2020_CBS_07112 - Omgevingsvergunning - OMV_2020071495. Eglantierlaan 100. District Wilrijk - Weigering

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          03/04/2020: proces verbaal (11002_2020_12400_APO) voor het wijzigen van het aantal woongelegenheden zonder voorafgaandelijke schriftelijke Omgevingsvergunning;

-          29/03/2019: aangeduid als vastgesteld bouwkundig erfgoed (ID 215176) ‘Eclectische een- of meergezinswoning’.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen onder mansardedak en entresolvolume in gesloten bebouwing, ingericht met 3 appartementen.

Huidige toestand

-          meergezinswoning van 4 bouwlagen onder mansardedak in gesloten bebouwing, ingericht met 3 appartementen;

-          gelijkvloerse toevoeging over de volledige perceelbreedte tot voorbij de entresol op een bouwdiepte tot circa 20 meter;

-          gesloopt interieur: er is geen enkele binnendeur meer aanwezig, alle raamomlijstingen werden verwijderd, de binnenmuren werden afgekapt, ook alle schouwen werden          verwijderd alsook de plafonds beschadigd,…

Gewenste toestand

-          intern verbouwde meergezinswoning van 4 bouwlagen onder mansardedak in gesloten bebouwing, ingericht met 3 appartementen;

-          1 één-slaapkamerappartement met een netto-vloeroppervlakte van circa 57m²;

-          2 twee-slaapkamerappartementen met een netto-vloeroppervlakte van circa 77,5 en 104m²;

-          Nieuwe gelijkvloerse uitbreiding over de volledige perceelbreedte tot voorbij de entresol op een bouwdiepte van circa 20,30 meter met patio;

-          gewijzigde achterbouw met afbraak van enkele volumes;

-          afwerking van de achtergevel in een witte crepi;

-          werken voorgevel zijn onduidelijk.

Inhoud van de aanvraag

-          het pand wordt intern heringericht met behoud van de 3 wooneenheden;

-          de gelijkvloerse achterbouw wordt vernieuwd en voorzien van een centrale koer;

-          de toiletvolumes achteraan op de 1ste en 2de verdieping worden afgebroken;

-          de achterbouw op de 2de verdieping wordt deels verhoogd en voorzien van een dakterras;

-          de ramen/dakkapellen vooraan op de mansardeverdieping worden vergroot;

-          wijzigingen voorgevel zijn onduidelijk.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) 

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling. 

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-      Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)
De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-      Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-      Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 5 Cultureel-historisch erfgoed: Het behoud van de elementen met historische, stedenbouwkundige, architecturale, bouwhistorische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Er werd fotomateriaal bezorgd van het interieur. Op basis van deze informatie blijkt dat de eigenaar op eigen houtje het interieur is beginnen slopen. Er is geen enkele binnendeur meer aanwezig, alle raamomlijstingen werden verwijderd, de binnenmuren werden afgekapt, ook alle schouwen werden verwijderd alsook de plafonds beschadigd,…
• Artikel 6 Harmonie en draagkracht: Zowel het hoofdgebouw als de uitsprongen en aanbouwen dienen qua vorm, grootte, materiaalkeuze, plaatsing en kleur afgestemd te zijn op de architectuur van de totale constructie als op de omgeving. het is niet duidelijk welke werken aan de gevel effectief zullen plaatsvinden en of deze afgestemd zijn op de architectuur van het gebouw en de omgeving. De bouwdiepte op het gelijkvloers is atypisch en niet in harmonie met de omgeving;
  Artikel 10 Inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte: Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving. De uitbreiding op het gelijkvloers voldoet hier niet aan.
• Artikel 11 afwerken van gevels en materiaalgebruik: Het veranderen van buitenschrijnwerk mag de historische beeldwaarde van de gevels niet verstoren door zijn materiaalgebruik, maatvoering en/of indeling. In het ontwerp wordt er geen rekening gehouden met de historische beeldwaarde. Bovendien is het niet duidelijk welke werken er aan de gevel effectief zullen plaatsvinden.

Sectorale regelgeving

-      MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.
 

-      Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-      Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-      Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het Rooilijndecreet.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-      BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Beoordeling afwijkingen van de voorschriften

De aanvraag wijkt af van artikel 5, 6, 10 en 11 van de bouwcode. Dit wordt verder gemotiveerd in de beoordeling hieronder.

Functionele inpasbaarheid

Er werd advies gevraag aan het Experten team Geacht Vergund. Zij bevestigen na onderzoek dat de meergezinswoning 3 woonentiteiten telt.

De aanvraag omvat bijgevolg geen functiewijziging of een vermeerdering van het aantal woonentiteiten waardoor de functionele inpasbaarheid gegarandeerd wordt.

Cultuurhistorische aspecten

De aanvraag heeft betrekking een pand dat is opgenomen in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed. Opname in de vastgestelde inventaris van het bouwkundig erfgoed betekent voor elk van de erfgoedobjecten dat zij een vorm van vrijwaring voor de toekomst genieten.

Het behoud van de elementen met culturele, historische en/of esthetische waarde primeert boven de andere voorschriften. Dit geldt zowel voor het exterieur, als het interieur. Daarom werd advies gevraagd aan de stedelijke dienst Monumentenzorg:

“Conform art. 5§2 van de stedenbouwkundige verordening – bouwcode dd. 25 oktober 2014 moet de beschrijvende nota van de bouwaanvraag voldoende informatie bevatten over het cultuurhistorisch profiel van de aanwezige elementen zodat vergunningverlenende overheid deze kan afwegen. Afhankelijk van de aard en omvang van de geplande werken kan er een CHE-rapport gevraagd worden met een meer uitgebreide bouwhistorische en beschrijvende studie van het gebouw. Er werd fotomateriaal bezorgd van het interieur. Op basis van deze informatie blijkt dat de eigenaar op eigen houtje het interieur is beginnen slopen. Er is geen enkele binnendeur meer aanwezig, alle raamomlijstingen werden verwijderd, de binnenmuren werden afgekapt, ook alle schouwen werden verwijderd alsook de plafonds beschadigd,…

Burgerhuis of meergezinswoning in eclectische stijl, gebouwd in opdracht van de heer Mariën-Schols, naar een ontwerp door de architect Guillaume Peeters uit 1912. Uit de bouwplannen kan niet met zekerheid worden afgeleid, of het een klassiek burgerhuis dan wel een meergezinswoning betreft, het type dat in dit gedeelte van de Nieuw-Parkwijk "Den Brandt" het overwicht van de bebouwing uitmaakt. Het gebouw is een gaaf voorbeeld van het eenvoudige type rijwoning van vóór de Eerste Wereldoorlog, dat hier vaak in het straatbeeld opduikt. Van Peeters konden hier een vijftal gelijkaardige woningen worden geïdentificeerd, de meeste voor eigen rekening gebouwd door de aannemer Eduard Van Biesen.

Met een gevelbreedte van drie traveeën, telt het rijhuis drie bouwlagen onder een pseudo-mansarde (kunstleien). De lijstgevel onderscheidt zich door een typisch parement uit gele baksteen, met contrasterende speklagen en ontlastingsbogen uit groenkleurige baksteen, natuurstenen dorpels, hoekblokken en een balkon, en een arduinen plint. Symmetrisch van compositie en geleed door de puilijst en het klassieke hoofdgestel, legt een halfrond balkon met gietijzeren leuning de klemtoon op de middenas. Opvallend is het verspringende ritme en de gevarieerde boogvorm van de muuropeningen, die op de eerste verdieping tot een drielicht zijn gegroepeerd. Een discrete art-nouveau-invloed blijkt uit het profiel van de lekdrempels met spuwer. Het houten schrijnwerk van de deur en vensters is bewaard.

De plattegrond beantwoordt aan de klassieke typologie van het rijhuis, dat uit een voorbouw en een smalle achterbouw in entresol bestaat. Op de begane grond worden salon en eetkamer geflankeerd door de inkomhal, het trappenhuis en de keuken. De bovenverdiepingen omvatten een voorkamer over de volledige breedte, een tweede kamer parallel met de trap, en een achterkamertje, mogelijk bedoeld als huurkwartier.

Het pand is beeldbepalend omwille van de architecturale waarde.

Men wenst het pand te verbouwen.

Op basis van de foutief opgetekende gevelplannen is het niet duidelijk welke werken effectief zullen plaatsvinden. Het is niet duidelijk of het buitenschrijnwerk vervangen wordt. In de nota wordt omschreven dat de gevel ongewijzigd blijft. Op basis van mails met de architect blijkt dat onderzocht wordt of er dubbele beglazing kan geplaatst worden of renovatieglas. Indien dit niet mogelijk is wordt het schrijnwerk vervangen. Enkel de bestaande dakkapellen worden verbreed. Deze staan echter niet correct opgetekend, ze komen niet tot tegen de kroonlijst. Ook wordt het schrijnwerk op de tweede verdieping zonder segmentboog ingetekend, zowel op bestaande als nieuwe toestand. Dit is niet correct. De onderverdeling van de ramen op de eerste verdieping is eveneens niet correct getekend, bijkomend heeft de centrale deur onderaan een gesloten deel.

Ter hoogte van de achtergevel worden een aantal volumes afgebroken, er wordt een nieuw gelijkvloers volume voorzien, de entresol blijft behouden. De achtergevel wordt voorzien in witte crepi.

Op de gelijkvloerse verdieping wordt een schouw afgebroken. De kamerindeling wordt volledig vernieuwd, de oorspronkelijke kamerindeling is niet meer afleesbaar.

Ook op de eerste, tweede en derde verdieping worden de schouwen afgebroken en de kamerstructuur verwijderd.

Op zich is er principieel geen bezwaar tegen het omvormen naar appartementen mits behoud van waardevolle interieurelementen. Ook de kamerstructuur is een typisch interieurelement.

Het voorstel dat nu voorligt respecteert de erfgoedwaarde van het interieur niet en is bijgevolg niet aanvaardbaar.

Gelet op het voorgaande wordt een ongunstig advies verleend.”

De aanvraag is hiermee in strijd met artikel 5 en 11 van de bouwcode.

Vanuit stedenbouwkundig oogpunt sluiten wij ons aan bij het ongunstig advies van de stedelijke dienst Monumentenzorg. De gewenste werken (zowel extern als intern) dienen te gebeuren met respect voor de bestaande erfgoedwaarde van het pand wat voor dit ontwerp niet het geval is.

Aan het college wordt geadviseerd om de aanvraag  te weigeren.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De aanvraag beoogt het verbouwen van de 3 woonentiteiten. De volumes achteraan die doorheen de tijd werden toegevoegd worden gesloopt met behoud van de entresol. De sloop van de niet originele en niet vergunde toevoeging wordt zeer gunstig onthaald. Het voorzien van een nieuwe gelijkvloerse achterbouw over de volledige perceelbreedte op een diepte van circa 20,30 meter is echter niet verenigbaar met de goede ruimtelijke ordening. Op deze diepte is het niet mogelijk om voldoende kwaliteit te bieden voor de leefruimtes die zich centraal in het appartement bevinden. De ingesloten beperkte koer die gecreëerd wordt, is erg beperkt van oppervlakte en bevindt zich tegen de hogeropgaande entresol waardoor dit het gebrek aan licht en lucht niet kan opvangen. Tenslotte dient de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte bij een volume-uitbreiding in harmonie te zijn met het referentiebeeld, zoals nader bepaald in artikel 6 “Harmonie en draagkracht. Er kan niet gerefereerd worden naar bestaande gebouwen die niet in harmonie of storend zijn met de omgeving. Bij de inplanting, bouwhoogte en bouwdiepte moet er dan ook rekening gehouden worden met een optimale bezonning en daglichttoetreding ten aanzien van alle verblijfsruimten in het gebouw, in de tuinen en in de omgeving (artikel 10 bouwcode). Dit is bij dit ontwerp niet het geval.

Een gelijkvloerse uitbreiding die aansluit aan de bouwdiepte van de originele entresol (circa 17,55 meter) zou er voor zorgen dat er voldoende tuinruimte overblijft en de woonkwaliteit in het algemeen kunnen ten goede komen (zoals in het rood aangeduid op het grondplan nieuwe toestand gelijkvloers).

Aan het college wordt geadviseerd om de aanvraag te weigeren.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag voorziet in het grondig verbouwen van een pand met 3 geacht vergunde woningen waarvan één 1-slaapkamerappartement en twee 2-slaapkamerappartementen. Voldoende ruime woningen zijn belangrijk om een kwalitatief woonaanbod te garanderen. Binnen de stedelijke visie heeft een 1-slaapkamerappartement een minimale oppervlakte van 60 m² en wordt een 2-slaapkamerappartement (80m²) als een gemiddeld appartement beschouwd. In voorliggend project heeft het 2-slaapkamerappartement op het gelijkvloers slechts een netto-vloeroppervlakte van 77,5 m² en het 1-slaapkamerappartement op de 1ste verdieping slechts een netto-vloeroppervlakte van 57 m². Er werd geen motiveringsnota voor deze afwijkingen toegevoegd aan het dossier. Tevens bevindt 1 van de 2 slaapkamers van het gelijkvloers appartement zich aan de straatzijde. Dit wordt in een stedelijke context als weinig kwaliteitsvol ervaren.

Tot slot wordt opgemerkt dat het balkon op de 2de verdieping achteraan voor zijdelingse inkijk naar het rechterbuurpand zorgt en niet conform is met artikel 679 van het Burgerlijk Wetboek. In beginsel mag de vergunningverlenende overheid geen rekening houden met burgerrechtelijke aspecten bij het beoordelen van aanvragen tot stedenbouwkundige vergunning. Anderzijds doet een stedenbouwkundige vergunning deze rechten niet teniet en ontslaat de titularis van de vergunning niet om het nodige bouwrecht te bekomen. Indien zou blijken dat de aanvraag strijdig is met een contractuele verbintenis, dan blijft de vergunning onwerkzaam. Indien er een vergunning zou worden verleend, zou in voorwaarde worden opgenomen om een afstand van 60 cm te bewaren om deze inkijk te vermijden. Het lijkt eveneens aangewezen om te onderzoeken of dit extra balkon (circa 3m²) voor het duplexappartement nog voldoende gebruiksgenot heeft en of de extra gewenste open ruimte dan niet beter inpandig kan worden voorzien.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat elke bouwaanvraag een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, is het de bedoeling om parkeren maximaal op eigen terrein te voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeerparagraaf is niet van toepassing gezien de aanvraag geen vermeerdering van het aantal woongelegenheden ten opzichte van de bestaande en vergunde of vergund geachte situatie inhoudt.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te weigeren, omwille van onverenigbaarheden met stedenbouwkundige voorschriften en een goede ruimtelijke ordening.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.