2020_CBS_07085 - Omgevingsvergunning - OMV_2020029485. Schuttershofstraat 17. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          29/03/2019: aangeduid als bouwkundig erfgoed (ID: 6097) burgerhuis in beaux-artsstijl;

-          04/11/2005: vergunning (545#1080 en 545#588 ) voor het plaatsen van 2 units voor een airco-installatie + vervangen van het glas in een bestaand raam door een stalen rooster;

-          10/10/2001: vergunning (86#8722990 en 86#10156) voor het wijzigen van de gevel op het gelijkvloers;

-          18/01/1999: vergunning (86#960930 en 86#8721555) voor verbouwen woning met winkel.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          functie en bouwvolume:

• handelshuis bestaande uit 3 bouwlagen onder een zadeldak;
• op de gelijkvloerse verdieping bevindt zich een winkelruimte met achteraan een buitenruimte;
• de verdiepingen zijn een woning bij het handelspand;

-          gevelafwerking:

• voorgevel uit beige natuurstenen op hoge blauwe harsteen;
• de midden travee van de tweede bouwlaag is uitgewerkt als een brede rechthoekige erker op plastische consoles;
• de derde bouwlaag is voorzien van smeedijzeren hekken en bekronende gebogen druiplijstjes.

Huidige toestand

-          functie en bouwvolume: conform de vergunde toestand.

-          gevelafwerking: conform de vergunde toestand.

Gewenste toestand

-          functie en bouwvolume::

• handelshuis bestaande uit 3 bouwlagen onder een zadeldak;
• de winkelruimte wordt op de gelijkvloerse en eerste verdieping voorzien;
• uitbreiding van de winkelruimte op het gelijkvloers met 30m² ;
• de wanden van de aanbouw worden in glas uitgevoerd;
• de woning wordt voorzien op 2de en 3de verdieping;

-          gevelafwerking: voorgevel blijft ongewijzigd ( conform de vergunde toestand).

Inhoud van de aanvraag

-          uitbreiden van de handelsruimte op het gelijkvloers;

-          omvormen van de eerste verdieping naar handelsruimte;

-          voorzien van interne verbouwings-en aanpassingswerken;

-          de voorgevel blijft ongewijzigd.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: overdruk - detailhandel (dh) en artikel  2:   zone voor wonen - (wo2).

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgend punt:

-          2.2.5 Onbebouwde ruimte en tuinen:
De onbebouwde ruimte en de beplanting van de aanwezige binnenplaatsen en tuinen moeten zorgvuldig bewaard blijven. Bij verbouwingen moet het percentage onbebouwde ruimte/bebouwde ruimte per perceel vergroten of gelijk blijven.

Door de uitbreiding op het gelijkvloers verkleind de bestaande open ruimte.
 

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater).

       De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.  

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid).

       De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer).

       De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’).

       De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de bouwcode.

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid. 

       Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten   van het project niet aanzienlijk zijn. 

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets. 

       Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle   redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt. 

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’). 

       De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.  

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen).

       Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’).

       De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke   ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Het voorzien van detailhandel op gelijkvloers en 1ste verdieping en een woonfunctie op de hoger gelegen verdiepingen is in overeenstemming met de toelaatbare bestemmingen volgens het RUP Binnenstad en functioneel inpasbaar in de omgeving die bestaat uit een mix van handelspanden en woonfuncties.

Er werd advies gevraagd aan de dienst ondernemen en stadsmarketing. Dit advies kan als volgt worden samengevat:

“Het pand is gelegen in afgebakend hoofdkernwinkelgebied Centrum Antwerpen. In deze zone stelt de Beleidsnota Detailhandel 2020 dat detailhandel de hoofdfunctie is in de gebouwen. Het wonen op de bovenliggende verdiepingen is belangrijk, maar detailhandel moet, zoals in deze aanvraag, de ruimte krijgen om uit te breiden indien gewenst. Gelijkvloers betreft het slechts een beperkte handelsoppervlakte: dus als door de uitbreiding gelijkvloers alsook door de inname van de eerste verdieping als handelsruimte de functie kan behouden blijven, vermijdt men leegstand op termijn en aldus verzwakking van het hoofdkernwinkelgebied van stad Antwerpen. Een aparte toegang voorzien voor de bovenliggende woning is door de beperkte breedte van het handelspand niet wenselijk: dit zou een grote negatieve impact hebben op het commercieel functioneren van het pand.”

Dit standpunt kan vanuit stedenbouwkundig oogpunt worden onderschreven aangezien op deze locatie investeringen die de commerciële aantrekkingskracht van de handelszaken vergroten, positief worden beoordeeld.

De woonentiteit op de hoger gelegen verdiepingen is voldoende groot als een-slaapkamerappartement. Deze woonentiteit beschikt over voldoende hoge plafonds en voldoende grote raamopeningen om te voldoen aan een hedendaags wooncomfort. De woonentiteit beschikt op het gelijkvloers van een volwaardige buitenruimte. Het voorstel is dan ook aanvaardbaar.

Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid

De aanvraag voorziet een uitbreiding op het gelijkvloers ten behoeve van het vergroten van de winkelruimte. Het bebouwen van de bestaande buitenruimte is principieel in strijd met artikel 2.2.5 ‘Onbebouwde ruimte en tuinen’ van het RUP Binnenstad.

Overeenkomstig artikel 4.4.1 van de VCRO kunnen na het voeren van een openbaar onderzoek beperkte afwijkingen op de voorschriften worden toegestaan. Gelet op de bouwdiepte op de omliggende percelen en de ligging in hoofdkernwinkelgebied wordt geoordeeld dat een afwijking kan worden toegestaan aangezien een voldoende open ruimte, nl. 20% van het perceel, wordt behouden en groen en onverhard wordt aangelegd.

Visueel-vormelijke elementen

De aanvraag voorziet geen wijzigingen aan de voorgevel.
Opgemerkt wordt dat eventuele vergunningsplichtige reclame in een afzonderlijke vergunning zal moeten worden aangevraagd.

Cultuurhistorische aspecten

Het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed en ligt binnen het CHE-gebied. In CHE-gebied, voor gebouwen opgenomen in de inventaris van bouwkundig erfgoed en/of voor gebouwen in beschermde landschappen wordt de wijziging van de bestaande toestand van elk gebouw of constructie onderworpen aan de wenselijkheid van het behoud. Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur.

Het advies van de dienst monumentenzorg kan als volgt worden samengevat:

“Er werd preadvies ingewonnen bij de dienst monumentenzorg van de stad Antwerpen. De voorgestelde werken hebben geen noemenswaardige impact op de erfgoedwaarden. De stedelijke dienst monumentenzorg adviseert gunstig.”

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De geplande verbouwingswerken zijn mits naleven van de voorwaarden niet storend voor de omgeving en in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

Het advies van  de dienst mobiliteit kan als volgt worden samengevat:

“De parkeerbehoefte wordt bepaald op de uitbreiding van de handelsfunctie. In een bestaand handelshuis wordt de handelsfunctie uitgebreid naar de 1ste verdieping. De bovenliggende verdiepingen blijven een woning. De handelsfunctie breidt uit met +/- 83m2. Gezien de beperkte oppervlakte van de uitbreiding en de ligging in het centrum van de stad is de parkeerbehoefte 0.”

Fietsvoorzieningen

Voor de uitbreiding van +/- 83m2 moeten er geen fietsstalplaatsen voorzien worden (0,60/100m2).

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      een afzonderlijke vergunning aan te vragen voor vergunningsplichtige publiciteit indien van toepassing;

3.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanvraag werd onderworpen aan 1 openbaar onderzoek.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten

Bespreking van de bezwaren

Tijdens de periode van het openbaar onderzoek werd 1 bezwaarschrift ingediend, die zich als volgt laat samenvatten:

1.      Lichtinval: de bezwaarindiener vraagt om de hoogte van de uitbreiding te beperken tot 3,80 meter om de huidige lichtinval te behouden.

Beoordeling:

De aanvraag voorziet geen verhoging van de scheimuren met het achterliggende pand.

Het nieuwe volume wordt voorzien binnen een hoek van 45° vanop de tuinmuur tussen beide panden. Er wordt geoordeeld dat het bijkomend volume dan ook een beperkte impact heeft op de lichtinval op achterliggend perceel.
Het bezwaar is ongegrond.

2.      Groen uitzicht: de bezwaarindiener merkt op dat het positief is dat de bestaande begroeiing in de buitenruimte behouden blijft en vraagt om de verticale groenstructuur naar links toe uit te breiden. De bezwaarindiener vraagt ook geen bomen te plaatsen in de binnentuin, maar enkel struiken.

Beoordeling:

Het voorzien van begroeiing langs de scheimuren is niet stedenbouwkundig van aard.

Het bezwaar is ongegrond.