen grond aangevuld of afgegraven worden binnen de kroonprojectie;

16.  het uitgieten van spoelwater met cementresten enz. moet vermeden worden;

17.  de giek van de torenkraan mag niet in de boomkruin maneuvreren;

18.  het maximaal toepassen van geluidsisolerende maatregelen met het oog op een minimale hinder naar de omwonenden;

Voorwaarden inzake toegankelijkheid

19.  alle nieuwe trappen te voorzien van een leuning conform artikel 20 van de verordening toegankelijkheid;

20.  alle nieuwe publiek toegankelijke deuren moeten na afwerking een vrije doorgangsbreedte van minstens 90 cm hebben. Bij dubbele deuren geldt deze 90 cm voor het deurblad dat eerst opendraait;

21.  op de tweede verdieping achter de deur van de lift en voor de toegangsdeur van het computerlokaal een vrije vlakke draairuimte voorzien conform artikel 24 van de verordening toegankelijkheid;

22.  op het gelijkvloers tussen ‘gang naar tuin’ en de buitenruimte een automatisch opengaande deur voorzien met bewegingssensor;

23.  bij de toegangsdeuren van klaslokalen 2A en 3A moet er aan de klinkzijde een vrije opstelruimte voorzien worden van minstens 45 cm, conform artikel 25 van de verordening toegankelijkheid;

24.  op elke verdieping dient een aangepast toegankelijk toilet te worden voorzien. De inrichting van dit sanitair moet conform artikel 30 en 31 voorzien worden;
 

Uitsluitingen

20. geen vergunning wordt verleend voor aanduidingen op het inplantingsplan die afwijken van de vergunde grondplannen.

Advies over de ingedeelde inrichtingen of activiteiten

Mits voldaan wordt aan de sectorale voorwaarden, wordt gunstig advies gegeven de vergunning te verlenen .

Geadviseerde rubrieken

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.