2020_CBS_06723 - Omgevingsvergunning - OMV_2019159354. Bredastraat 16. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          geen relevante voorgeschiedenis wat betreft de voorbouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinsgebouw met 8 vergund geachte woningen voor het geheel van Bredastraat 12-16 en handel op het gelijkvloers aan de linkerzijde;

-          2 bouwlagen onder mansardedak;

-          achteraan rechts is een open koer in driehoekige vorm;

-          2 traphallen;

-          gevel:

• centraal poort in spijlen;
• links en rechts een toegangsdeur;
• uiterst links een driedelig raam in de daklaag;
• van beneden naar boven: witte, beige en gele bepleistering met centraal rond de poort en boven de ramen van de 1ste verdieping zalmroze accenten.

Huidige toestand

-          meergezinsgebouw met 8 vergund geachte woningen voor het geheel van Bredastraat 12-16;

-          2 bouwlagen onder mansardedak;

-          de open koer is uitgebreid;

-          patio op de eerste verdieping rechts centraal dichtgebouwd;

-          op de tweede verdieping werd de berging achter de trap rechts uitgebreid;

-          gevel:

• 3 driedelige ramen in de daklaag;
• de gelijkvloerse handel is appartement geworden;
• gewijzigde indeling van de appartementen.

Gewenste toestand

-          meergezinsgebouw met 7 woningen:

• 3 studio’s van 48,6 m²;
• 2 eenslaapkamerappartementen van 57,6 en 59,6 m²;
• 2 tweeslaapkamerappartementen van 76,6 en 99,6 m²;
• de gemiddelde nettovloeroppervlakte van alle zelfstandige woningen 63 m²;

-          3 bouwlagen onder mansardedak;

-          1 centrale toegang;

-          2 traphallen;

-          gevel:

• wit gepleisterde gevel;
• zwart aluminium schrijnwerk.

Inhoud van de aanvraag

-          wijzigen van het aantal woongelegenheden van 8 vergund geachte woningen naar 7;

-          functiewijziging van handel naar wonen;

-          maken van inpandige terrassen aan de achterzijde van het gebouw;

-          uitbreiden van volume door mansardedakverdieping;

-          wijzigen van de geleding en materiaalkeuze in de voorgevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Dam-West, goedgekeurd op 6 januari 2011. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: zone voor wonen-art. 1 en zone voor publiek domein-art. 7.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          Er is minder dan 30% van het terrein onbebouwd.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18: Niveauverschillen van meer dan 18 cm moeten overbrugd worden door een trap in combinatie met een lift of een helling: er is geen trap, noch een lift naar de 3de verdieping;
• Artikel 20: Trappen: bij het ontbreken van een lift moet de trap voldoen aan de bepalingen van dit artikel: De trap naar de derde verdieping voldoet hier niet aan

-          minimum breedte van 100 cm, alle treden moeten een zo gelijkvormige op en aantrede beschikken;

-          De optrede mag max 18 cm zijn, de aantrede moet minimaal 23 cm zijn op de looplijn;

-          Aan beide zijden moet een trapleuning zijn die onderaan en bovenaan minstens 40 cm doorloopt;

• Artikel 24: Draairuimte: er is geen vrije en vlakke draairuimte voor de toegangsdeur naar het appartement op de 3de  verdieping;
• Artikel 25: Vrije en vlakke wand- en vloerbreedte naast de deur van het appartement op de 3de  verdieping. Naast de krukzijde is geen 50 cm.

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-     Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-      Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-      BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

Afwijkend aan het RUP is er geen 30 % open ruimte. Hier kan een afwijking op worden toegestaan aangezien de werken hoofdzakelijk betrekking hebben op een optopping. Bovendien laten de afmetingen van de verdiepingen geen verdere verkleining van het gelijkvloers toe.

N.a.v. een ongunstig advies van de brandweer werden d.m.v. een wijzigingsverzoek aangepaste plannen ingediend. Deze wijziging werd aanvaard omdat deze tegemoet kwam aan de door de brandweer gemaakte opmerkingen.

Tengevolge  deze gewijzigde plannen is de aanvraag echter op verschillende punten strijdig met de verordening toegankelijkheid. Zo dient opgemerkt dat de gemeenschappelijke trappenhal werd doorgetrokken tot de hoogste verdieping.

De verordening stelt in artikel 5 immers dat bij handelingen aan meergezinswoningen, waarbij de constructie na de handelingen toegangsdeuren tot wooneenheden bevat op meer dan twee niveaus en minstens zes wooneenheden bevat, hier het geval, dit besluit van toepassing is op de nieuw te bouwen, te herbouwen, te verbouwen of uit te breiden gemeenschappelijke delen, met inbegrip van de publieke zijde van de toegangsdeuren tot elke wooneenheid.

INTER die door de aanvrager om advies werd gevraagd gaf volgend advies:

Op basis van art. 33 kunnen we omwille van plaatselijke omstandigheden afzien van de verplichting van het plaatsen van een lift. Idem voor de bijhorende trappen. De eerste trap ligt volledig binnen het appartement en is dus privé en hoeft dus niet aan art. 20 te voldoen. De tweede trap conform art. 20 uitvoeren (netto vrije breedte 100 cm tussen de leuningen en geen verdreven treden) is binnen de gegeven omstandigheden niet haalbaar. We kunnen ons dus hier ook beroepen op art. 33.

Dit advies wordt gevolgd. Appartement 203 op de 3de verdieping heeft door het doortrekken van de trap een toegang op de 3de en op de 2de verdieping. De toegang op de 3de verdieping is er enkel om tegemoet te komen aan de brandweer en fungeert bijgevolg louter als vluchtweg, zo ook de trap naar deze hoogste verdieping.  Hierdoor kan ook een afwijking toegestaan worden op artikel 24 en 25. Om te vermijden dat deze trap ooit anders zal gebruikt worden, zal in voorwaarde worden opgelegd dat de toegang tot het appartement op de 3de  verdieping op de 2de verdieping moet blijven.

Functionele inpasbaarheid

De bestemming van meergezinswoning blijft behouden waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd blijft.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan ingestemd worden met het volume en het programma zoals voorgesteld. Het voorgestelde project blijft na toevoeging van een extra bouwlaag inzake het aantal bouwlagen en dakvorm in harmonie met de algemene configuratie van de aanwezige bebouwing in de omgeving.

Het programma wordt ten opzichte van het vergund geachte programma enigszins verlicht. De handelsfunctie verdwijnt, samen met 1 woning. Dit brengt het programma op 7 woningen met een gemiddelde van 63 m² wat nog steeds een dens programma blijft, in verhouding tot de perceelsoppervlakte en de beschikbare vloeroppervlakte.

Visueel-vormelijke elementen

De voorgevel zal worden afgewerkt in wit pleisterwerk met zwart aluminium buitenschrijnwerk en een arduinen plint onderaan de gevel. Ook onder de ramen zullen, hier kenmerkende, doorlopende arduinen dorpels worden voorzien. Het mansardedak zal worden uitgevoerd in grijze leien en de kroonlijst in hout. De hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk moeten onzichtbaar worden uitgevoerd.

De voorgestelde materialisatie is aanvaardbaar gezien de stedelijke context van het gebouw.
Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het nieuwe gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Het appartement 102, op de eerste verdieping, heeft 1 slaapkamer en een netto vloeroppervlakte van 78 m². Dit is ideaal voor een eenslaapkamerappartement. Ter hoogte van het nachtgedeelte is ook een bureau voorzien. Hierdoor moet de slaapkamer inboeten in grootte, wat de toegang tot de (enige) buitenruimte van het appartement, via de slaapkamer, hindert. Daarom zal in voorwaarde worden opgenomen om de muur tussen de bureauruimte en de slaapkamer te supprimeren. Hierdoor ontstaat een ruimer nachtgedeelte, dat in een goede verhouding staat tot het daggedeelte. Daarenboven leidt dit ertoe dat het terras ook vlot bereikbaar wordt.

Er dient opgemerkt dat de brandtrap achteraan het gebouw, ter hoogte van nr. 16, zich bevindt tegen de scheidingsmuur en bijgevolg boven andermans perceel.

In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Fietsenberging

De aanvraag voorziet een fietsenberging in de kelder. Deze fietsenstalling is echter te laag en onbereikbaar: De toegang naar de keldertrap is met een fiets aan de hand zeer moeilijk bereikbaar. Bovendien is de keldertrap veel te steil en is de vrije hoogte op deze trap tussen de slede van de trap en de bovenliggende trap slechts 1 meter en dus lager dan de hoogte van een fiets.

Aangezien er geen vermeerdering is van het aantal woongelegenheden is een fietsenstalling niet vereist. Bijgevolg zal de fietsenstalling uitgesloten worden van vergunning

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de toegang tot het appartement op de 3de verdieping moet op de 2de verdieping blijven;

3.      de hoekprofielen die inherent zijn aan het gevelpleisterwerk moeten onzichtbaar worden uitgevoerd;

4.      in appartement 102 de muur tussen de bureauruimte en de slaapkamer te supprimeren;

5.      bouwrecht te bekomen voor de plaatsing van de brandtrap tegen de scheidingsmuur achteraan nr 16;

6.      Na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

7.      de fietsenstalling in de kelder.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Administratieve lus

Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):

Omwille van een procedurefout moet het openbaar onderzoek opnieuw worden georganiseerd. Er werd vastgesteld dat de aanplakking pas op 28/02 werd gemeld op het omgevingsloket terwijl deze ten laatste op 29/01, of ten laatste 1 dag voor aanvang van de termijn van het openbaar onderzoek had moeten worden gemeld.

De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).

Wijzigingslus

De aanvrager heeft een of meerdere verzoeken ingediend om zijn oorspronkelijke dossier te wijzigen.

Minstens een van die verzoeken werd aanvaard, waardoor de aanvaarde wijzigingen mee beoordeeld worden.

De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten