2020_CBS_07072 - Omgevingsvergunning - OMV_2020076812. Hemelstraat 10. District Antwerpen - Goedkeuring

Conform artikel 15 van het Omgevingsvergunningsdecreet is het college van burgemeester en schepenen voor zijn ambtsgebied in eerste administratieve aanleg bevoegd voor volgende aanvragen van:

1.      de gemeentelijke projecten;

2.      andere gevallen dan deze waarvoor de Vlaamse regering of de deputatie bevoegd is.

Er werd een aanvraag voor een omgevingsvergunning ingediend bij het college van burgemeester en schepenen, die behandeld wordt volgens de vereenvoudigde procedure van het Omgevingsvergunningendecreet.

Omschrijving stedenbouwkundige handelingen

Relevante voorgeschiedenis

-          30/07/1912: toelating (1912#1820) voor het afbreken van 2 huizen en het herbouwen van 2 huizen.

Vergunde toestand/Geacht vergunde toestand

-          eengezinswoning;

-          3 bouwlagen onder zadeldak.

Huidige toestand

-          vaststelling (ID: 6873) van gekoppelde burgerhuizen in beaux-artsstijl;

-          eengezinswoning met een bruto vloeroppervlakte van circa 591 m²;

-          3 bouwlagen onder zadeldak;

-          voorgevel is afgewerkt met witte natuursteen, plint in blauwe hardsteen, natuurleien en bruin buitenschrijnwerk in hout.

Gewenste toestand

-          eengezinswoning met B&B met 5 verhuureenheden;

-          3 bouwlagen onder zadeldak;

-          kelder en gelijkvloers bevatten gemeenschappelijke ruimtes;

-          eerste en tweede verdieping bevatten 5 verhuureenheden met een gezamenlijke netto vloeroppervlakte van circa 166 m²;

-          zolderverdieping bevat een eengezinswoning (zonder private keuken en badkamer) met een netto vloeroppervlakte van circa 30 m²;

-          voorgevel blijft ongewijzigd.

Inhoud van de aanvraag

-          omvormen en inrichten van een eengezinswoning met B&B met 5 verhuureenheden;

-          plaatsen van brandladders aan de achtergevel.

Voorafgaand aan zijn beslissing neemt het college kennis van het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar.

Het verslag van de gemeentelijke omgevingsambtenaar luidt:

Adviezen

Externe adviezen

Interne adviezen

Toetsing regelgeving en beleidsrichtlijnen

Plannen van aanleg, ruimtelijke uitvoeringsplannen en verkavelingen

Het eigendom is gelegen binnen de omschrijving van het gewestelijk ruimtelijk uitvoeringsplan GRUP Afbakening grootstedelijk gebied Antwerpen, goedgekeurd op 19 juni 2009.

Het eigendom is gelegen in het gewestplan Antwerpen (Koninklijk Besluit van 3 oktober 1979 en latere wijzigingen). Het eigendom ligt, volgens dit van kracht zijnde gewestplan, in een woongebied. De woongebieden zijn bestemd voor wonen, alsmede voor handel, dienstverlening, ambacht en kleinbedrijf voor zover deze taken van bedrijf om redenen van goede ruimtelijke ordening niet in een daartoe aangewezen gebied moeten worden afgezonderd, voor groene ruimten, voor sociaal-culturele inrichtingen, voor openbare nutsvoorzieningen, voor toeristische voorzieningen, voor agrarische bedrijven. Deze bedrijven, voorzieningen en inrichtingen mogen echter maar worden toegestaan voor zover ze verenigbaar zijn met de onmiddellijke omgeving. (Artikel 5 van het Koninklijk Besluit van 28 december 1972 betreffende de inrichting en toepassing van de ontwerpgewestplannen en de gewestplannen.)

(Gewestelijke ruimtelijke uitvoeringsplannen (GRUP's) kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/grup.  Het gewestplan kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/gewestplan.)

De aanvraag ligt niet in een verkaveling.

De aanvraag is in overeenstemming met de bepalingen van het gewestplan.

Gewestelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Hemelwater: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juli 2013 houdende vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake hemelwaterputten, infiltratievoorzieningen, buffervoorzieningen en gescheiden lozing van afvalwater en hemelwater (verder genoemd verordening hemelwater).
(De verordening hemelwater kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening hemelwater)
De verordening hemelwater is niet van toepassing op de aanvraag.

-          Toegankelijkheid: het besluit van de Vlaamse regering van 5 juni 2009 tot vaststelling van een gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake toegankelijkheid (verder genoemd verordening toegankelijkheid).
(De verordening toegankelijkheid kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening toegankelijkheid)

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid op volgende punten:

• Artikel 18 Algemene bepalingen: de voordeur heeft een  niveauverschil van 12 cm tussen binnen en buiten > 2 cm;
• Artikel 18 Algemene bepalingen: er is vanuit de inkomhal geen helling of lift voorzien naar de gemeenschappelijke leefruimtes op het gelijkvloers;
• Artikel 24 Draairuimte: achter de voordeur is er geen vrije en vlakke draairuimte voorzien.

Algemene bouwverordeningen

-          Voetgangersverkeer: het besluit van de Vlaamse regering van 29 april 1997 houdende de vaststelling van algemene bouwverordeningen inzake wegen voor voetgangersverkeer (verder genoemd verordening voetgangersverkeer), en de omzendbrief RO/98/2 van 23 maart 1998 betreffende de algemene bouwverordening inzake wegen voor voetgangersverkeer.
(De verordening voetgangersverkeer kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Verordeningen > verordening wegen voor voetgangersverkeer)
De verordening voetgangersverkeer is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen

-          Bouwcode: de gemeentelijke stedenbouwkundige verordening (verder genoemd bouwcode), definitief vastgesteld door de gemeenteraad in zitting van 28 april 2014 en goedgekeurd bij besluit van de deputatie van de provincie Antwerpen van 9 oktober 2014.
(De bouwcode kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de bouwcode op volgende punten:

• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: de keuken en de multifunctionele ruimte in de kelder hebben een vrije hoogte van 2,30 m < 2,60 m;
• Artikel 21 Minimale hoogte van ruimten: het bureau op het gelijkvloers heeft een vrije hoogte van 2,47 m < 2,60 m;
• Artikel 24 Minimale lichtinval en minimale luchttoevoer: de leefruimte op de dakverdieping heeft een dakvlakraam met een oppervlakte van 1,21 m² < 1,9 m² (10 % van de netto vloeroppervlakte van de ruimte);

Sectorale regelgeving

-          MER-screening: de overheid die beslist over de ontvankelijkheid en volledigheid van de vergunningsaanvraag, beslist of er een project-MER moet worden opgesteld. De betrokken overheid doet dat op het ogenblik van de beslissing over de ontvankelijk- en volledigheid van de vergunningsaanvraag of, bij gebreke daaraan, binnen 90 dagen na de datum van ontvankelijk- en volledigheid.
Rekening houdend met de kenmerken van de aanvraag en zijn omgeving wordt geoordeeld dat de mogelijke milieueffecten van het project niet aanzienlijk zijn.

-          Watertoets: overeenkomstig artikel 1.3.1.1 van het decreet van 18 juli 2003 betreffende het integraal waterbeleid dient een vergunningsaanvraag onderworpen te worden aan de zogenaamde watertoets.
Het voorliggende project heeft een beperkte oppervlakte en ligt niet in een overstromingsgevoelig gebied, zodat in alle redelijkheid dient geoordeeld dat geen schadelijk effect wordt veroorzaakt.

-          Vlaamse Wooncode: het decreet van 15 juli 1997 houdende de Vlaamse Wooncode.
(De kwaliteitsnormen voor woningen, die in uitvoering van de Vlaamse Wooncode zijn opgemaakt, kan u raadplegen via www.wonenvlaanderen.be, zoek op ‘kwaliteitsbesluit’)
De aanvraag valt onder het toepassingsgebied van de Vlaamse Wooncode. 

-          Rooilijndecreet: het decreet van 8 mei 2009 houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen
(Het Rooilijndecreet kan u raadplegen via https://omgeving.vlaanderen.be/, ga naar Decreten en uitvoeringsbesluiten > Decreet houdende vaststelling en realisatie van de rooilijnen)
Het Rooilijndecreet is niet van toepassing op de aanvraag.
 

Beleidsrichtlijnen in het kader van goede ruimtelijke ordening (overeenkomstig artikel 4.3.1, §2, 2° van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening)

-          BGO Wonen: de beleidsmatig gewenste ontwikkeling woninggrootte, woningmix en beschermen van eengezinswoningen (verder genoemd BGO Wonen), goedgekeurd door de gemeenteraad in zitting van 24 juni 2019.
(De BGO Wonen kan u raadplegen via www.antwerpen.be, zoek op ‘regelgeving bouwen in Antwerpen’)
De BGO Wonen wordt betrokken bij de beoordeling van de verenigbaarheid van de aanvraag met de goede ruimtelijke ordening.

Omgevingstoets

Toetsing van de verenigbaarheid van het aangevraagde met de omgeving en de goede ruimtelijke ordening

Functionele inpasbaarheid

De Hemelstraat wordt gekenmerkt door klassieke herenhuizen, afgewisseld met recenter opgerichte meergezinswoningen.  De functie van de bestaande eengezinswoning wordt aangepast naar een Bed & Breakfast waarbij de oorspronkelijke indeling van de woning behouden blijft. Er wordt geoordeeld dat gezien de ligging in het stadscentrum, de nieuwe functie als toeristische logies functioneel inpasbaar is in de omgeving.

Schaal - ruimtegebruik - bouwdichtheid

De werken beperken zich binnen het bestaande en vergunde volume. Het gebruik van de woning als verblijfslogies beoogt geen ingrijpende structurele aanpassingen aan de indeling van de woning. Het aantal woongelegenheden blijft in principe ook dezelfde aangezien de bestaande slaapkamers, mits beperkte aanpassingen waaronder het toevoegen van natte cellen, als verblijfslogies ingezet worden en de bijhorende verblijfsruimtes zo voorzien zijn dat dat de leefruimtes gemeenschappelijk gebruikt worden. 

Visueel-vormelijke elementen en cultuurhistorische aspecten

Vermits het pand is opgenomen in de inventaris van het bouwkundig erfgoed, vastgesteld bij besluit van de administrateur-generaal van 28 november 2014, moet de impact van de aanvraag op de erfgoedwaarde van de in de aanvraag betrokken constructies en de omgeving beoordeeld worden en staat de wenselijkheid van behoud voorop. Dit geldt zowel voor het exterieur als het interieur. 

De dienst stadsontwikkeling/onroerend erfgoed/monumentenzorg adviseert gunstig omdat de aangevraagde werken geen invloed hebben op de erfgoedwaarde van het pand of zijn omgeving.

Aangezien er geen wijzigingen worden aangevraagd aan de voor- en achtergevel, wordt geoordeeld dat het pand zich harmonieus blijft inplanten in zijn omgeving.

Hinderaspecten – gezondheid – gebruiksgenot – veiligheid in het algemeen

De aanvraag wijkt af van de bepalingen van de verordening toegankelijkheid . Concreet gaat het om strijdigheden met artikel 18 en 24. Zo is er een te groot niveauverschil tussen binnen en buiten, is er geen helling of lift voorzien naar de gemeenschappelijke ruimtes op het gelijkvloers en wordt er achter de voordeur geen vrije en vlakke draairuimte voorzien. 

Aangezien het gaat om een pand dat is opgenomen op de inventaris van het bouwkundig erfgoed, staat de wenselijkheid van het behoud voorop. In combinatie met het kleinschalige karakter van de verblijfsfunctie waarbij slechts vijf toeristische logies worden voorzien, wordt er geoordeeld dat er voldoende grond is om op basis van artikel 3 van de bouwcode een afwijking toe te staan.

Verder is de aanvraag ook in strijd met artikel 21 en 24 van de bouwcode; 
Betreffende artikel 21, dat de minimale hoogte van ruimtes oplegt, is in de aanvraag te lezen dat de keuken en de multifunctionele ruimte in de kelder een vrije hoogte hebben van slechts 2,30m. Dit is beduidend minder dan het vooropgestelde minimum van 2,60m. 

In de beschrijvende nota van de architect wordt aangegeven dat de ruimtes die in de kelder voorzien worden een ondersteunend karakter hebben. Zo wordt vermeld dat deze ruimtes voor de gasten niet toegankelijk zijn en dat in het salon aan de straatkant een bar wordt voorzien waarbij de nodige voorzieningen worden aangebracht om deze om te vormen tot een keuken.
Er wordt geoordeeld dat een keuken vandaag de dag niet dezelfde functie behelst als in het verleden. De keuken is heden een verblijfsruimte die vaak het kloppende hart van de woning vormt. Het voorzien van de nodige aansluitingen in het salon wordt niet als voldoende gezien om hier een afwijking op toe te kennen op basis van artikel 3 van de bouwcode. 
In voorwaarden wordt opgenomen dat de bar in het salon aan de straatzijde wordt voorzien als volledig functionele keuken. De keuken in de kelder kan op basis van de laatst vergunde toestand behouden blijven als bijkeuken maar dient hierbij ondergeschikt te zijn aan de keuken op het gelijkvloers. Het gebruik van de multifunctionele ruimte op de kelderverdieping als verblijfsruimte wordt uitgesloten uit de vergunning. Deze ruimte kan bijgevolg enkel als berging gebruikt worden. 
Daarnaast voorziet ook de bureauruimte op het gelijkvloers niet in een vrije hoogte van 2,60m. Hier wordt slechts een vrije hoogte voorzien van 2,47m. Deze ruimte blijft echter qua gebruik onveranderd ten opzichte van de laatst vergunde toestand waardoor deze behouden kan blijven in de nieuwe vergunning.

Tot slot voorziet de leefruimte op de dakverdieping niet in de minimale licht- en luchttoevoer. Het dakvlakraam heeft een oppervlakte van 1,21 m²  wat minder is dan de minimale 1,9 m², 10 % van de netto vloeroppervlakte van de ruimte, die wordt opgelegd in artikel 24 van de bouwcode. 
Als voorwaarde bij de vergunning wordt opgenomen dat het dakraam voorzien moet worden conform artikel 24 van de bouwcode.

Mobiliteitsimpact (onder andere toetsing parkeerbehoefte)

Het algemene principe is dat een bouwaanvraag in vele gevallen een parkeerbehoefte genereert. Om te vermijden dat de parkeerbehoefte (geheel of gedeeltelijk) wordt afgewenteld op het openbaar domein, dient het parkeren maximaal op eigen terrein te worden voorzien, het zogenaamde POET principe (Parkeren Op Eigen Terrein).

De parkeernormen uit de bouwcode artikel 30 (tabel) goedgekeurd door het college op 25 oktober 2014 en herzien op 1 maart 2018 vormen de facto de algemene beleidslijn voor bouwen, verbouwen, vermeerderen van wooneenheden en functiewijzigingen. Wie niet op eigen terrein voorziet in de werkelijke parkeerbehoefte, dient hiervoor een compensatie te betalen.

Advies aan het college

Advies over de stedenbouwkundige handelingen

Aan het college wordt voorgesteld om voor de stedenbouwkundige handelingen de omgevingsvergunning te verlenen onder voorwaarden.

Geadviseerde stedenbouwkundige voorwaarden

1.      de bijgevoegde brandvoorzorgsmaatregelen zijn op het moment van 1e ingebruikname/exploitatie strikt na te leven;

2.      de bar in het salon aan de straatzijde wordt voorzien als volledig functionele keuken. De keuken in de kelder kan op basis van de laatst vergunde toestand behouden blijven als bijkeuken maar dient hierbij ondergeschikt te zijn aan de keuken op het gelijkvloers en kan bijgevolg niet behouden blijven zonder aanwezigheid van de keuken op het gelijkvloers;

3.      het dakraam in de leefruimte op de dakverdieping moet voorzien moet worden conform artikel 24 van de bouwcode;

4.      na uitvoering van de werken moet voldaan zijn aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten opgelegd door de Vlaamse Wooncode en het besluit van de Vlaamse regering van 12 juli 2013 betreffende de kwaliteits- en veiligheidsnormen voor woningen;

Uitsluitingen

5.      de multifunctionele ruimte in de kelder wordt uitgesloten als verblijfsruimte. Deze ruimte kan enkel als berging gebruikt worden.

Het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning, het decreet houdende algemene bepalingen inzake milieubeleid, de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, het decreet betreffende het integraal handelsvestigingsbeleid, het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu en hun uitvoeringsbesluiten zijn van toepassing.

Er zijn geen aanpalende eigenaars waarvan de scheidingsmuren met het project zouden worden opgericht, uitgebreid of afgebroken, die om hun standpunt gevraagd moesten worden.