Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.
Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2020064922 |
Gegevens van de aanvrager: | mevrouw Eveline Theisen met als adres Zonnedauwstraat 34 te 2610 Wilrijk (Antwerpen) en de heer Kris Geudens met als contactadres Zonnedauwstraat 34 te 2610 Wilrijk (Antwerpen) |
Ligging van het project: | Antwerpsebaan zn te 2040 Zandvliet (Antwerpen) |
Kadastrale gegevens: | afdeling 20 sectie B nrs. 0 en 448G |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | bouwen van een vakantiewoning op lot 2 |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 28/05/2015: vergunning (20159) voor het verkavelen van een perceel in 2 kavels voor weekendverblijven.
Huidige toestand
- braakliggend terrein.
Gewenste toestand
- functie:
- bouwvolume:
- gevelafwerking:
Inhoud van de aanvraag
- bouw klaar maken van het terrein door rooien van bomen;
- bouwen van een vakantiehuis;
- plaatsen van een regenwaterput met infiltratiebekken en een septische put.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
Vlaams gewest, Agentschap Natuur en Bos | 15 juni 2020 | 23 juli 2020 | Ongunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
Onafhankelijke Diensten/ dienst Strategische Coördinatie/ Loketwerking/ Stadsloketten/ Huisnummeringsteam | 15 juni 2020 | 29 juni 2020 |
stadsbeheer/ groen en begraafplaatsen | 15 juni 2020 | Geen advies ontvangen bij opmaak van dit verslag |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een gebied voor verblijfrecreatie. Deze gebieden zijn bestemd voor de recreatieve en toeristische accommodatie alsmede de verblijfsaccommodatie met inbegrip van de kampeerterreinen, de gegroepeerde chalets, de kampeerverblijfparken en de weekendsverblijfparken.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het bijzonder plan van aanleg BPA Groot Stoppelbergen, goedgekeurd bij koninklijk besluit van 3 december 1980. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor weekeindverblijf en openbare weg.
(Bijzondere plannen van aanleg (BPA's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)
De aanvraag ligt in de verkaveling ZA/2015/V/0005, goedgekeurd op 28 augustus 2015, meer bepaald in lot(en) 2.
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verkavelingsvergunning.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):
er is geen levende inheemse haag voorzien als tuinafsluiting;
het raam voorzien in slaapkamer 1 is te klein;
er werden geen fietsstalplaatsen voorzien;
er werd geen autostalplaats voorzien;
het niet overdekte terras grenzend aan een tuin is niet aangelegd in een helling van 1 à 2%, om het regenwater hiernaar te laten afwateren en op natuurlijke wijze te laten infiltreren.
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Beoordeling afwijkingen van de voorschriften
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
- artikel 19: Tuinafsluitingen;
- artikel 24: Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer;
- artikel 29: Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen;
- artikel 30: Autostalplaatsen;
- artikel 39: Infiltratie en buffervoorzieningen.
De aanvraag wijkt af van de verkavelingsvoorschriften (verkaveling 20159) op volgende punten:
- punt 1.3 en 3.4: Bestemming niet bebouwd gedeelte;
- punt 2.1.D: Verschijningsvorm;
- punt 2.3: Voorschriften duurzaam bouwen en kwaliteitsaspecten;
- punt 3.3: Afsluitingen.
Er is op een aantal punten geen gegronde reden om op gemotiveerde wijze af te wijken van de bovenstaande bepalingen en voorschriften.
Functionele inpasbaarheid
De aanvraag betreft het bouwen van een vrijstaande vakantiewoning met twee slaapkamers dewelke op vlak van functie inpasbaar is in het gebied voor dag- en verblijfsrecreatie. De aanvraag voorziet echter ook een aanpassing van de te behouden boszone. Eerder werd op dit perceel een verkavelingsvergunning verleend. Daarbij werd een ontbossing van maximum 360m² per lot voorzien. De resterende oppervlakte op het lot/perceel diende te worden behouden als bos. Deze te behouden beboste groene ruimtes werden ook aangeduid op het eerdere verkavelingsplan. Kappingen in deze zones kunnen enkel uitgevoerd worden mits machtiging van het Agentschap voor Natuur en Bos. Het is in deze zones niet toegelaten constructies op te richten, wijzigingen uit te voeren aan de bodem of de strooisel-, kruid of boomlaag te wijzigen. De omvorming tot tuin is in die zin niet toegestaan. Deze aangevraagde aanpassingen zijn strijdig met artikel 1.3 en 3.4 van de vigerende verkavelingsvoorschriften en worden daarnaast ongunstig geadviseerd door het Agentschap Natuur en Bos. In het kader van deze vergunningsaanvraag zal als voorwaarde worden opgelegd de tuinzone uit te voeren volgens het goedgekeurde verkavelingsplan.
Het advies van Agentschap Natuur en Bos is als volgt samen te vatten:
“Ons Agentschap stelt vast dat op het inplantingsplan het volledige perceel wordt aangeduid als ‘tuin’. Het vergunnen van voorliggende aanvraag zou impliceren dat ermee akkoord wordt gegaan dat al het bos op dit perceel wordt omgevormd tot tuin (en dus ontbost). Dit is niet cfr. de eerder verleende ontheffing op het ontbossingsverbod en strijdig met de eerder verleende verkavelingsvergunning. Als de aanvrager hiervoor toch een vergunning wil bekomen, dient hij/zij daarvoor een wijziging van de verkavelingsvergunning aan te vragen. Bij deze aanvraag dient een sluitend boscompensatievoorstel te worden toegevoegd voor het nog niet gecompenseerde bosgedeelte op dit lot. Voorafgaand aan een dergelijke wijziging verkaveling dient echter (gezien de ligging in recreatiegebied) ook een ontheffing op het ontbossingsverbod worden aangevraagd en verkregen (dit is een gunst, geen recht). Het Agentschap voor Natuur en Bos stelt vast dat de vergunningsaanvraag in strijd is met een of meer bepalingen/direct werkende normen.
Indien de aanvrager een vergunning wenst te bekomen voor voorliggend project dient op het inplantingsplan te worden aangegeven welke zone wordt bebouwd /omgevormd tot tuin (daarbij dient ook een zone van 3m rondom de voorgenomen woning als tuin te worden aanzien, dit gezien redelijkerwijs kan worden aangenomen (betreding, afstand bomen tot huis,…) dat deze niet als bos zal worden behouden). De totale oppervlakte die op die manier wordt aangeduid op het inplantingsplan mag niet meer zijn dan 360m². De resterende zone dient op het plan te worden aangeduid als te behouden beboste groene ruimte (het bosdecreet blijft hier integraal van toepassing). Het spreekt voor zich dat de beoogde inname cfr. het eerder goedgekeurde verkavelingsplan dient te zijn. Dit dient dan ook te worden toegevoegd bij de vergunningsaanvraag (ter staving).”
Om tegemoet te kunnen komen aan de opmerkingen van het Agentschap Natuur en Bos dient het inplantingsplan aangepast te worden en in overeenstemming gebracht worden met de verkavelingsvoorschriften of dient een wijziging van de verkaveling te worden aangevraagd. De aanvrager diende daarom een aangepast inplantingsplan, in overeenstemming met de verkavelingsvoorschriften, in, dat toegevoegd wordt aan de goedgekeurde plannen.
Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid
De feitelijke toestand van de omgeving wijst uit dat de omgeving vooral gekenmerkt wordt door vrijstaande woningen met één bouwlaag onder een hellend dak. In de voorliggende aanvraag wordt een nieuw volume voorzien met één bouwlaag onder een hellend dak. De vakantiewoning heeft een bouwdiepte van 11 meter en een uitsprong in L-vorm met een diepte van 5 meter. De nokhoogte bedraagt op het hoogste punt 8,55 meter. Het nieuwe volume is ingepland op 10 meter afstand van de zijdelinkse perceelsgrens van de linkerbuur en bevindt zich volledig in de zone voor bebouwing en tuinen die voorzien is op het verkavelingsplan.
Het aangevraagde voldoet op vlak van bouwvolume en inplanting aan de voorschriften en is in harmonie met de kenmerken van de omgeving waardoor het gunstig te beoordelen is.
Visueel-vormelijke elementen
In de voorliggende aanvraag worden de gevels vooral opgebouwd uit gevelstrips in een roodbruine kleur. Enkele gevels worden voorzien in bruinkleurige houten afwerking. Het buitenschrijnwerk wordt uitgezonderd van één houten poort voorzien in zwart aluminium. Rondom de woning wordt een 35 centimeter hoge plint in blauwe hardsteen voorzien. Het hellende dak wordt afgewerkt met roodbruine oude Franse kloostertegelpannen. De goten en regenwaterafvoeren worden voorzien in grijskleurig zink. De toegepaste materialen zijn in overeenstemming met de context van het perceel waardoor ze gunstig te adviseren zijn. Het is echter zo dat het in de voorliggende aanvraag niet duidelijk is of het toegepaste hout een behandeling heeft ondergaan waardoor het ten minste 10 jaar onbrandbaar is gemaakt conform artikel 2.1.D van de verkavelingsvoorschriften. Het voorzien van dergelijk hout wordt opgelegd als voorwaarde bij vergunning.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
De gelijkvloerse gevels worden voorzien van een grote raampartijen naar het aangrenzende bos. Hierdoor wordt het contact tussen de verblijfsruimte van de vakantiewoning en de buitenruimte versterkt, wat de woonkwaliteit ten goede komt.
De positionering van de keuken aan de voorgevel op het gelijkvloers, zorgt ervoor dat het gebouw een levendige plint heeft die bijdraagt tot een aangename verblijfsruimte en woonomgeving.
Het is in de voorliggende aanvraag niet duidelijk of een afscheiding van het perceel gebeurt. Op de foto’s lijken reeds enkele palen voor een draadafsluiting geplaatst te zijn. Het voorzien van een voortuinafscheiding zowel langs openbare ruimte als tussen voortuinen onderling is verplicht volgens artikel 19 van de bouwcode. Perceelsafsluitingen dienen daarnaast volgens artikel 3.3 van de verkaverlingsvoorschriften te gebeuren in levende hagen met inheems hout. Deze hagen mogen een maximale hoogte hebben van 1.50m. Het voorzien van deze voortuinafsluiting en perceelafsluiting door middel van een inheemse haag worden dan ook opgenomen worden als voorwaarde voor vergunning.
De slaapkamers op de eerste verdieping krijgen onvoldoende licht. De voorziene ramen in de gevels hebben een te kleine lichtdoorlatende oppervlakte volgens artikel 24 van de bouwcode. Het lichtdoorlatende deel van het raam in de slaapkamer moet minstens een oppervlakte hebben die gelijk is aan 10% van de netto-vloeroppervlakte van de ruimte, met een minimum van 1 vierkante meter. Licht en lucht zijn basiskwaliteiten van verblijfsruimtes. Het glasoppervlak in de slaapkamers dient vergroot te worden conform artikel 24 van de bouwcode. Dit zal als voorwaarde worden gekoppeld aan de vergunning.
In de voorliggende aanvraag wordt een 12 m2 groot terras voorzien in niet-waterdoorlaatbare verharding. Dit terras is via een afvoergoot aangesloten op de hemelwaterput. Dit is strijdig met punt 2.3 van de verkavelingsvoorschriften dat stelt dat alle verhardingen dienen te gebeuren met waterdoorlaatbare materialen of materialen toegepast met brede voeg. Waterdichte vlakken zijn enkel toegestaan mits ze afwateren naar de tuin en mits een onmiddellijke bezinking mogelijk is. Het afwateren naar de hemelwaterput is niet toegestaan. Het supprimeren van de verbinding van dit oppervlak met het rioleringsstelsel en het voorzien van een helling van 1 à 2% richting het omliggende terrein conform artikel 30 van de bouwcode is noodzakelijk. Dit zal als voorwaarde worden gekoppeld aan de vergunning.
Mits voldaan is aan de gestelde voorwaarden, voldoet de aanvraag aan de geldende voorschriften.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 1 parkeerplaatsen.
Bij nieuwbouw dient de aanvraag te voldoen aan de normen zoals voorzien in de tabel onder artikel 30 §2, 1° van de bouwcode. Er wordt een vakantiewoning opgericht waardoor de werkelijke parkeerbehoefte 1 bedraagt.
|
De plannen voorzien in 1 nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
De plannen voorzien in een oprit die voldoende plaats biedt voor de stalling van een wagen. |
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 1.
|
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 0. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen. |
| Het aantal ontbrekende autostal- en/of autoparkeerplaatsen wordt belast op basis van het belastingreglement op de omgevingsvergunning van 17 december 2019. In deze aanvraag is dit dus niet van toepassing. |
Fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen
In de voorliggende aanvraag zijn twee slaapkamers voorzien. Er dienen daarom volgens artikel 29 van de bouwcode 3 fietsstalplaatsen voorzien te worden. In de voorliggende aanvraag wordt geen inpandige fietsenstalling voorzien. De aanvraag betreft echter de bouw van een vakantiewoning en is niet bedoeld voor permanente bewoning. Een inpandige fietsenstalling is bijgevolg niet vereist en kan er gemotiveerd worden afgeweken van de inrichtingsprincipes van artikel 29 van de bouwcode. Er valt echter te verwachten dat vakantiegangers fietsen meebrengen naar hun vakantiebestemming en behoefte hebben om deze te stallen tijdens hun verblijf. Er zal om die reden als voorwaarde worden opgelegd om een overdekte en afsluitbare fietsenstalling voor maximum 3 fietsen te voorzien op het perceel.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden:
Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 20 mei 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 15 juni 2020 |
Start openbaar onderzoek | geen |
Einde openbaar onderzoek | geen |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 14 augustus 2020 |
Verslag GOA | 30 juli 2020 |
naam GOA | Brenda Dierckx |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning goed te keuren en aan de aanvrager de vergunning af te leveren, die afhankelijk is van de strikte naleving van volgende voorwaarden:
Algemene voorwaarden
de algemene voorwaarden die aan de vergunning zijn gehecht en er integraal deel van uitmaken.
Stedenbouwkundige voorwaarden
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.