2020_CBS_06719 - Omgevingsvergunning - OMV_2020024729. August Michielsstraat 29A. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/3/2009: vergunning (3264#48) voor het verbouwen van een hotel;

-          11/5/2007: vergunning (3152#1075) voor het verbouwen van een kantoorruimte tot 6 hotelkamers;

-          6/1/1994: vergunning (86#8720111) voor oprichten hotel + afbraak bestaande bebouwing;

-          3/6/1993: vergunning (86#8720108) voor hotel.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          hotel:

• 32 hotelkamers van eerste tot en met vierde verdieping;
• op vijfde verdieping secretariaat, technische ruimte, vergaderzaal en directieruimte.

-          6 bouwlagen onder plat dak waarvan bovenste bouwlaag een teruggetrokken daklaag is met zinken halfschuin dak erop;

-          bouwhoogte 20,10 meter;

-          eerste tot en met derde verdieping kragen uit en eindigen op een boog op de hoek;

-          gevelafwerking:

• gevel in baksteen;
• aluminium schrijnwerk;
• uitsprong bekleed in roestvrij staal;

-          perceel is dichtgebouwd.

Huidige toestand

-          conform vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          hotel:

• gelijkvloers: onthaal en restaurant;
• 48 hotelkamers op de verdiepingen;

-          7 volwaardige bouwlagen onder plat dak;

-          bouwhoogte 23,64 meter;

-          uitwerking gevel en volume van de nieuwe verdiepingen conform uitkragende verdiepingen 1 tot en met 3;

-          gevelafwerking:

• gevel in baksteen;
• aluminium schrijnwerk;
• uitsprong bekleed in roestvrij staal.

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van het volume: bijbouwen van verdiepingen op een hoekpand;

-          vermeerderen van het aantal hotelkamers met 16.

Stedenbouwkundige lasten

De voorliggende aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de door het college op 9 maart 2018 (Jaarnummer 2018_CBS_02203) besliste principes die van toepassing zijn op de Stedenbouwkundige lasten. In geval een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen wordt bekomen dient een financiële stedenbouwkundige last opgelegd te worden. Het normbedrag bedraagt maximaal 27.090,00 EUR

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Eilandje, goedgekeurd op 1 september 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk cultureel, historisch en/of esthetische waarde van de bestaande bebouwing en zone voor wonen-art. 1-bestaand weefsel.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:

-          0.5 Draagkracht: door de uitbreiding met 16 kamers wordt de draagkracht op het perceel overschreden;

-          0.10 Dakvorm: De technische installaties zijn niet mee geïntegreerd in het gebouw;

-          1.2.2 Harmonieregel: door de uitbreiding is het hotel opvallend hoger dan de gebouwen in de onmiddellijke omgeving.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.
de uitbreiding van het driesterrenhotel van 32 kamers naar 48 kamers overschrijdt de draagkracht van de omgeving;

• Artikel 10: Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: de bouwhoogte is niet in harmonie met het referentiebeeld;
• Artikel 13: Ondergrondse en bovengrondse uitsprongen:§4 de geveluitsprong neemt meer dan de helft van de geveloppervlakte in.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van hotel blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag betreft een verhoging van de bestaande kroonlijst met 6,06 meter (= van  17,35 meter tot 23,41 meter, plaatselijk tot 24,60 meter), waardoor deze 9,84 meter of 4 bouwlagen hoger komt te liggen dan deze van de aanpalende panden. De aanvraag is hierdoor strijdig met het geldende RUP en een goede ruimtelijke ordening, waardoor deze geweigerd dient te worden.

Het referentiebeeld wordt gevormd, zoals vermeld in het RUP, door de aangrenzende gebouwen, de straatwand of een ander ruimtelijk geheel. Men bekijkt het gebouw steeds vanuit een logisch geheel in de omgeving waar een harmonische samenhang merkbaar is. De blokken aan de overzijde van de straat (“samengestelde bouwblokken”) maken geen deel uit van het zelfde ruimtelijk geheel. Voor deze bouwblokken (Wo2) gelden andere bouwvoorschriften dan voor de panden in het bestaand weefsel (Wo1) waar de harmonieregel van toepassing is. Het is dan ook duidelijk dat geen rekening kan gehouden worden met de maximaal toegelaten hoogte aan de overzijde, zoals in de motivatienota van de aanvrager wordt gesteld. Overigens wordt opgemerkt dat de kroonlijsthoogte en het aantal bouwlagen in voorliggende aanvraag zelfs nog hoger is dan de maximaal toegelaten kroonlijsthoogte en het maximaal aantal bouwlagen van de samengestelde bouwblokken aan de overzijde

Het voorgestelde project komt inzake het aantal bouwlagen niet overeen met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving. De geplande uitbreidingswerken zijn bijgevolg storend voor de omgeving en niet in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening van de plaats.

Visueel-vormelijke elementen

Hoewel de vormgeving en de materialisatie van de bestaande  gevel worden doorgetrokken in de uitbreiding kan het voorstel naar welstand niet gunstig beoordeeld worden. De bestaande gevel past zich reeds weinig in in de kenmerkende architectuur van de omgeving. Een verderzetting van deze vormentaal is dan ook niet wenselijk.

De bestaande erker wordt doorgetrokken tot bovenaan waardoor deze, strijdig met de bouwcode, meer dan de helft van de geveloppervlakte inneemt. Anders dan in de aanvraag, zijn erkers niet bedoeld om het bouwvolume wezenlijk te vergroten. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

Bovendien is de erker in de aanvraag niet begrepen binnen een verticaal vlak onder 45° ten opzichte van de kroonlijst, waardoor deze een impact heeft op de rechtlijnigheid van het straatbeeld. Dit is strijdig met een goede ruimtelijke ordening en de bouwcode.

Omwille van bovenstaande argumentatie dient de aanvraag geweigerd te worden. Een revisie van de bestaande vormgeving van de gevel, zodat deze in harmonie gebracht wordt met de omgeving, zou aan te bevelen zijn.  

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking op een eerder recent hotelcomplex zonder erfgoedwaarde, gelegen in CHE-gebied. Hoewel de intrinsieke erfgoedwaarde van het complex ontbreekt, vormt de gewenste uitbreiding, vanuit oogpunt monumentenzorg, geen meerwaarde voor het pand en de omgeving. Het pand is vandaag reeds zeer sterk in disharmonie met de omgeving. Dit effect wordt door de verhouding en vormgeving van het beoogde ontwerp alleen nog maar versterkt waardoor er afbreuk wordt gedaan aan de waardevolle CHE-bebouwing. Dit wordt bevestig in het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg.

Gelet op bovenstaande argumenten wordt over deze aanvraag een ongunstig advies uitgebracht door de dienst monumentenzorg.

Milieu-aspecten

De huidige exploitatie van het hotel beschikt niet over een geldige vergunning voor haar ingedeelde inrichtingen of activiteiten. Uit in het verleden gedane meldingen in het kader van de Vlarem-wetgeving, en op basis van de aard van de inrichting, zijn waarschijnlijk het lozen van huishoudelijk afvalwater, de airconditionings- en koelinstallatie(s) en mogelijk ook de stookinstallatie als hinderlijke activiteit verbonden aan het hotel. In het voorliggende dossier worden bijvoorbeeld op het dakplan twee koelgroepen voorzien. Indien voorliggend project vergund wordt, dient voor de start van de werken de vergunning of melding voor het exploiteren van al de ingedeelde inrichtingen, verbonden aan het hotel, in orde gebracht te worden.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Strijdig met het RUP zijn de koelgroepen niet geïntegreerd in het volume. Hier kan geen afwijking op worden toegestaan.

De aanvraag dient ook hierdoor geweigerd te worden.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorzieningen:

Het is gewenst een aantal fietsenstallingen te voorzien voor personeel en gasten van het hotel.

Er wordt geen fietsenstalling voorzien. Indien een vergunning zou verleend worden, dient deze voorzien te worden.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten