2020_CBS_06741 - Omgevingsvergunning - OMV_2020068672. Zwijgerstraat 13. District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/03/2017: opname in het vergunningenregister (201679) meergezinswoning met drie woongelegenheden;

-          10/04/1934: vergunning (18#178) veranderingswerken.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning bestaande uit 3 wooneenheden telkens één appartement per verdieping en gelijkvloerse bergruimte en garage;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder een plat dak;
• gelijkvloers volledig dicht bebouwd;
• achteraan het appartement op de eerste verdieping bevindt zich een dakterras.

-          gevelafwerking:

• voorgevel opgetrokken in roodbruine gevelsteen met wit pvc buitenschrijnwerk op de verdiepingen en wit/blauw houten schrijnwerk op het gelijkvloers.

Huidige toestand

-          idem als vergunde/vergund geachte toestand.

Gewenste toestand

-          gelijkvloers ingericht met een appartement:

• 1 eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 56m² en een buitenruimte van 9,8m² en een overdekt terras van 5,6m²;
• de appartementen op de verdiepingen blijven ongewijzigd;

-          bouwvolume:

• 4 bouwlagen onder een plat dak;
• gelijkvloers buitenruimte rechts achteraan;
• geen dakterras op de eerste verdieping;

-          gevelafwerking:

• wit pvc raam op het gelijkvloers.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van de functie van gelijkvloerse garage/magazijn tot woning;

-          vermeerderen van het aantal wooneenheden van 3 naar 4;

-          interne constructieve werken op het gelijkvloers;

-          slopen van een deel van het gelijkvloers (rechts achteraan);

-          wijzigen van de gelijkvloerse voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel  1:   zone voor wonen - (wo1).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultuurhistorisch erfgoed:

Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.
Het verwijderen van de waardevolle en authentieke garagepoort tast de erfgoedwaarde op een onaanvaardbare manier aan.

• Artikel 6 Harmonie en draagkracht:

De aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project worden afgetoetst aan de draagkracht van de omgeving en dit voor alle delen van de constructie.
De functies op de gelijkvloerse verdieping voorzagen in de behoefte van de bovenliggende verdiepingen. Het gebouw is niet draagkrachtig genoeg om 4 wooneenheden te herbergen, terwijl de dienende functies van het gelijkvloers hierdoor tegelijk ook verdwijnen .

• Artikel 11 Afwerken van gevels en materiaalgebruik :

Het veranderen van buitenschrijnwerk mag de historische beeldwaarde van de gevels niet verstoren door zijn materiaalgebruik, maatvoering en/of indeling. Het verwijderen van de garagepoort tast de erfgoedwaarde van het totale gevelbeeld aan.

• Artikel 27 Open ruimte:

Bij functiewijziging moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. Deze 20% dient zich te bevinden in de zone voor zij-, achtertuinen en binnenplaatsen.

Deze open ruimte wordt onvoldoende voorzien (slechts 10%).

• Artikel 28 Buitenruimte:

De buitenruimte van de woningen op niveau 1 en 2 zijn gesupprimeerd;

• Artikel 29 Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De voorziene fietsstalplaatsen zijn onvoldoende en niet nuttig.

• Artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  Geen autoparkeerplaatsen voorzien voor het bijkomende appartement en er verdwijnt een parkeerplaats.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag wenst de gelijkvloerse berging met autostalplaats om te vormen naar een wooneenheid. Wonen is een kenmerkende functie in de omgeving, echter is het gelijkvloers ingericht om te voorzien in de behoefte van de bovenliggende appartementen, zijnde een bergruimte, waar mogelijks fietsen gestald werden, en een autostalplaats. De bestaande vergunde functie van berging/garage dient daarom behouden te blijven.

Geadviseerd wordt om de aanvraag daarom te weigeren.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Omdat een functiewijziging wordt voorgesteld dient er 20% open ruimte te worden voorzien op het perceel, conform artikel 27 van de bouwcode. Dit is niet het geval. Slechts ca. 10% wordt als open ruimte ingericht. Een deel van het verwijderde volume op het gelijkvloers, in functie van deze ontpitting, blijft overbouwd door de bestaande en te behouden bovenliggende verdiepingen. Deze buitenruimte kan niet meegerekend worden als open ruimte omdat deze de nagestreefde doelstelling van open ruimte niet beantwoordt, m.n. het voorzien van licht en lucht in de aangrenzende bebouwing, infiltratiemogelijkheden van het regenwater, afkoeling van de stadslucht.

Doordat er niet voorzien kan worden in voldoende ontpitting, conform artikel 27 van de bouwcode, is de functiewijziging niet aanvaardbaar. De aanvraag dient dan ook geweigerd te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Het pand is volgens het RUP Binnenstad gelegen in een woonzone met culturele, historisch en/of esthetische waarde, waarbij de wenselijkheid van het behoud vooropgesteld wordt. Aan de stedelijke dienst monumentenzorg werd advies gevraagd. Zij stellen:

“De aangevraagde werken werden niet vooraf besproken met de dienst monumentenzorg. Om tegemoet te komen aan de vereiste om voldoende informatie toe te voegen over het cultuurhistorisch profiel van het pand werden twee historische plannen in het dossier opgenomen.

De aanvraag heeft betrekking op de omvorming van het gelijkvloers van het pand van een garage en opslagruimte tot een woning. Hiervoor wordt een essentiële gevelwijziging doorgevoerd, waarbij de oorspronkelijke en rijkelijk geornamenteerde garagepoort verwijderd wordt en vervangen wordt door een raam. Deze wijziging heeft een belangrijke impact op de gevel, die tot op heden zijn authentiek karakter behield. De vervanging door een raam betekent een aanzienlijke verarming van de gevel.

De interne verbouwing heeft weinig tot geen impact op de erfgoedwaarde van het pand. De voorliggende aanvraag wordt gunstig geadviseerd mits de originele garagepoort in situ bewaard blijft.”

Dit advies wordt wat betreft het behoud van de garagepoort vanuit stedenbouwkundig oogpunt bijgetreden.

De voorgestelde wijzigingen aan de voorgevel zijn niet verenigbaar met de erfgoedwaarde van het gebouw en strijdig met artikel 5 en 11 van de bouwcode. De waardevolle garagepoort dient behouden te blijven zodat deze op een positieve manier kan blijven bijdragen aan de beeldkwaliteit, beeldwaarde en belevingswaarde van het gebouw en van de straat. Door het behoud van de oorspronkelijke poort blijft de authenticiteit van het gebouw intact.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Het bestaande appartementsgebouw telt drie zelfstandige wooneenheden. De aanvraag beoogt een bijkomende entiteit. Door de aangevraagde wijzigingen worden de functionaliteiten die op het gelijkvloers worden aangeboden voor de bovenliggende appartementen (autostalplaats, bergingen, al dan niet voor fietsen, …) niet elders in het gebouw opgevangen. In plaats van de verloren voorzieningen te compenseren, wordt voorgesteld om een bijkomende woonentiteit te voorzien, waardoor de druk op het gebouw en de omgeving verder toeneemt.

Het vermeerderen van het aantal woningen van drie naar vier overstijgt hierdoor de draagkracht van het pand wat strijdig is met artikel 6 van de bouwcode.

Het bijkomende eenslaapkamerappartement heeft een vloeroppervlakte van ca. 56m². Om voldoende woonkwaliteit te kunnen garanderen is het belangrijk dat de grootte van het appartement in het algemeen en de onderlinge verhouding van de verblijfsruimten in het bijzonder, zijn afgestemd op het potentieel aantal bewoners. Omwille van de aparte slaapkamer en de aparte bureauruimte wordt geoordeeld dat de overige, doch primaire, leefruimten (zithoek, eetkamer, keuken) hierdoor teveel moeten inboeten in verblijfskwaliteit. Een appartement van dergelijke oppervlakte kan enkel voldoende woonkwaliteit genereren indien het wordt ingericht als studio. Door alle verblijfsfuncties samen te voegen in één ruimte kan zo een kwalitatieve woning ontworpen worden. 

Voorliggend aanvraagdossier stelt dat de wijzigingen alleen betrekking hebben op de gelijkvloerse verdieping. Echter wordt vastgesteld dat door de afbraak van een deel van het gelijkvloerse volume de buitenruimte op de 1ste verdieping verdwijnt. Ook wordt opgemerkt dat de buitenruimte op het tweede niveau is gesupprimeerd en werd toegevoegd aan de leefruimte van het appartement. Hierdoor zijn beide woningen niet in overeenstemming met artikel 28 van de bouwcode. Indien een woonvermeerdering wordt geambieerd, dienen eerst de bestaande woonentiteiten geoptimaliseerd te worden. Het zou een meerwaarde kunnen zijn om een deel van de gelijkvloerse ruimte, achteraan het perceel, in te richten als verblijfsruimte voor de woning op de eerste verdieping en een deel te ontpitten ten behoeve van een private buitenruimte. 

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsvoorziening

In navolging van het advies van de stedelijke mobiliteitsdienst, wordt vastgesteld dat het aantal voorziene fietsstalplaatsen onvoldoende is voor de extra woning en niet bruikbaar zijn als fietsstalplaats, conform artikel 29 van de bouwcode.

Er moeten minstens drie fietsstalplaatsen, conform de afmetingen van de bouwcode voorzien moeten worden, waarvan minsten twee als gewone lage fietsstalplaatsen. Achter elke fiets in een fietsstalplaats moet een minimale vrije ruimte van 1,7 meter beschikbaar zijn.

Gelet op de verschillende strijdigheden met de bouwcode, het supprimeren van bestaande voorzieningen, het creëren van bijkomende behoeftes waarin niet voorzien kan worden en het aantasten van de erfgoedwaarde van het pand kan geconcludeerd worden dat het vermeerden van het aantal woningen van drie naar vier de draagkracht van het gebouw, het perceel en de omgeving wordt overschreden.

De garagepoort is noodzakelijk voor het functioneren van het woongebouw en om de mobiliteitsdruk in de omgeving niet te doen stijgen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.