2020_CBS_06728 - Omgevingsvergunning - OMV_2020026386. Grotesteenweg 375. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          19/03/2019: proces verbaal (11002_2019_8983_APO) voor het uitvoeren van werken en wijzigen van de functie zonder voorafgaandelijke, stedenbouwkundige vergunning;

-          12/01/2018: weigering (20172617) voor het verbouwen van een gelijkvloerse winkel en magazijn tot garages;

-          04/11/2016: vergunning (20161552) voor het verbouwen en uitbreiden van een handelshuis tot magazijn en 4 appartementen.

Vergunde toestand

-          pand van 6 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          perceel volledig bebouwd;

-          een gelijkvloers magazijn en 4 bovenliggende appartementen.

Huidige toestand

-          pand van 6 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          kleine ontpitting achteraan;

-          gelijkvloerse parking met nog een klein magazijntje helemaal achteraan en 4 bovenliggende appartementen;

-          groter uitgevoerde terrassen achteraan en 2 dakterrassen op de dakverdieping in plaats van de vergunde groendaken.

Gewenste toestand

-          pand van 6 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          kleine ontpitting achteraan;

-          gelijkvloerse parking met nog een klein magazijntje helemaal achteraan en 4 bovenliggende appartementen;

-          aangepaste terrassen en plaatsing van een gelijkvloerse uitstalruimte vooraan.

Inhoud van de aanvraag

-          gelijkvloers:

• magazijn van circa 250m² afsplitsen van het magazijn in de kelder en verkleinen tot circa 38m²;
• het overige gedeelte van het magazijn grotendeels van functie wijzigen naar garage;
• creëren van open ruimte tussen garage en magazijn;
• aan de staatzijde het creëren van een uitstalruimte voor een handel van circa 4m²;

-          verdiepingen:

• wijzigingen aan de terrassen en hun constructie.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende  punten:

• Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren: de scheidingsmuren van het groendak van het hoofdvolume bezitten  geen opstand van minimaal 30cm.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

GELIJKVLOERS

Verdeeld over het gelijkvloers en de kelder is een magazijn. Het gedeelte in de kelder is bereikbaar door 2 trappen via het magazijn op het gelijkvloers.

In voorliggende aanvraag wordt het gelijkvloerse deel van het magazijn afgesplitst van het magazijn in de kelder door onder andere het supprimeren van de achterste verbinding en wordt het verkleind tot circa 38m².

Door onder andere het supprimeren van de achterste verbinding komt de bruikbaarheid van het magazijn in de kelder in het gedrang én ontstaat een zeer klein magazijn op het gelijkvloers dat in de praktijk onbruikbaar is als magazijn door de ligging achter een garage, bereikbaar door een open ruimte.

In praktijk gaat dit magazijn achter eerder een berging zijn bij de bovengelegen woongelegenheden.

De kwaliteit van de open ruimte is onaanvaardbaar door de beperkte oppervlakte in verhouding met de oppervlakte van het perceel, de bereikbaarheid ervan voor de woongelegenheden, ontbrekende gronddekking en de noodzaak om door de open ruimte te circuleren voor de bereikbaarheid van het magazijn.

Ook is de link tussen de voorgestelde uitstalruimte en de handel onduidelijk.

Omwille van deze elementen zullen de wijzigingen op het gelijkvloers worden uitgesloten.

VERDIEPINGEN

De terrassen van 2m diepte worden deels uitgebreid tot op 1,9m van de perceelgrens. Dit is aanvaardbaar.

Echter wordt ook vastgesteld dat de terrasconstructie circa tot op de perceelgrens wordt voorzien.

Volgende beoordeling hieromtrent was opgenomen in de vorige vergunning van het college:

‘(…) Echter de constructie die voor de uitpandige terrassen wordt voorzien is niet kenmerkend. De structuur van bijna 4 meter diep (voor een terras van 2 meter) én met vrijstaande kolom op de perceelsgrens is daarenboven hinderlijk voor het uitzicht van de naastliggende gebruikers. De structuur beperken tot de oppervlakte van het terras zou dit niet zijn, dit zal dan ook als voorwaarde worden opgenomen.’

Omwille hiervan zal opnieuw worden opgelegd de dragende structuur van de uitpandige terrassen niet verder te laten reiken dan de oppervlakte van de terrassen, met ander woorden te beperken tot op 1,9m van de perceelgrens.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gelijkvloers zo in te richten dat er plaats is voor het stallen van 7 fietsen conform de bouwcode; conform vergunning 20161552;

3.      de dragende structuur van de uitpandige terrassen niet verder te laten reiken dan de oppervlakte van de terrassen, conform vergunning 20161552 (1,9 m van de perceelgrens);

4.      tussen het groendak en tussen de scheidingswand en de vegetatie een niet-brandbare strook (reactie bij brand van minimum klasse A2FL-s2) van minstens 30 cm breed te voorzien;

5.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Uitsluitingen

6.      alle handelingen, werken en wijzigingen op het gelijkvloers buiten de gestelde voorwaarden;

7.      de dragende structuur van de uitpandige terrassen circa op de perceelgrens.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.