2020_CBS_06735 - Omgevingsvergunning - OMV_2020069012. Ommeganckstraat 27. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          21/09/2016: proces-verbaal (11002_2016_2017) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke stedenbouwkundige vergunning;

-          13/02/1948: toelating (18#24112) voor een spoelstelsel;

-          06/12/1946: toelating (18#21991) voor gevel- en binnenveranderingen.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          Meergezinsgebouw: 4 zelfstandige wooneenheden en handel in kelder;

-          4 bouwlagen in besloten bebouwing onder plat dak;

-          bouwdiepte hoofdgebouw ca. 10,90 meter met achterbouw aan rechterzijde tot tegen achterste perceelsgrens;

-          gevelafwerking: geel-bruine baksteen met stenen gevelplint ter hoogte van de halve-kelderverdieping.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met 5 zelfstandige wooneenheden:

• halve-kelderverdieping werd gewijzigd van handel naar wonen;

-          halve-kelderverdieping links achteraan uitgebreid tot ca. 14,30 meter;

-          gevelafwerking: wit PVC buitenschrijnwerk en donkerbruine houten voordeur.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 4 zelfstandige wooneenheden:

• kelder- en gelijkvloerse verdieping: 1 tweeslaapkamerduplexappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 138m²;
• 1ste en 2de verdieping: 2 eenslaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 77m²;
• dakverdieping: 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 48m²;

-          4 bouwlagen in besloten bebouwing onder mansardedak;

-          bouwdiepte conform huidige toestand;

-          gevelafwerking:

• mansardedak met antracietkleurige imitatieleien en PVC buitenschrijnwerk;
• overig buitenschrijnwerk conform bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van de kelderverdieping van handel naar wonen;

-          uitbreiden van het pand met een dakverdieping.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen (erkers, zonneweringen, …) en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving.
  De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.
  de toevoeging van de mansardeverdieping is niet in harmonie met de omgeving en overschrijdt de draagkracht van het perceel;
• artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte:

bij functiewijziging of een volume-uitbreiding moeten de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte in harmonie zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in Artikel 6 “Harmonie en draagkracht”. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving.
de mansardeverdieping is niet in harmonie met het referentiebeeld;

• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:
  §1 de slaapkamer die grenst aan de bureauruimte achteraan de halve-kelderverdieping heeft een lichtdoorlatende oppervlakte van minder dan 10% van de vloeroppervlakte;
  §1, §2 de inkomhal op niveau 1 en 2 wordt ingetekend met een bureau, deze ruimte heeft echter geen rechtstreekse lichtinval noch voldoende verluchtingsmogelijkheden waardoor ze niet in aanmerking komt als verblijfsruimte;
• artikel 27 Open ruimte:
  §1 de open koer wordt verkleind ten opzichte van de laatst vergunde toestand (bureau kelderverdieping in huidige aanvraag), en de resterende tuinoppervlakte bedraagt circa 10% van de totale perceelsoppervlakte.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De handelsfunctie in de half-ondergrondse kelder wordt omgevormd tot wonen. De functie van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een uitbreiding in de half-ondergrondse kelderverdieping aan de linkerzijde van het perceel en een extra bouwlaag in de vorm van een mansardedak. Het aantal vergund geachte woningen van vier blijft ongewijzigd: op het gelijkvloers en de kelderverdieping één duplexappartement met twee slaapkamers van 140m², op de eerste en tweede verdieping twee éénslaapkamerappartementen van 78m² en op de derde verdieping (de nieuwe mansardeverdieping) één kleiner éénslaapkamerappartment van 48m².

De omgeving wordt gekenmerkt door gebouwen van drie bouwlagen met een plat dak of een hellend dak. De mansardedaklaag die wordt aangevraagd is dan ook niet kenmerkend in de omgeving en bijgevolg niet in overeenstemming met artikel 6 van de bouwcode. Het voorzien van een dergelijke daklaag is niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening. Het mansardedak wordt bijgevolg uitgesloten uit de vergunning.

De bestaande keuken in de kelderverdieping, die wordt omgevormd tot bureauruimte, wordt, op basis van het ingewonnen advies bij de stedelijke dienst ‘geacht vergund’, niet als vergund geacht beschouwd. De toevoeging van deze achterbouw maakt dan ook deel uit van de aanvraag en dient afgetoetst te worden op de geldende stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening. Het perceel heeft slechts een beperkte open ruimte. Het verder verkleinen van deze open ruimte is niet wenselijk en is in strijd met artikel 27 van de bouwcode. Bijgevolg kan de verdere uitbreiding van de kelder niet gunstig worden beoordeeld en dient de bureauruimte in de kelder en het hierboven gelegen terras op het gelijkvloers uitgesloten te worden uit de vergunning.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De voorgevel blijft ongewijzigd. Ook de achtergevel blijft, op de toevoeging van een brandladder na, ongewijzigd.
De toevoeging van de mansardeverdieping is visueel niet aanvaardbaar aangezien deze niet kenmerkend is ten aanzien van het pand  en in het straatbeeld. Ook de voorziene dakkapellen vertonen weinig samenhang met de onderliggende gevelopbouw.

De toevoeging van het mansardedak is onverenigbaar met artikel 6 van de bouwcode en een goede ruimtelijke ordening. Deze dakverdieping dient dan ook te worden uitgesloten van vergunning. Een zadeldak is wel bespreekbaar indien deze aansluit op de vorm en grootte van de naastliggende zadeldaken.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De slaapkamer grenzend aan de bureauruimte achteraan de kelderverdieping heeft een te beperkte licht- en luchtdoorlatende oppervlakte en is daarbij strijdig met artikel 24 van de bouwcode. Door de uitsluiting van de bureauruimte zal de slaapkamer echter grenzen aan de koer en op die manier wel voldoen aan artikel 24 van de bouwcode.
De inkomhallen op de 1ste en 2de verdieping worden op de plannen ingetekend met een bureau waardoor deze een dubbel gebruik kennen (inkom en verblijfsruimte). Deze ruimtes komen echter niet in aanmerking als verblijfsruimtes aangezien ze niet voorzien in voldoende licht- en luchttoevoer. Het gebruik van de inkomhallen als verblijfsruimte zal bijgevolg uitgesloten worden uit de vergunning.

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval wat betref het eenslaapkamerappartement in de daklaag.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen. Echter wordt de mansardeverdieping reeds om andere stedenbouwkundige argumenten uitgesloten uit de vergunning, waardoor deze woning vervalt.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoen de appartementen aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de inkomhal op de 1ste en 2de verdieping niet te gebruiken als verblijfsruimte;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

4.      de mansardedakverdieping, zoals in rood aangeduid op de plannen;

5.      de rechterachterbouw aan de kelderverdieping, waar de bureauruimte in gevestigd is, en het bijhorende dakterras, zoals in rood aangeduid op de plannen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Er werd 1 bezwaarschrift ingediend tijdens de procedure “bevraging aanpalenden” dat zich als volgt laat samenvatten:

1.      Perceelsgrenzen: Het bezwaar dat de perceelgrens tussen de Ommeganckstraat 27 en het achtergelegen perceel, Ommeganckstraat 23 en 29 niet correct is opgetekend en dat op basis van de plannen een deel van deze percelen door de aanvraag wordt ingenomen;
Beoordeling: In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam. Het bezwaar is ongegrond.