2020_CBS_07068 - Omgevingsvergunning - OMV_2020073956. De Keyserhoeve 12 . District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          25/10/2019: vergunning voor verkaveling (20193): verkavelen van een terrein in 3 loten voor woningbouw, een servitude en een strook grond te voegen bij het openbaar     domein.

Vergunde/vergund geachte toestand

-          inrichting: perceel voor eengezinswoning in halfopen bebouwing.

Huidige toestand

-          inrichting: braakliggend perceel.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning met 3 slaapkamers met een netto vloeroppervlakte van circa 198 m²;

-          bouwvolume:

• halfopen bebouwing met twee bouwlagen onder zadeldak;
• kroonlijsthoogte is 4,5m, nokhoogte is 9,00m;
• bouwdiepte op de gelijkvloerse verdieping is 12m;
• dakverdieping op bouwdiepte van 9m;

-          gevelafwerking:

• parement in bruinrode gevelsteen met zwart pvc buitenschrijnwerk;
• garagepoort aan rechterzijde;

-          inrichting:

• voortuinstrook van 2m;
• oprit naar garage met breedte van 4,45m;
• terrasverharding van 7m² achter de woning;
• verharding van 1m langsheen de woning;
• tuin zonder constructies. 

Inhoud van de aanvraag

-          bouwen van een eengezinswoning.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.) In gebieden en plaatsen van culturele, historische en/of esthetische waarde wordt de wijziging van de bestaande toestand onderworpen aan bijzondere voorwaarden, gegrond op de wenselijkheid van het behoud. (Artikel 6 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt in de verkaveling OVV/ZA/2019/0002/GR/, goedgekeurd op 25 oktober 2019, meer bepaald in lot(en) 1.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van de verkavelingsvergunning.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)

De aanvraag is in overeenstemming met de verordening hemelwater.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De verordening toegankelijkheid is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via www.ruimtelijkeordening.be, ga naar WETGEVING > Verordeningen)

De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• artikel 21 Minimale hoogte van ruimten:
  slaapkamers hebben geen vrije hoogte van 2,60m;
• artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer:

de slaapkamer boven de garage wordt niet voorzien van voldoende daglicht en zicht;

• artikel 41 Kenmerken aansluiting van de leidingen met het openbaar rioolstelsel:

de overloop van de infiltratievoorziening is niet ingetekend op de plannen.
 

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.

Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.

Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)

De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode.

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen.
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)

Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)

De BGO Wonen is niet van toepassing op de aanvraag.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

Voorliggende aanvraag betreft de bouw van een nieuwe eengezinswoning. De Keyserhoeve en Zoutestraat worden gekenmerkt door eengezinswoningen waardoor de aanvraag in harmonie is met de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik – bouwdichtheid

De nieuwe eengezinswoning betreft een hoofdbouw van twee bouwlagen onder een hellend dak in half open bebouwing. Het hoofdvolume is aangevuld met een achterbouw tot een bouwdiepte van circa 12m ten opzichte van de voorbouwlijn. Het aangevraagde voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften van de verkaveling wat betreft de inplanting en het bouwvolume en is in harmonie met de kenmerken van de omgeving.  

Visueel-vormelijke elementen

De Keyserhoeve en Zoutestraat worden hoofdzakelijk gekenmerkt door baksteengevels in rode kleur waardoor de gekozen gevelafwerking in een roodbruine gevelsteen in harmonie is met de kenmerken van de omgeving. Verder wordt de woning voorzien van buitenschrijnwerk in zwarte PVC en een dakbedekking in zwarte pannen. Het voorgestelde materiaalgebruik past zich in in de omgeving. 

Cultuurhistorische aspecten

De werken zijn gesitueerd in een zone die volgens het gewestplan werd ingekleurd als een woongebied met culturele, historische en/of esthetische waarde. Om die reden werd het advies ingewonnen van de stedelijke dienst monumentenzorg. Dit advies is gunstig en laat zich als volgt samenvatten:

“Vanuit oogpunt monumentenzorg geen bezwaar. Het project werd voorbesproken en is conform de meegegeven randvoorwaarden. De nieuwbouw doet geen afbreuk aan de waardevolle che-bebouwing.”

Bodemreliëf

In voorliggende aanvraag wordt het bestaande reliëf van het perceel gewijzigd waardoor het grondpeil na de geplande werken circa 0,15m boven het niveau van de straat uitkomt. De wijzigingen aan het reliëf mogen geen invloed hebben op de waterhuishouding en de natuurlijke loop van het hemelwater van de aanpalende eigendommen.  Hoogteverschillen dienen op eigen terrein opgevangen te worden en er dient steeds aangesloten te worden op het peil van de aanpalende eigendommen zonder overlast te creëren voor deze percelen. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De vrije hoogte wordt in de drie slaapkamers op de eerste verdieping, beperkt tot 2,58m. Dit is niet conform artikel 21 van de bouwcode dat een minimale vrije hoogte voor verblijfsruimtes oplegt van 2,60m. Het uitvoeren van de slaapkamers met een minimale verdiepingshoogte van 2,60m wordt dan ook opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

De slaapkamer die zich op de eerste verdieping boven de garage bevindt wordt voorzien van  onvoldoende lichttoetreding. Het voorziene raam in het dakvlak heeft een te kleine oppervlakte volgens artikel 24 van de bouwcode dat stelt dat licht en lucht basiskwaliteiten zijn van verblijfsruimtes. De oppervlakte van het raam moet minstens 10% van de vloeroppervlakte van de ruimte bedragen. Het raam moet dus een minimale oppervlakte van 1,15m2 hebben, deze oppervlakte moet zich bevinden tussen de 1m en 2m boven de slaapkamervloer. Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Op de plannen werd de overloop van de infiltratievoorziening niet opgetekend tot aan de rooilijn. Als voorwaarde voor vergunning wordt daarom opgelegd dat de RWA dient uitgevoerd te worden conform de principes van artikel 41 van de bouwcode.

Daarnaast werden ook geen tuinafsluitingen ingetekend op de plannen. De tuinafsluitingen tussen de verschillende tuinen dienen uitgevoerd te worden in een draad of levendige haag met een minimale hoogte van 1,0m en een maximale hoogte van 1,9m in de achtertuin en 2,6m in de zijtuin.  Dit wordt opgelegd als voorwaarde voor vergunning.

Mits het naleven van de gestelde voorwaarden voldoet de woning aan de actuele eisen wat betreft hinderaspecten, gezondheid en gebruiksgenot.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen het beoordelingskader voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.   de reliëfwijzigingen mogen geen invloed hebben op de waterhuishouding en de natuurlijke loop van het hemelwater van de aanpalende eigendommen. Er dient steeds aangesloten te worden op het peil van de aanpalende eigendommen zonder overlast te creëren voor deze percelen;

2.   de vrije hoogte in de slaapkamers dient 2,6m te bedragen, conform artikel 21 van de bouwcode;

3.   het raam in de slaapkamer boven de garage dient een minimale oppervlakte te hebben van 1,15m2, deze oppervlakte moet zich bevinden tussen de 1,0 en 2,0m boven de slaapkamervloer, conform artikel 24 van de bouwcode;

4.   de RWA dient aangelegd te worden conform de principes van artikel 41 van de bouwcode;

5.   de tuinafsluitingen dienen uitgevoerd te worden in een draad of levendige haag met een minimale hoogte van 1,0m en een maximale hoogte van 1,90m in de achtertuin en 2,60m in de zijtuin.

6.   na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

De aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, werden om hun standpunt gevraagd.

Ingediende bezwaarschriften en petitielijsten