Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:
1. de gemeentelijke projecten;
2. andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.
Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de gewone procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.
Projectnummer: | OMV_2019156259 |
Gegevens van de aanvrager: | BVBA ICN DEVELOPMENT met als adres Vrijheid 147 te 2320 Hoogstraten en NV IMMO NOORD met als adres Vrijheid 147 te 2320 Hoogstraten |
Ligging van het project: | Frankrijklei 84 te 2000 Antwerpen |
Kadastrale gegevens: | afdeling 3 sectie C nr. 372A4 |
Vergunningsplichten: | Stedenbouwkundige handelingen |
Voorwerp van de aanvraag: | wijzigen van functie op het gelijkvloers en kelder van winkel naar kantoor |
Omschrijving stedenbouwkundige handelingen
Relevante voorgeschiedenis
- 22/09/2017: vergunning (20171676) voor het wijzigen van de functie van een deel van het gelijkvloers, de voormalige conciërgewoning wordt bij het bestaand handelspand gevoegd.
(niet uitgevoerd);
- 06/08/1992: vergunning (86#8719312) voor de verbouwing van de ingang van de voorgevel;
- 23/08/1957: vergunning (18#36611) voor het oprichten van een appartementsgebouw.
Vergunde/vergund geachte toestand
- appartementsgebouw bestaande uit 10 bouwlagen onder plat dak;
- gelijkvloerse handelsruimte met ruime berging en conciërgewoning;
- winkel/magazijn in kelder.
Huidige toestand
- appartementsgebouw bestaande uit 10 bouwlagen onder plat dak;
- gelijkvloerse handelsruimte met ruime berging en conciërgewoning;
- winkel in kelder.
Gewenste toestand
- appartementsgebouw bestaande uit 10 bouwlagen onder plat dak;
- gelijkvloers kantoor met conciërgewoning;
- kantoor in kelderruimte met patio.
Inhoud van de aanvraag
- functiewijziging van handel naar kantoor op het gelijkvloers en kelder;
- verlagen van de keldervloer ter hoogte van de achterste zone;
- voorgevelwijziging op gelijkvloers en verdieping 1;
- regulariseren van een keldertrap;
- de bovenliggende verdiepingen maken geen deel uit van de aanvraag.
Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.
Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:
Adviezen
Externe adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen | Advies |
brandweer/ risicobeheer/ preventie | 24 januari 2020 | 10 februari 2020 | Voorwaardelijk gunstig |
Interne adviezen
Adviesinstantie | Datum advies gevraagd | Datum advies ontvangen |
ondernemen en stadsmarketing/ business en innovatie | 24 januari 2020 | 17 februari 2020 |
stadsontwikkeling/ mobiliteit | 24 januari 2020 | 3 februari 2020 |
stadsontwikkeling/ onroerend erfgoed/ monumentenzorg | 24 januari 2020 | 3 februari 2020 |
Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen
Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.
Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gemeentelijk ruimtelijk uitvoeringsplan RUP Binnenstad, goedgekeurd op 26 april 2012. Volgens dit plan ligt het eigendom in de volgende zones: culturele, historische en/of esthetische waarde en artikel 6: zone voor centrumfuncties - stedelijke functies (ce6).
(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup. Gemeentelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP's) kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘goedgekeurde BPA’s en RUP’s'.)
De aanvraag ligt niet in een verkaveling.
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van het ruimtelijk uitvoeringsplan op volgende punten:
- 2.1.6 Gevelopbouw en gevelgeleding: de gevelwijziging heeft geen logische en harmonische opbouw door het gelijkvloers en de eerste verdieping visueel samen te voegen en te bekleden met eenzelfde materiaal;
- 2.1.7 Gevelmaterialen: het bekleden van de natuursteen met donkere bekleding op gelijkvloers en 1ste verdieping is niet in harmonie met de gevelgeleding van het gebouw. Natuursteen is een duurzaam gevelmateriaal dat niet bedoeld is om te bekleden.
Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.
- Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen > Toegankelijkheid publieke gebouwen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verordening toegankelijkheid.
Algemene bouwverordeningen
- Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen
- Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:
Sectorale regelgeving
- MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
- Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle
redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.
- Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode. (De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op
‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt niet onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.
- Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > OVERIGE REGELGEVING).
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)
- BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’).
De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.
Omgevingstoets
Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening
Functionele inpasbaarheid
De functiewijziging van handelsruimte naar kantoren is principieel in overeenstemming met de bestemmingsvoorschriften van het RUP Binnenstad.
De dienst ondernemen en stadsmarketing adviseert deze functiewijziging gunstig:
“Het betreft een kleinschalig kantoor ( +/- 400 m², afgaande op de bijgevoegde plannen) langsheen de strategische kantoorlocatie van de Leien. Deze functiewijziging past in het verhaal van verweving van functies.”
Gelet op de omliggende winkel- en kantoorfuncties is het voorstel dan ook functioneel inpasbaar in de omgeving.
Schaal – ruimtegebruik – bouwdichtheid
De aanvraag voorziet een functiewijziging van winkelruimte naar kantoren binnen het bestaande en vergunde bouwvolume. De kantoorruimten worden voorzien op het gelijkvloers en in de kelder. Ter verbetering van de lichttoetreding wordt achteraan het perceel een dubbelhoge patio voorzien. Deze patio is echter beperkt in omvang. Conform de bepalingen van artikel 27 van de bouwcode moet bij een functiewijziging minimaal 20 % van de oppervlakte van het perceel op het maaiveld worden voorzien van open ruimte. De aanvraag voldoet hier niet aan. Om voldoende verblijfskwaliteit te garanderen in de kantoorruimten en gelet op de hoge bouwdensiteit in het bouwblok is het niet aanvaardbaar minder dan 20 % open ruimte te voorzien bij een functiewijziging naar kanotoren.
De kantoren in de kelder voldoen eveneens niet aan de bepalingen van artikel 21 van de bouwcode. De vloerpas ligt meer dan 1,10 meter onder het niveau van het maaiveld (voetpad) en de verdiepingshoogte van het middelste deel is lager slechts 2,20 meter.
De patio is te beperkt in oppervlakte om als aangrenzend maaiveld te worden beschouwd. Om voldoende verblijfskwaliteit te garanderen in de kantoorruimten is een afwijking niet aanvaardbaar. De beperkte raamopeningen van het middelste deel naar de koer en het beperkte uitzicht op een hoog opgaande scheimuur van het achterste gedeelte voorzien niet in een hedendaags verwachte verblijfskwaliteit voor kantoorruimten, conform de bepalingen van artikel 24 van de bouwcode. Gelet op bovenstaande wordt voorgesteld de aanvraag te weigeren aangezien het plan dermate moet worden gewijzigd om aan de vermelde afwijkingen te voldoen.
Visueel-vormelijke elementen
De aanvraag voorziet het bekleden van de natuurstenen plint en de onderste verdieping van de erker van de voorgevel. Het bekleden en het visueel samenvoegen van de 2 onderste bouwlagen van de voorgevel stemt niet overeen met de gevelgeleding van het gebouw. Dit is in strijd met artikel 6 van de bouwcode en artikel 2.1.6. van de algemene voorschriften van het RUP Binnenstad. Bovendien is natuursteen een duurzaam gevelmateriaal dat niet bedoeld is om te bekleden. Het bekleden van de natuursteen gevelplint en de onderste verdieping van de erker doet afbreuk aan het gevelbeeld en is niet aanvaardbaar. Ook het schilderen van de ramen van de 1ste verdieping doet afbreuk aan de eenheid van het gevelbeeld en is bijgevolg niet aanvaardbaar.
Het verlagen van de borstweringen van de gevelopeningen op het gelijkvloers is op zich niet storend in het straatbeeld en vatbaar voor vergunning.
Het voorzien van niet-lichtgevende reclame, kleiner dan 4 m² is principieel vrijgesteld van vergunning indien deze voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften.
Aangezien de kantoorruimten enkel worden voorzien op het gelijkvloers wordt voorgesteld om de publiciteit te beperken tot het gelijkvloers.
Cultuurhistorische aspecten
De dienst monumentenzorg heeft geen bezwaar tegen de werken aangezien het pand geen erfgoedwaarde heeft, maar zich neutraal inpast in de context. De ingrepen dienen op welstand getoetst.
Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen
Op de plannen is geen afvalberging aangeduid conform artikel 26 van de bouwcode. In de kelder is voldoende plaats om deze afvalberging te voorzien.
Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)
Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).
De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.
Voorliggende aanvraag genereert een werkelijke parkeerbehoefte van 2 parkeerplaatsen.
De parkeerbehoefte wordt bepaald op de functiewijziging van handel naar kantoor. De kelder en het gelijkvloers worden omgevormd van handel naar kantoor. De conciërgewoning en de bovenliggende appartementen blijven behouden.
+/- 363m² kantoren (afgaande op de plannen) in stationsomgeving met parkeernorm 0.6/100m²: 363m² x 0.6/100m² = 2.2. De werkelijke parkeerbehoefte is 2.
|
De plannen voorzien geen nuttige autostal- en autoparkeerplaatsen.
|
Het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 0.
In een aantal gevallen genereert een aanvraag een werkelijke parkeerbehoefte maar kunnen de plaatsen om volgende stedenbouwkundige redenen niet (volledig) gerealiseerd worden:
De aanvraag voorziet een functiewijzigingen van het gelijkvloers in een bestaand appartementsgebouw. De bestaande planopbouw laat het bouwen van het aantal te realiseren plaatsen niet toe, zonder drastische ingrepen in de verticale circulatie van het gebouw en zonder het beperken van het gezicht van de kantoorfunctie in het straatbeeld.
|
Het (bijgestelde) aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2.
Het aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt 2 – 0 = 2. Dit is het verschil tussen het aantal autostal- en/of autoparkeerplaatsen volgens de werkelijke parkeerbehoefte en het aantal te realiseren autostal- en autoparkeerplaatsen.
Echter kan de berekende parkeerbehoefte van het nieuwe project worden verminderd met het aantal parkeerplaatsen van de laatst vergunde toestand dat reeds afgewenteld werd op het openbaar domein. Dit op voorwaarde dat realisatie niet mogelijk is. De parkeerbehoefte van de bestaande handelszaak is 0 gezien de beperkte oppervlakte (< 500m2) en de ligging in het centrum.
Bijgevolg kan de parkeerbehoefte van de vergunde toestand niet in mindering gebracht worden. Het bijgestelde aantal ontbrekende autostal- en autoparkeerplaatsen bedraagt dan 2 – 0 = 2.
|
Fietsvoorzieningen
Conform het advies van de dienst mobiliteit moeten er voor het kantoor van +/-363m2, vijf fietsstalplaatsen voor het personeel voorzien worden (1.25/100m2). Deze worden niet voorzien in de aanvraag. Gelet op de grote oppervlakte van de kantoorfunctie, de royale inkomzone en het ontbreken van autostaanplaatsen is een afwijking van het voorzien van de vereiste fietsenstalplaatsen niet aanvaardbaar.
Het voorzien van fietsenstalplaatsen zou kunnen worden opgelegd in voorwaarden van een vergunning. Gelet op de beperkte woonkwaliteit van de conciërgewoning op het gelijkvloers zou het beter zijn deze te betrekken bij de kantoorfunctie en in deze zone de fietsenstalplaatsen te voorzien.
Advies aan het college
Advies over de stedenbouwkundige handelingen
Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.
Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.
Procedurestap | Datum |
Indiening aanvraag | 2 januari 2020 |
Volledig en ontvankelijk | 24 januari 2020 |
Start 1e openbaar onderzoek | 3 februari 2020 |
Einde 1e openbaar onderzoek | 3 maart 2020 |
Beslissing toepassing administratieve lus | 19 maart 2020 |
Start laatste openbaar onderzoek | 7 mei 2020 |
Einde laatste openbaar onderzoek | 5 juni 2020 |
Gemeenteraad voor wegenwerken | geen |
Uiterste beslissingsdatum | 5 september 2020 |
Verslag GOA | 17 augustus 2020 |
naam GOA | Katrine Leemans |
Administratieve lus
Op de aanvraag wordt een administratieve lus toegepast, omwille van de volgende reden(en):
Het openbaar onderzoek is niet correct uitgevoerd.
De stappen in de procedure die verkeerd gelopen zijn, werden opnieuw uitgevoerd, om te voorkomen dat de eindbeslissing over de aanvraag vernietigd wordt omwille van de vastgestelde procedurefout(en).
De aanvraag werd onderworpen aan 2 openbare onderzoeken.
Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten
Startdatum | Einddatum | Schriftelijke bezwaar-schriften | Schriftelijke gebundelde bezwaar-schriften | Petitie-lijsten | Digitale bezwaar-schriften |
3 februari 2020 | 3 maart 2020 | 0 | 0 | 0 | 0 |
7 mei 2020 | 5 juni 2020 | 0 | 0 | 0 | 0 |
Het college sluit zich integraal aan bij het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar en maakt dit tot zijn eigen motivatie.
Het college beslist de aanvraag tot omgevingsvergunning te weigeren.
De plannen waarvan het overzicht als bijlage bij dit besluit is gevoegd, maken integraal deel uit van dit besluit.