2020_CBS_06738 - Omgevingsvergunning - OMV_2020062557. Solvynsstraat 22. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          20/02/1989: vergunning (86 # 880891) voor verbouwing tot garage;

-          16/03/1951: vergunning (18 # 27799) voor het oprichten van een appartementsgebouw.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          meergezinswoning met 2 woningen;

• gelijkvloerse verdieping bestaat uit een garage met hobbyruimte, wc en douche;
• 1ste en 2de verdieping bestaan telkens uit een eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 59,5 m²;

-          bouwvolume:

• gesloten bebouwing met drie bouwlagen onder plat dak;
• bouwdiepte van circa 15m;

-          gevelafwerking:

• voorgevel is op de gelijkvloerse verdieping voorzien van een garagepoort.
• houten buitenschrijnwerk met onderaan telkens een indeling;

Huidige toestand

-          meergezinswoning met 5 woningen;

• gelijkvloerse verdieping bestaat uit een eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van 54,3 m²;
• 1ste en 2de verdieping: twee studio’s per verdieping;

-          bouwvolume: ongewijzigd;

-          gevelafwerking voorgevel:

• gele gevelsteen, aluminium buitenschrijnwerk in kakigroene kleur;
• op de gelijkvloerse verdieping is een raam aanwezig in plaats van de vergunde garage;

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 3 woningen;

• gelijkvloerse verdieping bestaat uit een eenslaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van circa 55,8m²;
• 1ste en 2de verdieping bestaan telkens uit een eenslaapkamerappartement met een netto vloeroppervlakte van circa 59,5 m²;

-          bouwvolume: ongewijzigd;

-          gevelafwerking:

• ongewijzigd ten opzichte van de bestaande toestand.

Inhoud van de aanvraag

-          vermeerderen van het aantal woongelegenheden van twee naar drie appartementen;

-          omvormen van de gelijkvloerse garage met hobbyplaats, wc en douche naar een eenslaapkamerappartement met een nettovloeroppervlakte van circa 55,8m²;

-          wijzigen voorgevel: regulariseren raampartij in de voorgevel op de gelijkvloerse verdieping;

-          interne constructieve wijzigingen in de bovenliggende appartementen.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied in de binnenstad van Antwerpen, dit is het gedeelte van de stad gelegen tussen de Leien en de Kleine Ring.

De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

In dit gebied wordt de maximale bouwhoogte afgestemd op de volgende criteria:

- de in de onmiddellijke omgeving aanwezige bouwhoogten;

- de eigen aard van het betrokken gebied;

- de breedte van het voor het gebouw gelegen openbaar domein.

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 27: na de functiewijziging van garage naar wonen is er geen 20% voorzien op het niveau van het maaiveld.

• artikel 29 fietsstalplaatsen en fietsparkeerplaatsen:

het aantal woongelegenheden vermeerdert van twee naar drie, er dienen twee fietsenstalplaatsen voorzien te worden;

• artikel 30 autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:

de garage op de gelijkvloerse verdieping verdwijnt.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De aanvraag betreft een functiewijziging op het gelijkvloerse van een garage naar wonen.

Hierdoor neemt het aantal woningen toe van 2 naar 3. Wonen is een kenmerkende functie in de omgeving. Echter is het gelijkvloers ingericht om te voorzien in de behoefte van de bovenliggende appartementen, zijnde een bergruimte, waar mogelijks fietsen gestald werden, en een autostalplaats. De bestaande vergunde functie van berging/garage dient daarom behouden te blijven.

Geadviseerd wordt om de omvorming van de garage/hobbyruimte naar een zelfstandige woning uit te sluiten van vergunning.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

Het bouwvolume van het woongebouw wijzigt niet. Dit blijft een drie laags gebouw, wat een kenmerkende bouwhoogte is voor de omgeving.

De aanvraag voorziet in een functiewijziging van een gelijkvloerse garage naar een woongelegenheid. Conform artikel 27 van de bouwcode moet er dan minstens 20% open ruimte voorzien worden op het perceel. Dit is niet het geval. Echter zou de noodzakelijke ontpitting betekenen dat een groot deel van het bestaande bouwvolume ingekort zou moeten. Dergelijke ingreep staat niet in verhouding met de aangevraagde handelingen, werken en wijzigingen omdat de bovenliggende verdieping onveranderd blijven. Op dit artikel zou daarom een afwijking kunnen gemotiveerd worden maar aangezien de omvorming van het gelijkvloers wordt uitgesloten van vergunning is er ook geen bijkomende ontpitting noodzakelijk.

Visueel-vormelijke elementen

Het schrijnwerk werd vervangen van houten buitenschrijnwerk naar aluminium buitenschrijnwerk met een kakigroene kleur. Het voorgestelde schrijnwerk is aanvaardbaar al sloot het oorspronkelijke houten schrijnwerk qua profilering, kleur en indeling beter aan bij de gevelarchitectuur van het woongebouw en had op zijn beurt een positieve invloed op de beeldkwaliteit in de straat.

De poort wordt gewijzigd naar een raam. Aangezien de functiewijziging van het gelijkvloers wordt uitgesloten van vergunning, dient ook de poort behouden te blijven. Daarom wordt in voorwaarde opgelegd om de raamopening op het gelijkvloers te verlagen en te voorzien van een garagepoort. De kleur en materialisering ervan dient overeenkomstig het overige schrijnwerk te zijn.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De bijkomende woning op het gelijkvloers is slechts ca. 56m² groot. Het is belangrijk dat de grootte van de verblijfsruimten in verhouding staan tot het potentieel aantal bewoners. Gesteld wordt dat een 1-slaapkamerappartement daarom een oppervlakte van minstens 60m² moet hebben. Dit is niet het geval.

Het appartement wordt echter uitgesloten van vergunning omwille van de wenselijkheid van behoud van de garage.

De bovenliggende appartementen worden intern herschikt ten opzichte van de vergunde toestand. De keuken en badkamer worden van plaats gewisseld waardoor de keuken aansluit op leefruimte. Dit komt de woonkwaliteit ten goede.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Fietsenberging

Voor de bijkomende woning zouden er 2 fietsstalplaatsen voorzien worden. De aanvraag voorziet hierin echter niet. Om te vermijden dat fietsen op het openbaar domein gestald worden moet de garantie bestaan dat er minstens 2 fietsstalplaatsen inpandig en op eigen terrein gestald kunnen worden. Mocht een vergunning verleend worden voor deze woning, zou dat in voorwaarde moeten opgelegd worden.              

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de raamopening op het gelijkvloers te verlagen en te voorzien van een garagepoort. De kleur en materialisering ervan dient overeenkomstig het overige schrijnwerk te zijn;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluiting

4.      Alle werken, handelingen en wijzigingen op het gelijkvloers in functie van de omvorming ervan naar een woning.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.