2020_CBS_06760 - Omgevingsvergunning - OMV_2020067526. Lange Sterrestraat 25. District Ekeren - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          17/09/1973: weigering (803#3917) voor het vergroten van een bestaand magazijn;

-          24/10/1950: vergunning (802#5370) voor verbouwingswerken aan een handelshuis.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie:

• handelshuis met als bouwvolume:
  • zijde Lange Sterrestraat: magazijn van 1 bouwlaag hoog, zoals vermeld in de weigering van 1973;
  • hoekpand van twee bouwlagen onder zadeldak met handelsgelijkvloers;
  • gedeeltelijk 1 bouwlaag langsheen Boomstraat;

-          gevelafwerking:

• het hoekpand werd opgericht in baksteen met horizontale geleding – dit gebouw beschikt over een toegangspoort in de gevel van 1 bouwlaag aan de zijde van de Boomstraat (vergund in 1950).

Huidige toestand

-          bouwvolume:

• hoekpand van 2 bouwlagen onder zadeldak;
• het pand bestaat uit 3 verschillende volumes/gevels die met elkaar verbonden werden;

-          gevelafwerking:

• de gevel is wit geschilderd en is ingevuld met wit pvc-schrijnwerk;
• de bovenlichten van de ramen op de 1ste verdieping werden voorzien van niet-transparante vast panelen;
• aan de voordeur in de Boomstraat werd een rolluik geplaatst;
• de bestaande raamopeningen gelegen aan de Boomstraat op de 1ste verdieping werden dichtgemaakt.

Gewenste toestand

-          functie:

• slopen en herbouwen van de huidige bebouwing;
• meergezinswoning met 5 woonentiteiten, van drie bouwlagen;
  • tweeslaapkamer-appartement op de gelijkvloerse verdieping van circa 122 m² (inclusief een garage van 24 m² en een leefruimte van 98 m²) en een buitenruimte van circa 19 m²;
  • 2 woonentiteiten op de eerste verdieping waarvan :
    • 1 tweeslaapkamer-appartement van circa 87 m² met een buitenruimte van circa 5 m²;
    • 1 éénslaapkamer-appartement van circa 57 m² met een buitenruimte van 11 m²;

• 2 woonentiteiten op de tweede verdieping waarvan:
  • 1 tweeslaapkamer-appartement van circa 81 m² met een buitenruimte van circa 8 m²;
  • 1 éénslaapkamer-appartement van circa 51 m² met een buitenruimte van circa 8 m²;
    • de gemiddelde netto-vloeroppervlakte van alle wooneenheden bedraagt 79,6 m².

-          bouwvolume:

• hoekpand van 3 bouwlagen met als gevelafwerking:
  • geïsoleerd en voorzien van steenstrips in een donkerbruine kleur op gelijkvloerse en eerste verdieping en de tweede verdieping in zink met staande naad;
  • het buitenschrijnwerk wordt uitgevoerd in aluminium.  

Inhoud van de aanvraag

-          slopen van een handelshuis en het nieuw bouwen van een meergezinswoning met 5 wooneenheden. 

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
 

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 – Harmonie en draagkracht:

de draagkracht van het hoekperceel wordt overschreden door de sloop van een eengezinswoning en het optrekken van een meergezinswoning met 5 wooneenheden. Bijkomend is de algemeen voorkomende typologie in deze buurt die van 2 bouwlagen onder hellend dak en niet de voorgestelde 3 volwaardige bouwlagen.

• artikel 11 – Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

de gebruikte materialen bepalen in belangrijke mate de beeldkwaliteit van het gebouw en de samenhang van het gebouw met zijn omgeving. De rechtopstaande gevels van de 2de verdieping worden uitgevoerd in zink, een materiaal dat als gevelafwerking zonder meer niet voorkomt in de gebouwde context;

• artikel 26 – Afvalverzameling:

meergezinsgebouwen of gemengde gebouwen met minimaal 4 woningen dienen een gemeenschappelijke afgescheiden ruimte voor afvalverzameling te hebben die voorzien wordt van verluchting. De netto-vloeroppervlakte hiervan dient minimaal 4 m² te bedragen bij een meergezinsgebouw. Betreffende werd hier niet voorzien;

• artikel 27 – Open ruimte:

bij nieuwbouw, herbouw, bij functiewijziging of bij toename van de bebouwde grondoppervlakte moet minimaal 20% van de oppervlakte van het perceel op het niveau van het maaiveld onbebouwd zijn. In specifieke gevallen is het niet mogelijk om aan deze voorwaarde te voldoen, zoals bij kleinere hoekpercelen – dit laatste is echter niet het geval: er is wel sprake van een hoekperceel maar niet van beperkte omvang (± 12 x 18 m);

• artikel 28 – Minimale oppervlakte buitenruimte:

het terras op de 1ste verdieping van appartement 2 is slechts 5,20 m groot, terwijl dit minimaal 6 m² dient te zijn;

• artikel 29 – Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:
• de eerste parking is zodanig klein dat er niet veel ruimte is voor fietsers om de garage in- of uit te rijden. Een extra toegang zoals bij parking 1 is voorzien is hier wenselijk;
• niet alle fietsen mogen via een ophangsysteem gestald worden. Sommige fietsen, die iets groter zijn of een andere vorm hebben zoals bakfietsen, laten dit niet toe. Er moeten dus enkele plaatsen voorzien worden voor het ‘normaal’ stallen van fietsen;
• de fietsstalplaats kan niet volwaardig gebruikt worden voor het stallen van minimaal 10 fietsen omdat deze ook als parkeergarage dient. Bovendien zijn er maar 9 fietsten ingetekend;
• artikel 34 – Stabiliteit en scheidingsmuren

ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak dient een opstand van minimaal 0,30 m te worden voorzien, hetgeen hier niet het geval is.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt op volgende punten af van de bouwcode:

-          Artikel 6: Harmonie en draagkracht:

Zie infra – bespreking Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

-          Artikel 11: Afwerken van gevels en materiaalgebruik:

Zie infra – bespreking visueel-vormelijke elementen

-          Artikel 26: Afvalverzameling:

Voorliggende aanvraag voorziet niet in een afgescheiden afvalberging van minstens 4m², voorzien van verluchting. Dit is strijdig met artikel 26 van de Bouwcode. Van dit voorschrift kan met betrekking tot een minimum aan comfort en hygiëne voor de bewoners, niet afgeweken worden. De voorgestelde indeling en programma laten niet toe een afvalberging te voorzien conform artikel 26 zonder afbreuk te doen aan de woonkwaliteit van woonentiteiten. Hieruit kan verder worden afgeleid dat het voorgestelde programma de draagkracht van de site overschrijdt.

Artikel 27: Open ruimte:

Bij een nieuwbouw dient minimaal 20 % van het perceel onbebouwde ruimte te voorzien. In de voorliggende aanvraag wordt er onvoldoende ontpitting voorzien.

-          Artikel 28 Minimale oppervlakte buitenruimte:

De aanvraag is strijdig met artikel 28 van de bouwcode dat bepaalt dat elke zelfstandige woongelegenheid dient te beschikken over een eigen, voldoende grote open ruimte. Uit lezing van de plannen blijkt dat deze minimale oppervlakte bij een aantal appartementen niet gehaald wordt.

-          Artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

De fietsparkeerbehoefte wordt bepaald op het aantal slaapkamers per woning vermeerderd met 1. Het project bestaat uit 5 woningen: 2 appartementen met 1 slaapkamer en 3 met 2 slaapkamers. De fietsparkeerbehoefte bedraagt 13. Er worden 15 fietsstalplaatsen voorzien. Deze plaatsen zijn verdeeld over de 2 garages. De eerste parking is zodanig klein dat er onvoldoende ruimte is voor fietsers om de garage in of uit te rijden.

-          Artikel 34 Stabiliteit en scheidingsmuren

Ten opzichte van het hoogst aangrenzende dakvlak dient een opstand van 0,30m te worden voorzien.

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag beoogt een vervangingsnieuwbouw met 5 eenheden waar voorheen sprake was van een handelszaak met 1 woning. Het perceel is wel degelijk gesitueerd in een voldoende ontwikkeld woongebied waardoor in eerste instantie zou kunnen geoordeeld worden dat er sprake is van een correcte functionele inpasbaarheid doch er dient geconstateerd te worden dat de draagkracht van het perceel overschreden wordt – dit laatste is enerzijds het gevolg van een volumetrie die de korrel van de plek en zijn omgeving eenduidig overschrijdt (3 volwaardige bouwlagen waar de overgrote meerderheid van de panden over 2 lagen onder zadeldak beschikt) en mede door het feit dat de meerderheid van de nieuwe wooneenheden onvoldoende groot zijn om te voldoen aan de oppervlakte-vereisten. Ook omwille van dit laatste kan geconcludeerd worden dat er eenvoudigweg een overtal aan nieuwe eenheden wordt gecreëerd – mede daardoor is het bijvoorbeeld ook vereist om het merendeel van de te voorziene parkeerplaatsen af te kopen aangezien deze ronduit niet op het eigen perceel kunnen worden ondergebracht.

Bijgevolg wordt geoordeeld dat er geen sprake is van een correcte functionele inpasbaarheid.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De nieuwe volumetrie van het gebouw is grotendeels ingepast in zijn gebouwde context, uitgezonderd de vormgeving van de bovenste bouwlaag. In een omgeving waar nagenoeg enkel 2 bouwlagen onder zadeldak voorkomend is, wordt hier zonder meer een volwaardige 3de bouwlaag toegevoegd; dat deze met een ander materiaal wordt bekleed veranderd niets aan de volumetrie. Het klopt dat er zich in de onmiddellijke omgeving 1 à 2 gebouwen bevinden die eveneens over een 3de bouwlaag beschikken doch deze zijn zonder meer een uitzondering en niet de regel. Bovendien is er hier, in dit smallere stratenpatroon, eerder sprake van een onwenselijke ruimtelijke toestand aangezien op deze manier onaanvaardbare schaduwwerking in de buurt optreedt. Het is niet uitgesloten dat het aangevraagde gebouw, gelegen op een hoek van twee straten, deels zou kunnen beschikken over een 3de bouwlaag doch dit dan louter als een beperkt hoekaccent en niet, zoals hier het geval is, over zijn gehele oppervlakte en gevelbreedte, langsheen twee straatzijden.

Gelet op bovenstaande is het advies inzake schaal en ruimtegebruik dan ook zonder meer ongunstig.

Visueel-vormelijke elementen

Het straatbeeld in de onmiddellijke omgeving wordt aaneengesloten eengezinswoningen met 2 bouwlagen en een hellend dak. De gevelafwerking in de omgeving zelf kenmerkt zich door baksteen in rode en roodbruine tinten. De gevel wordt ter hoogte van het gelijkvloers en de eerste verdieping uitgewerkt met donkerbruin metselwerk, wat aansluiting vindt bij het kenmerkend materiaalgebruik. De rechtopstaande gevels van de 2de verdieping worden verder uitgevoerd in zink, een materiaal dat als gevelafwerking zonder meer niet voorkomt in deze omgeving. Dit laatste zorgt voor een opvallende onbalans in het visuele geheel van de gevel in het straatbeeld. Het advies voor dit deelaspect van de aanvraag wordt bijgevolg ongunstig beoordeeld.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Woninggrootte

Te behouden eengezinswoning

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 122 m² netto, inclusief de erbij horende garage. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Meer dan de helft van de woonentiteiten zijn te beperkt in oppervlakte.

De twee éénslaapkamer-appartementen zijn geen 60 m² groot. Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Het gelijkvloerse appartement is inclusief garage slechts 122 m² in oppervlakte, terwijl dit minimaal 130 m² dient te zijn. Op deze oppervlakte kan slechts een tweeslaapkamer appartement gerealiseerd worden.

Er werd voor de te beperkte oppervlakten geen afwijking gevraagd.

Draagkracht

Hieruit kunnen we concluderen dat door het omvormen van 1 grote woongelegenheid naar 5 kleinere entiteiten de densiteit op onaanvaardbare wijze stijgt. Dit verhoogt de druk op het perceel, het bouwblok en de wijk onaanvaardbaar waardoor de draagkracht van de site wordt overschreden. Op grond hiervan wordt een ongunstig advies geformuleerd.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten