2020_CBS_06731 - Omgevingsvergunning - OMV_2020072819. Lange Lozanastraat 296 en Lokkaardstraat 1. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/5/2018: vergunning (20172674) voor het verbouwen van een appartementsgebouw met 4 naar 5 woonentiteiten.  

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie: meergezinswoning met 5 entiteiten en een handelsgelijkvloers;

• de gelijkvloerse verdieping omvat aan de zijde van de Lange Lozanastraat een handelsruimte en aan de Lokkaardstraat een werkplaats met insteekverdieping;

-          bouwvolume:

• pand in gesloten bebouwing aan de Lokkaardstraat dat doorloopt achter het hoekpand naar de Lange Lozanastraat met vier bouwlagen onder mansardedak;

-          gevelafwerking:

• buitenschrijnwerk in hout (voorwaarde van vergunning). 

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 7201) van winkelhuis in art-nouveaustijl als bouwkundig erfgoed;

-          meergezinswoning met 5 entiteiten en een handelsgelijkvloers;

-          bouwvolume: de dakconstructie, ter plaatse van de scheimuren is niet uitgevoerd met een opstand van 30cm conform de voorwaarde uit de vergunning;

-          gevelafwerking: het buitenschrijnwerk is nog steeds uitgevoerd in zwart pvc (niet vergund).  

Gewenste toestand

-          functie:

• op de gelijkvloerse verdieping wordt het deel aan de Lange Lozanastraat ingericht als  restaurant; 
• de indeling van bovenliggende verdieping conform vergund;

-          bouwvolume:

• de overdekte koer wordt gedeeltelijk opengewerkt;
• de rest van het gebouw is conform bestaand;

-          gevelafwerking: regulariseren van de huidige toestand. 

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van de gelijkvloerse verdieping van handel naar reca; 

-          gedeeltelijk ontpitten van het perceel;

-          interne constructieve wijzigingen op de gelijkvloerse verdieping;

-          regulariseren van het gewijzigde schrijnwerk van hout naar zwart pvc;

-          regulariseren van de dakopstanden. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 11 Gevelmaterialen:

het oorspronkelijk buitenschrijnwerk in hout werd vervangen door schrijnwerk in zwart pvc;

• artikel 27 Open ruimte:

het pand ondergaat een functiewijziging, ligt niet in kernwinkelgebied en voorziet geen 20% open ruimte die onverhard is;

• artikel 29: fietsstalplaatsen:

er is geen fietsstalplaats voor het personeel voorzien;

• artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren:
  het platte dak heeft geen dakopstand van minimaal 30cm ter plaatse van de scheimuren.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag voorziet een functiewijziging van handel naar reca. De voorgestelde functiewijziging werd voorgelegd aan de stedelijke dienst Ondernemen en Stadsmarketing. Zij adviseren gunstig aangezien het omvormen van een (voormalige) handelsruimte naar een klein restaurant geen of weinig impact heeft op het commercieel functioneren. Met deze functiewijziging wordt gehoopt dat de (langdurige) leegstand op het gelijkvloers wordt weggewerkt.

Dit gunstig advies wordt vanuit ruimtelijk oogpunt bijgetreden. Voorliggende functiewijziging is inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Door voorgestelde functiewijziging dient er minimum 20 procent aan open en onverharde ruimte op het perceel voorzien te worden. De aanvraag voorziet hierin niet. De overdekte koer op het gelijkvloerse wordt wel terug open gemaakt. Een grotere ontpitting van het terrein zou betekenen dat delen van de achtergevels gesloopt moeten worden. Dergelijke ontpitting zou niet in verhouding staan tot de aangevraagde werken en mogelijks de erfgoedwaarde van de panden aantasten. In alle redelijk is voorgestelde vrijgekomen open ruimte aanvaardbaar voor een recafunctie. Met toepassing van artikel 3 is een afwijking op artikel 27 gerechtvaardigd.

Buiten deze ingreep blijft het bouwvolume nagenoeg ongewijzigd.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

De panden Lange Lozanastraat 296 en Lokkaardstraat 1 zijn opgenomen in de inventaris bouwkundig erfgoed. Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd daarom advies gevraagd. Zij stellen dat:

“Het aanvraagdossier omvat geen bijkomende duiding over het cultuurhistorisch profiel van het gebouw.

Volgens de vastgestelde inventaris gaat het om een winkelhuis in gematigde art-nouveaustijl, volgens de bouwaanvraag uit 1910 opgetrokken in opdracht van de elektricien en kachelhandelaar Pieter van Bommel. Het programma van het winkelhuis van Bommel omvat tevens een atelier dat uitgeeft in de Lokkaardstraat.

Met een gevelbreedte van drie traveeën, omvat de rijwoning vier bouwlagen onder een pseudo-mansarde met dakkapellen, waarbij de eerste verdieping als entresol is opgevat. De lijstgevel heeft een parement uit witte Silezische brikken, geaccentueerd door blauw geglazuurde baksteen voor ontlastingsbogen en imposten. Met een vandaag verbouwde winkelpui, en geleed door kordonvormende lekdrempels, legt de compositie de klemtoon op de middenas. Deze wordt op de tweede verdieping gemarkeerd door een driezijdige houten erker, gevat tussen lisenen op kraagstenen, en bekroond door een ijzeren balkonborstwering.

Verder beantwoordt de opstand aan een regelmatig ordonnantieschema, met op de entresol een vierlicht waarvan de boogvorm het profiel van de erker volgt, op de tweede verdieping steekboogvensters, en op de derde verdieping rondboogvensters in spaarnissen op kraagstenen. Publicitaire tegelpanelen met opschrift "ECLAIRAGE" en "CHAUFFAGE" kleuren de borstwering van de topgeleding; een houten kroonlijst boven steigergaten met leeuwenkoppen vormt de gevelbeëindiging. Het houten schrijnwerk van de bovenvensters en dakkapellen is bewaard. Recente winkelpui. Eenvoudige bakstenen achtergevel van hetzelfde volume in de Lokkaardstraat, in 1921 werd dit pand verhoogd.

De L-vormige plattegrond bestaat uit het winkel- en woonvolume aan de Lange Lozanastraat, en het ateliervolume aan de Lokkaardstraat. Volgens de bouwplannen biedt het hoofdvolume gelijkvloers ruimte aan de winkel met woonkamer, kantoor en keuken. De entresol omvat twee toonzalen voor verwarmings- en verlichtingstoestellen, een kantoor en een slaapkamer; op de tweede verdieping bevinden zich een twee kamers, een ‘kabinet’ en een badkamer.

Het object/ complex is beeldbepalend. Een object/complex is beeldbepalend wanneer de stedenbouwkundige, architecturale of esthetische waarde voor zowel het in- als exterieur hoog zijn.

De voorliggende interne wijzigingen hebben slechts in beperkte mate impact op het bestaande gebouw. De overdekte koer wordt opnieuw opengemaakt, waardoor enkele bouwkundige ingrepen worden voorzien. Alhoewel het dossier geen cultuurhistorische duiding of verantwoording bevat zal deze ingreep slechts een zeer beperkte invloed hebben op de erfgoedwaarde van het pand.

De ingrepen aan het exterieur zijn onaanvaardbaar. Meer bepaald de recente vervanging van het oorspronkelijk geschilderd houten schrijnwerk in de voorgevel van de Lange Lozannastraat door pvc.

Schrijnwerk is immers een erfgoedkenmerk bij uitstek aangezien het essentieel bijdraagt tot de belevingswaarde van de voorgevel. Om geen afbreuk te doen aan de historiciteit pleiten wij in de eerste plaats voor het behoud van het oorspronkelijk schrijnwerk. Authenticiteit is immers een belangrijk uitgangspunt in de monumentenzorg. Om toch aan betere comforteisen tegemoet te komen wordt er vaak wel toegelaten om dubbel glas te plaatsen in de bestaande sponning.

Pas wanneer behoud niet mogelijk blijkt, kan er geopteerd worden voor de vervanging van het schrijnwerk naar oorspronkelijk model, dit zowel wat betreft materiaalgebruik, profilering, detaillering en afwerking. Deze uitgangspunten hanteert de dienst monumentenzorg bij de advisering van bouwaanvragen voor panden met erfgoedwaarde.

Panden in sobere art-nouveaustijl uit het begin van de 20ste eeuw waren in oorsprong voorzien van houten, geprofileerd en geschilderd schrijnwerk dat de architecturale uitwerking van deze stijl ondersteunt. De keuze voor pvc doet afbreuk aan de erfgoedwaarde, zelfs in deze kwalitatieve uitvoering die qua vormgeving dicht in de buurt van het oorspronkelijk schrijnwerk komt.  Pvc is immers een atypisch materiaal voor de vroeg 20ste-eeuwse vormentaal en kan omwille van de eigenheid van het materiaal nooit de profilering en historische detaillering van het oorspronkelijk houten schrijnwerk evenaren. De intrinsieke waarde van hout als materiaal is dan ook essentieel. De schildering van het hout geeft het schrijnwerk het verfijnde en typische uitzicht.

Het bestaande schrijnwerk komt dan ook niet voor regularisatie in aanmerking en dient vervangen door correct geprofileerd geschilderd houten schrijnwerk naar oorspronkelijk model.

Bij waardevolle gebouwen waar het historisch schrijnwerk niet meer aanwezig is en vervangen werd door niet-passend schrijnwerk met gestandaardiseerde profielen of uitgevoerd in is niet-historisch materiaal betekent een vervanging met schrijnwerk naar historisch model een belangrijke herwaardering voor de gevel.

Het nieuwe schrijnwerk kan opgebouwd worden met hedendaagse profielen maar moet qua uitzicht wel aansluiten bij het historische beeld van de gevel en het oorspronkelijk schrijnwerk. Het nieuwe schrijnwerk moet dus het oorspronkelijk schrijnwerk volgen wat betreft materiaalgebruik (in dit geval hout), maatvoering (dit wil zeggen de profilering en detaillering, t-verdeling), indeling en afwerking. Omwille van de authenticiteit van de gevel en het historische beeld van het schrijnwerk, is het niet wenselijk om in de nieuwe ramen verluchtingsroosters te plaatsen. De stedelijke dienst monumentenzorg beschikt over typedetails van een historisch t-raam waarop de schrijnwerker zich kan baseren of die integraal kunnen overgenomen. 

Gezien de cultuurhistorische waarde van de panden, worden de opmerkingen aangaande het buitenschrijnwerk integraal bijgetreden. Het pvc schrijnwerk komt niet in aanmerking voor regularisatie en wordt uitgesloten van vergunning.

Dit advies ligt overigens in lijn met de voorwaarden uit voorgaande vergunning (20172674) waarin ook werd opgelegd om het schrijnwerk in pvc uit te sluiten/te vervangen door houten schrijnwerk. Er zijn geen nieuwe inzichten of gebeurtenissen die ertoe zouden leiden om deze voorwaarde te herzien.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De gerealiseerde open ruimte ligt in het hart van het perceel. Gelet op de bovenliggende appartementen zou een reca-terras op deze plaats ontoelaatbare geluids- en geurhinder kunnen veroorzaken naar de bovenburen. Daarom wordt geadviseerd om als voorwaarde van de vergunning te stellen dat de open ruimte niet gebruikt mag worden als buitenterras of buitenruimte voor klanten.

De voorgestelde functiewijziging vereist wellicht een luchtafvoer of afvoer voor alle gassen. Er dient gezocht te worden naar een oplossing die de erfgoedwaarde van het pand niet aantast en die de stedenbouwkundige voorschriften van de bouwcode respecteert. Ook dit dient opgenomen te worden als voorwaarde van de vergunning.

In een voorgaande vergunning werd opgelegd om een opstand van 30 cm te voorzien. Conform artikel 34 van de bouwcode is hieraan nog niet voldaan. Bij afwezigheid van een opstand is het ook mogelijk een strook in brandvrij materiaal als alternatief te voorzien. Dit wordt opgenomen als voorwaarde van deze vergunning.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsstalplaatsen

De aanvraag voorziet geen fietsstalplaats, waar deze conform artikel 29 van de bouwcode minstens één voor het personeel dient te voorzien. In voorwaarden wordt daarom opgenomen om minstens één fietsstalplaats voor het personeel op eigen terrein te voorzien.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      het gedeelte van de scheidingsmuren dat geen opstand heeft van minimaal 0,30 meter ten opzichte van het hoogste aangrenzende dakvlak, te voorzien van dakbekleding die valt onder brandreactie klasse BROOF (t1) of voorkomt op de lijst opgenomen in het ministerieel besluit van 21 november 2012 tot vaststelling van de lijst van dakbedekkingen die kunnen worden; geacht aan de eisen ten aanzien van het prestatiecriterium « brandgedrag aan de buitenzijde » te voldoen (leien van leisteen of natuursteen, dakpannen van natuursteen, beton, terracotta, keramiek of staal, vlakke en geprofileerde platen of leien uit met vezels versterkt cement, geprofileerde of vlakke metalen platen, eindlaag van los aangebracht grind met een dikte van ten minste 50 mm enz.);

3.      het pvc buitenschrijnwerk in de voorgevel aan de Lange Lozannastraat te vervangen door geschilderd, houten schrijnwerk. Het nieuwe schrijnwerk moet het oorspronkelijk schrijnwerk volgen wat betreft materiaalgebruik (in dit geval hout), maatvoering (dit wil zeggen de profilering en detaillering, t-verdeling), indeling en afwerking.  Detailtekeningen zijn voor te leggen aan de stedelijke dienst monumentenzorg;

4.      minstens één fietsstalplaats op eigen terrein voorzien, conform artikel 29 van de bouwcode;

5.      de gelijkvloerse koer niet als horecaterras gebruiken;

6.      voldoende luchtafvoer en afvoer voor alle gassen te voorzien waarbij de erfgoedwaarde van het pand niet wordt aangetast en conform de bepalingen van de bouwcode;

7.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

8.      het PVC-buitenschrijnwerk in de voorgevel aan de Lange Lozanasraat.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.