2020_CBS_06737 - Omgevingsvergunning - OMV_2020055214. Steenbergstraat 19. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          18/04/1952: vergunning (18#29338) winkel met appartementen.

Vergunde toestand

-          hoekpand van 4 bouwlagen onder plat dak, ingericht met een gelijkvloers café en 3 bovenliggende appartementen.

Huidige toestand

-          hoekpand van 4 bouwlagen onder plat dak, ingericht met 2 gelijkvloerse studentenkamers en 3 bovenliggende appartementen.

Gewenste toestand

-          hoekpand van 5 bouwlagen onder plat dak, ingericht met 5 appartementen;

-          2 een-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van 63 en 67m²;

-          3 twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van elk 72m².

Inhoud van de aanvraag

-          functiewijziging van café naar een woongelegenheid op het gelijkvloers;

-          herinrichting van de woongelegenheden op de verdiepingen;

-          voorzien van een bijkomende woongelegenheid in een bijkomende bouwlaag.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zone: artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan Binnenstad.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27: na de functiewijziging is slechts 7.6% van de perceeloppervlakte op het maaiveldniveau onbebouwd in plaats van de vereiste minimale 20%;
• Artikel 29: de fietsenberging voor 4 fietsen is slechts 3,8m² groot in plaats van 4x1,5m²;
• Artikel 30: er worden geen autostalplaatsen voorzien voor de 2 bijkomende woonentiteiten;
• Artikel 43: het is niet duidelijk of de septische put qua dimensionering voldoet aan artikel 43 van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voor de functiewijziging van voormalig café naar woonst wordt gunstig geadviseerd. Het pand is gelegen buiten de afgebakende kernwinkelgebieden (verspreide bewinkeling). Gelet op het principe van clustering winkelvloeroppervlakte in afgebakende kernen, is behoud van commerciële ruimte op deze locaties niet op te leggen en kan er gelijkvloers woonruimte voorzien worden.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Door het ophogen van het hoekpand met een 5de bouwlaag, met het uitzicht van een mansardeverdieping, wordt aansluiting gezocht met de aanpalende meergezinswoning in de Salm Salmstraat. De footprint van het zeer dens bebouwde perceel wordt niet gewijzigd.

Volgens artikel 27 van de bouwcode moet bij een functiewijziging 20% van de perceelsoppervlakte onbebouwd blijven. Hiervan kan overeenkomstig artikel 3 van de bouwcode worden afgeweken bij hoekpercelen met een geringe diepte (<20m). Aangezien het hier een dergelijk ondiep hoekperceel betreft en de bestaande situatie niet toelaat om meer open ruimte te creëren, is deze afwijking aanvaardbaar.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De ingreep doet geen afbreuk aan de geringe erfgoedwaarde van het pand. De extra bouwlaag wordt als een dakverdieping boven de kroonlijst gezet en bekleed met grijze metalen gevelplaten, waardoor de verhoudingen van het gebouw in het straatbeeld gerespecteerd blijven.

De winkeltoegang op de hoek wordt dichtgemetseld zodat de woonfunctie op het gelijkvloers duidelijk leesbaar wordt.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner in verhouding staat met het aantal slaapkamers. Dit is niet het geval voor de woongelegenheid in de bijkomende laag door het apart bureau, waardoor deze onvoldoende wooncomfort biedt.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een een-slaapkamerappartement met een apart bureau. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een een-slaapkamerappartement herbergen zonder apart bureau.

Het advies van de brandweer is voorwaardelijk gunstig en moet strikt worden nageleefd.

De septische put moet qua dimensionering voldoen aan artikel 43 van de bouwcode.

De nieuwe appartementen beschikken beide over een buitenruimte. Op de 4de verdieping wordt een goed bruikbaar inpandig terras aangelegd aan de voorzijde. Op het gelijkvloers bestaat de buitenruimte uit een volledig ingesloten koertje. De aanvraag voldoet hiermee strikt genomen aan de bouwcode (artikel 28) maar er kunnen vragen gesteld worden bij de kwaliteit van deze buitenruimte. Dit is echter geen grond tot weigering.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de fietsenberging minstens 6m² groot te voorzien conform artikel 29 van de bouwcode

3.      een septische put te voorzien met een inhoud conform artikel 43 van de bouwcode;

4.      de oppervlakte van het apart bureau, bij de woongelegenheid in de bijkomende bouwlaag, bij de leef ruimte te voegen;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten