2020_CBS_06727 - Omgevingsvergunning - OMV_2020067405. Gitschotellei 130. District Berchem - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/08/1928: toelating (961#10047) voor het bouwen van een woning met diamantslijperij;

-          18/11/1938: toelating (1275#5195) voor veranderingswerken;

-          29/05/1968: toelating (961#3959) voor gevelveranderingswerken.

Vergunde en huidige toestand

-          functie:

• meergezinswoning met gelijkvloerse tentoonstellingsruimtes, opslagruimtes en een garage;
• 2 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 76 m²;

-          bouwvolume:

• een besloten bebouwing met drie bouwlagen en een plat dak;
• het gelijkvloers is over de gehele diepte van het perceel dicht gebouwd;
• de bouwdiepte op de verdieping bedraagt 15,70 meter;

-          gevelafwerking:

• de gevel is opgetrokken in witte gevelsteen met houten buitenschrijnwerk;

-          inrichting:

• het gelijkvloers is ingericht als tentoonstellingsruimte met opslagruimtes;
• rechts is een doorgang voorzien voor de achterliggende garage;
• links is een inkom voorzien voor de twee bovenliggende appartementen.

Gewenste toestand

-          functie:

• meergezinswoning met achterliggende werkplaats met een opslagruimte, fietsenberging en een garage;
• de tentoonstellingsruimte vooraan wordt omgebouwd tot een studio;
• vermeerderen van het aantal wooneenheden van 2 naar 3. Met betrekking tot de nieuwe wooneenheden zijn volgende gegevens beschikbaar:
  • 2 twee-slaapkamerappartementen met een netto vloeroppervlakte van circa 115 m²;
  • een studio met een netto vloeroppervlakte van circa 73 m²;

-          bouwvolume:

• een besloten bebouwing met drie bouwlagen en een plat dak
• de bouwdiepte van het hoofdgebouw bedraagt 17,90 meter;
• de bouwhoogte blijft onveranderd ten opzicht van de laatst vergunde toestand;

-          gevelafwerking:

• de voorgevel blijft onveranderd ten opzichte van de laatst vergunde toestand;
• de achtergevel wordt bepleister in een grijze kleur en het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in hout;

-          inrichting:

• het hoofdgebouw wordt ingericht als een appartementsgebouw met 3 woongelegenheden;
• het gelijkvloers wordt achteraan ingericht als werkplaats met een opslagruimte, fietsenberging en een garage;
• het gelijkvloers wordt deels ontpit en aangelegd als tuin.

Inhoud van de aanvraag

-          gelijkvloers:

• winkel met bureau’s, werkplaats en magazijnen omvormen tot woongelegenheid met achterliggend een autonoom functionerend magazijn, een garage en fietsenbergingen;
• creëren van openruimte tussen de woongelegenheid en de achterliggende functies;

-          verdiepingen

• uitbreiden van de twee woongelegenheden.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de stedelijke agglomeratie van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Kleine Ring en respectievelijk de reservatiestrook voor de aanleg van lijninfrastructuur (de A102) tussen Merksem en Wommelgem, de R11 tussen Wommelgem en Mortsel, de oostelijke grens van Mortsel en Hove en de reservatiestrook voor pijpleidingen tussen Hove/Kontich en Hemiksem.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op het volgend punt:

• artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik: de voorgevel in witte gevelsteen op het gelijkvloers wordt volledig bepleisterd en de plint in blauwe hardsteen werd verwijderd;
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen: voor de bijkomende studio is geen autostaanplaats voorzien;
• artikel 38 Groendaken: het is uit de plannen onvoldoende af te leiden of de gewijzigde platte daken voorzien worden als groendak.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De winkel met bureau’s, werkplaats en magazijnen worden omgevormd tot woongelegenheid met achterliggend een autonoom functionerend magazijn, een garage en fietsenbergingen.

Een woongelegenheid op het gelijkvloers aan de straat zijde is aanvaard op voorwaarde dat het achterliggend magazijn voldoende groot is en voldoende autonoom kan functioneren. Dit is niet het geval door het inbrengen van een autonoom functionerende garage en berging voor fietsen.

Bijgevolg zal worden opgelegd de noodzakelijke fietsenberging voor de gelijkvloerse woning in de tuin van de gelijkvloerse woning te voorzien waardoor de oppervlakte van de fietsenberging bij het magazijn wordt voorzien en de garage niet af te splitsen van het magazijn.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De nieuwe woonentiteit vooraan het gelijkvloers heeft een oppervlakte van circa 73 meter en beschikt over een diepte van 17,9 meter. De woonentiteit is op het breedte punt slechts 4,8 meter breed. De gelijkvloerse verblijfsruimtes (inclusief de slaapkamer achteraan) zijn maximaal met elkaar verbonden. Gelet op de doorzontypologie kan deze bouwdiepte positief geadviseerd worden.

Achter de tuin blijft een bouwvolume van circa 17 meter diepte behouden. Hierin wordt vooraan een fietsenstalling met afvalberging voorzien. Achteraan wordt het magazijn verkleint tot circa 70m² met garage.

De bestaande niet-overdekte koer blijft behouden en er wordt een bijkomende tuin van 40m² toegevoegd. Dit is aanvaardbaar.

Het hoofdvolume wordt ter hoogte van de verdiepingen uitgebreid tot een bouwdiepte van 17,9 meter. Deze bouwdiepte sluit aan bij de bebouwing in de omgeving. Links achteraan wordt ter hoogte van de eerste en tweede verdieping een terras toegevoegd van 11,25 m². Dit sluit maximaal aan bij het bouwvolume van de links aanpalende meergezinswoning. De twee-slaapkamerappartementen worden uitgebreid tot circa 110m². Deze schaalvergroting wordt positief geadviseerd.

Visueel-vormelijke elementen

Omwille van de gelijkvloerse functiewijziging naar wonen, wordt het vitrineraam vooraan het gelijkvloers vervangen door drie verticale gevelopeningen. De ramen worden voorzien in houten schrijnwerk. Ook de voordeur en de garagepoort worden gewijzigd naar houten schrijnwerk. Dit wordt positief geadviseerd.

De gelijkvloerse voorgevel wordt gewijzigd van witte steen met natuurstenen plint naar grijs bepleistering. De bepleistering wordt voorzien met horizontale belijning, dit sluit aan bij de architectuur van de bovenliggende verdiepingen. Indien er een natuurstenen plint met een hoogte van minimaal 60 centimeter voorzien wordt, kan dit positief geadviseerd worden.

De achtergevel wordt voorzien in witte bepleistering met grote ramen in aluminium buitenschrijnwerk. Achteraan wordt een balustrade voorzien. Tegen de rechter perceelgrens wordt een ondoorzichtig paneel voorzien. Gelet op de stedelijke context van de achtergevel wordt dit positief geadviseerd.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de noodzakelijke fietsenberging voor de gelijkvloerse woning in de tuin van de gelijkvloerse woning te voorzien en de oppervlakte van de fietsenberging bij het magazijn te voorzien;

3.      de garage niet af te splitsen van het magazijn.

4.      onderaan de voorgevel een natuurstenen plint te voorzien tot een hoogte van 60 centimeter;

5.      de platte daken moeten voorzien worden als groendak, conform artikel 38 van de bouwcode;

6.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.