2020_CBS_07067 - Omgevingsvergunning - OMV_2020076749. Draakplaats 4 . District Antwerpen - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          07/02/2019: weigering door Deputatie (20182322) voor het verbouwen van een woning met dokterspraktijk tot 6 appartementen;

-          26/10/2018: weigering door het College van burgemeester en schepenen (20182322) voor het verbouwen van een woning met dokterspraktijk tot 6 appartementen;

-          22/12/1959: vergunning (18#40567) voor het bouwen van een dokterswoning;

-          13/01/1960: vergunning (18#40625) voor de afbraak van de vorige woning.

Vergunde toestand

-          dokterswoning bestaande uit 3 bouwlagen onder plat dak in gesloten bebouwing;

-          hoogte van de straatpas tot de kroonlijst bedraagt 9.50m en heeft een breedte van 10.74m;

-          het gelijkvloers heeft een bouwdiepte van 16.8m links en 18.9m rechts met een extra toiletvoorziening van 3m² rechts achteraan; 

-          de eerste verdieping heeft een bouwdiepte van 6.5m links en 15.5m rechts;

-          op de eerste verdieping werd een inpandig terras rechts vooraan (3.2m²), een open koer rechtsachter (8.3m²) en een “bloemenhofje” linksachter (19.8m²) voorzien;

-          de tweede verdieping heeft een bouwdiepte van 6.5m links en 15.5m rechts;

-          op de tweede verdieping werd ook een inpandig balkon rechts vooraan voorzien;

-          de voorgevel werd voorzien van twee inkomdeuren (inkom praktijk links en privaat in het midden van de gevel) en een garagepoort rechts;

-          de voorgevel en de kroonlijst werden opgetrokken in lichte beige zandsteen met een middenmotief in kunstgleisteen.

-          het buitenschrijnwerk is van metaal.

 Huidige toestand

-          er zijn enkele wijzigingen aangebracht sinds de laatst vergunde toestand:

• rechts achteraan werd op het gelijkvloers een extra volume voor badkamer en sauna van 18.7m² opgetrokken;
• het buitenschrijnwerk van de voorgevel werd vervangen door donkerblauw aluminium op de verdiepingen en zwart geschilderd hout op het gelijkvloers;
• de kroonlijst is bekleed met licht grijs geschilderd hout;
• de raam- en deurindeling van de achtergevel links achteraan werd gewijzigd;
• het buitenschrijnwerk van de achtergevel werd uitgevoerd in wit geschilderd en natuurlijk hout (op de plaats van de wijziging);
• het “bloemenhofje” links achteraan werd omgevormd tot terras.

Gewenste toestand

-          meergezinswoning met 5 appartementen;

-          volumewijzigingen en toevoeging van een extra bouwlaag onder plat dak;

-          3 éénslaapkamer-appartementen met een netto-vloeroppervlakte van 52, 57 en 78m²;

-          2 tweeslaapkamer-appartementen met een netto-vloeroppervlakte van 62 en 103m².

Inhoud van de aanvraag

-          verbouwen en uitbreiden van een dokterswoning naar 5 appartementen;

-          het gelijkvloers wordt achteraan deels ontpit en ingericht als appartement met aparte inkom en behoud van de garage;

-          bovenliggend wordt de achterbouwlijn gewijzigd en een extra, 4de bouwlaag onder mansardedak voorzien;

-          de inpandige terrassen vooraan verdwijnen;

-          er worden 4 bovenliggende appartementen ingericht met elk een eigen buitenruimte;

-          een afval- en fietsenberging wordt in de kelder voorzien;

-          de voorgevel bestaat uit een lichtbeige zandsteen en buitenschrijnwerk in zwart aluminium.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

?          De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Overwelven waterlopen: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening inzake het overwelven of inbuizen van niet geklasseerde waterlopen en waterlopen van 3de categorie (verder genoemd verordening overwelven waterlopen), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 26 januari 2009 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 4 juni 2009.
(De verordening overwelven waterlopen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘overwelven waterlopen’)
De verordening overwelven waterlopen is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘bouwcode’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgend(e) punt(en):

• artikel 6 Harmonie en draagkracht:
  de aard en grootte van de functie, de typologie en schaal van een project zijn niet voldoende afgestemd op de draagkracht van de omgeving.
• artikel 30 Autostalplaatsen en autoparkeerplaatsen:
  er wordt een parkeerbehoefte van 4 plaatsen gegenereerd die niet op eigen terrein worden voorzien. 

Sectorale wetgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt

geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn..

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 8 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen  voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Draakplaats wordt gekenmerkt door eengezinswoningen, al dan niet met een reca-functie op het gelijkvloers. De beoogde meergezinswoning is gezien de kenmerkende eengezinsbebouwing van de wijk en de specifieke ligging in de oksel van het woonblok niet wenselijk. Op basis van de ligging in woongebied is de beoogde woonfunctie principieel wel functioneel inpasbaar in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De Draakplaats en omgeving bestaat voornamelijk uit historische panden van twee bouwlagen met een hellend of mansarde dak. Het pand in kwestie bestaat reeds uit drie volwaardige bouwlagen wat maakt dat door een bijkomende dakverdieping, in combinatie met het hoge aantal woonentiteiten in relatie tot de grootte van het perceel, de draagkracht van het perceel overschreden wordt. 
De aanvraag is bijgevolg in strijd met artikel 6 en 10 van de bouwcode. Elke aanvraag moet zowel in de aard als in de grootte van de functie afgetoetst worden aan de draagkracht van de omgeving. Het inrichten van 5 appartementen met een gemiddelde netto-vloeroppervlakte van ca 71,5 m² leidt tot een woningverdichting die niet overeenstemt met de omringende eengezinswoningen.

De achtergevel wordt volledig ingericht met de terrassen van de nieuwe appartementen, zodat op korte afstand van de aanliggende woningen en tuinen een intensief gebruik zal ontstaan op elke verdieping. Dit wordt, ondanks de ontpitting achteraan en de voorgestelde volumevermindering, beschouwd als buitenmaats belastend voor de buren. Bijkomend wijst ook de onopgeloste parkeerbehoefte op het overschrijden van de limieten van dit perceel.

Door bestaande eengezinswoningen op te delen in kleine appartementen wordt het aanbod van ruimere eengezinswoningen onder druk gezet. Deze omgeving en specifiek dit bouwblok met zeer ondiepe tuinen hebben niet voldoende draagkracht om zulke verdichting te verdragen. Het woonprogramma dient aangepast te worden om in aanmerking te komen voor een vergunning.

Er wordt geoordeeld dat de aanvraag geweigerd dient te worden.

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Gezien de ligging van het pand in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is gunstig mits voorwaarden en laat zich als volgt lezen:

“De aanvraag heeft betrekking op een pand gelegen in che-gebied. Het pand heeft geen erfgoedstatuut en is neutraal in deze omgeving.

Men wenst het pand op te delen in 5 appartementen, er wordt ook een dakvolume toegevoegd in de vorm van een mansardedak in met twee dakkapellen in een zwarte kleur. Het nieuwe buitenschrijnwerk van de voorgevel wordt in zwart aluminium voorzien.

Op basis van archiefplannen en fotomateriaal blijkt dat het huidige schrijnwerk in staal voorzien. Het plaatsen van aluminium schrijnwerk is dan ook aanvaardbaar.

De zones in de plint voorzien in rotsbepleistering worden bekleed met blauwe hardsteen. De rotsbepleistering is zichtbaar op de plannen van 1959, er zal dan ook gevraagd worden om deze te behouden.

Het nieuwe volume zal zowel door het materiaalgebruik als door de hoogte duidelijk aanwezig zijn op de Draakplaats. Door het dak en de dakkapellen te voorzien in eenzelfde materiaal, wordt de aanwezigheid in het straatbeeld minder zwaar.

Het is niet duidelijk of de delen in zandsteen en metselwerk geschilderd zijn. Op oude foto’s is zichtbaar dat de bakstenen delen onbeschilderd waren. Hierdoor heeft de gevel een duidelijke geleding. De geleding blijft echter nog wel zichtbaar, waardoor het schilderen van de baksteen aanvaardbaar is.”

Mits het naleven van cultuurhistorische voorwaarden die vermeld worden in het advies van de stedelijke dienst monumentenzorg, is de voorgestelde materialisatie aanvaardbaar. Bij de uitwerking van de gevels is voldoende aandacht besteed aan de geveldetaillering en geleding zodat het gebouw zich integreert in de bestaande omgeving. Bijgevolg is de geveluitwerking verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

Er wordt geoordeeld dat de verdichting van woonfuncties op deze plaats een buitenmaatse overlast genereert voor de omwonenden, zodat de aanvraag de draagkracht van de omgeving overschrijdt en moet geweigerd worden.

Woninggrootte

Te behouden eengezinswoning

De stad telt heel wat eengezinswoningen, herenhuizen en tal van grondgebonden woningen. Echter worden deze woningen steeds vaker opgedeeld in kleinere woonentiteiten. Ook zijn er steeds minder vergunningen voor de bouw van eengezinswoningen. Om gezinnen in de stad te kunnen blijven aantrekken en behouden is het nodig om de eengezinswoningen te beschermen. De grootste woongelegenheid in het project bedraagt circa 103 m² netto. Deze oppervlakte is onvoldoende om een groot gezin te herbergen.

Oppervlakte vs. aantal slaapkamers

Om het ruimtecomfort van een woning te bewaken is het belangrijk dat het aantal slaapkamers in verhouding staat met het aantal beschikbare vierkante meters leefruimte per bewoner. Dit is niet het geval in het voorliggend project, waardoor de woongelegenheden onvoldoende wooncomfort bieden.

Op een oppervlakte kleiner dan 60 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een eenslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 35 m²) kan hoogstens een studio herbergen.

Op een oppervlakte kleiner dan 80 m² wordt onvoldoende woonkwaliteit gerealiseerd voor een tweeslaapkamerappartement. Deze oppervlakte (vanaf 60 m²) kan hoogstens een eenslaapkamerappartement herbergen.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten